Sentencia Civil Nº 215/2006, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 74/2006 de 12 de Abril de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00215/2006

SENTENCIA núm. 215/2006

ILMOS. Señores:

Presidente:

D. PEDRO ANTONIO PÉREZ GARCÍA

Magistrados:

D. JAVIER SEOANE PRADO

D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER

En ZARAGOZA, a doce de abril de dos mil seis.

En nombre de S.M. el Rey,

VISTOS por esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, en grado de apelación, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1370/2004, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 10 de ZARAGOZA , a los que ha correspondido el ROLLO DE APELACIÓN núm. 74/2006, en los que aparece como parte apelante-demandante "MORENO TELLER, ALICIA 000475906K, S.L.N.E.", representada por la procuradora Dª CONCEPCIÓN PÉREZ FERRER, y asistida por el Letrado D. FRANCISCO-JAVIER RUBIO SIMON; y como parte apelada-demandada D. DON Andrés, representado por el procurador D. IGNACIO TARTON RAMIREZ y asistido por el Letrado D. LUIS MIGUEL BAQUEDANO OCHOA; siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 22 de noviembre de 2005 , cuyo FALLO es del tenor literal: "FALLO.- Que desestimando la demanda interpuesta por MORENO TELLER ALICIA ("FINCAS CORTES") contra Andrés, en reclamación de cantidad, debo absolver y absuelvo al demandado del abono de la suma que se le reclama, con imposición de las costas procesales causadas a la parte atora".

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes por la representación procesal de la demandante se interpuso contra la misma recurso de apelación; y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Recibidos los Autos y cinta de video; y una vez personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado, señalándose día para deliberación, votación y fallo el 3 de abril de 2006.

CUARTO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan en parte los de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.- Reclama la sociedad demandante, dedicada al negocio de agencia inmobiliaria o corretaje civil, la comisión que considera se pactó con el demandado, como consecuencia de la compra de un piso cuya venta gestionaba aquélla, aunque no en exclusiva. El fundamento documental de dicha pretensión está en el documento 1 de la demanda, lo que se considera por la agencia el compromiso que, ex Art. 1255 y concordantes del Código Civil , suscribió el demandado, Sr. Andrés.

Este niega que dicho documento constituya aceptación alguna de pago de comisión, pues en ningún caso se le explicó que tuviera esa finalidad, sino que se firmó para facilitar a la empleada de la agencia un justificante de que había enseñado esas fincas, a fin de presentárselo a sus jefes.

No se niega por el demandado que con posterioridad a ver el piso de la CALLE000, con la Srta. Elsa (empleada de la actora), contactó con el propietario del citado piso, negociando el precio y terminando esas relaciones en la adquisición del mismo, así como del garaje y trastero.

SEGUNDO.- Centrada así la cuestión litigiosa, es preciso realizar una serie de matizaciones jurídicas. La jurisprudencia ha ido configurando dicho contrato, llegando a considerarlo como innominado, facio ut des, principal y autónomo, aunque preparatorio de otro, consensual, bilateral y de resultado positivo; de tal manera que -como regla general- únicamente surge el derecho al cobro de la comisión cuando el contrato de compraventa objeto de la mediación se perfecciona. Pero, también la jurisprudencia ha reseñado que para que surja el derecho al cobro de la comisión es preciso que exista un pacto, acuerdo o contrato al respecto, si no quedaría infringido el necesario requisito de la bilateralidad negocial ( artículo 1261 del Código Civil ). De la misma forma, también la jurisprudencia ha salido al paso de las actitudes contrarias a la buena fe contractual de quienes habiendo contratado con la agencia inmobiliaria, adquieren el inmueble conocido a través de ella, pero sin ponerlo en su conocimiento, tratando así de inutilizar su obligación de pagar la comisión acordada por el servicio de mediación (Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección Quinta, de 14 de octubre de 1992 y 7 de marzo de 2003 ).

TERCERO.- Dentro de estas coordenadas es preciso estudiar el tema que enjuiciamos. Y en este sentido, el documento 1 de la demanda en conexión con el interrogatorio del demandado demuestran que, efectivamente, el Sr. Andrés firmó el mismo y que inmediatamente encima de su firma están las condiciones económicas del acuerdo que pretende hacer valer la agencia demandante. De su lectura se deduce que el interesado en la compra de las viviendas visitadas con el personal de la demandante, si efectivamente las adquiere, pagará el 1% del precio detallado al lado de la identificación de la finca. Pero si la compra se realiza "sin la mediación" de la agencia, el valor de la gestión se eleva al 3% del precio reflejado en dicho documento.

CUARTO.- Por lo que respeta a la validez y eficacia de dicho documento las testificales practicadas en el juicio no pueden considerarse como definitivas, pues la comercial Doña. Elsa y el amigo del demandado, Sr. Alexander, sostienen versiones plenamente contradictorias. Sí, sin embargo, resulta relevante la testifical del vendedor del piso. El no encargó venta alguna a la agencia, por lo que ningún contrato hay con ella, lo que -consecuentemente- le lleva a no tener ninguna obligación para con la inmobiliaria. Esta se aprovecha del permiso del vendedor para publicitar la venta, pero - obviamente- ha de trasladar todo el contenido económico de su prestación de mediación al potencial comprador.

Esta situación obliga a la agencia a ser especialmente clara, precisa y concreta con el interesado en la compra. Es decir, ha de saber que sólo él responderá de la "comisión" por esa intermediación. Pero, además, debería de informársele del precio cierto de venta, que era de 300.000 euros y no de 314.000 euros. La explicación que al respecto da en su recurso de apelación (folio 231 de los autos) es inadmisible desde la óptica de la correcta configuración del consentimiento contractual ( artículo 1261 y siguientes del Código Civil ). Si la agencia pretende cobrar una determinada cantidad, sea como sea, habrá de informar de ello a la parte con quien contrata, pero nunca subir unilateralmente y sin autorización alguna del vendedor el precio a los solos efectos de ampliar su "premio o comisión".

Hay, pues, una clara violación de los principios generales de los contratos y, más aún, de las reglas específicas que modalizan el comportamiento de los profesionales frente a los consumidores. El artículo 10 de la ley 26/1984, de 19 de julio para la defensa de consumidores y usuarios exige "claridad, concreción y sencillez", pero -además- "buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones". La modificación unilateral del precio de venta ni demuestra claridad, ni -mucho menos- se adecúa a los principios de buena fe contractual (artículos 7 y 1258 del Código Civil ). Y se ha de calificar como abusiva la cláusula de comisión en un precio irreal, lo que supone la calificación como tal de todo el presupuesto contrato cuya efectividad exige la actora. Así se deduce del artículo 10 bis ley 26/1984 , redactado por la Disposición adicional primera de la ley 7/1998, de 13 de abril , sobre condiciones generales de la contratación. "Tendrán el carácter de abusivas... las cláusulas .....: Las declaraciones de recepción o conformidad sobre hechos ficticios, y las declaraciones de adhesión del consumidor a cláusulas de las cuales no ha tenido la oportunidad de tomar conocimiento real antes de la celebración del contrato".

QUINTO.- Por todo lo expuesto procederá confirmar la sentencia apelada. Con la pertinente condena en costas ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

VISTOS los artículos citados y pertinente y general aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de "Moreno Teller Alicia 000475906k S.L.N.E.", debemos confirmar la sentencia ya reseñada. Con expresa condena en costas a la parte apelante.

Remítanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, junto con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.