Sentencia Civil Nº 2130/2004, Audiencia Provincial de Gipuzkoa, Sección 2, Rec 2329/2003 de 19 de Abril de 2004

Encabezamiento

SENT

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIPUZKOA

GIPUZKOAKO PROBINTZIA-AUZITEGIA

Sección 2ª

TERESA DE CALCUTA-ATOTXA-JUST. JAUREGIA 3 3ª planta- C.P. 20007

Tfno.: 943-000712

Fax: 943 00 07 01

N.I.G. 20.05.2-02/007298

A.p.ordinario L2 2329/03

O.Judicial Origen: Jdo. 1ª Instancia nº 4. Registro Civil (Donostia)

Autos de Pro.ordinario L2 517/02

Recurrente: DIRECCION000 DE SAN

SEBASTIAN

Procurador/a: MARIA ZABALETA D'ANJOU

Abogado/a: IGNACIO AMIANO GUEVARA

Recurrido: Carlos Miguel y Fátima

Procurador/a: ANA MARIA LAMSFUS MINDEGUIA y ANA MARIA LAMSFUS MINDEGUIA

Abogado/a: JOSE MANUEL BLASCO VEGA y JOSE MANUEL BLASCO VEGA

SENTENCIA Nº

ILMOS. SRES.

DOÑA YOLANDA DOMEÑO NIETO

DOÑA ANE MAITE LOYOLA IRIONDO

DOÑA MARIA TERESA FONTCUBERTA DE LATORRE

En Donostia - San Sebastian, a diecinueve de Abril de dos mil cuatro.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de esta capital, constituída por los Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación el Juicio Ordinario nº 517/02 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de San Sebastián, seguido a instancia de DIRECCION000 DE SAN SEBASTIÁN (demandante-apelante), representada por el Procurador Sr. Zabaleta y defendida por el Letrado D. Ignacio Amiano, contra Dª Fátima y D. Carlos Miguel (demandados- apelados), representados por la Procuradora Sra. Lamsfus y defendidos por el Letrado D. José M. Blasco Vega, y contra Dª Begoña (demandada); todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el mencionado Juzgado de fecha 12 de Junio de 2.003, y con rollo de apelación nº 2329/03.

Antecedentes

PRIMERO.- El día 12 de Junio de 2.003 el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de San Sebastián dictó sentencia, que contiene el siguiente Fallo:

"Que desestimando, como desestimo, íntegramente, la demanda formulada por la Procuradora ZABALETA Procuradora de los Tribunales, y de la DIRECCION000 de San Sebastián, debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones de la demanda, y todo ello con expresa condena en costas a la parte demandante."

SEGUNDO.- Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso por una de ellas recurso de apelación, que fue admitido, y elevados los autos a esta Audiencia, se señaló día para la Votación y Fallo el 12 de Junio de 2.003.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido todas las formalidades prescritas por la ley.

CUARTO.- Ha sido Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. MARIA TERESA FONTCUBERTA DE LATORRE.

Fundamentos

PRIMERO.- La apelante DIRECCION000 de San Sebastián, recurre en esta alzada la sentencia dictada por el Juzgado de Instancia, por la que se desestima su pretensión frente a los demandados, en solicitud de que se condene a éstos a cerrar la puerta abierta desde su vivienda a la escalera derecha del piso primero del inmueble, dejando la pared afectada en su estado original, como elemento común de la escalera derecha del piso primero de la finca.

El juzgador de instancia ha entendido que la actuación de los demandados resulta amparada por el contenido de los Estatutos comunitarios, y concretamente por la clausula complementaria que hace referencia a la apertura o modificación de las puertas de salida de las viviendas a la escalera.

La parte apelada se opone al recurso, sosteniendo la correcta interpretación de la clausula estaturia, cuyo contenido permite a su juicio la apertura de nuevas puertas desde una vivienda hacia cualquiera de las dos escaleras existentes en el inmueble.

SEGUNDO.- Como bien señala la sentencia de instancia, la cuestión debatida es estrictamente jurídica, pues se centra en la interpretación que debe darse a la clausula estatutaria que contempla el aumento o disminución del número de puertas a la escalera de los pisos o porciones físicas de la finca.

Los presupuestos fácticos del inmueble y de la vivienda de los demandados-apelados no se discuten, y la Sala ha podido comprobar mediante el exámen de los planos y demás documentos obrantes en autos, que en el edificio de la Comunidad actora existe un unico portal de entrada desde la calle, con dos escaleras, la derecha y la izquierda, perfectamente diferenciadas a la hora de describir los distintos elementos privativos, puesto que en la inscripción registral del piso de los demandados, se señala que es el primero, letra A de la escalera izquierda. No se discute tampoco el hecho de la apertura de una puerta desde dicho piso al correspondiente rellano de la escalera derecha, por cuanto la vivienda se encuentra ubicada entre ambas.

Procede en consecuencia examinar si tal apertura resulta amparada por la Norma Complementaria Cuarta de los Estatutos de la Comunidad, pese a constar la oposición de una serie de comuneros a la mencionada obra, ya que en la Junta de Propietarios celebrada el dia 22 de Febrero de 2002, se sometió a votación la cuestión. Los demandados habían procedido a la apertura de la puerta y cuando ese hecho se constata por la Comunidad, se convoca una Junta en cuyo Orden del Dia figura como único punto a debatir la decisión de requerir a la propietaria de la vivienda primero izquierda para que procediera al cierre de la puerta ; celebarada la votación, los propietarios de la escalera derecha votan SI a dicho requerimiento, mientras que los propietarios de la escalera izquierda votan no o se abstienen.

No resulta discutido que la apertura de una nueva puerta supone una alteración de elementos comunes, puesto que cambia la configuración del rellano de la escalera en el que aparece la apertura, y además supone igualmente variaciones en el uso y utilización de elementos comunes, ya que los propietarios de la vivienda primero A de la escalera izquierda tienen ahora la posibilidad de llegar a la misma utilizando la escalera y ascensor izquierdos, (como lo han hecho hasta el presente), y tambien el ascensor y escalera derechas para entrar por la nueva puerta, y ello sin entrar analizar la posibilidad de que una vez segregada la finca interiormente, la parte con acceso desde la escalera derecha, sea ocupada por nuevos copropietarios.

Esta Sala, analizando los términos de la claúsula estatutaria invocada por los propietarios demandados, en relación con el contenido de las restantes normas estatutarias y con los preceptos de la L. de Propiedad Horizontal relativos a estas cuestiones, ha llegado a una decisión contraria a la expresada por el Juzgador de Instancia, y ello por los siguientes motivos :

* Debemos atenernos en primer lugar a las normas de interpretación de los contratos previstas en el los arts. 1281 y siguientes del C.Civil, por cuanto los estatutos comunitarios tienen caracter de norma contractual entre quienes los pactaron. Y para ello debe estarse en primer lugar a la interpretación literal de la claúsula litigiosa en la que se señala que "los propietarios de los distintos pisos o porciones físicas de la finca, podrán aumentar o disminuir en sus pisos, el número de puertas que acceden a la escalera, sin variar las dimensiones de escalera y portal". Ciertamente la redacción de la norma no resultó afortunada, por cuanto se menciona el aumento o disminución del número de puertas de acceso a la escalera de cada piso, cuando en realidad existía una única puerta en cada uno de ellos, por lo que resulta dificil pensar en una disminución. Ahora bien, la Norma analizada se refiere a la escalera en singular y no a las escaleras ( izquierda y derecha ) y además no establece ninguna permisión especial para las viviendas que tienen la posibilidad de acceso por ambas, pues es evidente, que por su configuración solo la tienen los pisos de la letra A de la mano izquierda, por ser lindantes por un lado con dicha escalera y por el otro lado con la derecha. La tesis que sostiene la parte apelada, al señalar que la inclusión de tal claúsula obedeció a la voluntad del constructor de dar a las viviendas A de la escalera izquierda, la posibilidad de acceso por la escalera derecha, supone una interpretación forzada de la norma, puesto que si realmente se hubiera pensado en ello, se habría hecho constar expresamente, además de incluir la permisión de apertura de nuevas puertas en cualquiera de las viviendas o porciones del inmueble.

* Por otra parte los Estatutos establecen que "para variar la estructura de cualquier elemento común, se necesitará el consentimiento de todos los condómines". Nuevamente nos encontramos con una norma confusa y sobre todo incompleta, porque no se especifica cual es el alcance de la variación de la estructura, pero resulta evidente que la intención de los otorgantes de la norma estatutaria, no modificada por los copropietarios pese al tiempo transcurrido, ha sido y sigue siendo, que cualquier cambio sustancial en el inmueble requiera la aprobación unánime de los copropietarios.

La modificación ahora pretendida no incide en la estructura propiamente dicha del edificio, pero determina consecuencias que exceden de la simple apertura de una puerta en una vivienda dentro de su misma escalera, y ello porque en ese caso no se produce un cambio en la utilización de los elementos comunes del inmueble, puesto que el propietario sigue utilizando la misma escalera y el mismo ascensor. Por el contrario, al contar con dos accesos, uno por cada escalera, aún en la hipotesis de que la vivienda no se segrege y se venda en parte a un nuevo propietario ( posibilidad realmente extraña por cuanto no se comprende cual sería el beneficio obtenido con la nueva puerta), lo que no ofrece duda es que el propietario del piso con los dos accesos está obteniendo una situación de privilegio injustificado, frente a los restantes condueños del inmueble. Y por ello, la Norma Complementaria Cuarta no puede interpretarse aisladamente olvidando el restante contenido de los estatutos, de los que claramente se infiere que cualquier modificación que altere el estado original de las cosas en aspectos sustanciales, requiere el consentimiento unánime de los copropietarios. La posibilidad de abrir puertas a ambas escaleras sin limitación alguna, choca con dicho principio, por lo que hay que entender que la Norma Complementaria solo está permitiendo la apertura de puertas a la propia escalera del piso, y además en condiciones de igualdad para cualquiera de los copropietarios de la finca.

* Debemos señalar por último que la aparente contradicción entre la Norma Complementaria Cuarta y la regla estatutaria que exige tal unanimidad, en sintonía con los preceptos de la L.de Propiedad Horizontal, (cabe señalar que cuando se inscriben los estatutos que nos ocupan, todavía no estaba en vigor la L.46/1960 de 21 de Julio ), debe resolverse acudiendo a una interpretación restrictiva de los pactos que se oponen al contenido de los preceptos generales. Así la norma estatutaria que se refiere a la posibilidad de la apertura de nuevas puertas, se contrapone a lo establecido en la ley, puesto que tanto la L.de 1960 como sus reformas posteriores, han exigido siempre la aprobación de la Junta de Propietarios por unanimidad, en aquellos casos en que se pretende una alteración en las cosas comunes, y en este caso no cabe duda que la nueva puerta supone una alteración sustancial de la escalera derecha del inmueble. Y por ello, caso de no existir la norma estaturaria, resulta incuestionable que la apertura de nuevas puertas en una vivienda, aún dentro de su propia escalera, requeriría esa aprobación. El Tribunal Supremo, ha declarado reiteradamente ( por todas sentencia de 22 de Mayo de 1995), que "admitida la validez de los pactos estatuarios, en base al principio de libertad contractúal que inspira nuestro ordenamiento, la aplicación del contenido de sus preceptos, en tanto que norma excepcional, debe realizarse restrictivamente", lo que impide en este caso la interpretación amplia del concepto de "escalera" en singular, y que según la tesis de los demandados-apelados, pasaría a ser "escaleras" en plural, lo que permitiría no solo la apertura de la puerta litigiosa, sino tambíen la posibilidad de que todos los propietarios de las viviendas A de la escalera izquierda, aperturasen las correspondientes puertas hacia la escalera derecha, dando lugar a un cambio radical en la configuración total de la finca.

Las alegaciones que formulan los apelados al señalar que esta apertura se ha producido antes en dos viviendas, carece de fundamento, puesto que,

- En el informe pericial acompañado a la demanda, cuyo contenido no ha sido desvitúado, se señala que en la escalera derecha hay dos puertas por planta salvo en el piso noveno y e el segundo donde hay trés. Pero tambien se señala que la del piso noveno corresponde a parte de la vivienda que originariamente era del portero y que fue segregada por la Comunidad y posteriormente vendida. Y en cuanto a la tercera puerta en el piso segundo se señala que ésta corresponde a una vivienda que en el momento de la construcción del edificio fué la unica que contaba con dos accesos, uno desde la escalera izquierda y otro desde la escalera derecha, y la propia parte demandada reconoció dicha circunstancia en su escrito de contestacion a la demanda admitiendo que esa puerta se aperturó en la construcción del inmueble.

Por todo ello, la sentencia de instancia debe ser revocada, con la consecuente estimación de la pretensión actora, respecto de la cuestión objeto de resolución y recurso, pues ninguna referencia contiene la sentencia a un supuesto cierre de ventanas por parte de los demandados.

La estimación de la demanda, acarreá la imposición a los demandados de las costas causadas en la primera instancia, conforme al criterio del vencimiento del art. 394 de la L.E.C.

TERCERO.- Por la estimación del recurso, no procede la imposición de las costas causadas en esta alzada a ninguna de las partes. ( art. 398 de la L.E.C.)

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Debemos ESTIMAR Y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Zabaleta en representación de Comunidad de Propietarios de C/ Eustasio Amilibia nº 7 de San Sebastián, frente a la sentencia dictada con fecha 12 de Junio de 2.003, y en su virtud, debemos revocar y revocamos dicha resolución, ESTIMANDO la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios de C/ Eustasio Amilibia nº 7 de San Sebastián y condenando a los demandados al cierre de la puerta aperturada, en los términos señalados en el suplico de la demanda, imponiendoles el pago de las costas causadas en la primera instancia.

No procede especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada.

Así por ésta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.