Sentencia Civil Nº 214/2015, Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 3, Rec 246/2015 de 06 de Octubre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N.3

MERIDA

SENTENCIA: 00214/2015

SENTENCIA Núm.214/15

ILMOS. SRES......................../

PRESIDENTE:

DON JOAQUÍN GONZÁLEZ CASSO (PONENTE)

MAGISTRADOS:

DOÑA MARÍA DOLORES FERNÁNDEZ GALLARDO

DON JESUS SOUTO HERREROS

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Recurso Civil núm. 246/2015

Ordinario núm. 660/2013

Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Mérida

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En la ciudad de Mérida a seis de octubre de dos mil quince.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Badajoz, los presentes autos de Juicio Ordinario número 660/2013, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Mérida a los que ha correspondido el rollo de apelación núm. 246/2015 en el que aparecen, como partes apelantes DOÑA Sara y DON Ceferino , que han comparecido representados en esta alzada por el procurador don Juan Luis García Luengo y asistidos por la letrada doña Guadalupe Mena Fernández-Huertas y como parte apelada GESCAT VIVENDES EN COMERCIALITZACIÓ, SLU, que ha comparecido representada en esta alzada por el procurador don Luis Felipe Mena Velascoy defendida por el letrado don Marca VallèsFontanals.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Mérida en los autos núm. 660/2013 se dictó sentencia el día 13 de mayo de 2015 cuya parte dispositiva dice así:

FALLO: 'Que debo ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTEla demanda interpuesta por el Procurador don Juan Luis García Luengo, en nombre y representación de doña Sara y Don Ceferino , contra GESCAT S.L., CONDENANDOa esta al abono de aquellos 1000 euros en concepto de devolución de reserva duplicada, mas los intereses de demora desde el 14 de diciembre de 2012, y las costas en relación a dicha cantidad.

Las costas en cuanto al resto de pedimentos se imponen a los actores'

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación deDoña Sara y Don Ceferino .

TERCERO.-Admitido que fue el recurso por el Juzgado, de conformidad con lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil se dio traslado a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

CUARTO.-Una vez verificado lo anterior se remitieron los autos a este Tribunal, previo emplazamiento de las partes, donde se formó el rollo de Salay se turnó la ponencia, señalándose para deliberación y fallo para el día 22 de julio de 2015, quedando los autos en poder del ponente para dictar sentencia en el plazo previsto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Don JOAQUÍN GONZÁLEZ CASSO, Presidente de la Sección, quien expresa el parecer de la Sala

Fundamentos

PRIMERO.-El día 31 de octubre de 2012 las partes en este proceso, representada la vendedora GESCAT, perteneciente al grupo CATALUNYA CAIXA, por VIPRES INMOBILIARIA, firmaron un denominado documento de reserva para la compra de un inmueble en la CALLE000 NUM000 de Mérida en el que los actores Doña Sara y Don Ceferino compraban a la demandada en este proceso GESCAT VIVENDES EN COMERCIALITZACIÓ, SLU con una reserva de 1000 euros y fecha límite el 30 de noviembre de 2012. Por lo que aquí interesa, en el punto 1 del pactó se acordó que los compradores solicitan a la propiedad la reserva de la posibilidad de la compra de la finca. En el punto 3, denominado 'Desistimiento de la compradora', se pactó, ' la posible compradora recuperará la cantidad entregada si desistiera por motivo justificado en su intención de compra antes de la fecha indicada como fecha de compra. Si transcurriera esa fecha sin haberse realizado la compra en documento público o privado por causa no imputable a la propiedad, la posible compradora perderá automáticamente la cantidad entregada como compensación de daños y perjuicios causados a la propiedad y esta quedará en libertad de volver a ofrecer la finca al público para su venta'. En el punto 4 del pacto se acordó bajo el título, 'Incumplimiento de la Propiedad'que 'si la compraventa no se formalizara por causa imputable a la propiedad, ésta deberá devolver a la parte compradora la cantidad de la reserva duplicada'.

Llegado el vencimiento del pacto de reserva, como quiera que las negociaciones estaban en marcha se prorrogó tácitamente la fecha de compra fijándose finalmente el 14 de diciembre para la firma de la escritura pública. Tal como reconoce la parte demandada, la venta al final no se formalizó por causas sólo a ella imputables, concretamente por la transmisión de los activos al SAREB o SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SA. Tras intensas negociaciones de forma verbal y por correo electrónico y debido a la negativa de la vendedora a devolver la reserva duplicada, finalmente GESCAT devolvió los 1000 euros de la reserva exigiendo firmar el 19 de febrero de 2013 un documento de desistimiento a los actores, aunque los compradores hicieron constar de su puño y letra que se acogían al punto 4 del documento de reserva al no poder comprar por causas imputables a la vendedora.

En este proceso se reclama la cantidad de 1000 euros, dado que la compradora estaba obligada a la devolución duplicada de la reserva, cuestión a la que se allana la parte demandada y la cantidad de 17.017,17 euros como indemnización de daños y perjuicios -lucro cesante- de acuerdo con el informe pericial firmado por la economista doña Clara , conforme a la cantidad que hubieran obtenido los compradores como beneficios fiscales por la compra e hipoteca de la vivienda, beneficios que terminaron en el año 2012, lo que imposibilitaba prácticamente de forma material a los compradores a buscar y adquirir otra vivienda en los 16 días que faltaban para la terminación del año.

La Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Mérida estimó parcialmente la demanda únicamente en cuanto a los 1000 euros objeto del allanamiento y sus intereses imponiendo las costas de esta pretensión a la demandada y desestimó en cuanto al resto, imponiendo las costas de la desestimación a la parte actora.

Se alzan los actores contra la sentencia dictada solicitando su completa revocación y la estimación íntegra de la demanda, pretensión a la que se opone la demandada.

SEGUNDO.-El fundamento de la cuestión es determinar la calificación jurídica del contrato firmado por las partes y la naturaleza jurídica de las dos cláusulas que se han transcrito en el primer fundamento de derecho. Y en este punto debe afirmarse que la Sala coincide plenamente con la apreciación de la Juez de Instancia. En este sentido es conveniente resaltar que en la demanda inicial la parte actora hizo un estudio bastante exhaustivo del cumplimiento de los contratos y del derecho indemnizatorio, pero no citó ni examinó en ningún momento el artículo 1454 del Código Civil cuando es este el problema de la cuestión debatido.

Y al respecto estamos ante un contrato de reserva o precontrato. En dicho contrato las partes pactaron claramente y sin lugar a dudas las consecuencias de su libre desistimiento.

De acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo (v. gr. sentencias de 26 de septiembre de 2013 y 23 de septiembre de 2014 ), 'la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de arras: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( sentencia de 10 de marzo de 1986 ). Estas arras son las que contempla el artículo 1454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad'.

Estamos en presencia de unas arras penitenciales. La compradora puede desistir del contrato y salvo que sea por motivos justificados, pierde lo entregado que tendrá la consideración de 'daños y perjuicios'. Y la propiedad o vendedora puede hacer lo propio y en caso de que el incumplimiento le sea a ella imputable, debe devolverlas duplicadas. El texto del pacto es claro y debe ser interpretado según la dicción literal de su texto. El motivo por el que la vendedora desista, es decir, no cumpla lo que le corresponde, esindependendiente de su voluntad, su rebeldía o su imposibilidad. El artículo 1454 y el texto literal de esta cláusula contemplan el supuesto en que la parte simplemente se aparte y aparezca su voluntad de no cumplir; lo cual lo acerca o lo califica de obligación facultativa.

Como dice la primera de las sentencias citadas anteriormente, 'es un pacto que ratifica o refuerza el artículo 1124 aunque esto lo separa de las arras penales que permiten exigir el cumplimiento y si incumple, además, la pena, como cláusula penal. No es el caso de las presentes arras penitenciales. Por ello, no tiene sentido mencionar el artículo 1152 ya que la cláusula penal se une al artículo 1124 y, como dice la jurisprudencia, tiene función liquidadora de daños ( sentencia de 2 julio 2010 ) que no se plantea en las arras penitenciales que aquí se han pactado literalmente'.

En este caso, conclusión que sería la misma si se considerara que las arras son penales en lugar de penitenciales, algo aquí irrelevante dado que la parte no solicita el cumplimiento del contrato, lo que sí es posible exigir en las penales y no en las penitenciales, la pena sustituye a la indemnización. Hay que recordar que conforme al artículo 1152 del Código Civil en las obligaciones con cláusula penal la pena sustituye a la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento si otra cosa no se hubiera pactado. Por tanto, y puesto que nada se pactó, las citas a los artículos 1124 y 1504 del Código Civil huelgan. El derecho indemnizatorio se concreta en la devolución duplicada de la cantidad entregada como reserva, que es la cantidad que solicitó inicialmente la parte compradora en el burofax que remitió el 17 de diciembre de 2012 y en los correos electrónicos acompañados a la demanda y no procede conceder cantidad alguna por los perjuicios que sin duda se han causado a los actores por el incumplimiento imputable a la sociedad vendedora, puesto que como se ha dicho, ellos ya pactaron las consecuencias del incumplimiento.

Procede, por tanto, en este punto desestimar el recurso.

TERCERO.-El segundo motivo del recurso sí ha de estimarse. En la sentencia de instancia la Magistrada distinguió las costas de la reclamación de las arras al haberse estimado la demanda en este punto y existir requerimiento fehaciente previo, costas que impuso a la demandada y la que entiende que es una acción acumulada, los daños y perjuicios, que al desestimarse, se imponen a la actora.

El artículo 394 de la Ley Procesal Civil no distingue entre las distintas pretensiones, por lo que nosotros tampoco debemos distinguir. Dicho precepto establece las consecuencias de la estimación o desestimación de todaslas pretensiones y la estimación parcial de alguna de ellas. Aquí, se estimó una pretensión y se desestimó otra, por lo que lo correcto es aplicar el apartado 2 de dicho precepto.

Procede en este punto estimar el recurso.

CUARTO.-Por la estimación parcial del recurso de apelación, conforme al artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede condenar a las costas de este recurso a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S. M. el Rey y por la Autoridad que nos concede la Constitución, pronunciamos el siguiente

Fallo

QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE el RECURSO DE APELACIÓNinterpuesto por los demandantes DOÑA Sara y DON Ceferino , que han comparecido representados en esta alzada por el procurador don Juan Luis García Luengo y en el que ha sido parte apelada GESCAT VIVENDES EN COMERCIALITZACIÓ, SLU, que ha comparecido representada por el procurador don Luis Felipe Mena Velasco, contra la sentencia de trece de mayo de 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Mérida, DEBEMOS REVOCAR la sentencia en el sentido de acordar en cuanto a las costas de la primera instancia que cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad

No procede condenar a las costas de este recurso a ninguna de las partes.

Conforme a lo resuelto en esta resolución dese al depósito que, en su caso, se hubiere constituido para recurrir, el destino previsto en la Disposición Adicional 15ª LOPJ .

Notifíquese a las partes interesadas esta resolución y con certificación literal a expedir por el Sr. Secretario de esta Audiencia Provincial y del oportuno despacho, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, para cumplimiento y ejecución de lo acordado. Archívese el original en el libro-registro correspondiente de esta Sección.

Contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno. Sólo se admitirán los recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación, si se fundan en los motivos y supuestos previstos, respectivamente, en los artículos 469 (en relación con la Disposición Final 16ª LEC ) y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de los que conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y que, en su caso, deberán interponerse por escrito ante este Tribunal, en el plazo de los veinte días hábiles siguientes al de su notificación.

Conforme a la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ , la admisión a trámite del recurso precisará efectuar en calidad de 50 euros en la cuenta de depósitos y consignaciones de este Tribunal.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos