Sentencia CIVIL Nº 214/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 722/2019 de 06 de Julio de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.115.00.2-2018/0000623

Recurso de Apelación 722/2019

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 01 de Pozuelo de Alarcón

Autos de Procedimiento Ordinario 73/2018

APELANTE:MAJADAJU SL

PROCURADOR D. NOEL ALAIN DE DORREMOCHEA GUIOT

APELADO:D. Luis Carlos y Dña. Ofelia

PROCURADOR D. LEOPOLDO MORALES ARROYO

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

Dña. MARÍA JOSÉ ALFARO HOYS

En Madrid, a seis de julio de dos mil veinte .

Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 73/2018 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 01 de Pozuelo de Alarcón, en los que aparece como parte apelante MAJADAJU SL representado por el Procurador D. NOEL ALAIN DE DORREMOCHEA GUIOT y defendido por el Letrado D. JOSE VIDAL RODRIGUEZ DE LIEBANA LA FUENTE, y como parte apelada D. Luis Carlos y Dña. Ofelia, representados por el Procurador D. LEOPOLDO MORALES ARROYO y defendidos por el Letrado D. ANGEL LOPEZ SORS GONZALEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 18/09/2019.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 01 de Pozuelo de Alarcón se dictó Sentencia de fecha 18/09/2019, cuyo fallo es del tenor siguiente:

'SE DESESTIMA la demanda interpuesta por el Procurador D. Noel Dorremochea Guiot, en nombre y representación de la mercantil MAJADAJU SL y, en consecuencia se absuelve a Luis Carlos y Ofelia de los pedimentos de la demanda, entendiéndose finalizado el contrato o documento de 'nota de encargo de venta sin exclusiva' el 17 de mayo de 2018.

Las costas se imponen a la parte actora'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante MAJADAJU SL., al que se opuso la parte apelada D. Luis Carlos y Dña. Ofelia, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 1 de julio de 2020.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales,.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen los razonamientos jurídicos de la sentencia que ha sido objeto del recurso de apelación.

PRIMERO.-La sociedad de responsabilidad limitada MAJADAJU presento demanda de juicio ordinario en resolución del contrato celebrado con los cónyuges don Luis Carlos y doña Ofelia y reclamación de la suma de 15.488 euros en base a los siguientes hechos que pasamos a resumir.

La actora suscribió el día 17 de noviembre de 2016 con la demandada un nota de encargo de venta sin exclusividad del chalet ubicado en la CALLE000 nº NUM000- NUM001 de Pozuelo de Alarcón, estableciéndose literalmente en dicho documento que New Home, nombre comercial con el que actúa la demandante en el tráfico jurídico, 'percibirá del propietario, en concepto de honorarios por los servicios de asesoramiento, mediación, gestión y publicidad el dos por ciento (2%) sobre el precio de venta final, más el IVA correspondiente. Dicha cantidad será abonada en el momento de la firma del contrato de arras o de compraventa o bien cuando se proceda a la firma de la escritura de compraventa'.

El día 11 de diciembre de 2017, tras múltiples visitas a la vivienda por parte de posibles compradores, se firmó entre los demandados y don Darío y doña Aurelia un documento de reserva redactado por la actora en el que, entre otros pactos, se hizo constar que los demandados se obligaban a vender el chalet sito en la CALLE000 nº NUM000- NUM001 por el precio de 640.000 euros, de los que 10.000 se entregaban en ese acto y que, en función de lo establecido en el artículo 1.454 del Código Civil, si la parte compradora no se presentara a la firma del contrato de arras penitenciales en la fecha establecida perdería la cantidad entregada en concepto de arras o señal, y si por el contrario fuera la parte vendedora quien no se presentara a la firma ésta estaría obligada a devolver duplicada la cantidad que había sido recibida por el mismo concepto.

Días más tarde, el 26 de diciembre del año 2017 la actora envía por e-mail a los demandados un borrador de contrato de arras para su aprobación, contestando los demandados el día 30 de diciembre de 2017 que no iban a concurrir a la firma del contrato de arras. La actora hizo saber que tal negativa podría acarrear numerosos perjuicios a los demandados ya que debería abonar a las personas interesadas en la compra la suma de 20.000, arras duplicadas, y a la agencia demandante los honorarios que correspondían por el trabajo realizado.

Los demandados contestaron diciendo que ya habían satisfecho los 20.000 euros a los compradores pero que los honorarios reclamados por la entidad demandante no iban a ser abonados por cuanto la actuación de la agencia le había ocasionado importantes perjuicios y posiblemente se los causaría también a los compradores.

SEGUNDO.-La sentencia de instancia desestimó la demanda al considerar que si bien no se duda que la actora desplegara o prestara los servicios de asesoramiento, mediación, gestión y publicidad para proceder a la venta de la vivienda de los demandados, lo cierto es que la nota de encargo de venta sin exclusiva establece expresamente que los honorarios de la actora( que serían del 2% sobre el precio de venta final) se abonarían en el momento de la firma del contrato de arras o de compraventa o bien al momento de la firma de la escritura de compraventa, cuando lo cierto es que en este caso no llegó a firmarse el contrato de arras, por negarse a ello los demandados, posibilidad expresamente prevista en el contrato o documento de reserva de fecha 11 de diciembre de 2017.

No puede entenderse que las condiciones u obligaciones derivadas de la nota de encargo de venta sin exclusiva hayan sido incumplidas por los demandados, pues el momento de pago de los honorarios de la actora, según la referida nota de encargo, nunca llego a tener lugar, sin que además pueda hablarse de precio de venta final, pues el contrato de compraventa no llegó a materializarse.

Por otro lado, tampoco procede declarar resuelto el contrato de 17 de noviembre de 2016 pues el mismo tenía una duración de seis meses a partir de la fecha de su celebración, prorrogables por periodos iguales y sucesivos, salvo denuncia expresa y fehaciente en contrario por cualquiera de las partes, con un mínimo de 15 días previos a su vencimiento. Así el contrato finalizó el 17 de mayo de 2018, fecha del vencimiento de la prórroga de seis meses en curso, pues en fecha de 29 de enero de 2018 los ahora demandados remitieron un burofax a la parte actora en el que manifestaban su voluntad de no continuar con la relación comercial o profesional con la actora.

TERCERO.- La sociedad demandante presento recurso de apelación contra la sentencia de instancia en el que defendió los siguientes argumentos para solicitar su revocación y la estimación de su pretensión.

1.-Error en la apreciación de la prueba en clara vulneración de los artículos 1256, 1281 y siguientes y 1.124 del Código Civil.

Mi representada ha desplegado o prestado los servicios de asesoramiento, mediación, gestión y publicidad para proceder a la venta de la vivienda de los demandados. Solo por este hecho tiene derecho al cobro de sus honorarios de conformidad con una constante jurisprudencia del Tribunal Supremo que está contenida en la sentencia nº 591/2006 de 13 de junio de 2006 que transcribimos en los fundamentos de derecho de la demanda.

Además si no se firmó el contrato de arras fue por culpa exclusiva de los demandados, debiendo tener presente que el documento suscrito por los demandados con los futuros compradores, con independencia que se denominara documento de reserva, era un verdadero contrato de arras. Si se aprecia la estipulación segunda del mismo se comprueba que se hace expresa mención al artículo 1.454 del Código Civil que regula las arras penitenciales, o de desistimiento, en los contratos de compraventa.

2.- No es cierto que no hubiera un precio final de venta en cuanto en la estipulación primera del documento de reserva, firmado por las partes hoy en litigio el día 17 de noviembre de 2016, se fija que el precio del chalet que es objeto de venta asciende a la cantidad de 640.000 euros, por lo que los honorarios de la agencia, que asciende al 2% del precio total, importan 15.488 con el IVA incluido.

3.-No es aceptable la interpretación que se ha hecho por la sentencia sobre la resolución del contrato. Procede la resolución del mismo por incumplimiento de los demandados al no abonar los honorarios establecidos en la nota de encargo de venta sin exclusiva.

CUARTO. -Antes de pasar a analizar las cuestiones planteadas por la parte apelante en su recurso de apelación, debemos recordar que el contrato de mediación o corretaje, que es ante el que nos encontramos, es un contrato innominado 'facio ut des', principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes (el corredor o mediador) se compromete a indicar a la otra (el comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o de servirle para ello de intermediario, a cambio de una retribución llamada también comisión o premio; negocio jurídico que tiene su origen el principio de la libertad de la contratación, consagrado en los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil, siéndole de aplicación la normativa general de las obligaciones y contratos, contenida en los Títulos I y II del Libro IV del Código Civil, pues aunque guarde cierta similitud con el mandato, los arrendamientos de obras y de servicio, la comisión mercantil y el contrato de trabajo, goza de características propias que le dotan de autonomía alejándolo de esas otras figuras jurídicas ( Sentencia de la Sala 1ª del T.S. de 4 de noviembre de 1994 ; de 4 de julio de 1994; 22 de diciembre de 1992 ; 21 de mayo de 1992 ; 26 de marzo de 1992 ; 6 de octubre de 1990 , 3 de marzo de 1967; 21 de octubre de 1965; 9 de octubre de 1965; 2 de mayo de 1963; 27 de diciembre de 1962 ; 28 de febrero de 1957, 28 de noviembre de 1956 ; 18 de octubre de 1956 ; 3 de junio de 1950; 10 de enero de 1922).

Para que el agente pueda percibir su remuneración es preciso, a modo de condición suspensiva, que culminen con éxito sus gestiones, en este caso la compraventa de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000- NUM001 de Pozuelo de Alarcón.

La sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 2014 sobre este contrato indica que ' Como resumen de la jurisprudencia en relación al contrato de mediación o corretaje, la STS de 21 de octubre de 2000 (Rec. 3023/1995 ) afirma que: 'en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999 ; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199,7 de marzo de 1994 ,17 de julio de 1995 ,5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998 '.

Además afirma que 'la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente' .

Por su parte la sentencia nº 650/2007, de 12 de junio, afirma que 'efectivamente, la naturaleza del contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato [...]. El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración ( s entencia de 30 marzo 2007y las allí citadas), y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato'

QUINTO-.En función de lo expresado en el anterior fundamento de derecho debemos afirmar que para que la empresa inmobiliaria tenga derecho a exigir sus honorarios resulta necesario que se hubiese perfeccionado el contrato de compraventa, lo que aquí no ha ocurrido. Si repasamos la documentación aportada podríamos cuestionarnos si, en función de lo pactado por las partes, sería suficiente para que la empresa demandante pudiera exigir sus honorarios la firma del denominado contrato de arras penitenciales ( doc. 11) , ya que en la nota de encargo se determina esa fecha como el momento en que debe hacerse pago de los mismos.

Aunque admitiéramos tal interpretación, que es la posición más favorable a los intereses de la parte demandante, no podríamos aceptar que concurriesen las condiciones necesarias para que la actora pudiera exigir el pago de la comisión, pues la agencia inmobiliaria, que indudablemente fue la responsable de redactar los documentos firmados por las partes hoy en litigio, decidió que la operación se iba a realizar a través de tres contratos diferentes, el de reserva, doc. 2 de la demanda, el de arras penitenciales, doc. 11 de la demanda, que no se llegó a suscribir y finalmente el de compraventa, pactándose expresamente en la nota de encargo que se haría efectivo el pago de los honorarios, que ascendían al 2% sobre el precio de venta final, a la firma del contrato de arras o de compraventa, por lo que carece de toda justificación la pretensión de la agencia inmobiliaria, pues no queda la mínima duda que con la firma del documento de reserva, donde no se puede hablar de precio final de venta y que fue el único que firmaron las partes, no era suficiente.

SEXTO.-No tenemos necesidad de comprobar si los demandados ha actuado de acuerdo con la buena fe o no o si precio de la compraventa del chalet estaba definitivamente fijado, pues no se han cumplido las condiciones que se establecieron para que la agencia inmobiliaria pudiera percibir sus honorarios, volvemos a repetir que los diversos contratos fueron redactados por la entidad demandante.

Asimismo carece de justificación que se solicite la resolución del contrato pues no apreciamos que exista incumplimiento alguno que lo permitiese. Es más no había contrato que resolver, pues los demandados desistieron del mismo rechazando firmar el denominado contrato de arras, como estaba previsto en el contrato de reserva, haciendo pago duplicado de la cantidad que habían entregado los potenciales compradores, que era a lo único a que se habían obligado en ese momento.

SEPTIMO.- Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado el recurso de apelación y no apreciar la concurrencia de circunstancias especiales fácticas o jurídicas que aconsejen abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por lo expuesto, en nombre de S.M. EL REY, y por la autoridad que el pueblo nos confiere.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la sociedad de responsabilidad limitada MAJADAJU, S.L. que viene representada ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Noel Dorremochea Guiot, contra la sentencia dictada el día 18 de septiembre de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Pozuelo de Alarcón en el procedimiento de juicio ordinario registrado con el número 73/2018, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00-0722-19 excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a diecisiete de julio de dos mil veinte.

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.