Sentencia Civil Nº 213/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 661/2012 de 16 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 661/12

Procedente del procedimiento Judici Ordinari nº 434/10

Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Barcelona

S E N T E N C I A Nº 213

Barcelona, dieciseis de mayo de dos mil catorce.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Dª Mª Dolors PORTELLA LLUCH, D. Antonio RECIO CORDOVA y D. Manuel Horacio GARCIA RODRIGUEZ,actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 661/12, interpuesto contra la sentencia dictada el día 19.04.12 en el procedimiento nº 19.04.12, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Barcelona en el que es recurrente Eufrasia y apelada Rosaura y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'DESESTIMO la demanda interpuesta por Eufrasia contra Rosaura .

Se condena a la actora al pago de las costas causadas en este procedimiento.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Manuel Horacio GARCIA RODRIGUEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de los antecedentes.

Doña Eufrasia reclama la suma de 16.000 € en concepto de devolución doblada de unas arras penitenciales ( art. 1454 c. civil ) que entregó para otorgar un contrato de compraventa de una vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 , piso NUM001 , puerta NUM002 , de Barcelona, titularidad de la demandada doña Rosaura , que lo declinó el día de la firma de la escritura pública por razones fiscales ajenas al precio y la cosa.

La demandada se opuso a la pretensión alegando de forma resumida que ni había firmado ni aceptado la propuesta de contrato de compraventa, habiéndose extralimitado el apoderado, su sobrino don Eduardo , en los poderes otorgados a su favor que no le autorizaban a contratar los servicios de una inmobiliaria o mediadora (Tecnocasa) ni a pagar comisiones u honorarios, así como que la comparecencia notarial el día del otorgamiento de la escritura pública no tuvo otra finalidad que dejar claro que en las condiciones propuestas no iba a vender.

La sentencia de instancia desestima la demanda al considerar, en esencia, que el documento de propuesta de compraventa no vinculaba a la vendedora, doña Rosaura , puesto que no lo había firmado, y su comparecencia en la notaria no implica aceptación del mismo. En suma, acepta la tesis de la demandada y desestima la pretensión actora.

Frente a esta resolución se alza la demandante que, reproduciendo sus argumentos, invoca error en la valoración de la prueba, a lo que se opone la demandada-apelada por idénticas razones que en su contestación.

SEGUNDO.- Los hechos relevantes para la resolución del litigio.

Un nuevo examen de la prueba practicada pone de relieve los siguientes hechos relevantes para la resolución del litigio.

(1) Doña Rosaura recibió por herencia la vivienda de la CALLE000 y, por lo que fuere, encargó a su sobrino, don Eduardo , que residía en las cercanías de Barcelona, su venta. Después de un año sin conseguir materializar la operación, el Sr. Eduardo entregó las llaves a una franquiciada de Tecnocasa, Estudi Calabria SL, para que localizase a un comprador, como así hizo en el mes de julio 2009, la actora doña Eufrasia . Este hecho lo informó a su tía doña Rosaura (Doc. 2 Contestación) que, seguidamente, el 19 agosto 2009, le otorgó notarialmente un amplio poder para la venta del piso 'por el precio y condiciones que libremente fije'.

(2) A fin de concretar la venta, el Sr. Eduardo en nombre y representación de doña Rosaura suscribe, el 3 septiembre 2009, una 'Nota de Encargo de Venta de Inmueble' con Tecnocasa por un precio de venta de 230.000 € (Pacto 2), unos honorarios de 7.626 € (Pacto 4) y autorización al mediador o agente para que solicite arras o señal (Pacto 5).

(3) Al siguiente día, 4 septiembre 2009, la compradora doña Eufrasia firma una 'Propuesta de contrato de Compraventa de Inmueble' sobre la vivienda de la CALLE000 , aceptando el precio (Pacto 3), que ofreció pagar mediante entrega de 8.000 € a la firma, en calidad de arras o señal ( art. 1454 C. civil ), y los restantes 222.000 € en el momento del otorgamiento de la escritura pública, antes del día 30 octubre 2009.

(5) Esta Propuesta expresamente declaraba en los Puntos 5, 6 y 7 lo siguiente:

Punto 5: 'La presente propuesta de contrato es vinculante exclusivamente para el proponente, hasta la aceptación del vendedor, momento en que vinculara a ambas partes'.

Punto 6: 'La renuncia de alguna de las partes a formalizar o suscribir el contrato de compraventa después de la aceptación por parte del vendedor de la presente Propuesta, comportará la pérdida de las sumas abonadas por el proponente o en su caso deberán devolverse dobladas por el Vendedor'.

Punto 7: 'Transcurrido el plazo de 15 días desde la firma de la propuesta sin que haya sido celebrado el contrato al que la propuesta se refiere por falta de aceptación del vendedor, se restituirá en mano o por correo certificado con acuse de recibo, las cantidades recibidas, sin intereses y sin que el proponente esté autorizado a reclamar indemnización de ninguna clase'.

(6) El mismo día 4 de Septiembre 2009, el Sr. Eduardo , como apoderado de su tía doña Rosaura , acepta la propuesta de doña Eufrasia (Doc. 4 Demanda).

(7) El 8 septiembre 2009 doña Rosaura revoca el poder otorgado a su sobrino, sin notificación alguna a doña Eufrasia , y convocada a la notaria que debía autorizar la escritura publica el día 30 octubre 2009, presente la compradora con un cheque del Banco de Santander por importe de 222.000 € por el resto del precio, declina la firma una vez le hacen saber las consecuencias económicas de la venta que iba a realizar, pues no habían transcurrido los cinco años preceptivos para beneficiarse de determinadas ventajas fiscales otorgadas en el impuesto de sucesiones al declarar la vivienda de la CALLE000 como 'vivienda habitual'.

(7) Desde entonces, la compradora requirió por medio de burofax (23 diciembre 2009) a la vendedora para que abonase la suma de 16.000 € en concepto de duplo de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales.

TERCERO.- Las cuestiones controvertidas.

1) La Nota de encargo y la Propuesta de compraventa de 3 y 4 septiembre 2009.

La actora-apelante, doña Eufrasia , sostiene que ambos actos jurídicos son manifestación de una oferta de venta y aceptación, mientras la demandada- apelada mantiene justamente lo contrario: la propuesta estaba condicionada a la aceptación de la vendedora que no hizo y, por tanto, no le vincula, y, además, el mandatario Sr. Eduardo no estaba autorizado para contratar los servicios de una inmobiliaria y al extralimitarse en el mandato tampoco resulta obligada la mandante.

La tesis de la demandada-apelada no se acoge. El art. 1262 c. civil establece que: 'El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato', para añadir el art. 1258 que: 'Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan [...]', y concluir el art. 1257 que: 'El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, en dar alguna cosa o presta algún servicio'. Y refiriéndose al contrato de compraventa, el art. 1451.1 C. civil declara que: 'La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato'.

La 'Nota de encargo' de venta hecha por el Sr. Eduardo en nombre de su tía, doña Rosaura , es una oferta que contiene los elementos esenciales de una venta: cosa perfectamente identificada y precio; además, es completa, de modo que para perfeccionarla basta el sí de la otra parte; quien lo hizo, el Sr. Eduardo , tenía intención de concluir el contrato, o mejor, ya tenía el piso vendido y fue aceptado por la compradora doña Eufrasia , que lo manifestó al siguiente día, a través de una 'Propuesta', si bien condicionada a la Aceptación de la vendedora, que lo hizo a través de su sobrino en documento de la misma fecha, con lo que quedo fijado el plazo para otorgar escritura pública como máximo el 30 octubre 2009. En palabras del Sr. Eduardo : 'le envía el poder cuando hay una persona a raíz de Tecnocasa que lo quiere comprar'. Por tanto, 'ya tenían el piso vendido cuando lo comunica a Rosaura y le envía el poder'. Las dudas sobre el Documento 4 de la demanda se refieren más a los honorarios de Tecnocasa que a la aceptación de la propuesta de la Sr. Eufrasia . El Sr. Eduardo primero 'reconoce' y 'cree' que es su firma y después indica que no lo es. Pero, en cualquier caso, ya antes la venta estaba perfeccionada y obligaba a ambas partes ( art. 1285 C. civil ).

2) La Propuesta de venta y la conducta de la vendedora.

La intención de doña Rosaura fue desde el primer momento vender la vivienda de la CALLE000 , primero encomendándoselo verbalmente a su sobrino y después dándole poderes al efecto. Partiendo de estos dos hechos, si consideramos aisladamente la Propuesta de contrato de 4 septiembre 2009 la conclusión sería la misma a que llegamos anteriormente por la conducta posterior seguida por la demandada ( art. 1282 C. civil ).

En efecto, aun habiendo revocado el poder otorgado a su sobrino el Sr. Eduardo el 8 de septiembre 2009, que no notificó a la compradora ( art. 1734 C. civil ), la realidad es que la Sra. Rosaura (no hay que olvidar que es una persona de edad avanzada) compareció en la notaria el día para el que había sido citada (30 octubre 2009), fecha que coincide con la indicada en la propuesta, presente la compradora con el resto del precio convenido, y cuando el notario le explica las consecuencias económicas de la venta (pérdida de beneficios fiscales) decide no vender (Acta de manifestaciones de 9 marzo 2010 y declaración del Sr. Eduardo ). No vino de Madrid a Barcelona para rechazar su consentimiento porque la operación fuere perjudicial a sus intereses, en concreto la intervención de un mediador no autorizado y la fijación de un precio de venta inferior al fiscal establecido en la herencia. Pudo haber fijado un precio mínimo en el inicial poder otorgado a su sobrino y no lo hizo (recordemos: 'por el precio y condiciones que libremente fije') y podía haber evitado ese desplazamiento y los consiguientes trámites notariales y bancarios comunicándoselo a Tecnocasa o a la compradora. Su conducta equivale a una ratificación del negocio acordado por el representante que se extralimitó o abusó del poder ( arts. 1259 y 1727.2 C. civil ).

En cualquier caso, las diferencias que hubieren podido existir entre mandante y mandatario pertenecen a la esfera interna de sus relaciones y no pueden perjudicar a los terceros contratantes a quienes no se les hizo saber y menos cuando, como en nuestro caso, la venta se perfecciono antes de la revocación del poder el 8 de septiembre 2009 ( art. 1734 C. civil ).

3) Las arras penitenciales.

Las partes establecieron unas arras penitenciales para el caso de renuncia de alguna a formalizar o suscribir el contrato de compraventa (Punto 6 de la Propuesta), entregando la compradora doña Eufrasia la suma de 8.000 € que retiene la mediadora a cuenta de sus honorarios. Por tanto, la demandada adeuda a la compradora que vio fracasado el negocio perfecto la suma de 16.000 €.

CUARTO.- Régimen de costas.

Al estimarse el recurso no se hace pronunciamiento sobre sus costas ( art. 398.2 LEC ) mientras las de la instancia se imponen a la demandada ( art. 394 LEC ).

Fallo

El Tribunal decide:

1º.- Estimar el recurso de apelación interpuesto por doña Eufrasia contra la sentencia dictada el 19 abril de 2012, por el Juzgado de Primera Instancia nº 21, de Barcelona , que se revoca íntegramente, y, en su lugar, se condena a la demandada doña Rosaura a que abone a la actora-recurrente la suma de 16.000 €, con intereses legales desde la interpelación judicial (17 marzo 2010).

2º.- No hacer pronunciamiento sobre las costas de este recurso e imponer las de primer grado a la demandada.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.-En Barcelona, a ....................., en este día, y una vez firmado por todos los Magistrados que lo han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.