Sentencia Civil Nº 214/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 303/2003 de 24 de Febrero de 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 303 /2003

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dª LOURDES RUIZ DE GODEJUELA LOPEZ

D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

En MADRID, a veinticuatro de febrero de dos mil cuatro.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 596/2001 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 74 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante: Dª Nuria, representada por el Procurador Sr. Afonso Rodríguez y de otra, como apelado: Dª María Esther, representada por el Procurador Sr. Morales Merino sobre varios extremos.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 74 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 25 de noviembre de 2002, cuya parte dispositiva dice: "Que desestimando la demanda interpuesta debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra, con todos los pronunciamientos favorables, y expresa condena en costas a la actora". Notificada dicha resolución a las partes, por Dª Nuria, se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugnó. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 19 de febrero de 2004, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos de la resolución judicial recurrida.

PRIMERO.- El presente recurso reitera la demanda, en que se pretende la ejecución de una opción de compra, pactada entre Dª Nuria y Dª María Esther, ante la desestimación de la pretensión rectora de autos en la sentencia recurrida, por entender el juzgador que la actora-optante: Dª Nuria, ha pretendido modificar el objeto del contrato de 1 de marzo de 2000, quedando extinguida la opción.

SEGUNDO.- La petición principal del suplico de la demanda y del recurso, es; "condenar a Dª María Esther a formalizar en escritura pública, como titular registral, previa su división material, libre de toda carga o gravamen y como finca nueva e independiente, la venta a favor de Dª Nuria del 50% de la superficie anterior o con vistas a la CALLE001 de Madrid, del inmueble sito en la planta NUM004, del nº NUM003 de la propia CALLE001 de Madrid, contra entrega por la compradora del precio de dicha compraventa ascendente a 33.295.000 pts"; y la petición subsidiaria, es; "condenar a Dª María Esther a formalizar en escritura pública, como titular registral, libre de toda carga o gravamen, y por el referido precio de 33.295.000 pts, la venta a favor de Dª Nuria, de una mitad indivisa de la citada finca urbana".

TERCERO.- Los motivos del recurso se basan en el supuesto cumplimiento de las condiciones pactadas para el correcto ejercicio del contrato de opción de compra parcial, es decir, de la mitad del piso NUM004 de la C/ CALLE001 nº NUM003 de Madrid, no poniéndose de acuerdo las contratantes sobre cual era la mitad del piso, objeto de dicha opción de compra. Pero habiéndose ejercitado en tiempo y forma debidos, dicha opción, según alega la apelante, consta en los documentos 12 y 13, adjuntos a la demanda, porque el plazo era de un año, con vencimiento el 1 de marzo de 2001, y la comunicación del ejercicio de dicha opción se remitió en burofax de 14 de febrero de 2001, sobre el 50% del piso, sin variarse las condiciones de la opción pactada. También aduce la apelante que la concedente de la opción: Dª María Esther, supuestamente, no cumplió su parte del contrato, acudiendo a la Notaría sin reunir los requisitos legales para el otorgamiento de la oportuna escritura pública de compraventa, existiendo actos externos de ocupación del piso por la apelante, y de posesión del bien inmueble litigioso. Por último, la recurrente considera improcedente su condena en costas.

CUARTO.- La parte apelada se ha opuesto al recurso, manteniendo las conclusiones obtenidas en la sentencia recurrida por el juez "a quo", insistiendo en el vencimiento del término pactado para ejercer el derecho de opción, y que nunca consintió los actos de ocupación de la actora de una parte del piso con vistas a la C/ CALLE001, dándose por reproducidos sus extensos alegatos, que constan unidos a los folios 410 a 441 de autos.

QUINTO.- Los elementos constitutivos de la opción de compra son según la doctrina de la Sala 1ª, por todas, en STS núm. 883/1997 (Sala de lo Civil), de 16 octubre, dictada en el Recurso de Casación núm. 2414/1993 (RJ 19977615), los siguientes: a)«en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada; b) depende del optante únicamente que se perfeccione o no» (SS. 16 abril 1979 [RJ 19791401]; 4 abril y 9 octubre 1987 [RJ 19872489 y RJ 19876928]; 24 octubre 1990 [RJ 19908045]; 24 enero, 28 octubre y 23 diciembre 1991 [RJ 1991312 y RJ 19919482] y 13 noviembre 1992 [RJ 19929398]); c) constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa; d) que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones.

Así pues, en conclusión constituyen sus elementos principales: La concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción."

SEXTO.- Siguiendo el orden de los citados elementos en el presente caso, la Sala considera que los de carácter subjetivo, no representan motivo alguno del recurso, por lo que hemos de entender que el consentimiento se prestó libremente, y por tanto no concurre ningún vicio de la voluntad, en los términos establecidos en los artículos 1263 y 1265 del CC.

Pero sí, son motivo del recurso, los objetivos, es decir, la determinación de la parte del piso, objeto cierto de la opción, que sólo se especifica en el antecedente tercero del contrato de 1 de marzo de 2000, donde se establece una opción de compra a favor de Dª Nuria, sobre el 50%, de dicho inmueble, descrito en el antecedente primero, así;"piso-oficina sita en Madrid, CALLE001NUM003, piso NUM004".

Por lo tanto, no existe delimitación material alguna del citado 50% del piso en el contrato, y aún menos que corresponda a las habitaciones "con vistas a la C/ CALLE001." No constando uso exclusivo alguno de dicha mitad por alguna de las contratantes, según se determina en el segundo fundamento de derecho de la sentencia recurrida, al analizarse correctamente la testifical practicada.

En cambio, en el recurso se plantea la supuesta no modificación del objeto del contrato. Este requisito, según viene establecido por la jurisprudencia ha de reunir varios elementos, en concreto ha de ser real o posible, lo que supone que la cosa ha de existir en el momento del contrato o por lo menos que pueda existir en lo sucesivo, por ello no pueden ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles, artículo 1272 CC, pero si pueden serlo las futuras, artículo 1271 del mismo cuerpo legal. Además el objeto ha de ser lícito, y determinado o susceptible de determinación, es decir, determinado o determinable, como nos dice el artículo 1273 del CC, "el objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie." Y, en definitiva como nos dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 1997 (RJ 19977069) "la determinabilidad por tanto equivale a la posibilidad de reputar como cierto el objeto del contrato siempre que sea posible determinarlo con sujeción a las disposiciones contenidas en el mismo; es claro que la determinación no puede dejarse ni al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256), ni a un nuevo acuerdo entre ellos"

De las pruebas practicadas y obrantes en autos, la Sala extrae la conclusión que el objeto del contrato de 1 de marzo de 2000 está determinado en el 50% del piso NUM004 de la C/ CALLE001 nº NUM003 de Madrid.

Así pues, no puede prosperar el primer pedimento del suplico, tanto de la demanda como del recurso, al pretender la actora acotar la supuesta delimitación, que se puede sintetizar con la descripción, "parte del piso con vistas a la CALLE001", a cuyo efecto, es cierto que supone una modificación esencial del objeto pactado, como lo entendió el T.S. en sentencia de 31 de diciembre de 1992, (RJ.-10664), en un caso similar, incumpliéndose así la condición objetiva impuesta en el contrato de opción, de un modo que no puede entenderse accesorio o complementario.

Por lo que, para acoger tal pretensión, no bastaría que se le identificara dicho objeto, por el número de la Calle y del piso del edificio al que pertenece, por tanto, no está perfectamente individualizado y es necesario acudir a algún contrato posterior para su partición y consiguiente plena identificación, circunstancias que determinaron la desestimación del primer pedimento del suplico de la demanda y del recurso, en la sentencia recurrida por la modificación del objeto del contrato de opción, quedando ésta extinguida. Conclusión, que la Sala debe confirmar por estar ajustada a Derecho.

SÉPTIMO.- La pretensión subsidiaria del ejercicio del derecho de opción en los propios términos del contrato, es decir, "condenar a Dª María Esther a formalizar en escritura pública, como titular registral, libre de toda carga o gravamen, y por el referido precio de 33.295.000 pts, la venta a favor de Dª Nuria, de una mitad indivisa de la citada finca urbana", no se ha estimado en la sentencia recurrida, y entendemos que no debió prosperar porque el cumplimiento del contrato procedía en su versión literal. No sólo respecto del objeto, ya analizado, sino también del plazo.

Este elemento temporal viene determinado en el párrafo 2º del pacto segundo del contrato de opción, de la siguiente manera: "La presente opción de compraventa se mantiene vigente durante el plazo de un año, período durante el cual deberá formalizarse el correspondiente contrato de compraventa".

Así pues, era preciso que se reunieran dos requisitos formales: El ejercicio de la opción y la formalización del contrato de compraventa, ambos, antes del día 1 de marzo de 2001. Y, en este caso, sólo se cumplió el primero, mediante los burofax depositados en la oficina de correos, los días 14 y 19 de febrero de 2001, que obran a los folios 89 a 95, donde se comunicaba la intención de ejercitar la opción enjuiciada, aunque no conste su recepción por la demandada, pues no puede desconocerse el Acta de manifestaciones ante Notario de 28 de febrero de 2001, verificada por la demandada, en que al dorso del folio 198 de autos, expresó Dª María Esther: "Que está dispuesta a vender el cincuenta por ciento de la totalidad del piso NUM004, situado en la planta NUM004, sin contar la baja, de la casa sita en esta Capital, CALLE001, número NUM003, a DOÑA Nuria, para lo que exige la firma por ambas partes de la escritura pública de compraventa, sin que en la misma conste que la mitad indivisa, es la que tiene vistas a la CALLE001."

Lo cual significa, que la demandada ya tenía conocimiento del ejercicio de la opción de compra, en la referida fecha, dentro del plazo fijado a tal fin.

A estos efectos, la Sala considera que, debe centrarse el estudio del recurso, con referencia al momento en que ambas partes contratantes estaban citadas en la Notaría designada al efecto, para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, es decir, el día 28 de febrero de 2001, para poder determinar si en aquel momento se reunían o no, los requisitos básicos para el ejercicio del derecho de opción, sin necesidad de previa determinación de qué mitad del piso litigioso corresponde a cada litigante, porque según consta, en el contrato de 1 de marzo de 2000, de opción de compra, solamente se establece sobre el 50% del piso-oficina, C/ CALLE001NUM003, NUM004. No siendo de recibo la pretensión, no pactada en el contrato, de que la mitad fuera la que tuviera "vistas a la C/ CALLE001", y cuya descripción, constaba escrita en el borrador de escritura pública, elaborado al efecto. Impidiendo esta circunstancia, que pudiera prestarse su conformidad por la vendedora a la misma, y sin que el depósito del precio pactado en la Notaría por la compradora, evitara el Acta de manifestaciones ante Notario de 28 de febrero de 2001, comentada.

Por lo tanto, concurre la caducidad a la que se refiere la demandada-apelada en su oposición al recurso, pues concierne a un supuesto en que la misma es aplicable, el referido a cuando ha transcurrido el plazo que en su día se le concedió, no sólo para ejercitar la opción de compra, sino también para formalizar el contrato de compraventa, motivo por el que la pretensión rectora de autos es inviable al haber caducado la posibilidad de ejercitar la opción, con la formalización del contrato de compraventa, siempre y cuando se concrete el petitum de la demanda y del recurso a su versión subsidiaria, es decir a una mitad indivisa de la finca en cuestión, objeto pactado de la opción de compra, circunstancia por la cual el derecho ya no se puede ejercitar, S.T.S. 21-3-98, estando caducado el plazo de ejercicio de la opción ya que nunca llegó a nacer con arreglo a lo estipulado, a su debido tiempo y reuniendo ambos requisitos formales, por lo que dicho motivo de la oposición al recurso debe ser acogido por la Sala, teniendo en cuenta la doctrina jurisprudencial aplicable al caso, en materia de modificación unilateral de objeto, y caducidad del plazo, en la opción de compra, fijada en las sentencias de la Sala 1ª del T.S. de 31 de diciembre de 1992 y 5 de junio de 2003 (RJ. 10664 y 5018).

Siendo válidos los razonamientos precedentes sobre la extemporaneidad del ejercicio del derecho, y la determinación del objeto, siempre desde la perspectiva de dicho petitum subsidiario, pues sobre la base de todo ello, ha de afirmarse que el contrato de opción no se cumplió en los términos pactados, teniendo en cuenta la suficiente determinación de los límites de su objeto, y según tal acuerdo, el contrato no llegó a reunir todos los requisitos necesarios para su nacimiento, de ahí que haya que concluirse en el sentido de su ineficacia, lo que conlleva la desestimación del pedimento subsidiario de la demanda, por lo que tampoco puede prosperar el recurso de apelación interpuesto.

OCTAVO.- Al no haber prosperado el recurso, las costas causadas esta alzada deben ser impuestas a la parte apelante, en atención a lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la LEC.

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAR el presente recurso de apelación contra la sentencia nº 243/2002, del procedimiento ordinario nº 596/2001, de fecha 25 de noviembre de 2002, del Juzgado de 1ª Instancia nº 74 de Madrid, confirmándola por estar ajustada a Derecho, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Esta resolución es firme y contra la misma no cabe recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.