Sentencia Civil Nº 214/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 340/2014 de 23 de Junio de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimoctava

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933898

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0053865

Recurso de Apelación 340/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 06 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1192/2011

APELANTE:D./Dña. Estrella

PROCURADOR:D./Dña. ELENA MUÑOZ GONZALEZ

APELADO:D./Dña. Melisa

PROCURADOR:D./Dña. AGUSTIN SANZ ARROYO

SENTENCIA Nº 214/2014

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMA. SRA. PRESIDENTE:

Dña. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. PEDRO POZUELO PÉREZ

D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

En Madrid, a veintitrés de junio de dos mil catorce.

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre rescisión de contrato y reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandada DOÑA Estrella representada por la Procuradora Sra. Muñoz González y de otra, como apelada demandante DOÑA Melisa representada por el Procurador Sr. Sanz Arroyo, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JESÚS RUEDA LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Madrid, en fecha 28 de noviembre de 2013, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando la demanda presentada por Doña Melisa , contra Doña Estrella , debo declarar y declaro la resolución del contrato de compraventa de fecha 13 de abril de 2005 y la ampliación de 25 de abril del 2005, condenando a la demandada a que abone a la demandante la cantidad de 24.000 € más el interés legal de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda y las costas causadas'.

SEGUNDO.-Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.-Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 16 de junio de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Con fundamento legal en los arts. 1089 , 1091 , 1261 y 1454 C.c . y aunque sin mención alguna ni al artº. 1124 ni al artº. 1461 del mismo Texto legal se ejercitó en su día por la parte actora una acción personal por la que se instaba la declaración de 'rescisión' (sic.) del contrato de compraventa suscrito como compradora con la demandada como vendedora el 13 de abril de 2005, modificado el 25 de abril siguiente, así como la condena a ésta al pago de 24.000.- € en concepto de devolución duplicada de las arras en su día entregadas, pretensión a la que se formuló oposición en la forma que consta en autos, siendo dictada sentencia en la instancia por la que se estimaba la demanda formulada e interponiéndose por la demandada el recurso que es ahora objeto de consideración por esta Sala y que ha venido a fundamentarse en su discrepancia con la valoración probatoria efectuada por el juzgador de instancia en relación con la interpretación sobre la imputación del incumplimiento determinante del fracaso del negocio jurídico.

SEGUNDO.-Planteada en tales términos la cuestión en esta alzada ha de partirse de una consideración inicial cual es que examinados los documentos contractuales es evidente que nos hallamos ante un contrato de compraventa perfecto y no ante un mero pacto precontractual de arras, al existir conformidad en la cosa y en el precio conforme al artº. 1450 C.c .. Ante tal perfección es claro que desde sus suscripción la hoy demandante como compradora está obligada a pagar el precio en el momento pactado ( artº. 1500 C.c .) y la demandada recurrente como vendedora a entregar el inmueble también en el momento y forma acordada ( artº. 1461 C.c .).

En el contrato se pacta que el objeto del mismo es la vivienda sita en Madrid c/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 y el precio es el de 336.567.- €, de los cuales 3.000.- € se abonan el 13 de abril de 2005, a cuenta del precio y en concepto de arras penitenciales, y en definitiva, otros 9.000.- € el 28 de abril de 2005 en base a los acuerdos alcanzados, también a cuenta del precio y en concepto de arras penitenciales, debiéndose abonar el resto en presencia de notario a la firma de la escritura pública. En definitiva, y a la vista de tales contratos, se establece la obligación para la compradora de entregar inicialmente 12.000.- €, que ésta cumple, y para la vendedora la de entregar el inmueble mediante el otorgamiento de escritura pública ( artº. 1462 C.c .) antes del 22 de mayo de 2005, o como máximo el 29 de mayo de 2005, sin perjuicio de que se pueda prolongar hasta un mes más tarde la entrega de la posesión de la 'finca transmitida', con lo que es claro que se acuerda la entrega del dominio mediante escritura pública y la de la posesión inmediata hasta un mes después de aquélla.

Por lo tanto, cumplida por la parte compradora su obligación de pagar la parte del precio convenida en el momento convenido (13 de abril de 2005 y 28 de abril de 2005), incumbe a la demandada vendedora el cumplimiento de su obligación de entrega en el momento pactado, 22 de mayo de 2005 o como máximo el 29 siguiente, para recibir simultáneamente el resto del precio. Es pues tal vendedora la que ha de convocar a la compradora que ya cumplió su obligación hasta entonces exigible, para dar cumplimiento a la que a ella afecta, la entrega. Y nada consta acreditado en autos, sino bien al contrario, sobre que tal vendedora efectuara la más mínima gestión para cumplir con su obligación y por ende exigir a la compradora el cumplimiento del resto de su obligación recíproca.

TERCERO.-Con tales precisiones, pues, no es estimable el recurso formulado en el que su primera alegación se viene a fundar en la consideración de que ni en el primer contrato ni en su modificación parcial ulterior se establece la obligación de la vendedora de requerir a la compradora para el otorgamiento de la escritura, obviando que desde el momento en que habiéndose obligado a la entrega de la vivienda mediante el otorgamiento de la escritura es a la vendedora a quien incumbe el cumplimiento de esa obligación y por ende es a tal parte a quien le corresponde poner los medios suficientes para cumplir, designando notario y convocando a la compradora al acto de otorgamiento, de manera que si a ese acto no concurre ésta o no procede a pagar el resto del precio en forma simultánea, será tal compradora la que incumple, pero no a la inversa. Por lo tanto es en la vendedora en quien recae la obligación de poner todos los medios precisos para el otorgamiento de la escritura en la fecha pactada puesto que es ella la obligada a entregar la vivienda, y si puestos esos medios es la compradora quien no paga o no está en disposición o condiciones de pagar, será tal quien incumpla, siendo así que la afirmación de que tal compradora no estaba en condiciones de pagar como causa justificadora del no otorgamiento de la escritura no es sino una suposición infundada, que se habría convertido en probada si convocadas las partes a ese otorgamiento la compradora o no asiste o no paga el resto del precio, pero como ello no fue así, como esa convocatoria no tuvo lugar, no puede presumirse en perjuicio de quien hasta entonces cumplió que desde entonces incumpliría.

Yerra, pues, la recurrente cuando en el segundo motivo de apelación parte de la afirmación de que nuestro derecho civil no impone la obligación de promover la obligación de elevación a escritura pública, puesto que en nuestro Código Civil se impone al vendedor la obligación de entregar la cosa vendida y si la forma pactada para esa entrega es el otorgamiento de escritura pública es el vendedor quien está obligado a promover ese otorgamiento, es decir a poner los medios precisos para cumplir con su obligación de entrega, sin que en modo alguno tal obligación pueda quedar sin efecto por la afirmada existencia de la costumbre de que es la entidad financiera buscada por el comprador quien ha de promover ese otorgamiento, en primer lugar en términos generales porque no existe tal costumbre a los efectos jurídicos ya que no se da un efecto de ley aplicable como se ha visto ni desde luego está probado que exista ( artº. 1.3 C.c .), y en segundo lugar en términos particulares, porque ni tan siquiera en el contrato privado se hizo referencia a necesidad de financiación alguna pactándose que el pago del resto del precio se efectuaría mediante cheques conformados, cheques bancarios o en metálico, con lo que la forma que tuviera la compradora de acceder a tal financiación era totalmente ajena al contrato y a la vendedora, de manera que si en el día que se convocase para el otorgamiento de la escritura la compradora no disponía de fondos para pagar el precio, ello sería de su incumbencia pudiendo entonces tal vendedora apropiarse de las sumas entregadas en tanto que sería la compradora quien habría incumplido su obligación, que frente a la vendedora no lo era la de obtener un préstamo hipotecario de una entidad financiera sino abonar el resto del precio como a bien tuviera.

Con ello es clara la improcedencia de la tercera y cuarta de las alegaciones del recurso puesto que es intrascendente en esta litis si la compradora demandante había o no obtenido financiación hipotecaria (es claro que sí la obtuvo a la vista de la testifical practicada) y por ende si podía o no pagar el precio con o sin esa financiación, puesto que lo trascendente es que la demandada vendedora en ningún momento manifestó su intención de entregar el inmueble mediante el otorgamiento de escritura, con lo que si nunca convocó para ello nunca incurrió en mora la compradora, ergo nunca incumplió.

Es cierto, a los efectos de la alegación quinta, que pudo también la compradora convocar a la demandada para el otorgamiento de la escritura, pero ello sería una facultad de la misma que podía ejercitar o no sin consecuencia alguna puesto que ella a había cumplido hasta ese momento su obligación de abonar los 12.000.- € pactados. Era la vendedora la que estaba no facultada sino obligada a entregar la vivienda, y de la misma forma que el no ejercicio de un derecho es una opción, no lo es el cumplimiento de una obligación.

Y por último en cuanto a los perjuicios que se dicen causados a la vendedora hasta el momento no han sido tal toda vez que como ella misma afirma esos 12.000.- € los destinó a abonar los honorarios de la agencia inmobiliaria (lo cual no incumbe a la actora) y el resto lo aplicaría a la pérdida de la señal o arras dadas para la adquisición por su parte otra vivienda, que también fracasó, con lo que en realidad es la demandante hasta ahora la que indirectamente abonó con su entrega a cuenta esos honorarios y parte de las consecuencias del incumplimiento de la compra por la demandada de otra vivienda para sí, de manera que hasta la fecha la única que ha perdido 12.000.- € y la vivienda que deseó adquirir es la actora a pesar de no haber incumplido sus obligaciones.

Por lo tanto, no habiendo sido planteada en esta alzada cuestión alguna en cuanto a la naturaleza de las arras prestadas, si lo eran penitenciales, penales o confirmatorias, ni en cuanto a la suma a pagar por la demandada, si lo era la devolución simple o duplicada, derivándose de la cláusula sexta del contrato de 13 de abril de 2005 que si la vendedora se retractara de la venta debería devolver duplicada la suma recibida, y no constando probado que el no otorgamiento de escritura fuera imputable a la compradora, procede la desestimación del recurso formulado, confirmándose la sentencia recurrida con imposición a la recurrente de las costas procesales causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Dª. Estrella representada por el Procurador de los Tribunales Sra. Muñoz González contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 6 de Madrid de fecha 28 de noviembre de 2013 en autos de juicio ordinario nº 1192/11 DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma con imposición a la recurrente de las costas procesales causadas en esta alzada. Con pérdida del depósito constituido.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno por razón de la cuantía, cabiendo en su caso recurso de casación por interés casacional si concurren las circunstancias previstas en el art. 477.2.3 º y 3 LEC , y, también en su caso, extraordinario por infracción procesal en la forma prevista en la DF. 16ª LEC en relación con el art. 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.