Sentencia Civil Nº 215/2006, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 4, Rec 526/2005 de 10 de Marzo de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

SANTANDER

SENTENCIA: 00215/2006

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CANTABRIA ROLLO NUM. 526/05

Sección Cuarta

S E N T E N C I A NUM. 215/06

Ilmo. Sr. Presidente

Don Marcial Helguera Martinez

Ilmos. Srs. Magistrados

Don Joaquín Tafur López de Lemus

Don Eduardo Vázquez de Castro

========================================

En la Ciudad de Santander, a diez de marzo de dos mil seis.

Vistos en trámite de apelación ante esta Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria los presentes Autos de juicio ORDINARIO 262/04 , Rollo de Sala núm. 526/05, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Castro Urdiales .

En esta segunda instancia ha sido parte apelante D. David , representado por la Procuradora Sra. Echevarría Obregón , y defendido por la Letrado Dª. Emilia Aguirre Ventosa ; y parte apelada Dª Marina , representada por la Procuradora Sra. Blanco Fernández , y defendida por la Letrado Dª. Vanesa Romanelli Liendo.

Es ponente de ésta resolución el Ilmo. Sr. D. Eduardo Vázquez de Castro.

Antecedentes

PRIMERO: Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. Uno de Castro Urdiales , y en los autos ya referidos, se dictó en fecha 23 de Marzo de 2005, Sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: QUE ESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por la procuradora Sra. García en nombre y representación de Dª Marina frente a D. David representado por la procuradora Sra. Ibáñez CONDENO a referido demandado a que abone a la actora la cantidad de TREINTA Y DOS MIL SETECIENTOS SESENTA Y TRES EUROS CON CUATRO CÉNTIMOS ( 32.763,04 € ). Las costas se imponen al demandado.

SEGUNDO: Contra dicha Sentencia, la representación de la ya reseñada parte apelante interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado de Primera Instancia, e impugnado por la parte apelada. Llegados los autos a la Audiencia Provincial, y turnados a esta Sección Cuarta, se señaló para deliberación y fallo.

TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen;

PRIMERO: El primer motivo que se alega en el recurso de apelación interpuesto se refiere a infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia. Se considera por el recurrente que se han vulnerado los artículos 209 L.E.C ., 238.3ºde la LOPJ y 24.1 y 120.3 de la C.E ., al encontrarse la sentencia de instancia huérfana de toda motivación y fundamentación. Acusa el recurrente ausencia de alusión a los hechos probados que han motivado el fallo de la sentencia.

En el presente recurso se opone la parte apelante a los pronunciamientos de la sentencia de instancia al considerar que ha existido vulneración del principio de justicia rogada; las exigencias de congruencia y motivación de las sentencias y las reglas sobre valoración de prueba, lo que implica revocar la sentencia apelada.

No obstante, se puede apreciar en el contenido de la sentencia recurrida que la juzgadora "a quo" ofrece motivación del fallo que finalmente alcanza a establecer. Se hace alusión a las pruebas apreciadas en el fundamento de derecho segundo. Se expresa la consideración a prueba documental como la tasación de la vivienda y el contrato escriturado de compraventa del inmueble, a la prueba testifical de la Sra. Begoña y el Sr. Vicente y a los informes periciales de dos peritos la Sra. Isabel y el Sr. Luis Miguel. Asimismo se citan los preceptos legales en el que se fundamenta la decisión finalmente adoptada ( artículos 1486 en relación con el artículo 1484 del Código Civil ). En consecuencia, la sentencia contiene todos los requisitos exigidos en las reglas especiales sobre forma y contenido, debiendo decaer este primer motivo del recurso.

SEGUNDO: Asimismo, se alega infracción de las normas procesales que rigen la presentación y admisión de la prueba por haberse aportado un documento extemporáneamente ( artículos 270 y ss. L.E.C .) Sin embargo, como el propio recurrente reconoce, esta prueba no ha sido mencionada en la sentencia ni entiende esta Sala que tenga relevancia alguna para decidir sobre el fondo de este asunto. En consecuencia debe también decaer este segundo motivo del recurso.

TERCERO: Se aduce también en el recurso la existencia de una errónea valoración de la prueba por parte de la juzgadora de instancia. Entiende el apelante que la sentencia no se ha pronunciado ni en ella se han valorado pruebas que resultan absolutamente relevantes para la resolución del caso.

En la sentencia de instancia recurrida se estima la demanda declarando la procedencia de la acción de saneamiento por vicios ocultos y concede la acción "quanti minoris" planteada por la parte actora.

Considera el recurrente esta decisión errónea porque cuando vendió la casa a la demandante no existía vicio oculto alguno. Se había instalado una bomba de achique que era la solución técnica eficaz para evitar cualquier riesgo de inundación. Además, la vivienda se encontraba en perfecto estado en el momento de realizarse la entrega. Esta bomba de achique había sido la medida correctora eficaz que se había adoptado como consecuencia de la sentencia condenatoria obtenida frente a constructora de fecha 13 de mayo de 1999. Precísamente, para resolver los problemas de humedades por capilaridad de los materiales se instaló el sistema de evacuación de aguas en el sótano con el fin de evacuar el agua procedente de las escorrentías del terreno y disminuir la cota del nivel freático.

Ciertamente, existiendo todos estos antecedentes, no puede negarse que el vendedor al omitirlos en la venta está incumpliendo el deber de informar a la compradora de la verdadera situación de la finca, de la que tenía pleno y cabal conocimiento.

El que la instalación de las bombas de achique haya sido considerada como una de las posibles soluciones adecuadas para solucionar el problema de las humedades no implica que la compradora conociese el problema existente. Es decir, a la compradora no se la informa del vicio de las humedades ni tampoco de la solución adoptada con el funcionamiento de la bomba de achique.

El saneamiento por vicios ocultos descansa sobre el principio de la buena fe, pues el comprador creyó adquirir una cosa apta para serle útil, en consideración de lo cual se fijó el precio, resultando aquélla con defectos que no le permitieron obtener tal utilidad, lo que supone que el precio no fue adquirido legítimamente por el vendedor.

En este caso, se insiste en que la solución de las bombas de achique fue considerada como adecuada en la sentencia que condenó a la empresa constructora. El perito judicial Don. Luis Miguel en su informe da dos soluciones entre las que, efectivamente, está la instalación de un equipo de bombas de achique.

Sin embargo, las bombas de achique requieren un mantenimiento y supervisión puesto que ante la falta o corte en el suministro eléctrico se provoca la ineficiencia de las mismas.

Esta necesidad de mantenimiento y supervisión requieren ser advertidas por el vendedor. Es evidente que el conocimiento de esta circunstancia hubiese incidido en el precio pactado. Incluso, podría haber determinado que la compradora no estuviese interesada en la adquisición. Cuando se adquiere una vivienda como segunda residencia el no poder estar presente para reactivar la corriente eléctrica cuando ésta falla supondría estar siempre padeciendo el problema de las humedades e inundaciones.

CUARTO: Respecto al conocimiento de la existencia de los vicios por la compradora antes de la venta se ha de analizar las circunstancias que rodean la información que obtuvo.

El primer aspecto que debe abordarse es si efectivamente el vicio era oculto o si fue o debió ser conocido por la compradora cuando adquirió el inmueble. No se puede negar la carga del todo comprado de realizar una completa verificación del bien entregado, con la finalidad de denunciar de manera inmediata los vicios y defectos aparentes que en ella existan. En caso contrario, se exoneraría al vendedor que no es responsable de los defectos manifiestos del bien ( arts. 1484 CC .)

Para analizar el carácter oculto o manifiesto del vicio ahora denunciado entiende este Tribunal, coincidiendo plenamente con la juzgadora de instancia, que son determinantes las declaraciones de quien realiza la tasación del inmueble y de quien se encargó de mostrar el inmueble a la compradora.

En el informe de la empresa de tasaciones inmobiliarias se hace una valoración del inmueble el 3 de diciembre de 2003, calificando el estado de conservación del inmueble de bueno aunque se advierte que la comprobación del estado del inmueble se ha limitado a una inspección ocular, sin haberse realizado ensayos específicos que tengan como finalidad investigar el estado de la estructura o los vicios ocultos. En definitiva, el problema pasó inadvertido para la sociedad tasadora a la que se presume una profesionalidad específica. Incluso la declaración testifical de D. Fermín, arquitecto técnico que visitó la vivienda con motivo de la tasación, deja claro que no se le informó de los fallos de impermeabilización y que no apreció la existencia de la bomba de achique. Aclarando que los datos que le pasaron desapercibidos son relevantes para valorar la casa y que de haberlos conocido los hubiese añadido al informe.

También la empleada de la inmobiliaria, Dña. Constanza, que se encargó de mostrar la vivienda a la compradora afirma en su declaración testifical que no se informó por el vendedor de las humedades, filtraciones ni bombas de achique. Tampoco fueron observadas en las visitas al sótano de la vivienda.

Ante estas circunstancias parece acreditado que nos encontramos ante un vicio que no era manifiesto y que no podía ser detectado mediante una simple visita a la vivienda. La mera inspección ocular no podría servir para ejercer correctamente la facultad del acreedor de verificar el estado del inmueble.

Se ha alegado también en el recurso que la compradora debía haber conocido la existencia de los vicios por su cualificación profesional de ingeniero industrial en su especialidad eléctrica. No se alcanza a ver la relación de tal cualificación profesional con la construcción siendo considerada de igual condición que un comprador de vivienda no experto en inmuebles.

QUINTO: Se alega en el recurso que las humedades se deben a la negligencia de la compradora que no habita la casa. Al no estar viviendo en el inmueble no realiza el mantenimiento de la bomba de achique y ante los fallos del suministro eléctrico se provoca la inundación. Sin embargo, ha de reiterarse que no se informó de este problema debidamente a la compradora.

En este sentido, se cumple la premisa del saneamiento por vicios ocultos puesto que éstos podría hacer inútil la cosa adquirida para el uso al que se destina o lo disminuyen de tal forma que, de haberlos conocido, el comprador hubiera dado menos precio por ella.

Por esta razón se solicita que se aminore el precio para poder adoptar una medida que no requiera mantenimiento periódico. No habría que habitar o estar pendiente del funcionamiento de la bomba de achique con la solución consistente en la construcción de un vaso estanco que sobre pase la cota de riesgo de crecida del nivel freático mediante la impermeabilización de sus parámetros.

Ciertamente, lo que se ha demostrado es que no se conocía la existencia de los problemas de humedades por capilaridad de los materiales ni se tenía noticia de la instalación de las bombas de achique.

SEXTO: Por último se alega infracción de Ley en la interpretación y aplicación de los artículos 1484, 1486 y 1101 y ss. del Código Civil , así como las reglas relativas a la carga de la prueba.

Respecto a la carga de la prueba se ha observado que la parte actora ha desplegado una actividad probatoria (documental, testifical y pericial) que ha conducido a la acreditación de los hechos en los que basa sus pretensiones, según dispone el artículo 217 L.E.C .

En relación a la infracción de las normas relativas al saneamiento por vicios ocultos y a la acción "quanti minoris", es de subrayar que el régimen jurídico de esta última es el siguiente :

a) Se reputarán como vicios ocultos los que hagan la cosa impropia para el uso al que se destine o los que disminuyan de tal modo tal capacidad, que de haberlos conocido el comprador no la hubiere adquirido o en su caso dado el precio entregado por la misma. En este caso es evidente que a la compradora le resulta difícil mantener la bomba de achique por no residir habitualmente en la vivienda, resultándole de mayor utilidad otra solución constructiva.

b) Se excluye la garantía cuando tales vicios sean manifiestos y estuvieren a la vista o cuando el comprador fuere perito que por razón de su oficio o profesión debiera fácilmente conocerlos. No se informó de los vicios por el vendedor ni fueron detectados por profesionales como el representante de la sociedad de tasación ni la agente de la propiedad inmobiliaria. La compradora no es experta en inmuebles ni su oficio está relacionado con éstos.

c) El vendedor responde de los vicios ocultos a menos que se hubiere estipulado lo contrario y aquel ignorare los vicios o defectos ocultos de lo vendido. El contrato de compraventa no excluye la garantía del saneamiento.

d) El comprador podrá rebajar el precio, acción quanti minoris, en una cantidad proporcional a las insuficiencias detectadas, a juicio de peritos, acción estimatoria o quanti minoris, obligándose al vendedor además a indemnizar los daños y perjuicios que irrogara en caso de actuar de mala fe. En este caso se solicita que se disminuya el precio en relación con el importe que se ha presupuestado para proyectar y ejecutar una solución constructiva que resuelva el problema de las humedades y satisfaga los intereses de la compradora.

e) Para que haya lugar al saneamiento por vicios ocultos la acción habrá de ejercitarse en el plazo de seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida ( art. 1490 del CC) SÉPTIMO: En el presente caso nada autoriza a concluir que la juez a quo haya ignorado tales parámetros, ni que haya dado una lectura errónea a la prueba practicada. En consecuencia, por cuanto antecede, procede desestimar íntegramente el recurso de apelación interpuesto.

OCTAVO: En materia de costas procede imponer las costas del recurso al apelante por haber visto desestimadas todas sus pretensiones. ( art. 398 LEC)

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,

Fallo

Que debemos confirmar y confirmamos íntegramente y en sus propios términos la sentencia apelada del juzgado de primera instancia nº 1 de Castro Urdiales de fecha 23 de marzo de 2005 con imposición de las costas a la apelante.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: La precedente Sentencia ha sido publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha, de lo que doy fe.-

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.