Sentencia Civil Nº 213/2015, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 117/2015 de 24 de Junio de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00213/2015
R. 117/15
S E N T E N C I A NUM. DOSCIENTOS TRECE
Ilmos. Sres.:
Presidente:
D. Juan Ignacio Medrano Sánchez
Magistrados:
Dª Mª Jesús de Gracia Muñoz
D. Rafael Mª Carnicero Giménez de Azcárate
En Zaragoza, a veinticuatro de junio de dos mil quince.
VISTO por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los Magistrados al
margen referenciados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en fecha 18 de diciembre
de 2014 en autos de juicio declarativo ordinario nº 5/14, de que dimana el presente Rollo de Sala nº 117/15, en
el que han sido partes, apelante, la demandada BOLICHE Y ALGO MÁS, representada por el Procurador D.
Guillermo García Mercadal y García Loigorri y asistida del Letrado D. Ignacio Gallego Vázquez, y apeladas, la
demandante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 ' DE CALLE000 NUM000 , NUM001
y NUM002 DE ZARAGOZA, representada por el Procurador D. Carlos Adán Soria y asistida del Letrado D.
Jesús Fernando Borra Pomada, y la demandada CASTILLO BALDUZ PATRIMONIO, S.A., representada por
el Procurador D. Luis Gallego Corduras, habiendo sido designada Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª
Jesús de Gracia Muñoz, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO .- La anterior sentencia contiene la parte dispositiva siguiente: 'FALLO: Que estimando en parte la demanda planteada por la representación procesal de la Comunidad de propietarios del EDIFICIO000 sito en la CALLE000 NUM000 , NUM001 y NUM002 de Zaragoza contra las entidades mercantiles Castillo Balduz Patrimonio SL y Boliche y Algo más, SL, debo condenar y condeno a éstas a que, de forma solidaria, procedan a la reparación o sustitución de los ladrillos dañados a consecuencia de los anclajes de los aparatos de ventilación inicialmente instalados existentes en la fachada interior del local así como a la reparación de los daños causados en el garaje con motivo de las filtraciones de agua y consistentes en la reposición de la chapa metálica de revestimiento de la junta de dilatación, el picado de las zona afectadas, sellado y enlucido, limpieza y pintado posterior; de igual modo deberán proceder a la eliminación de las puertas y ventanales abiertos en la fachada trasera o posterior del local restituyendo el cierre anteriormente existente. No se hace condena en costas.'

SEGUNDO. - Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación procesal de la demandada Boliche y Algo Más, S.L. se interpuso en tiempo y forma contra la misma recurso de apelación, el cual fue sustanciado conforme a las normas legalmente establecidas, remitiéndose los autos originales a esta Audiencia Provincial, Sección Cuarta, previo emplazamiento de las partes.



TERCERO .- Recibidos los autos, formado el correspondiente rollo de apelación, y personadas las partes en legal forma, se señaló para deliberación, votación y fallo del recurso el día 15 de mayo de 2015, en que tuvo lugar.



CUARTO .- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Es objeto de recurso de apelación el pronunciamiento de la sentencia que condena a la sociedad propietaria y a la sociedad arrendataria de un local a eliminar las puertas y ventanales abiertos en la fachada trasera o posterior del edificio, restituyendo el cierre anteriormente existente.



SEGUNDO .- La sociedad arrendataria y apelante considera que la cuestión no se ha de resolver, como ha efectuado la sentencia apelada, con el criterio de la utilidad de las puertas y ventanales, sino en función de que los estatutos sí le permitían efectuar la apertura. Considera que la sentencia no se pronuncia sobre esa autorización, produciéndose una incongruencia omisiva. En definitiva, entiende que los estatutos amparan la apertura, con remisión a determinadas resoluciones judiciales.



TERCERO .- En cuanto al defecto de incongruencia que se atribuye a la resolución apelada, no es apreciable por cuanto al finalizar el fundamento de derecho segundo viene a establecer que los estatutos permiten la realización de obras y modificaciones en el exterior, si bien entiende que es el interés de los ocupantes el motivo por el que los estatutos permiten la realización de obras.



CUARTO .- Es un hecho admitido que la arrendataria procedió a colocar dos puertas y unos ventanales en la fachada posterior del edificio, la que en origen era de ladrillo caravista. Dichas puertas y ventanas dan acceso a una zona comunitaria con porche. La obra no afecta a la estructura ni a la resistencia del edificio y el local tiene solucionadas la salida de emergencia al margen de los huecos mencionados. También se admite que las puertas están clausuradas.

La jurisprudencia ha considerado de forma amplia la posibilidad de ejecutar obras por parte de propietarios de locales, flexibilizando la interpretación de los preceptos de la LPH para que sus propietarios puedan hacer las obras que considere oportunas en atención a la naturaleza de la actividad a realizar, teniendo en cuenta la finalidad comercial de los locales, por lo que han de tener una configuración exterior adecuada, facilitando el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes, de modo que la modificación debe considerarse implícita en esa finalidad comercial. Ello es lo que justifica también las amplias facultades de sus propietarios, aún afectando incluso a elementos comunes, y que en muchas ocasiones se confieren en los estatutos (sts TS 3-9-2014, 9-10-2013, 25/4/2013. de 25-2-2013 nº 115/2013 ).

Los estatutos del inmueble donde se ubica el local, arts 3 y 7, permiten efectuar todo tipo de obras, incluso afectando a elementos comunes, sin excepción, con la limitación de no afectar a la estructura y resistencia. Ello es, como en cualquier otro caso, sin perjuicio de la facultad de control por parte de la Comunidad a fin no haya una extralimitación o perjudique a otros propietarios.

Según la redacción de los estatutos, para ejecutar la obra no era necesario ni consentimiento ni su comunicación a la Comunidad. En contra de lo que alega dicha parte, la facultad de ejecución no está limitada en los estatutos únicamente para la zona de fachada terminada en yeso, pues aquellos no diferencian dicha parte con la de ladrillo caravista, ni aquellas normas excepcionan zonas de fachadas terminadas de esa última forma.

Pero como alega la parte apelante, las dos puertas no se necesitan para evacuación o salida de emergencia, están inutilizadas, y de la prueba practicada no resulta ni finalidad ni ningún interés para el mantenimiento de esos huecos. La prueba documental, fotografías, justifica que en algún tiempo la apertura permitió la acumulación de objetos en la zona común a la que abrían, con la consiguiente obstaculización del paso, o permitiendo posible acumulación de suciedad y elementos de riesgo. Los estatutos permiten ejecutar obras para una finalidad, como es adecuarlos para su actividad. Por tanto se encuentra justificada la obligación establecida en la sentencia en cuanto a la eliminación de las dos puertas.

Las fotografías reflejan la apertura de huecos donde se han colocado unos ventanales respecto a los que, sin embargo, se considera que cumplen una finalidad beneficiosa para el local según la jurisprudencia mencionada pues permiten la entrada de luz al establecimiento público, sin perjudicar a otros copropietarios.

Por ello y dada la amplitud de facultades conferidas en los estatutos, el recurso ha de estimarse en este aspecto, extendiéndose sus efectos a la sociedad Castillo Balduz patrimonio S.L dada la solidaridad de la condena (St TS 4-10-2011).



QUINTO .- Al estimarse en parte el recurso no se efectúa expresa imposición de costas ( art 398 LEC ).

VISTAS las disposiciones legales de general y pertinente aplicación,

Fallo

1-Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Guillermo García Mercadal en nombre de Boliche Algo Más SL contra la sentencia de fecha 18 de diciembre de 2014 recaída en juicio ordinario nº 5/2014 del Juzgado de Primera Instancia nº 14 de esta Ciudad y se revoca en parte dicha resolución y en lo que afecta a la retirada de los ventanales, y en su lugar se absuelve a las partes demandadas de dicha pretensión. Se confirma la sentencia en el resto de pronunciamientos objeto del recurso.

2-Sin expresa imposición de costas del recurso de apelación. Con devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal según los arts 477 y art 469 y Disposición Final Decimosexta LEC , cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo y a interponer ante esta A Provincial en el plazo de veinte días.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia en el mismo día de su fecha por el Ilmo.

Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando Sesión Pública la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad.

Ciudad de Zaragoza, a fecha anterior.