Sentencia CIVIL Nº 213/2022, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 46/2022 de 18 de Mayo de 2022

Encabezamiento

Rollo nº 000046/2022 Sección Séptima

SENTENCIA Nº 213/2022

SECCIÓNSÉPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as: Presidente/a:

Dª MARÍA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

Dª PILAR CERDÁN VILLALBA Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

En la Ciudad de Valencia, a dieciocho de mayo de dos mil veintidós.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario [ORD] - 000768/2020, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 18 DE VALENCIA, entre

partes; de una como demandante - apelante/s Victorio y Jose Manuel, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. MIGUEL ANGEL ASENSIO SORRIBES y representado por el/la Procurador/a D/Dª Mª JOSÉREQUENA GONZÁLEZ, y de otra como demandado - apelado/s Carlos Manuel, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. SALVADOR CARLOS MARCO CUEVAS y representado por el/la Procurador/a D/Dª ALONSO MORENO MARTÍNEZ.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDÁN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.-En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 18 DE VALENCIA, con fecha 28-10-2021, se

dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta a instancia de D. Jose Manuel Y

D. Victorio, representados por la Procuradora Dª. Mª. José Requena González, contra D. Carlos Manuel, representado por el Procurador D. Alonso Moreno Martínez, debo absolver y absuelvo al mismo de la demanda interpuesta con expresa condena en costas a la parte demandante.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte apelante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 16-5-2022 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la sentencia de instancia se desestimó la demanda de juicio ordinario interpuesta por D. Jose Manuel y D. Victorio contra D. Carlos Manuel en la que se insta que: se declare la resolución de la compraventa celebrada entre los actores y el demandado con fecha 22 de octubre de 2019, con los efectos legales inherentes de devolución de la cosa y del precio, cancelándose la inscripciones registrales pertinentes y condenando al demandado Carlos Manuel, al pago del importe de los OCHENTA MIL EUROS (80.000,00.-€) del precio de la transmisión, en favor de los actores por su mitad de CUARENTA MIL EUROS(40.000,00.-€) correspondiente a cada uno de ellos, así como de los gastos e impuestos devengados por la escritura de compraventa, por su importe total de OCHO MIL OCHOCIENTOS VEINTIDÓSEUROS CON

NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS(8.822,96.-€), correspondiendo igualmente, por partes iguales, su mitad de CUATRO MIL CUATROCIENTOSONCE EUROSCON CUARENTA Y OCHO(4.411,48.-€) a cada uno de los demandantes, con más de los intereses legales desde la interposición de la demanda y costas. Subsidiariamente respecto a la anterior petición resolutoria, que se declare haber lugar a la reducción del precio de la trasmisión del inmueble en el importe de VEINTISIETE MIL SETECIENTOS OCHENTA EUROS CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS

(27.780,66.-€) al que ascienden las reparaciones a realizar, condenando al demandado

al pago de dicho importe íntegro en favor de los actores por su mitad correspondiente a cada uno de ellos, con más de los intereses legales desde la interposición de la demanda y costas

Siendo tal desestimación porque estando el local adquirido en estado ruinoso apreciable a simple vista y más a la de los actores que se dedican de modo profesional a alquileres inmobiliarios dando ello lugar a que se rebajara al precio de la compraventa, no existían vicios ocultos que imposibilitaran el uso del local, contra estos pronunciamientos de la sentencia se alza la parte actora por medio del presente recurso de apelación en el que se alega que ésta, incurre en una indebida valoración de las pruebas, por lo siguiente: 1) Según las fotografías de autos y el informe pericial unido a la demanda no es apreciable que el local tuviera humedades, como resulta de aquéllas al haber paneles plásticos en las paredes y testificó el agente inmobiliario Sr. Pablo Jesús en el sentido de que no olía aellas ni de que le constara que la rebaja del precio de la compra de 120.000 euros a 80.000 euros fuera por las mismas; 2) La citada pericial advera, que tales humedades generalizadas afectan a la habitabilidad del local a fin de que se permita ejercer en el mismo una actividad comercial con total garantía pues, aunque por su antigüedad de 89 años se tuvieran a acometer reformas para su acondicionamiento, aquélla solo valora la reparación de las mismas con tratamientos antihumedad pero sin garantizar que no fueran recurrentes en el futuro lo que hace procedente la petición de resolución del contrato en que se funda la demanda con carácter principal o, al menos la subsidiaria de rebaja de su precio por el importe de esa reparación (27.780,66.-€) con intervenciones tanto en la previa ejecución de solera como las específicas de la empresa especializada en tratamientos antihumedades.

La parte demandada,se opuso a los recursos, por los fundamentos contrarios, y por los propios de la sentencia.

SEGUNDO.- Se, acepta la fundamentación jurídica de la resolución impugnada, en lo que no se oponga a lo que se dirá seguidamente, con revisión de las actuaciones,pruebas y de la valoración de éstas y de las normas y doctrina aplicables, en relación con los motivos del recurso 1)Como normas y doctrina citamos :

-En lo que afecta al ámbito del recurso el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que en su número 4, dice "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo

461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado."

El Tribunal Supremo, al respecto dice entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003, Pte Marín Castan, Francisco, nos dice: "Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de

conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante'.

Es reiterada Jurisprudencia, en coherencia con la litispendencia y la perpetuación de jurisdicción que regulan los arts.41 a 412 de la LEC en relación con la interposición de la demanda en el sentido de que'... en el recurso de apelación deben reputarse cuestiones nuevas las suscitadas con posterioridad a los periodos de alegaciones y es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo en virtud de la cual tal recurso no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, pues aunque permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho 'pendente appellatione, nihil innovetur' a que se alude....'(entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de julio y 2 de diciembre de 1983, 6 de marzo de 1984, 19 de

julio de 1989, 21 de abril de 1992 y 9 de julio de 1997)'.

-En relación con la carga de la prueba, en general el art. 217 de la LEC, que impone al actor la prueba de la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención, y a los demandados en éstas la de los que impidan extingan o enerven la eficacia de los primeros.

-El art. 217 de la LEC,regula la carga de la prueba e impone al actor la de la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención, y a los demandados en éstas la de los que impidan extingan o enerven la eficacia de los primeros.

Por su parte es reiterada la jurisprudencia sobre la valoración de esas pruebas en el sentido de que el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer, pero que el expresado criterio, en principio prevalente, debe rectificarse en la segunda instancia cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el 'iter' inductivo del órganode la primera.Es tambiéndoctrina jurisprudencial la de que ese proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos ( S.T.S. 1 marzo de 1994, 20 julio de 1995).

De estas pruebas a valorar, la documental en lo que aquí afecta el art. 326 de la LEC regula la fuerza probatoria de los documentos privados y dice':1. Los documentos

privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen.2. Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto. Si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento, se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero del artículo 320. Cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las reglas de la sana crítica'.

El art. 376 L.E.C establece que los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigosconforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado.

Por su parte la prueba pericial , se ha de valorar según las reglas de la sana crítica ( artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000), es decir,tomando en cuenta su ajuste a la realidad del pleito y sus peticiones, la relación entre el resultado de esa pericial y los demás medios probatorios obrantes en autos, sin estar obligado el Tribunal a sujetarse a la misma,y sin que se permita la impugnación casacional por esta valoración a menos que la misma sea contraria, en sus conclusiones, a la racionalidad y se conculquen las más elementales directrices de la lógica (entre otras, SSTS de 13 de febrero de 1990EDJ1990/1415 y 29 de enero de 1991EDJ1991/802, 11 de octubre de 1994EDJ1994/7987 y 1 de marzo de 2004EDJ2004/7010).

-Como ha señalado reiteradamente la jurisprudencia, la existencia de defectos o vicios de la cosa vendida da lugar al nacimiento de múltiples acciones para su remedio y reparación.

Así, aparte de las acciones genéricas y propias de todo contrato de nulidad y anulabilidad por inexistencia o vicio de alguno de sus elementos esenciales - artículos 1261 y 1300 y siguientes del Código Civil - nacen otras acciones especificas a favor del comprador por incumplimiento de las obligaciones del vendedor de entregar la cosa sin vicios ni defectos y con la aptitud precisa para ser destinada al uso previsto como propio según sus caracteres, y ente ellas: a) Las acciones edilicias (redhibitoria y estimatoria o 'quanti minoris'), tanto en su régimen general - artículos 1484, 1485, 1486, primero,y 1490- como en el especial de los animales - artículos 1491 y siguientes del Código Civil -. b) Las de responsabilidad por dolo del vendedor

- articulo 1486, párrafo segundo, 1487 y 1488- c) La acción de resolución o de resarcimiento en caso de pleno incumplimiento del vendedor por inhabilidad absoluta del objeto o 'aliud pro alio', que produce la consiguiente insatisfacción del comprador - articulo 1101 y 1124 del Código Civil -. d) La de resarcimiento por el defectuoso o parcial cumplimiento de la obligación, que no hace a la cosa inservible para el uso previsto, pero que entraña una entrega de aquella en condiciones distintas de las debidas y exigibles - artículos 1091, 1101, 1124 y 1258 del Código Civil.

Al margen de ello el R.D. Legislativo 1/2007 contiene una serie de normas generales sobre garantía de los productos de consumo, si bien este régimen es incompatible con el ejercicio de acciones civiles para el saneamiento por vicios ocultos en la compraventa (art. 117 del TRLGDCU).

Más concretamente y por lo que se refiere a las acciones edilicias, cabe destacar que los requisitos necesarios para exigir el saneamiento por vicios ocultos, cuya prueba incumbe al comprador son: 1º) La entrega de una cosa viciada. El vicio de la cosa puede consistir tanto en un defecto o imperfección, como en una alteración de la calidad o cualidades de la cosa o de alguno de sus componentes;siempre que disminuyan la utilidad que la cosa reporta al comprador, en atención al uso que se pacto en el contrato, o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio ( Sentencias del TS de 31 de enero de 1970 y de 3 de marzo de 2000). 2º) El vicio ha de existir en el momento de perfección del contrato ( SSTS de 4 de octubre de 1989 y de 15 de noviembre de 1991), pues si fuese posterior serían aplicables las reglas sobre el riesgo en el contrato de compraventa ( art. 1452 del CC). 3º) El vicio ha de estar oculto;sin que puedan se considerados ocultos todos aquéllos que pueda apreciar fácilmente en la oportuna inspección del bien con motivo de la entrega ( SSTS de 28 de mayo de 1981 ; de 11 de julio de 1983 ; de 20 de febrero de 1984 y de 28 de febrero de 1997 , entre otras). 4º) El vicio oculto ha de ser grave: No basta cualquier clase de defecto para que entre en juego la acción de saneamiento. Es preciso que sea de una importancia tal que haga la cosa impropia para el uso al que se la destina o que disminuya de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

Por su parte el incumplimiento de los contratos lo regula el citado Art. 1.101 del CC, que dice que quedan sujetos a la indemnización de daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieron al tenor de aquéllas y el cual viene referido a aquellos casos en que es incumplimiento es de tal entidad que impide el uso de la cosa es decir, supone un 'aliud por alio' que va más allá de la mera inexactitud en el cumplimiento. Se trata de que hay tal inhabilidad del objeto, y no una mera inexactitud en el cumplimiento de la obligación de entrega por la existencia de vicios ocultos en la cosa objeto del contratoal que le sean aplicables las normas específicas de los arts.336 y 342 del C.Comercio en relación con el Art.1490 del CC,

Precisando los casos de entrega de un objeto inhábil para el fin al que iba destinado, nuestra jurisprudencia define la existencia de la pretensión diversa como la entrega de una cosa distinta a la pactada, y como el incumplimiento por inhabilidad del objeto, o por insatisfacción del comprador ( SS 1 Jul. 1947, 25 Abr. 1973, 12 Mar. 1982 EDJ 1982/1435y 6 Abr. 19); el primer supuesto concurre cuando la cosa entregada contiene elementos diametralmente diferentes a los de la pactada ( SS 23 Mar. 19 y 6 Abr. 1989); para el segundo caso se hace necesario que el objeto entregado resulte totalmente inhábil para el uso a que va destinado o que, el comprador quede

objetivamente insatisfecho; inutilidad absoluta que debe hacer inservible la entrega efectuada, hasta el punto de frustrar el objeto del contrato o insatisfacción objetiva del comprador, que no constituye un elemento aislado, ni puede dejarse a su arbitrio, debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal de la cosa comprada, que haga de todo punto imposible su aprovechamiento ( SS 1 Jul. 1947, 25 Abr. 1973, 12 EDJ 1982/1435y 23 Mar. 1982 EDJ 1982/1706, 20 Feb. y 20 Oct. 1984

EDJ 1984/7421,6 Mar. 1985, 6 Abr. 1989 y 17 Feb. 2010 EDJ 2010/14208).

Existe no obstante lo anterior una flexibilidad doctrinal en relación con estas accionesque se extiende a la de aplicar una u otra por el Tribunal ( SSTS 3-X-1.979; 30-XI-1.983; 27-IV-1.984; 27-X-1.987 y 12-VI-1.989) aunque no se ejercite de modo expreso por las partes pues, invocados sus presupuestos fácticos, su aplicación resulta procedente al hallarse dentro de las facultades del juez de instancia (iura novit curia) y no alterar la causa petendi ( STS de 25 de Octubre de 1.994). La anterior la flexibilidad asumida por la jurisprudencia deriva o de las normas protectoras del principal derecho del comprador, de modo que las líneas definidoras de las distintas acciones se diluyen admitiéndose la posibilidad de la compatibilidad entre las acciones generales de incumplimiento y las acciones concretas de saneamiento. Todo ello en aras de un postulado de justicia material, pues el breve plazo del artículo 1490 del Código Civilpara el ejercicio de la acciones edilicias imposibilitaría en muchos casos, el éxito de la pretensión del comprador, de modo que su legitimo derecho a recibir aquello que compró en las condiciones de idoneidad que le fueron atribuidas en el momento de celebrar el contrato, quedaría por completo defraudado. No puede olvidarse, por último, que incluso el Tribunal Supremo acude al principio de la buena fe que debe presidir las relaciones contractuales para justificar lo que venimos afirmando ( STS de 10 de junio 1976, STS de 26 de mayo 1990, STS de 3 de febrero 1986).

En un caso de una compraventa de viviendas de segunda mano citamos ( EDJ 2018/582020 ) la SAP Las Palmas de 23 marzo de 2018 que dice en sus Fundamentos 'TERCERO. Saneamiento de vicios ocultos.1. Estudiamos la compraventa entre particulares de una vivienda de segunda mano . Son de aplicación las normas del Código Civil:Artículo 1484. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. Es necesario considerar que los Vendedores no tienen que garantizar el cumplimiento de ciertos niveles de calidad: solo responden de los vicios relevantes por hacer la casa impropia para su uso o repercutir en el precio. Y deben ser ocultos: 'el párrafo segundo del art.1486 del CC no impone al vendedor el deber exhaustivo de información ... Antes bien, al referirse expresamente dicho párrafo a 'los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida' está excluyendo del deber de información del vendedor los que no sean ocultos, es decir aquellos a los que se refiere el último inciso del art.1484 del CC. 4ª) En

consecuencia el art. 1486 no puede interpretarse prescindiendo del art. 1484 y, por ello, si los vicios o defectos de la cosa eran manifiestos o el comprador, por su condición de experto, hubiera debido conocerlos, el vendedor no responderá aunque no se los manifestara al comprador. Así se desprende de la jurisprudencia de esta Sala ... (vicio no conocido ni 'cognoscible '), ... (vicio que 'no haya podido trascender ni ser conocido') ... (vicio no conocido por el adquirente, 'ni conoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto'), Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 22 de julio de 2011, Sentencia: 542/2011 Recurso: 1102/2008.

2) Procede revisar las pruebas y su valoración bajo el anterior prisma normativo y doctrinal en relación con los motivos del recurso ,con la adelantada conclusión de su estimación en parte, por las condideraciones que pasamos a referir :

-No se debate que el precio de la compraventa debatida según la hoja de encargo era de 100.000 euros pero se rebajó a 80.000 euros .

-De la observación del reportaje fotográfico aportado como Documento 11 de la demanda y del unido al Informe Pericial del arquitecto superior Sr. Balbino también unido a ella, se aprecia la existencia de humedades que afectaban a la totalidad de las paredes que formaban la envolvente del local, como se desprenden también de las mismas, con revestimientos interiores consistentes en panelados plásticos.

Ello viene ratificado por el testimonio del agente inmobiliario D. Pablo Jesús, quién se encargó de la venta del inmueble, que, en su declaración en la vista del juicio admitió como propio el citado reportaje fotográfico que estuvo en la página web de la inmobiliaria para su venta, y de su declaración conjunta cabe extraer que manifestó,que en dichas fotos y en su visita, los actores hicieron 3 una con un técnico, no apreció humedades ni recuerda olor a ellas, que sobre todo por la cocina y el cuarto de baño estaban en un estado para reformar completamente, que estaba panelado como se ve en las fotos, y que no se negoció entre las partes una rebaja del precio del inmueble, que pudo ser de 120.000 euros, con motivo de la existenciade dichas humedades si no en base al estado general de inmueble que se apreciaba para reformar.

-Obra en autos pericial unida a la demanda (doc 13) realizada por el arquitecto superior Sr. Balbino y ratificada por él en juicio en que consta en relación con el local debatido que existen humedades generalizadas, descubiertas tras los paneles de plástico que cubren sus paredes,que afectan a la totalidad de éstas que forman parte de la envolvente del mismo ascendiendo por capilaridad hacia las plantas superiores, concluyendo con que las mismas afectan a su uso al no reunir las condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad recogidos en la normativa vigente de aplicación e imposibilitando el correcto desarrollo de la actividad prevista a realizar ,a lo que añadió en su ratificación en juicio que, la reparación de aquéllas no ofrecían garantía definitiva sobre su recurrencia en cuanto que la solución pasaba por la impermeabilización del local, no en la erradicación de la causa de las humedades.

Alude el informe a que en el certificado de inspección técnica periódica de

construcciones (Documento 12 de la demanda) emitido con fecha de inspección 11 de enero de 2006 y visado el día 23 de marzo de ese mismo año, por técnico competente, ya se advierte de la existencia de humedades en el local, en los zócalos de los paramentos del local parcialmente ocultos por falseado, con paneles de los mismos según declaración de sus ocupantes y como se ha podido comprobar por los síntomas detectados que realizó una cata en el solado del local para comprobar la composición del mismo, advirtiendo la inexistencia de solera de hormigón de forma de que el pavimento del local se asienta directamente sobre el terreno de relleno, y que comprueba al retirar la tierra existente bajo de esepavimento, el alto grado de humedad de la misma.

Este informe, valora la reparación de estas humedades detectadas Según el Generador de Precios de la Construcciónversión on line en la suma de 27.780,66.-€ (IVA incluido) y la desglosa :en intervención previa consistente en la ejecución de una solera de hormigón de la que el local carecía, valorada en la cantidad de 5.560,47.-€ más IVA y la posterior intervención a realizar por empresa especializada en este tipo de tratamientos de impermeabilización de humedades (tratamiento de antihumedad en las paredes, la ejecución de una barrera antihumedad y el tratamiento de solera mediante mortero impermeable) ascendente a otros 17.398,75.-

€ más IVA.

Sobre este extremo en la vista aclaró el perito que incluía una actuación previa que es la ejecución de la solera y adicionalmente a posteriori la intervención de la empresa especializada LEMARA RESTAURACIONES SL, porque no puedes hacer unas inyecciones e impermeabilizar una solera si no existe y, sobre el presupuesto de esta empresa ,que incluye en la partida Ejecución barrera antihumedad entre paréntesis la expresión opcional al sistema anterior, aclara que considera que el tratamiento completo reparador incluye la totalidad de las partidas incluidas en este presupuesto.

-También la parte demandada aporta pericial emitida por el arquitecto superior Sr. Cirilo, ratificada en juicio, que constata la existencia de tales humedades pero que entiende que su existencia era previsible dado el mal estado generalizado del local por su antigüedad, el edificio es de 1930, y que, frente a la anterior valoración de la citada reparación y estando al GENERADOR DE PRECIOS DE LA CONSTRUCCIÓN DE CYPE INGENIEROS, la hace de los mismos conceptos que ésta en 14.323.32 euros, si bien precisa que la solera de hormigón no es relevante en solucionar las humedades por capilaridad de los muros, que además no puede considerarse un vicio oculto, simplemente por no haber existido nunca, por lo que considera que no se debería incluir y que ,respecto a la solución del tratamiento de humedades en muros, no se debería sumar ambos tratamientos, hay que escoger entre uno u otro, lo que valora en 5.286,05 euros.

-Se aporta un informe comercial unido como documento 1 de la contestación a la demanda en el que consta que la CB DIRECCION000 constituída en el año 2008 recibe rendimientos por arrendamiento de inmuebles y, por los actores documentación fiscal en la audiencia previa, consistente

en informe fiscal y declaraciones IRPF últimos cuatro ejercicios (documentos 14 a 17 Victorio y documentos 18 a 21 Jose Manuel), donde se acredita que el último recibe tales rendimientos.

-A la vista de estos antecedentesprobatorios con su valoración conjunta se considera que las humedades debatidas, por mucho que los actores tuvieran una Comunidad de Bienes y conste que recibieran rendimientos por arrendamiento de inmuebles, además de adverarse que solo lo era por uno de lo que no se colige que se dedicaran de modo profesional a ello, no eran visibles en las visitas que hicieron al local ya que se encontraban detrás de los paneles que había en sus paredes, sin que les sea exigible no siendo en ningún caso técnicos en la materia,que las advirtieran.

Por otro lado, el mal estado del local que resulta indudable en las fotografías y es advertible, es el que deriva de la antigüedad del edificio sobre todo en cocina y baños y se ciñe a su necesidad de su reforma, motivo por el que el citado testigo, sin advertencia tampoco de esas humedades, admitió la rebaja del precio, de 1000.000 euros, único objetivado a 80.000 euros.

Ahora bien, no especificado el destino del local por los actores y proponiendo su propio perito la posibilidad de su reparación no manifestando en su informe que no fuera definitiva, no compartimos con éste su conclusión de que sea inhábil totalmente para el que eventualmente pudiera tener, y en aplicación del art. 1124 del CC dar por resuelto el contrato como es la principal acción esgrimida en la demanda y ello,por aquella falta de especificación y dado el mal estado sí visible del inmueble aunque no lo fueran las humedades de modo que no consta que éstas determinen esa inhabilidad en el sentido doctrinal citado, es decir , inutilidad absoluta que haga inservible la entrega efectuada, hasta el punto de frustrar el objeto del contrato o produzca una satisfacción objetiva del comprador, todo lo cual, no constituye un elemento aislado, ni puede dejarse a su arbitrio, debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal de la cosa comprada, que haga de todo punto imposible su aprovechamiento.

Sin embargo, sí cabeacoger la acción subsidiaria de la demanda dando lugar a la reducción del precio de la transmisión del inmueble en el importe de la reparación de las repetidas humedades, pero no en la suma reclamada en ella y fijada por el perito de la parte actora de 27.780,66 euros, sinoen la de 5.286,05 euros que fija el perito de la demandada según el Generador de Precios de la Construcción CYPE Ingenieros, de un lado, porque impugnado por ésta el presupuesto que adjunta la primera y que valora como incluible en la primera cantidad de la empresa LEMARA RESTAURACIONES S.L., en la audiencia previa, no se propuso su testifical para que aclarara el motivo de que ésta en dicho presupuesto expresara la ejecución barrera antihumedad como -'OPCIONAL AL SISTEMA ANTERIOR' de modo que no se explica la suma ambos tratamientos y, de otro lado, porque tampoco cabe incluir la acometida de trabajos para hacer una solera que no existía de origen como era previsible por la reiterada antigüedad del local.

TERCERO.-Dada la estimación parcial del recurso y, con ella la misma de demanda, por lo que se declara haber lugar a la reducción del precio de la transmisión del inmueble objeto de autos en la suma de 5.286,05 euros a la que ascienden las reparaciones a realizar, condenando al demandado al pago de dicho importe íntegro en favor de los actores por su mitad correspondiente a cada uno de ellos, con más de los intereses legales desde la interposición de aquélla ( arts.1101 y 1008 del CC),de conformidad con los artículos 394 y 398 de la L.E.C, no cabe hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con estimación en partedel recurso de apelación formulado por la representación de Jose Manuel E Victorio,contra la sentencia de fecha 28-10-2021, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 16 de Valencia, debemos revocarla y la revocamos, y, en su lugar, dictamos otra, por la que se estiman parcialmente demanda, y, se declara haber lugar a la reducción del precio de la transmisión del inmueble objeto de autos en la suma de 5.286,05 euros a la que ascienden las reparaciones a realizar, condenando al demandado al pago de dicho importe íntegro en favor de los actores por su mitad correspondiente a cada uno de ellos, con más de los intereses legales desde la interposición de la demanda, todo ello sin hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias.

Y reconvención, declarando resuelto el contrato de 31-10-2012 que une a las partes, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las instancias.

Todo ello sin hacer expresa con imposición de las costas de esta alzada.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia para su ejecución y debido cumplimiento.

Contra la presente resolución no cabe Recurso de Casación atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional, en el plazo de 20 días, si en la resolución concurren los requisitos establecidos en el artículo 477-2-3º, en su redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 octubre 2011, y en tal caso recurso extraordinario por infracción procesal

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Doy fe: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a dieciochode mayo de dos mil veintidós.