Sentencia Civil Nº 213/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 580/2013 de 13 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2013-0004282

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº580/2013- S -

Dimana del Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) Nº1072/2011

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 7 DE VALENCIA

Apelante: LIDL SUPERMERCADOS SAU.

Procurador.- D.CARLOS JAVIER AZNAR GOMEZ.

Apelado: EUSTASIO GARCIA SL.

Procurador.- Dña. TERESA PEREZ ORERO.

SENTENCIA Nº 213/2014

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. ALEJANDRO GIMÉNEZ MURRIA

D. MANUEL JOSÉ LÓPEZ ORELLANA

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En Valencia, a trece de junio de dos mil catorce.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO GIMÉNEZ MURRIA, los autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) 1072/2011, promovidos por LIDL SUPERMERCADOS SAU contra EUSTASIO GARCIA SL sobre 'resolución de contrato de arrendamiento por expiración del plazo y acumulada de reclamación de rentas ', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por LIDL SUPERMERCADOS SAU, representado por el Procurador D. CARLOS JAVIER AZNAR GOMEZ y asistido del Letrado D. ESTEBAN GOMEZ ROVIRA contra EUSTASIO GARCIA SL, representado por el Procurador Dña. TERESA PEREZ ORERO y asistido del Letrado D. JOSE ANGEL RUIZ PEREZ .

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 7 DE VALENCIA, en fecha 29-abril-13 en el Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) - 001072/2011 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Desestimando la demanda de desahucio por falta de pago interpuesta por el Procurador D. Carlos Javier Aznar Gómez, en nombre y representación de Lidl Supermercados S.A.U. debiendo absolver y absolviendo a la mercantil Eustasio García S.L., de todos los pedimentos deducidos de contrario. Debiendo declarar las costas de oficio, sin especial pronunciamiento de su condena, asumiendo cada parte las costas generadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de LIDL SUPERMERCADOS SAU, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de EUSTASIO GARCIA SL. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 8 de mayo de 2014.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, que no se contrapongan a los siguientes y.

PRIMERO.-

Este procedimiento se inicio con la demanda de resolución del contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda y desahucio por impago, solicitando la condena de la demandada al desalojo de dicho punto de venta y al pago de la suma de 69.201,10 euros por rentas vencidas hasta el 20 de junio de 2011, 1659,15 euros mensualidad del año 2011 y el pago de las mensualidades hasta la entrega del local, cifra que se incrementará en 50 por cierto en virtud de la penalización del contrato, todo ello referido a la superficie arrendada por la actora a la demandada que se encuentra el centro comercial de Camino Nuevo de Picanya s/n, polígono de Vara de Quart de Valencia, en virtud de contrato firmado el 28 de abril de 1999 y modificado el 11 de octubre de 2004. Habiéndose dictado Sentencia en la que el Juez a quo desestimó esta demanda de desahucio por falta de pago absolviendo a la demandada, al concluir '... se ha destacado por la representación Letrada en su contestación a la demanda que la renta reclamada, no era debida, que se trataba de una reclamación ficticia, sobre un local abandonado y tabicado por la subarrendadora. Hechos que no ha negado la actora, incluso los reconoce en la demanda. En concreto, tabicar el local obedecía a la mala impresión que causaba al público un local abandonado en el recinto del supermercado. No hay discusión igualmente que se dejan de satisfacer rentas en junio de 2010 y que el abandono del local de Vara de Quart, si bien no se conoce la fecha, igual que el momento en que se tabica viene a coincidir con dichas fechas; o incluso es anterior, visto que la parte lo vincula a la documental (documento nueve de la actora) en el que la subarrendataria sugiere que ante el tabicado de los locales, puesto que se ha seguido pagando rentas se proceda a la compensación; y la contestación de Lidl que se escandaliza ante la pretensión de la parte, pero no niega que haya procedido a tabicar puntos de venta ... ahora bien, cuando la parte argumenta porqué esta situación no es cierta (siendo la renta que se reclama ficticia) debe ser amparada en su derecho por cuanto el tabicado del local por parte de la actora subarrendadora equivale a un acto de disposición sobre el bien arrendado, incompatible con la cesión pacífica del uso e identificable con una resolución tácita o implícita por mutuo desistimiento, que si bien no se elenca como supuesto de extinción de las obligaciones, artículo 1.156 del Código Civil , es tenida por tal por la jurisprudencia. No puede decirse que en nuestro derecho la formalidad de la resolución del contrato, mediante la entrega de llaves, pese tanto como para dar lugar a la pura ficción de una generación de rentas sin causa de la obligación que la establezca, que es la disponibilidad del espacio arrendado. El tenor literal del artículo 1.124 del Código Civil , ante un contrato con obligaciones recíprocas como el que se enjuicia debe hacerse valer .... que en definitiva, se trata de un arrendamiento que aparece resuelto por los actos de una y otra parte, (la una porque lo abandona, la otra porque dispone de él tabicándolo) sin que por consecuencia se pueda acceder a la pretensión principal de declarar su resolución por falta de pago de las rentas, ni condenar al pago de las cantidades que en tal concepto se suplican, que en puridad, sí abarcarían desde el momento en que se abandona el local, hasta que Lidl realiza una acto de disposición sobre él incompatible con la cesión de su uso, que igualmente tampoco hay prueba para que sea fijado; y llamando la atención que la actual reclamación contradice la creencia de la cadena de supermercados subarrendadora de entender que este contrato estaba expirado por cumplimento del plazo contractualmente pactado, lo que así reclamó en un primer momento, y no se le dijo que no (en sendas sentencias de instancia y apelación), siendo lo que pretende hacer valer en este procedimiento lo contrario: que el contrato está en vigor, generando las rentas que reclama hasta que se le entregue una posesión que ya tomó por sí hace años. Comportamiento contradictorio, que también por esta vía, conduce a la desestimación de la demanda instada por el Procurador D. Carlos Javier Aznar Gómez, en nombre y representación de Lidl Supermercados S.A.U. debiendo absolver a la demandada Eustasio García S.L., de todos los pedimentos deducidos de contrario ...'. Ante esta resolución se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandante alegando en síntesis: 1º) al respecto de la cuestión del contrato pluriobjetivo teniendo en cuenta la Sentencia dictada el 31 de marzo de 2011 por la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Valencia , en el juicio de expiración del plazo referido local sito la calle en Valencia la calle Saguntoo, debe entenderse que sobre esta cuestión existe el instituto de la cosa juzgada; 2º) la cuestión que origina la desestimación de la demandada parte de que el actor ha acudido a los Tribunales ante el no abandono de los locales por la contraria una vez expirado el plazo, no se discute por la cosa juzgada que estamos ante contratos de arrendamientos, la demandada presentó concurso el 11 de septiembre de 2012 no porque Lídl incumpliera el contrato sino al irse consumando los procedimientos tras múltiples retrasos y dilaciones de la parte contraria, llegado el momento de pagar las condenas dinerarias y sólo se podían realizar embargos por la condena firme durante el mes de junio y julio antes de la desaparición del negocio; 3º) la cifra que se reclama en la demanda se refiere a las mensualidades pendiente del año 2011, inclusive hasta que se ocupe el local, la sentencia apelada falta lógica en cuanto que entiende que una vez se tabica el local abandonado por la demandada, lo asimila a la ocupación, sin embargo se olvida que la contraría ha tenido el local a su disposición y la carga de probar que no ha podido acceder al mismo no recae sobre Lidl, que en momento alguno ha impedido que la contraria acudiera al local, que no le ha interesado, ya que el abandono del local no quiere decir que el arrendador pueda acceder al mismo de forma permanente, es la demandada quien tiene la facilidad probatoria de demostrar que abandonó el local con la intención de poner fin al contrato liberando a Lidl de tenerlo a su disposición, que no otra cosa es lo que hizo, cosa distinta es que este abandono de local es una nueva causa de resolución contractual y que realiza la contraria el 15 de agosto de 2012 en todos los locales, sin dar explicación siquiera a sus trabajadores, asimismo que en fecha 8 de julio 2010 la contraria ofreció la entrega de llaves por burofax citada notarialmente aquella no compareció a realizar dicha entrega, por tanto es evidente que no se produjo un ofrecimiento de la posesión, en este caso la demandada abandono éste y otros locales comunicando que era un abandono temporal o bien proponiendo traer las llaves, pero solamente cuando le ha interesado, no puede ser la demandada la que decide si el abandono es temporal o definitivo, sin que se haya reconocido que se tuvo posesión del local, no existe ningún pronunciamiento, ni siquiera en primera instancia, que equipare el acto de tabicado del local arrendado con la posesión del mismo por Lidl.

SEGUNDO.-

El examen del recurso debe hacerse, en principio del motivo por el cual el Juez a quo desestimó la pretensión formulada por la parte demandante, ya que en el fundamento de derecho segundo concluyó que cada punto de venta era objeto de un contrato de arrendamiento, a partir de esa premisa entendió que no procedía la reclamación de la pretensión deducida en la demandada, (fundamento de derecho tercero, como se ha transcrito literalmente en el anterior), en base a que '... se trata de un arrendamiento que aparece resuelto por los actos de una y otra parte, (la una porque el abandona la otra porque dispone de el tabicándolo)...'. Para resolver este recurso debe acudirse a los siguientes presupuestos:

1º) Según el relato de hechos contenido en la demanda la relación contractual nació del contrato de arrendamiento de 28 de abril de 1999, sobre diversos puntos de venta, entre el que está incluido el objeto de discusión en este procedimiento (folio 74 a 101), y la causa resolutoria es que el demandado abonó la última mensualidad de renta en el mes de junio de 2010, en virtud de lo que se remitió burofax en diciembre de 2010 reclamándole el pago de todas las rentas adeudadas (folio 108 a 110), la demandada remitió con fecha 23 de julio de 2010 carta referente al pago indebido de rentas de aquellos punto de venta de carne fresca y charcutería al estar cerrados y tabicados por Lidl (folio 132), carta que fue contestada en el sentido de que no podía admitir compensación alegada por la demandada (folio 134 y 135); a estos antecedentes se añade que dentro del plazo de preaviso, el 27 de marzo del año 2006, la demandante notificó a la demandada la finalización del contrato el 26 de abril de ese mismo a año (folios 1212 en a 115), sin que aquélla hiciera caso a dicha comunicación.

2º) En la contestación a la demandada, en el acto del juicio, (segun la grabación del mismo), la demandada además de alegar la existencia de una cuestión compleja, así como la litispendencia, centrandose en que el consentimiento contractual era indivisible al igual que la renta, y por tanto es que no cabía el desahucio referido únicamente a un punto de venta y a otros no, en primer lugar sostuvo que se había tabicado el punto de venta una vez fue abandonado por el demandado.

No se ha discutido en el recurso el tapiado que se efectuó en su día del punto de venta arrendado a la demandada cuando fue abandanado por ésta. No disiente la Sala, coincidiendo con el recurrente, que el abandono del local que efectuó la demandada en su día carece de trascendencía por si solo para liberar al arrendatario del cumplimiento de sus obligaciones, si aquel no vino acompañado de la restitucion de la posesion al arrendador. Ya que el abandono no implica la resolución del contrato de arrendamiento por mutuo disenso, ni que quede ineficaz por la sola voluntad o manifestación de una de las partes, ni se extingue porque haya abandonado el inmueble o cesado en su posesión material o inmediata, sin mediar declaración judicial resolutoria o acuerdo entre los litigantes de dar por finalizado el arrendamiento, aún sin haber expirado el término pactado, en base a la autonomía de la voluntad y renunciabilidad de los derechos que rigen en materia de contratos. Ahora bien, desde el momento que el arrendador no mantuvo una actitud pasiva sino que tapió el local con lo que físicamente impidió su posesión por el arrendatario, se produjo la ausencia de uno de los elementos esenciales del contrato de arrendamiento ( artículos 1546 y 1554 del CC ). Sostiene el recurrente que, a pesar de ello, el arrendamiento siguió subsistente a pesar de la perdida posesoria, en cuanto aquel acto no implicó la recuperación de la misma por el arrendador, dadas las especificas características del local arrendado. La interpretación de esa actuación debe ser realizada teniendo en consideración que la posesión va unida a la tenencia de la cosa ( artículo 430 del CC ), bien directamente o bien por otra persona en su nombre ( artículo 431 del CC ), desde el momento que el demandante, conocido el abandono del demandado, tapió el local impidiendo la continuación de la posesión, se concluye que el demandado perdió aquella ( artículo 460 del CC ), por la concurrencia de dos voluntades: la suya del abandonar el punto de venta y la del actor de tapiarla impidiéndole físicamente su recuperación. Además, a partir de ese momento quien adquirió la posesión fue la demandante ya que el local quedó sujeto a su disposición ( artículo 438 del CC ). No puede pasarse por alto que por esa actuación, en tanto que recuperó la posesión para el arrendador, tiene como antecedente la comunicación en el año de 2006 de la extinción del contrato por el transcurso del plazo, ni todos los antecedentes nacido de las numerosas relaciones entre las partes por los puntos de venta arrendados entre ellas. Téngase en cuenta que la interpretación de la voluntad de las partes no puede olvidar, entendiendo que relación contractual ente ellas se circunscribiera a un único punto de venta, a la numerosa problemática que se ha generado, el estar arrendados un importante numero de punto de venta, observense las Sentencias dictadas por la sucesivas extinciones de los arrendamientos que sobre esos puntos de venta existían entre las partes; en base a esos antecedentes no puede admitirse que la actora Lidl no tuviera constancia de que el abandono del local era definitivo. La citada constatación nos lleva a tener en consideración que en la demanda se está reclamando el desahucio del demandado, petición meramente formal, ya que éste no es el poseedor del local, pues la posesión directa la tiene el demandante desde el momento que lo tapió, y se está reclamando la renta de unos meses que no responden a la contraprestación pactada el contrato, porque la demandada ni ha detentado ni ha explotado el punto de venta como conoce el recurrente, ya que la entrada al mismo exigía que éste lo permitiera al estar aquel sujeto a su voluntad.

Ahora bien, aunque la recuperación de la posesión del local por el arrendador al realizar actos de disposición, el tabicado del mismo, no varían la calificación de incumplimiento del abandono sin preaviso por parte del arrendatario, si que afecta a la pretensión deducida en la demanda, que mantenía como causa resolutoria el impago de las rentas y por ello solicitaba tanto la resolución como la condena, llegando a pedir las rentas pendientes hasta el desahucio de la demandada, pretensión esta última incompatible si está probado que el arrendatario desde el año 2010 ya no posee el local arrendado, ni de manera mediata ni inmediata, al tenerla el arrendador. Por todo ello la Sala coincide con la conclusión desestimatoria de la pretensión del actor, dado que a pesar de lo manifestado, desde el momento que la actora recuperó la posesión del punto de venta se produjo la resolución del contrato de arrendamiento ( articulo 1124 del CC ), y por tanto, si bien el arrendador puede exigir la indemnización de los daños y perjuicios que el abandono antes del plazo pactado le haya producido, no cabe ni la declaración de la resolución en este momento, ni la condena al pago de las rentas hasta que se produzca el desahucio, ya que el mismo entendido como entrega de la posesión al arrendador ya acaeció en el año 2010.

Por ultimo, teniendo en cuenta que únicamente recurrió la parte demandante hace innecesario entrar a examinar el resto de las cuestiones discutidas en primera instancia y que no han sido objeto de recurso ( articulo 465 de la LEC ).

TERCERO.-

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Carlos Javier Aznar Gómez, en nombre y representación de Lidl Supermercados SAU, contra la sentencia nº 81/2013 de 29 de abril, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Valencia , en el juicio ordinario seguido con el numero 1072/2011.

SEGUNDO.-

Confirmar íntegramente dicha resolución.

TERCERO.-

Imponer al apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla y la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil, a tenor de la Ley 10/12 de 20 de Noviembre.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.