Sentencia CIVIL Nº 213/2021, Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1, Rec 275/2021 de 26 de Octubre de 2021

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SEGOVIA

SENTENCIA: 00213/2021

Modelo: N10250

C/ SAN AGUSTIN Nº 26 DE SEGOVIA

-

Teléfono:921 463243 / 463245 Fax:921 463254

Correo electrónico:

Equipo/usuario: EQC

N.I.G.40194 41 1 2020 0001705

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000275 /2021

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.4 de SEGOVIA

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000305 /2020

Recurrente: Pedro Francisco, Ascension

Procurador: ANA ISABEL PEINADO RIVAS, CARMEN-PILAR DE ASCENSION DIAZ

Abogado: LEOPOLDO MORALES TISSOT, GONZALO RUIZ GARCIA

Recurrido:

Procurador:

Abogado:

S E N T E N C I A Nº 213 / 2021

C I V I L

Recurso de apelación

Número 275 Año 2021

Juicio Ordinario nº 305/2020

Juzgado de 1ª Instancia de

S E G O V I A Nº 4

En la Ciudad de Segovia, a veintiséis de octubre de dos mil veintiuno.

La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Ignacio Pando Echevarria, Pdte.; Dª Mª Asunción Remirez Sainz de Murieta y D. Francisco Salinero Román, Magistrados, ha visto en grado de apelación los autos de las anotaciones al margen seguidos a instancia de Dª Ascension; contra D. Pedro Francisco; sobre juicio ordinario, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como apelante 1º, el demandado, representado por la Procuradora Sra. Peinado Rivas y defendido por el Letrado Sr. Morales Tissot y como apelante 2ª, la demandante, representada por la Procuradora Sra. De Ascensión Diaz y defendida por el Letrado Sr. Ruiz Garcia y en el que ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Ignacio Pando Echevarria.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia de los de Segovia nº 4, con fecha veinte de abril de dos mil veintiuno, fue dictada Sentencia, que en su parte dispositiva literalmente dice: 'FALLO:Que estimando la demanda presentada por la Procuradora Sra. Carmen Pilar de Ascensión Díaz, en representación de Ascension, contra Pedro Francisco, declaro:

-El demandado, Pedro Francisco adeuda a Ascension la cantidad de 1027.04 euros, condenado aquel a abonar a esta la referida cantidad, más los intereses legalmente establecidos desde la fecha de interpelación judicial hasta su completo pago.

-Declarar resuelto el contrato de opción de compra suscrito en fecha 20 de octubre de 2018, condenando a Pedro Francisco a abonar a Ascension la cantidad de 60.000 euros, más los intereses legalmente establecidos desde la fecha de interpelación judicial hasta su completo pago.

-Declarar que el objeto del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 20 de octubre de 2018 incluye la vivienda, los dos cuartos trasteros, integrados en esta, y las dos plazas de garaje, condenando a Pedro Francisco a estar y pasar por tal declaración, y a que permita a Ascension el uso pacífico del arrendamiento de los mismos.

Con expresa imposición de costas a la parte demandada. '

SEGUNDO.-Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal del demandado, se solicitó en tiempo y forma aclaración de la misma al tenor que es de ver en su escrito unido a autos, dictándose Auto por el Juzgado a tres de mayo de dos mil veintiuno, que en su parte dispositiva literalmente dice: ACUERDO:

1) Rectificar el Fundamento Derecho Tercero en su párrafo 21,que tendrá la siguiente redacción:

'La parte demandada se opone al pago de dichas cantidades alegando que son de cuenta de la demandante, conforme al contrato, y que el demandado nunca se le reclamaron esas cantidades, desconociendo lo del grifo, y que solo autorizó la reparación de la caldera, y no susustitución.'

2) Desestimarla petición formulada por Pedro Francisco, de aclarar la Sentencia dictada en el presente procedimiento por los motivos expuestos.

Mantener y no variar el texto de la referida resolución, respecto del resto de pronunciamientos.'

TERCERO .- Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por las representaciones procesales de ambas partes se interpusieron en tiempo y forma, sendos recursos de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por interpuesto el mismo para ante la Audiencia en legal forma, en base a lo establecido en el art. 458 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada en la Ley 37/2011 (BOE. 11 /10/2011), dándose traslado a la adversa y emplazándola para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo, oponiéndose cada parte al de contrario, tras lo cual se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes ante la misma.

CUARTO.-Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, turnado de ponencia y personadas las partes en tiempo y forma, señaló fecha para deliberación y fallo del citado recurso, y llevado a cabo que fue, quedó el mismo visto para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

PRIMERO.-Se interpone recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia dictada en la instancia en que desestimando los pedimentos principales de la demanda y estimando el pedimento subsidiario se condenaba a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de 60.000 € como cumplimiento de la cláusula penal prevista en el contrato de arrendamiento con opción de compra al no haber sido esta posible pro causa imputable al demandado.

La parte demandada sostiene su recurso alegando en primer lugar error en la valoración de la prueba en la sentencia de instancia al omitir completamente los incumplimientos de la actora, concretamente el impago de las rentas, que harían que la opción de compra hubiese quedado sin efecto. En segundo lugar se alega error en la valoración de la prueba en relación con la cantidad reclamada como de reparación de la caldera. En tercer lugar y también como error en la valoración de la prueba, se impugna la sentencia en relación con el no reconocimiento de las rentas adeudadas, con incongruencia infra petita, al no resolver sobre lo solicitado pro la recurrente. En cuarto lugar se sostiene incongruencia y extralimitación en el contenido de la sentencia la declarar en el fallo extremos que no han sido suplicados por la actora, en relación con la inclusión en el contrato de arrendamiento de los dos trasteros del piso.

Por su parte, la actora interpone asimismo recurso de apelación contra la sentencia dictada en lo referente a la desestimación de su pretensión principal, que se declarase perfeccionado el contrato de compraventa o en su defecto se le condene a trasmitir el inmueble objeto de la opción. Basa su impugnación en infracción de precepto jurídico, art 1454CC y la jurisprudencia que lo interpreta.

En tendemos procedente analizar en primer lugar el recurso de la parte actora, puesto que de estimarse su prensión, algunos de los argumentos de la parte demandada, en lo que respecta a la cantidad a cuyo pago se condena como arras penales, o liberatorias para la juez de instancia, que darían sin efecto.

SEGUNDO.-RECURSO DE LA PARTE ACTORA. La parte actora, en su extenso recurso, alega en primer lugar que se ha interpretado en la sentencia de forma errónea la finalidad de la disposición 13ª del contrato de arrendamiento con opción de compra, entendiendo, frente a lo que considera la juez de instancia, y la contraparte, que no nos hallamos ante unas arras penitenciales o liberatorias, sino ante unas arras penales. Si se admite este punto de su alegación, en segundo lugar se sostiene que nos hallaríamos ante un contrato perfeccionado y consumado, por concurrir título y modo; y que en su defecto existiría una obligación del arrendador y optatario a formalizar la compraventa, como solicita de forma subsidiaria a su pedimento principal.

Para resolver este recurso es preciso determinar la naturaleza y requisitos del contrato de opción de compra. Por no ser reiterativos, respecto de sus características nos debemos remitir a la amplia introducción jurisprudencial que hace la juez de instancia en su sentencia, que por su carácter general es igualmente aplicable en este caso. En todo caso y en resumen, destacar que en esta figura el contrato de compraventa queda delimitado en todos sus aspectos al momento de pactar la opción de compra futura, quedando plasmada ya la voluntad del vendedor de vender, y quedando pro tanto vinculado por ese acuerdo, de forma que el mismo se perfecciona con el mero ejercicio por el comprador de ese derecho de opción, siempre que se ejercite dentro del plazo pactado, requisito éste ineludible en esta clase de contratos.

La determinación de las características antedichas esencial a la hora de determinar el alcance de la cláusula dispuesta en el contrato, y con ello del debate de si la misma autorizaba el desistimiento por parte del vendedor o no.

Con el mismo carácter general, debe tenerse en cuenta lo que la jurisprudencia expone acerca de las arras penitenciales, de sus requisitos e interpretación. Resumidamente, el Tribunal Supremo viene a entender que estas cláusulas , como excepciones a la vinculación de las voluntades de las partes ( arts. 1256 y 1258CC) debe ser interpretado de forma restrictiva, debiendo quedar claramente establecido en el contrato la finalidad liberatoria de la cláusula así pactada, lo que conlleva que de judicializarse la relación contractual debe ser la parte que opone esa liberación la que acredite que esa era la voluntad efectivamente pactada por las partes, lo que podrá deducirse, ya del propio texto del contrato, ya del resto de pruebas que puedan llevarse a cabo.

En este sentido podemos hacer cita de la STS 116/2013 de 25 de febrero: 'La doctrina distingue entre arras confirmatorias, penales y penitenciales. Las primeras, con el fin de reforzar la existencia del contrato, constituyen una señal de su celebración. Las segundas, tienen como fin establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento y las últimas, llamadas penitenciales o liberatorias, constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Esta Sala al interpretar el artículo 1454CC, ha declarado, como defiende la parte recurrente, que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es necesario que la voluntad de las partes aparezca clara y exprese la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención cumpliendo con la obligación establecida en estas arras ( SSTS de 11 de noviembre de 2010 (RC núm. 1485/2006 ), 24 de marzo de 2009, RC núm. 946/2005 ). El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, puede ser entendida como anticipo del precio y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento, pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato ( SSTS 16 de marzo de 2009, RC núm. 506/200420 de febrero de 1996 , RC núm. 2597/1992 )'.

A su vez y respecto del carácter excepcional de las arras penitenciales dice la STS 1016/2002 de 24 de octubre: 'Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las Sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( Sentencia de 10 de marzo de 1986 )'.

TERCERO.-Tomando en consideración esta doctrina, debemos analizar el clausulado contractual. Es la cláusula 13ª la que se discute en este punto, que expresa:

'DÉCIMO TERCERA.- Prima.

Como contraprestación por el derecho de opción de compra otorgado por el ARRENDADOR, se pacta entre ambas partes como prima la cantidad de TREINTA MIL (30.000,-) EUROS, que serán pagados por la ARRENDATARIA mediante transferencia bancaria.../...

En el supuesto de ejercitarse por la ARRENDATARIA la opción de compra y perfeccionarse el contrato de compraventa la cantidad que se paga como prima pasará a ser una cantidad a cuenta del precio de la compraventa.

En el supuesto de NO ejercitarse por la ARRENDATARIA la opción de compra en el plazo pactado en la cláusula Décimo Octava, éste perderá a favor del ARRENDADOR la cantidad entregada a causa del no ejercicio de su derecho de opción de compra.

Si no se ejercitase la opción de compra por causa imputable al ARRENDADOR tendrá lugar la resolución, quedando obligado este a devolver a la ARRENDATARIA la cantidad recibida como 'prima' entregada en este acto incrementado en el 100 por 100 en concepto de indemnización de daños y perjuicios y pena por el incumplimiento contractual'.

A juicio de la sala su mera lectura determina el error de la juez de instancia y el acierto de la tesis de la parte apelante.

Lo primero que cabe significar de esta cláusula es el carácter de la cantidad entregada, llamada prima en el contrato. Dicha cantidad no es sino el precio que se abona por el derecho a la opción de compra, si bien en caso de llevarse a efecto al opción se descontará como parte del precio; y lógicamente, al constituir el precio de la opción, el no ejercicio supone que esa cantidad no se devuelva. No se trata propiamente de la constitución de unas arras penitenciarias o liberatorias, en que la sanción se impone a la parte que desista unilateralmente del contrato a cambio de dicha liberación.

Y no puede tener ese carácter respecto de la compradora, porque, como optante que es, la facultad de no ejercitar el derecho de opción está ínsito en la propia naturaleza del mismo. Dicho de otro modo, el no ejercicio de la opción no supone el desistimiento del contrato de opción de compra, sino que simplemente no se hace uso de la facultad concedida.

Y desde este punto de vista la pretensión de la parte demandada de que para el vendedor suponga un derecho de desistimiento unilateral del contrato de opción de compra no se puede sostener, ante la falta de igualdad que supone respecto de la compradora. No nos encontramos ante una compraventa en la que coinciden en el tiempo al voluntad del comprador y del vendedor y en que por tanto ambos pudieran desistir, sino, insistimos, ante una promesa en la que el vendedor concede, en este caso por un precio, a la compradora el derecho de decidir si opta por la compra. Por tanto, de entenderse que esta cláusula incluye unas arras liberatorias, supondría reconocer un derecho exclusivo a favor del vendedor, que quedaría en idéntica situación que la compradora, de forma que no nos encontraríamos ante un contrato de opción de compra sino ante un contrato en que ambas partes podrían optar por comprar en un caso o vender en el otro.

Por otra parte, la dicción literal de la disposición en su inciso final es clara. La devolución de la prima doblada se hace en concepto 'de indemnización de daños y perjuicios y pena por el incumplimiento contractual'. No se está pro tanto reflejando unas arras penitenciales, sino simplemente unas arras penales ( arts. 1152 a 1155CC), esto es la fijación de una garantía para el cumplimiento y la determinación anticipada de los daños y perjuicios que se derivasen del incumplimiento. Y es que en ningún caso se admite en el contrato que el vendedor esté facultado para desistir del contrato abonando esa cantidad; por lo que, dado el carácter excepcional y restrictivo con que las cláusulas penitenciales deben ser interpretadas, no puede estimarse que en este caso se plasmase tal posibilidad en el contrato.

Pero además, aun en el supuesto de que se sostuviese, como se hace por la demandada, que la finalidad liberatoria era el objeto de esta disposición, debería ser ella quien lo probase, y en este sentido la declaración del testigo, empleado de la inmobiliaria que intermedió en el contrato ha confirmado en el juicio que nunca se habló de incluir una facultad de desistimiento unilateral del vendedor como la que la parte demandada sostiene.

Todo ello hace que no pueda considerarse la entrega de dinero prevista en esta cláusula 13ª como la plasmación de unas arras penitenciales o liberatorias.

Por otra parte, la lectura de la cláusula excluye que nos encontremos en el supuesto previsto en la misma. El encabezamiento del párrafo dice que 'Si no se ejercitase la opción de compra por causa imputable al arrendador tendrá lugar la resolución', por lo que le requisito esencial para que entre en funcionamiento es que el derecho de opción no se ejercite. Sin embargo, nadie ha puesto en duda que el derecho de opción ha sido ejercitado por la compradora, y se ha ejercitado sin que existiese obstáculo legal que lo impidiera, por lo que esta disposición no tiene cabida en este momento. No se trata de hacer un mero juego de palabras, o de retorcer el significado de la cláusula. Decir que no se puede ejercitar la opción, es muy distinta de decir que una vez ejercitada no se quiera cumplir. Hipotéticamente podrían existir múltiples circunstancias de la vida que hiciesen que la opción no se pudiese ejercitar, como pudiera ser la destrucción de la vivienda, la resolución o nulidad de la compraventa de la que trae título el arrendador, su venta a terceros, que el banco acreedor del préstamo hipotecario la subastase o se la quedase por el impago, y algunas de ellas podrían ser achacables exclusivamente al vendedor. Sería en estos casos en los que procedería la resolución del contrato de opción y entraría en juego la cláusula penal como indemnización.

Pero como decimos este no era el caso. La vivienda seguía siendo perfectamente enajenable pro el arrendador cuando se ejercitó el derecho de opción, y si no se ha consumado ha sido por la contumaz voluntad renuente de aquél, extremo que no le autoriza a pretender ejercitar un derecho de desistimiento unilateral que no ostenta.

En consecuencia, la parte actora está legitimada para exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos, lo que supone estimar el recurso de apelación y revocar la sentencia de instancia.

CUARTO.- Revocada la sentencia en este punto, la Sala debe asumir la instancia y determinar cuales sean los efectos de la desestimación de la existencia de una cláusula liberatoria.

La actora se plantea dos escenarios posibles: considerar que el contrato se ha perfeccionado y consumado, por concurrir título y modo, al ostentar ya la optante la posesión de la vivienda, o en su defecto que se considere que debe condenarse al demandado a trasmitir la propiedad. La actora se inclina por la primera opción, por entender que la jurisprudencia ha sido reiterada en el sentido de indicar que el contrato de compraventa se perfecciona con el ejercicio de la opción.

En el sentido que propone la parte actora se pronuncia la STS 1028/2007 de 27 de septiembre, cuando expresa: 'Es cierto que una opción de compra ejercitada no es título de dominio alguno, pues con ella lo único que se produce es la perfección del contrato de compraventa proyectado, pero no su consumación. Con el ejercicio del derecho de opción de compra este queda consumado y extinguido, mientras que el contrato de compraventa queda automáticamente perfeccionado y sometido a su propia regulación ( arts. 1445 y ss. del CC), en la que figura el 1450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, requiriendo para su adecuada consumación la traditio de la cosa vendida en cualquiera de sus formas, a fin de dar cumplimiento a los arts. 609 y 1.095 del Código civil.

Con el ejercicio en forma positiva de la opción se tiene título, pero no el modo en cualquiera de sus formas ( SSTS de 23 de diciembre de 1991 ; 14 de febrero de 1997 ; 23 de mayo de 2007 , entre otras). Y es evidente que en el caso ambas cosas se han producido pues ni la opción debe ser complementada mediante el otorgamiento de escritura pública, ni la escritura cumplimenta de forma exclusiva el requisito de la traditio en la compraventa cuando ya se había producido la entrega de la cosa vendida y puesto en poder y posesión del comprador, consolidándose la propiedad y quedando resuelto el contrato de arrendamiento. Una cosa es que la opción no influya para nada en las prestaciones propias del contrato locativo, que se mantienen en cuanto a lo que constituye el tipo legal que configura el arrendamiento, y otra distinta que una vez ejercitada la opción se mantenga esta doble relación que discurre de forma paralela, con el efecto de que todas las incidencias o discrepancias posteriores que puedan surgir entre las partes deban residenciarse en el ámbito del cumplimiento del contrato de compraventa perfeccionado y único ya existente entre las partes ( STS 22 de noviembre 1993 )'. En el mismo sentido en relación con la perfección de la compraventa con el ejercicio de la opción se pronuncian otras resoluciones del Tribunal Supremo, como las STS 1126/1997 de 15 diciembre, o STS 9 de febrero de 1985.

Igualmente y en relación con el momento de la consumación se manifiesta la STS 23 de diciembre de 1991, cuando expone: 'es doctrina de esta Sala la de que la opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del pactum de contrahendo, pues es con la aceptación cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después con el nacimiento y perfección de la compraventa por obra del doble consentimiento, que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto ( Sentencias de 9 de febrero de 1985 y 17 de noviembre de 1986 ), dependiendo la consumación del contrato de modo exclusivo en la decisión del optante que, realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastante que se opere esa manifestación de voluntad y que le sea notificada al optatario para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción ( Sentencia de 6 de abril de 1987 )'.

A la vista de esta doctrina reiterada hemos de concluir que la compraventa se perfeccionó con el ejercicio de la opción; y que además se consumó con la entrega del piso, puesto que la posesión ya la ostentaba la compradora, Y además emplazó expresamente a la vendedora a lacto de otorgamiento de escruta pública; aunque para el agotamiento completo de contrato queda todavía por abonar el precio. Por tanto, la parte actora debe ser considerada propietaria del inmueble desde la fecha en que el arrendador y vendedor recibió la comunicación del ejercicio de la opción y de su convocatoria ante el notario, realizada por correo electrónico, tal y como disponía el contrato (estipulación 18). Como se observa en la documentación aportada, el vendedor respondió por medio del chat a la compradora el día 9 de marzo de 2020, manifestando en primera instancia que no le iba a ser posible, por problemas familiares, realizar la venta en ese momento. Esta conversación es reconocida por la parte demandada, por lo que debe darse por acreditada.

Por tanto y con independencias de las razones que expusiese para no querer vender, queda fijada la fecha del ejercicio de la opción el día 9 de marzo de 2020, fecha a partir de la cual queda perfeccionando el contrato de compraventa.

Las alegaciones que en su momento hizo el demandado para oponerse a la venta, alegando primero problemas familiares y luego la imposibilidad de acceder a la documentación o de desplazarse ara la firma de la escritura no son de recibo y además distan de estar probadas. Al demandado se le dio un plazo de casi dos meses para acudir a la notaría, plazo más que suficiente para obtener los documentos precisos para escriturar la transacción. Por otro lado, esas dificultades podrían haber dado lugar en su caso a que se propusiese otra fecha, pero como se aprecia en el cruce de conversaciones, lo que el demandado no quería era vender, bajo ningún concepto, y eso es precisamente lo que no podía hacer al haber expresado ya su voluntad de venta en el contrato de opción, habiendo incluso cobrado un precio por ella.

Finalmente, también se alega en el recurso que a juez de instancia no ha hecho mención alguna a la concurrencia del principiorebus sic stantibus, para justificar el incumplimiento contractual, que según la parte se habría alegado en el acto del juicio. El momento de alegación de las causas de oposición a la demanda no es el acto del juicio sino en la contestación a la demanda y en su escrito de contestación no hace mención alguna a la concurrencia de esta causa para solicitar la resolución del contrato de opción de compra. Así pues, la juez de instancia ha obrado correctamente al no entrar a valorarla, por tratarse de una alegación extemporánea, que al alegarse en el acto del juicio de forma sorpresiva priva a la parte contraria de la posibilidad de preparar su oposición, incluso solicitando prueba.

En todo caso, y en el hipotético supuesto de que se considerase que el momento en que se plantea era apto, resulta cuando menos interesante que se pretenda sostener esta tesis, que supondría admitir la indigencia económica del demandado (y que según la averiguación patrimonial solicitada por su ex esposa en el divorcio, que obra en el documento apartado por el propio demandado y dada su profesión, piloto de Iberia, pudiera ser puesta en duda), para pedir que se deje sin efecto la venta del piso, dúplex de casi 180 metros cuadrados, dos traeros y dos garajes, sito en La Granja, y gravado con una importante hipoteca. Parecería que en una situación de emergencia económica como la que justificaría la aplicación de tal principio, lo más urgente sería vender los bienes que constituyen un gasto suntuario, y en este caso el dúplex lo es, pues es una vivienda a todas luces innecesaria para una sola persona, se encuentra en una localidad de segunda residencia que ni constituye su residencia habitual ni su centro de trabajo, y además soporta una carga hipotecaria. Entendemos que de ser cierta la situación del demandado, lo que esta Sala duda como ya hemos dicho, lo que le interesará será vender la casa y desprenderse de un bien que sólo le supone una carga. Precisamente su negativa a la venta lo que vendría a confirmar sería lo contrario, esto es que su situación económica no es tan grave como para justificar la aplicación de esta cláusula, de carácter excepcional.

QUINTO.-En cuanto a las consecuencias que lleva aparejada la declaración de propiedad, la parte actora solicita en su suplico que el vendedor libere las cargas que pesan sobre el inmueble, otorgar escritura pública, compensar del precio las cantidades abonadas pro reparaciones, declarar la obligación de vendedor de abonar el IBI hasta la fecha de la venta, y autorizar a la compradora a aplicar el precio pendiente de pago a la liberación de las cargas y al pago de IBI pendiente.

Es evidente que esta cascada de consecuencias no son de aplicación simultánea pues algunas de ellas son contradictorias entre sí, y en todo caso deberemos estar al contenido del contrato suscrito por las partes.

Así y en base a la cláusula 16 del precio de venta (245.000 €) se descontará la prima de 30.000 € y todas las rentas abonadas, ascendientes a 10.800 €. En cuanto a la fianza, está contemplada en su estipulación novena, en que se acuerda su devolución a la finalización del arrendamiento previa constatación por el propietario de que la finca se encuentra en perfecto estado de conservación. Ahora bien, dado que el arriendo concluye con la compra, el 9 de marzo de 2020, y que en virtud de dicha venta el arrendadero ya no recupera la posesión del inmueble, la garantía que implica la fianza deja de tener objeto, por lo que también procede su devolución y por tanto su compensación con el precio de la venta. En resumen, el precio a abonar será de 203.600 €, sin perjuicio de la compensación que pueda aplicarse por las reparaciones, que luego analizaremos al ser objeto de apelación por la parte demandada.

En cuanto al objeto, a juicio de la sala no cabe duda de que el mismo se extiende al piso, los trasteros y la plazas de garaje. En cuanto al piso dúplex y las plazas de garaje no se plantea duda alguna de su inclusión en el contrato por parte del demandado. En cuanto a los trasteros, respecto de los que niega estuviesen incluidos en el arrendamiento, dado que ahora estamos analizando, no el contrato de arrendamiento sino la compraventa, deben ser examinados desde otra óptica. El arrendamiento, como contrato que otorga la posesión, puede abarcar o excluir cualquier dependencia del inmueble. Sin embargo, en la venta del mismo y salvo que previamente se acuerde una segregación del inmueble, la venta se produce respeto del bien en su integridad, y como expresa el título, los trasteros forma una parte indisociable del dúplex, por lo que no resulta posible excluirlos de la compraventa sin que se haya previsto su previa segregación.

Y a esta misma conclusión hemos de llegar con el examen del mismo texto del contrato, pese a la interpretación parcial que hace el demandado. En el expositivo del contrato se hace constar que el demandado es proletario del piso 'que tiene como enejo inseparable el trastero 8 y 9'. Posteriormente en su cláusula segunda se expone que el arrendador arrienda el piso, del cual incorpora su descripción registral, en al que figura que al mismo el corresponde como 'anejos inseparables' los trasteros 8 y 9. Por tanto, el objeto del contrato, al mencionar al piso, incluye aquellos anejos del mismo que son inseparables, pues forman parte del mismo, y con ello los trasteros.

Este pronunciamiento resulta necesario en este momento, pues eso es lo que pide el demandante sea el objeto de la venta y ha sido discutido pro el demandado en el juicio.

Fijado el objeto y el precio, debe condenarse al vendedor al otorgamiento de escritura pública de compraventa que permita el acceso del cambio de titular del inmueble al registro de la propiedad, tal y como establecieron las parte en la cláusula 18 del contrato, en que acordaban la necesidad de otorgar escritura, por lo que esta sentencia no bastará para la inscripción del dominio en el registro de la propiedad. En cuanto al pago del precio de la compra, el mismo deberá ser llevado a cabo en el momento del otorgamiento de la escritura.

Respecto de la obligación del arrendador de levantar previamente la carga hipotecaria del piso y el pago de IBI pendiente, forma parte de sus obligaciones contractuales con arreglo a la cláusula 14 del contrato, por lo que debe ser condenado a dicha actividad. Ahora bien, dado que la parte propone en su suplico la posibilidad de que se pueda aplicar parte del pago del precio al levantamiento de esa carga y abono de IBI, y dado que letrado de la actora remitió en su día carta al demandado proponiendo que el levantamiento se hiciese en el acto de la escrituración, con abono de dichas cantidades por la actora, se considerar que esta es la opción más factible, pues muy posiblemente el demandada no pueda hacer frente a la cancelación del préstamos mientras no cobre el precio. Por ello se acordará en este punto que el demandado queda obligado al levantamiento de las cargas y pago del IBI, pero que de no hacerlo antes de la fecha en que las partes comparezcan ante el notario se faculta a la compradora a aplicar la parte del precio que corresponda a levantar esas cargas y deudas.

SEXTO.-RECURSO DE LA PARTE DEMANDADA. Pasando ya al recurso de la parte demandada, por esta parte se alega en primer lugar error en la valoración de la prueba en la sentencia de instancia al omitir completamente los incumplimientos de la actora, concretamente el impago de las rentas, que harían que la opción de compra hubiese quedado sin efecto. En segundo lugar se alega error en la valoración de la prueba en relación con la cantidad reclamada como de reparación de la caldera. En tercer lugar y también como error en la valoración de la prueba, se impugna la sentencia en relación con el no reconocimiento de las rentas adeudadas, con incongruencia infra petita, al no resolver sobre lo solicitado por la recurrente. En cuarto lugar, se sostiene incongruencia y extralimitación en el contenido de la sentencia la declarar en el fallo extremos que no han sido suplicados por la actora, en relación con la inclusión en el contrato de arrendamiento de los dos trasteros del piso.

En cuanto a este último motivo de recurso, queda sin objeto en tanto que como ya hemos dicho en el fundamento anterior, nos encontramos en una supuesto de delimitar el objeto del contrato de venta, no el arrendamiento. No obstante y a efectos meramente dialécticos, es cierto que la inclusión como pronunciamiento autónomo del objeto del contrato resultaría incongruente con el suplico de la demanda, en que no se planteaba se solucionase esta cuestión, sino que se reconociese la venta del inmueble. Con esta precisión y con la que se ha hecho en el fundamento anterior, procedería la estimación a efectos formales de dicho motivo, aunque en el fondo, como hemos dicho, la conclusión de la juez a quo era correcta.

En cuanto a su tercer motivo de recurso, esto es el no reconocimiento de las rentas adeudas pro la parte actora y la incongruencia infra petitarespecto de lo reclamado pro al parte demandada, decir que no hay incongruencia alguna, pues su reconvención de desahucio por falta de pago de la renta no fue admitido a trámite, por lo que debidas o no, su determinación en este pleito en que solo se resolvía sobre a la resolución de la venta pro desistimiento unilateral del vendedor, no era procedente.

En todo caso debe indicarse que tras la estimación del recurso de la actora y con ello de su pedimento principal y la extinción del contrato de arrendamiento el 9 de marzo de 2020, hace que no existan rentas posteriores debidas, puesto que la arrendadora pasa a poseer el piso a título de dueña a partir de esa fecha. Ciertamente esa posesión prolongada en el tiempo sin contraprestación podría considerarse por el demandado como un perjuicio indebido para el mismo, pero no es tal en tanto que la falta de pago del precio de la venta trae su causa de la propia voluntad obstativa del demandado a dar cumplimiento al contrato suscrito, por lo que cuanto más se retarse en el otorgamiento de la escritura pública mayores perjuicios económicos seguirá acumulando.

SÉPTIMO.- En cuanto al primer motivo de recurso se alega el incumplimiento de la actora en sus obligaciones contractuales que habrían determinado que el contrato de opción de compra hubiese decaído. A este respecto alega que la actora dejó de pagar la renta durante cuatro meses, de junio a septiembre de 2019, aunque admite que posteriormente hizo una transferencia pagando los cuatro meses. Igualmente alega que desde mayo de 2020 ha dejado de abonar las rentas.

La cláusula 15 del contrato dispone: 'El plazo para el ejercicio de la opción concedida terminará el día 1 de mayo del 2021 y siempre que esté al corriente en el pago de la renta. El incumplimiento en el pago de la renta dejará sin efecto el derecho de opción, salvo pacto en contrario de mutuo acuerdo'.

Por tanto, el requisito para la pérdida de derecho de opción es que no esté al corriente del pago de la renta cuando se ejercita la opción, Consecuentemente, el hecho de que después de ejercitado el derecho, momento en que se extingue este contrato de opción, se dejen de pagar rentas, en nada influye en la validez del previo ejercicio del derecho. Y en cuanto las rentas anteriores, lo que expresamente dice la disposición contractual es que en el momento de la opción se esté al corriente en el pago de la renta. La parte recurrente no discute que en ese momento no estuviese al corriente, sino que alega que hubo un retraso en el pago de las rentas de cuatro meses, solucionado antes del ejercicio. Por ello, su alegación carece de relevancia a la hora de determinar el incumplimiento contractual que imputa a la actora.

OCTAVO-.Queda el segundo de sus motivos de recurso, referido al error en la valoración de la prueba al estimar la reclamación por gastos de reparación. Se reclama por dos conceptos diferentes: un grifo y la reparación-sustitución de la caldera y se solicita que esas cantidades se compensen en el precio a pagar por la compra.

En cuanto al grifo, la recurrente alega que la cláusula séptima establece que 'Serán de cuenta de la arrendataria el gasto por consumo, instalación, reparación, contratación o ampliación de los servicios y suministros de agua, luz, gas y teléfono, así como cualquier otro susceptible al ser individualizado por medio de contador'; y que la novena dispone que ' Serán de cuenta de la arrendataria las pequeñas reparaciones que se deban realizar para mantener la vivienda en estado de servir al uso al que se destina'.Entiende la parte que la reparación o sustitución del grifo, dado su valor, 59,04 €, y su uso es una pequeña reparación, lo que también admite al juez de instancia, que sin embrago desestima dicha alegación entendiendo que 'ya existían problemas a la fecha del inicio del contrato, con lo que el demandado habría incumplido la obligación de entregar la vivienda en condiciones adecuadas para el uso'.

Se comparte la valoración de la juez de instancia. La documental incorporada pro la actora muestra conversaciones de chat en que se reconoce que el grifo estaba estropeado antes del arriendo, y que por el propietario se dijo que se daría parte al seguro, pero que al no hacerse cargo, autorizó a la actora a su cambio. Por tanto, no es una reparación producida en el curso del arrendamiento fruto del desgaste normal de las cosas, sino que una avería previa que el arrendador concia y que autorizó se sustituyese por parte de la arrendadora. Por tanto, ésta está legitimada para reclamar esa cantidad.

Distinta es la solución a la que debemos llegar respecto de la caldera. Ni pro su función ni por el precio reclamado, 968 €, puede ser considerada una reparación menor que deba asumir la arrendataria. Así lo entiende la juez a quo, que concede esa cantidad porque, según expresa,'es evidente que no tiene el concepto de pequeña reparación, sino obra para que es precisa la autorización del propietario-demandado, que sí la dio. Añadiendo que la demandante no reclama los gastos de sustitución, sino gastos de reparación'.

En este punto debemos dar la razón a la parte apelante y considerar que la juez yerra en su apreciación. La obra llevada a cabo por la actora fue la sustitución de la caldera pro una nueva, porque, según afirma la propia parte, como iba a ejercitar la opción de compra, prefería tener una nueva que no hacer una reparación de cuyo resultado positivo desconfiaba. Por muy lógico que sea esa forma de actuar, lo cierto es que en el momento en que llevó cabo la obra la vivienda estaba arrendada, y el arrendatario solo le dio permiso para la reparación, no para al sustitución, por lo que con arreglo a la cláusula novena ('Queda prohibida la realización de cualquier obra sin previa autorización escrita de la propiedad (salvo la retirada del tabique del salón y cambiar la situación del radiador en la misma estancia y dormitorio principal que queda autorizada),aunque no se altere la configuración de la vivienda ni la resistencia de los materiales en ella empleados'), no estaría autorizada para su sustitución en tanto poseyese como arrendataria.

Es cierto que la actora no reclama el precio de la sustitución, que al parecer superó los 1.800 €, sino que reclama el presupuesto de reparación. Pero lo cierto es que la reparación no se ha efectuado. Por motivos que solo convenían a la entonces arrendataria y ahora propietaria, decidido poner una nueva, por lo que es ella quien deba correr con ese gasto, sin que pueda cargar al demandado el pago de un gasto que no ha realizado. Dicho de otro modo, si hubiese reparado la caldera, como estaba autorizada y una vez comprado el piso hubiese sustituido la caldera, no tendría derecho alguno a exigir cantidad alguna del vendedor por la caldera nueva. Pues lo mismo sucede en este momento.

Por tanto este motivo de apelación deberá ser estimado y reducida la pretensión de la parte en este punto en 968 €.

Consecuentemente, del precio a abonar por la actora pro la compra del piso fijado en el fundamento cuarto, 203.600 €, deberán descontarse 59,04 €, con lo que dicho precio quedará fijado en 203.540,93 €.

NOVENO. -Estimado el recurso de apelación de la parte actora y estimado de forma parcial el de la demandada, no procede imponer las costas de esta alzada a ninguna de las partes.

En cuanto a las de la instancia, dado que las costas impuestas en la primera instancia no fueron expresamente recurridas, que en este momento se estima la pretensión principal de la actora desestimada en la instancia, y que en todo caso la estimación de su demanda es sustancial, debe mantenerse la condena en costas a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales anteriormente citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que estimandoel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte actora Dª Ascension, y estimando parcialmenteel recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada D. Pedro Francisco, contra la sentencia de fecha 20 de abril de 2021, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de esta ciudad en juicio ordinario 305/2021; se revoca la mismay en su lugar, estimando sustancialmente la demandainterpuesta por la parte actora:

1. Se declara que Dª Ascension es propietaria de la vivienda, trasteros y garajes descritos en el hecho primero de la demanda, según la descripción de los mismos obrante en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 20 de octubre de 2018, desde el día 9 de marzo de 2020 en que ejercitó dicho derecho de opción de compra.

2. Se condena al demandado D. Pedro Francisco a otorgar a favor de la demandante escritura pública notarial de compraventa, condenándole asimismo a cancelar económicamente a su costa la hipoteca que grava las fincas y a llevar a cabo las actuaciones necesarias para su cancelación en el Registro de la Propiedad, antes del otorgamiento de la escritura; debiendo abonar doña Ascension a don Pedro Francisco en ese momento el resto del precio pendiente de abono de 203.540,96 € una vez compensada la cantidad de 59,04 € por las reparaciones debidas a la actora.

3. Se condena al demandado a abonar las cuotas de comunidad e IBI hasta el 9 de marzo de 2020, si no se hubiese hecho.

4. De no efectuarse la cancelación económica y registral descrita en el punto 2 antes de la fecha de la firma de la escritura, se declara el derecho de la demandante a aplicar el precio pendiente de pago a la cancelación del préstamo hipotecario que grava las fincas y al pago de cualquier otra carga que pese sobre ellas y no hayan sido abonadas por el demandado, incluidas las cuotas de comunidad o IBI hasta el día 9 de marzo de 2020.

5. Se imponen las cotas de la primera instancia a la parte demandada.

No se imponen las costas de esta alzada a ninguna de las partes.

La estimación parcial o total del recurso, supone la devolución de la totalidad del depósito para apelar consignada por las partes recurrentes, a quienes se devolverá ( D.A 15ª.8 de la L.O.P.J), según redacción de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre.

Contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de la utilización por las partes, de aquellos otros recursos para cuyo ejercicio se crean legitimados.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Ignacio Pando Echevarria, de esta Audiencia Provincial, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutelar o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.