Sentencia Civil Nº 213/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 719/2007 de 08 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMONOVENA

ROLLO Nº 719/2007-CM

JUICIO ORDINARIO Nº 498/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE GRANOLLERS

S E N T E N C I A nº 213/08

Ilmos. Sres.

D. MIGUEL JULIÁN COLLADO NUÑO

Dª. NURIA BARRIGA LÓPEZ

Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY

En la ciudad de Barcelona, a ocho de mayo de dos mil ocho

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de

Juicio Ordinario nº 498/06, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Granollers, a instancia de D. Luis , contra Dª. Araceli ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación

interpuesto por la DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 3 de septiembre de 2007, por el/la Juez del

expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Francisco de la Cruz Gordo, actuando en nombre y con la representación de Don Luis contra Dª. Araceli representada por el Procurador D. Ramón Davi Navarrola debo declarar y declaro que 1º) Don Luis, por su condición de propietario de la finca entidad nº 1 descrita en la demanda, puede destinar aquella finca total o parcialmente a otro uso distinto al propiamente de vivienda, y en concreto, a negocio de restaurante, siempre que de conformidad con el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , dicha actividad no resulte dañosa para la finca o contravenga las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. 2º ) Don Luis, por su condición de propietario de la finca entidad nº 1 descrita en la demanda, puede proceder al cerramiento del jardín trasero del que tiene atribuido el uso exclusivo y privativo, y en la superficie y forma establecidos en el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Todo ello, con expresa imposición de las costas causadas en esta instancia a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 7 de mayo de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por D. Luis tenía por objeto la declaración judicial de que en su condición de propietario de la entidad nº 1, de la finca denominada heredad o "DIRECCION000" sita en el término municipal de Vallromanes, podía destinar la misma total o parcialmente a otro uso distinto al propio de vivienda, en concreto a negocio de restauración, y además podía proceder al cerramiento de jardín trasero cuyo uso exclusivo tiene atribuido. La sentencia dictada en la instancia entiende que no entiendo prohibición legal o contractual de cambio de destino de la finca a negocio de restaurante debe éste entenderse permitido, al prevalecer las facultades que incumben a todo propietario, al igual que en relación al cerramiento del jardín trasero cuyo uso externo y privativo tiene el actor atribuido. Frente a la misma se alza la recurrente interesando la revocación por entender que la sentencia incurre en una errónea valoración pues la comunidad existente sobre la Masía "DIRECCION000" se halla sometida al régimen de propiedad horizontal, existiendo el límite convencional o acuerdo de las partes acerca de la utilización de la masía como vivienda lo que impide que el actor pueda cambiar de destino sin autorización de la demandada, y el legal, derivado de las notorias molestias que ocasiona un negocio de restauración en una zona urbana residencial siendo ilegítimas y contrarias a derecho las pretensiones declarativas de la demandada.

SEGUNDO.- Comenzar por señalar que la propiedad horizontal constituye una figura jurídica en la que, junto a una propiedad exclusiva sobre un espacio concreto, coexiste una copropiedad obligada, necesaria e indivisible sobre unos elementos comunes, y su Ley reguladora pretende configurar o ajustar esa forma de goce mediante determinadas reglas, para conseguir una pacífica coexistencia entre copropietarios cuyas relaciones de vecindad son susceptibles de conflicto por la interconexión existente por razón de la cosa, como ha declarado la STS 19 de febrero de 1971 EDJ 1971/234 .

La Ley referida no persigue sino el encauzamiento de los derechos que corresponden a los distintos copropietarios de un inmueble, dotándoles de una ordenación completa y eficaz, y proporciona unas normas de derecho necesario (propiedad singular, elementos comunes, título, cuota, estructura o seguridad del edificio, obligaciones y derechos, etc.).

La Propiedad Horizontal surgirá automática y necesariamente siempre que se dé esa pluralidad de propietarios, bien por adquisición por cualquiera de los modos establecidos en la legislación civil de alguno de los pisos o locales del inmueble (STS de 28 de junio de 1986 ), bien por adjudicación de pisos o locales en la división de un edificio entre comuneros (artículo 401, párrafo segundo, del Código Civil EDL 1889/1 ), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título constitutivo, cuyo documento constituye la necesaria investidura jurídica formal o aquel presupuesto fáctico, como manifiesta la sentencia citada en este párrafo.

El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal EDL 1960/55 de 21 de julio de 1960 ha establecido los derechos que, en el régimen de propiedad dispuesto en el artículo 396 del Código Civil EDL 1889/1 , corresponden al dueño de cada piso o local, que son, en síntesis, el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, y la copropiedad del resto de la finca, así como de los elementos o servicios generales.

Destacar como hechos acreditados de interés que: los hermanos aquí litigantes, Sres. Don Luis y Doña Araceli , herederos por su difunto padre, por mitades indivisas de la finca a heredad denominada "DIRECCION000" sito en el mismo centro urbano de Vallromanes, Avda. DIRECCION001 nº NUM000, constituyeron en fecha 12-2-2002 Comunidad de Bienes, cuyo objeto era la rehabilitación de la referida Masía, de acuerdo con el Proyecto Básico elaborado por D. Darío, siendo el destino final su afectación a uso privado de los propietarios; 2) que en fecha 21 de noviembre de 2002 otorgaron ante Notario escritura de segregación, división horizontal y adjudicaciones, en cuya virtud declararon el inmueble Masía DIRECCION000 constituido en régimen de propiedad horizontal, segregando dos entidades la nº 1 y la nº 2, con un coeficiente cada uno de ellas del 50%, adjudicándose a D. Luis la plena Propiedad de la entidad nº 1, compuesta de planta baja y planta primera, y a Dña. Araceli la plena propiedad de la entidad nº 2, compuesta asimisma de planta baja y primera; 3) que en fecha 28-4-2005 los comuneros acordaron la disolución de la comunidad de bienes constituida y liquidada; 4) que D. Luis inició los trámites oportunos administrativos a fin de destinar parte de la entidad de su titularidad -planta baja- a negocio de restauración, obteniendo Licencia de Obras a tal fin del Ayuntamiento de Vallromanes el 27-9-2004 y Licencia Municipal ambiental en fecha 30-1-2006; 5) que ante la actitud obstruccionista de la demandada el actor paralizó la constitución de las obras a fin de adecuar la planta baja al negocio de restauración.

La controversia que se suscita de nuevo en la presente alzada es si D. Luis puede instalar un negocio de restauración en la planta baja de la entidad a él adjudicada; la recurrente, entiende a diferencia del juzgador a quo, que ello no es posible al precisar el acuerdo unánime de los dos copropietarios, por hallarse sometida la "DIRECCION000" al régimen de Propiedad Horizontal, y además existir el límite convencional de resultante del acuerdo de las partes acerca de la utilización de la Masía como vivienda y límite legal derivado de las molestias que ocasionara el negocio de restauración en atención a la singularidad de la construcción -construcción del siglo XIV- incluído en el Catálogo del Ayuntamiento de Vallromanes así como la ubicación contigua del departamento titularidad de la demandada.

Pues bien coincidimos con el Juzgador de instancia en cuanto la clave para la resolución del litigio nos la ofrece el artículo 7-2 de la Ley de Propiedad Horizontal cuya redacción es la que sigue: "Al propietario y al ocupante del piso o local no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas".

Asimismo constituye doctrina consolidada cuanto sigue: a) Quien acredita ser propietario de una cosa según el artículo 348 del Código Civil EDL 1889/1 se presume que también ostenta todas las facultades de libre disposición, y entre ellas la de darle el destino que tenga por conveniente, sin otras limitaciones que las establecidas en la ley.

b) En la Exposición de Motivos de la Ley 49/1960, de 21 de julio EDL 1960/55 , se dice: "El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego. Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva". El propietario puede destinar el piso al uso o goce que tenga por conveniente, siempre que no resulte prohibido por la ley y no perjudique el derecho de los demás propietarios.

c) El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal EDL 1960/55 permite que el título constitutivo de la propiedad horizontal contenga reglas específicas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios... formando un estatuto privativo... Con lo que aparte las prohibiciones que puedan nacer de la ley en torno al uso o destino de un piso o local por su propietario, pueden existir otras previstas en los Estatutos. Así se infería del párrafo tercero del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal EDL 1960/55 de 1960 , y ahora de un modo más rotundo y claro del núm. 2 del mismo precepto tras la modificación operada por la citada Ley 8/1999 , al decir que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

d) Las disposiciones estatutarias por las que se prohiba destinar los pisos o locales a alguna actividad debe ser clara, precisa y terminante, sin que su oscuridad pueda perjudicar a quien por ser dueño del inmueble se presume que lo disfruta libremente y sin limitaciones -STS de 10-7-95 EDJ 1995/4670, 31-5-96 EDJ 1996/2719y 25-10-96 EDJ 1996/7380 -.

e) Las reglas estatutarias deben interpretarse con arreglo a las normas hermenéuticas de la voluntad contractual contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil EDL 1889/1 . Interpretación, que al versar sobre una limitación a la propiedad, debe ser restrictiva -STS de 7-2-89 EDJ 1989/1141, 5-3-90 EDJ 1990/2421, 17-11 y 21-12-93 EDJ 1993/11769, 10-7- 95 EDJ 1995/4670, 11-4-97 y 30-5-01 EDJ 2001/6164-.

En igual sentido las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 12 de diciembre de 1986 EDD 1986/8940, 20 de febrero de 1989 EDD 1989/1766 y 23 de marzo de 1998 EDD 1998/41603, pues siendo la regla la posibilidad de todo uso de los elementos privativos, siempre que sea adecuado a su naturaleza respectiva y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la Propiedad Horizontal, cualquier limitación que se establezca en el título constitutivo aparte de ser formulada con claridad y precisión, debe ser objeto de interpretación estricta.

Pues bien partiendo de la doctrina antes expuesta, y sin que sea objeto de discusión pues que vía estatutaria pueda resultar restringido el derecho de propiedad de los elementos privativos, limitando el destino que se podrá dar a los mismos y prohibiendo una serie de actividades, no es menos cierto que a falta de estatutos comunitarios no se estableció en el régimen de división en propiedad horizontal y adjudicación ninguna prohibición o limitación en cuanto se pudiera destinar las entidades a la actividad de restauración. Por contra la entidad número 1 se adjudicó por entero a titularidad de D. Luis, ostentando por ello la plenitud de las facultades dominicales para el cambio de destino; en principio para uso de vivienda, siempre y cuando, claro está, no resultare una actividad molesta, insalubre, no apta, peligrosa, o ilícita, condiciones que no cabe imputar a un negocio de restauración. Cierto también resulta de la prueba practicada que la voluntad inicial de los hermanos era acometer las importantes obras de rehabilitación de la Masía "DIRECCION000"; al no resultar apta para la habitabilidad, a fin de recuperar el uso de vivienda que antaño había tenido; pero también, lo es que los hermanos cesaron en la indivisión existente adjudicándose cada uno las entidades en que el inmueble se dividió, tras constituirlo en régimen de propiedad horizontal, entidad nº 1 al actor y entidad nº 2 a la demandada. De este modo cesó la indivisión de los hermanos litigantes en aquella finca pasando cada uno de ellos a ser exclusivo titular de su respectiva entidad, cada una compuesta de planta baja y planta primera y jardín, lo que comportó la divisibilidad física y jurídica de la Masía. Por ello ostentando D. Luis la titularidad plena y exclusiva de la entidad nº 1, a falta de estatutos y no existiendo en la constitución del régimen de prohibición horizontal ninguna prohibición de actividad licita a llevar a cabo por los propietarios, carece la demandada de derecho en orden a imposibilitar el destino que quiere dar el actor aparte de la entidad de su exclusiva titularidad al no contravenir además los parámetros establecidos en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Por ello no existiendo limitación contractual al libre uso del derecho exclusivo de propiedad horizontal, el cambio de destino pretendido por el actor al no vulnerar los parámetros legales imperativos de la propiedad horizontal no puede entenderse como expresión de un destino único -vivienda- de la entidad titularidad del actor -ni como prohibición de otro destino diferente, pues ello comportaría una limitación de las facultades dominicales, que no puede ni presumirse ni interpretarse de la forma que pretende la recurrente; sin que ninguna incidencia o vinculación puedan tener, las manifestaciones de destino en el Proyecto básico de rehabilitación, licencia administrativa o comunidad de bienes constituidos, ni tampoco la mera descripción contenida en la escritura de división horizontal; siempre claro está, y como ya dijimos no incida en alguna de las actividades prohibidas "ex lege". En definitiva no existiendo una prohibición legal ni contractual en cuanto al destino pretendido por D. Luis -negocio de restauración- puede éste, en el ámbito de sus facultades dominicales, verificar el cambio de uso. Y ello claro está sin poder examinar en la presente litis si las obras a ejercitar en el cambio de destino pretendido afectaría o no a elementos comunes y con ello al derecho de copropiedad de los comuneros.

Con respecto al cerramiento del jardín, la propia recurrente reconoce el derecho de cada uno de los copropietarios a proceder al cierre del jardín cuyo uso y atribución les fue conferido con caracter exclusivo y privativo. Razón por la que también procede su desestimación.

El recurso debe por ello perecer.

TERCERO.- La desestimación del recurso de apelación nos conduce a imponer las costas de la presente alzada a la recurrente -artículo 398 de la LEC -.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por D. Luis, contra la Sentencia dictada en fecha 3 de septiembre de 2007 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Granollers , en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con imposición de las costas de la presente alzada a la parte recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a , y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.