Sentencia Civil Nº 215/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 373/2012 de 17 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 373/2012-P

Procedencia: Juicio Ordinario nº 168/2008 del Juzgado Primera Instancia 4 Vilanova i la Geltrú

S E N T E N C I A Nº 215/2013

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de abril de dos mil trece.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario en reclamación de cantidad nº 168/2008, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 4 Vilanova i la Geltrú, a instancia de D/Dª. Leonor , contra D/Dª. Olga , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 2 de junio de 2011.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

FALLO

Que ESTIMANDO PARCIALMENTElas pretensiones contenidas en la demandad y en la demanda reconvencional doña Leonor indemnizara a doña Olga en la cantidad de 16.106,66 euros, con los intereses legales desde la interpelación judicial.

Todo ello sin expresa imposición de las costas causadas en este procedimiento.

Notifíquese esta resolución a las partes, haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer recurso de apelación ante este Juzgado en el plazo de CINCO DIAS a contar desde el siguiente a su notificación.

Así por ésta mi sentencia, la pronuncio, mando y firmo.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 12 de marzo de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.-La actora, Dª Leonor , propietaria de la casa sita en Sitges, AVENIDA000 , NUM000 , ejercita acción frente a Dª Olga , arrendataria que fue de la expresada finca, pidiendo que se la condene a:

a) pagar las rentas comprendidas entre junio y diciembre de 2007 por importe de 46.200 euros, debiendo deducirse de ese importe la cantidad de 19.500 euros que la actora ha hecho propios y que fueron entregados como garantía adicional para la cobertura del riesgo de impago de rentas

b) pagar 2.206,10 euros por suministro de agua

c) se declare que la fianza de 13.000 euros constituida con motivo del contrato de arrendamiento la puede hacer suya la actora como consecuencia de la existencia de desperfectos superiores a ese importe, según se acredita con presupuesto de reparación de los mismos.

Dice la actora que el 18.8.06 las partes suscribieron contrato de arrendamiento sobre la casa de autos por plazo de un año y renta mensual de 6.500 euros; que en junio de 2007 la arrendataria dejó de pagar la renta, lo que provocó el juicio de desahucio 481/07 seguido ante el juzgado 5 de Vilanova i la Geltrú; que la demandada entregó las llaves en el juzgado, que hizo entrega de las mismas a la propiedad el 11 de diciembre de 2007; que el 17 de octubre de 2007 la propiedad remitió carta certificada ala arrendataria en la que le notificaba el aumento de renta a partir del próximo período de renta, a la vez que le instaba a solucionar el litigio que les enfrentaba.

SEGUNDO.-La demandada se opone a la pretensión ejercitada y dice que:

a) el objeto arrendado comprendía la piscina existente en la finca, cuyo mantenimiento corría de cargo de la propiedad, según el contrato

b) la piscina no pudo utilizarse al estar agrietada, sufrir pérdidas de agua y carecer de sistemas de regeneración

c) tanto la instalación de agua como de calefacción de la casa, cuyo mantenimiento correspondía a la propiedad, funcionaron mal sin que la propiedad atendiera las reclamaciones formuladas.

c) la pintura de la casa que se incluye en el presupuesto acompañado no corresponde a la arrendataria, que sólo tenía que hacerse cargo de las pequeñas reparaciones.

d) en el contrato la propiedad se reservó un trastero en el garaje (máximo 20% de la superficie de éste) pero hasta marzo de 2007 estuvo ocupando el 43%

e) la arrendataria se hacía cargo de la reparación de los electrodomésticos de que está dotada la casa.

f) el impago de renta producido a partir de junio de 2007 se debió a los previos y reiterados incumplimientos de la arrendadora

g) desde el principio de tomar posesión de la finca se han sucedido las quejas y los problemas por el estado de la misma, reflejándose así en los e-mail cruzados entre las partes desde el 3.10.06.

h) la piscina no estaba en condiciones de ser utilizada con normalidad (de hecho, la propiedad tenía pendiente un proceso por defectos constructivos de la misma) y la calefacción dejó de funcionar en pleno invierno (13 a 21 de diciembre) lo que hizo la casa inhabitable y obligó a la inquilina a desalojarla y dio lugar a que redujera el pago de la renta de ese mes, si bien posteriormente fue satisfecha.

i) la empresa encargada del mantenimiento de la piscina manifiesta que no es posible llevarlo a cabo al no poder circular el agua por las grietas que impiden llenarla (folio 200)

j) las llaves se entregaron en el juzgado el 30.11.07, por lo que la última renta adeuda, en su caso, sería la de ese mes.

k) no procede actualización de renta por no haberse recibido, no ajustarse a derecho y, en todo caso, no ser aplicable más que al mes de noviembre, siguiente al de la presunta notificación.

l) las facturas de agua no se atendieron por las continuas averías que provocaban pérdidas.

m) no hay justificación para la no devolución de la fianza, dado que lo único que se admite es la rotura de la campana extractora.

Como consecuencia de todo ello, la demandada entiende que debe ser indemnizada en 1.275 euros/mes por las importantes deficiencias que presentó la vivienda desde el primer día, tanto en lo referente a la piscina, calefacción y electrodomésticos en mal estado.

Aplicando esa deducción a todo el período contractual en que se satisfizo la renta íntegra (septiembre de 2006 a mayo de 2007) la cantidad resultante es de 11.475 euros. Si a esto se oponen los seis meses (junio a noviembre de 2007) en que no se pagó la renta dicha (5.225 euros), la cantidad que se debería abonar por la arrendataria es la de 31.350 euros. Si a esto descontamos los días que no se pudo utilizar la vivienda por falta de calefacción (1.741,66 euros) y 350 euros/mes por reducción de la superficie del garaje (septiembre de 2006 a marzo de 2007, totalizando 2.450 euros), y se le suma el importe de la campana (710 euros), el resultado (con aplicación de las garantías prestadas al tiempo del contrato) es que la actora debería abonar 48.166,66 euros y la arrendataria 32.060 euros, lo que arroja un saldo a favor de la demandada de 16.106,66 euros por el que formula reconvención.

TERCERO.-La demandada reconvencional solicita su absolución, tras reafirmarse en que la casa se entregó en perfecto estado de funcionamiento, replicando a cada una de las cuestiones planteadas por la arrendataria.

La juez dicta sentencia estimando en parte la demanda y la reconvención, lo que le conduce al resultado de condenar a la actora principal al pago de la cantidad reclamada por la arrendataria de 16.106,66 euros.

La sentencia es recurrida por la Sra. Leonor , que lo primero que cuestiona es la propia estructura interna de la sentencia y su apartamiento manifiesto de lo establecido en el artículo 218 Lec . Ciertamente sorprende, por mucha que sea la capacidad de síntesis de la juzgadora de la primera instancia, que un proceso en el que se maneja el volumen de información que se aporta al de autos, se ventile en una página escasa de razonamientos. La respuesta fundada en Derecho que impone el citado precepto, y que se recoge con rango constitucional en nuestra Constitución, exige una mayor explicación del razonamiento que lleva a la juez a concluir en la forma que lo hace.

Dicho lo anterior, debemos pasar a resolver directamente sobre las alegaciones y prueba vertidas a lo largo del proceso. Ya dijimos anteriormente cuál era el pedimento de la parte actora principal, que no ha sido fielmente recogido por la sentencia. No se reclama la cantidad de 15.196 euros (importe del presupuesto de reparación de desperfectos acompañado a la demanda, folio 23) sino que sólo se pide que se declare la no devolución de la fianza de 13.000 euros al existir daños superiores a ese importe.

Así, las reclamaciones formuladas por la actora principal son tres:

a) rentas impagadas.

b) recibos de agua del período correspondiente a la ocupación de la finca por la demandada principal

c) declaración de no devolución de la fianza de 13.000 euros.

A continuación veremos cada uno de estos apartados, con los que quedarán resueltas tanto las pretensiones de la demanda principal como de la reconvencional.

CUARTO.-La reclamación de las rentas.

En relación con esta cuestión surgen varios puntos de discrepancia:

a) período de renta a pagar, habida cuenta del momento en que se entregan las llaves.

b) actualización de la renta durante el período contractual.

c) procedencia o no de la reducción de rentas pretendida por la arrendataria, en la que descansa su reclamación reconvencional.

Lo primero a analizar es el período durante el que existe obligación de pago de la renta. Las partes están de acuerdo en que se deja de pagar el mes de junio de 2007 y los sucesivos, surgiendo la polémica en relación con el mes de diciembre de este año. La actora dice que cuando se le entregaron las llaves por el juzgado fue el 11 de diciembre, por lo que ese mes ya se había devengado, mientras que la demandada sostiene que entregó las llaves en el juzgado el 30 de noviembre del mismo año, por lo que desde ese momento se produjo la liberación de su obligación.

Es cierto que, como dice la STS 12.6.08 , la consignación (en nuestro caso de las llaves de la vivienda) produce efecto liberatorio para el deudor, al margen de los avatares que pueda seguir la entrega efectiva de la misma al acreedor. La cláusula 2ª del contrato dice que el plazo del mismo es de un año, prorrogable por plazos anuales salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con un mes de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato, su voluntad de no renovarlo.

En principio, pues, la arrendataria, vinculada desde el 1º de septiembre de 2007 por una prórroga anual de un año, no podía desligarse del contrato en forma unilateral o que, en una interpretación amplia y favorable a la misma, para hacerlo, debía notificarlo como mínimo con un mes de antelación. Ello comportaría que el mes de diciembre debía entenderse debido al no haber sido advertida la arrendadora de la voluntad de abandono de la inquilina.

Sin embargo, en este caso concurre una circunstancia especial. No se trata de que la arrendataria decida unilateralmente poner fin al contrato, sino que fue la arrendadora la que instó la resolución del mismo, con lo que al entregar las llaves la arrendataria, lo único que hace es atender a la pretensión resolutoria de la actora, por lo que el plazo de preaviso no puede entenderse vigente.

Por ello, y a pesar de lo que dice la STS 13.2.08 sobre la necesidad del preaviso, en el caso concreto hemos de entender que el mes de diciembre de 2007 no puede entenderse devengado desde el momento en que el 30 de noviembre se entregaron las llaves satisfaciendo así la voluntad resolutoria del arrendador.

QUINTO.-La segunda cuestión que se plantea es la de actualización de la renta conforme al IPC, de acuerdo con las previsiones de la misma cláusula segunda del contrato. Pretende la actora principal que la renta se debió actualizar con el IPC en septiembre, al cumplirse el año del contrato. Lo cierto es que la propia arrendadora nos dice en su demanda que fue el 17 de octubre de 2007 cuando notificó el aumento de renta.

El artículo 18.3 Lau dice que 'La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficialen que se haya publicado.'

En el propio contrato (la misma cláusula segunda), se dice que 'basta la notificación en el propio recibo con efecto del mes siguiente...' Por consiguiente, el precio actualizado de renta sólo se aplicará a la mensualidad de noviembre de 2007.

Consecuencia de lo dicho hasta aquí es que por rentas se adeudan las siguientes cantidades:

a) junio 2007............................. 6.500

b) julio 2007.............................. 6.500

c) agosto 2007.......................... 6.500

d) septiembre 2007..................... 6.500

e) octubre 2007.......................... 6.500

f) noviembre 2007...................... 6.675,50

g) diciembre 2007....................... 0

TOTAL rentas...........................39.175,50 euros

Se prestó por la arrendataria una garantía adicional, dirigida a garantizar el pago de las rentas (folio 167) cuyo importe, en poder de la arrendadora, ascendió a 19.500 euros. La propia actora ya descuenta este importe de las rentas debidas, y con los ajustes realizados en los anteriores párrafos, la cantidad debida por este concepto asciende a 39.175,50 euros menos 19.500, es decir, 19.675,50 euros.

SEXTO.-El tercero de los puntos litigiosos que se plantea en relación con la renta debida, y que por motivos sistemáticos tratamos ahora, viene introducido por la contestación y reconvención, al pretender la arrendataria la reducción de la renta por una serie de incumplimientos contractuales que achaca a la arrendadora.

Dice la arrendataria que, aparte de otros defectos menores que hicieron sumamente incómoda la estancia en la casa arrendada, hubo tres problemas de naturaleza grave que justifican la reducción de la renta en la cantidad que concreta de 1.275 euros/mes. Se trata de la inhabilidad de la piscina (850 euros), mal estado de los electrodomésticos (175 euros) y mal estado de calefacción, puertas, ventanas y persianas (250 euros).

Además, entiende la arrendataria que se debe indemnizar en la renta de 10 días correspondientes a los días 13 a 21 de diciembre por desalojo de la vivienda por avería de la calefacción, y en la cantidad de 2.450 euros por no haberle facilitado el uso del garaje en los términos pactados (período de septiembre de 2006 a marzo de 2007 a razón de 350 euros/mes).

Lo primero que debemos señalar a la hora de resolver estas cuestiones es que el contrato es inequívoco en cuanto a las prestaciones de las partes, y concretamente en cuanto se refiere a la cuantía de la renta, se fija en 6.500 euros/mes.

Es cierto que se producen diversos problemas en relación con el nivel de habitabilidad o al menos confort de la vivienda y sus servicios. Los contratos obligan a lo pactado y si alguna de las partes entiende que hay algún incumplimiento por parte de la otra, ha de instar la resolución o la modificación correspondiente, estando vedada la actuación unilateral de cualquiera de las partes ( artículos 1258 y 1256 CC ).

Consecuencia directa de lo anterior es que la arrendataria venía obligada al pago de la renta pactada y que no puede de manera unilateral alterar su cuantía. Puede exigir extrajudicial o judicialmente el cumplimiento de aquellas obligaciones que incumpla el arrendador, o pedir la resolución llegado el caso ( artículo 27.1 y 3 Lau ) pero no alterar los términos de lo convenido.

Entre las partes se cruzan una serie de correos electrónicos (folios 169, 183 ss y 194 ss) que son muy expresivos sobre la relación mantenida. Así, observamos que, tras instalarse la arrendataria en la casa, el 3 de octubre de 2006 remite correo en el que especifica una serie de problemas que detectan al tomar posesión de la casa y que, al menos parcialmente hay que entender que fueron atendidos, puesto que en nuevo correo de 6.11.06 dice la arrendataria: '...aún tenemos algunas cuestiones pendientes y agradeceríamos que se resolvieran lo más rápido posible. Éstas incluyen varios retoques de la casa (de acuerdo con un e-mail anterior incluyen la puerta principal, las contraventanas, etc.) el uso del trastero del garaje así como la piscina que recordamos que deben estar resueltos en noviembre...'.

Este correo se contesta al día siguiente y en él la arrendadora dice que, en relación con la piscina, el tema está pendiente del juzgado, y que les dijeron que estaría resuelto el tema el noviembre, por más que no ha sido así. En cuanto a ventanas le dice que busquen alguien que lo arregle y le pase la factura; en cuanto a la puerta, que en breve pasarán y que en cuanto al trastero del garaje a ocupar por la arrendadora, que es cierto que están ocupando más zona de la convenida.

El 17 de noviembre la arrendataria vuelve a insistir en que muchas de las reparaciones reclamadas siguen pendientes: piscina, contraventanas, timbre, entre otras. Igualmente le comunica que ha habido problemas con la calefacción y el agua caliente, aunque ya se han solucionado. Finalmente dice que los electrodomésticos no están en buen estado como se decía en el contrato, e informan que han tenido que cambiar la lavadora porque sólo lavaba en frío, solicitando que cambien la nevera que pierde agua. Por otra parte, y en relación con la renta, dice la arrendataria que '...no he transferido la cantidad total de 6500 € sino sólo 5000 €.La razón es que he descontado el 'alquiler en especie' por el espacio del garaje del que su madre ha estado tomando 500 € cada mes, lo que se traduce en 1500 €. Espero que el arreglo de una deducción mensual de 500 € sea aceptable hasta que encontremos una solución aceptable para el espacio del garaje'

El 28 de noviembre, contesta la arrendadora manifestando su sorpresa por los pagos en especie, a la vez que intentan concertar una cita.

El 18 de diciembre, nuevamente la arrendataria manifiesta su descontento con la atención que recibe el mantenimiento de la casa y advierte que están sin calefacción desde el día 13.

El 10 de enero, en nuevo correo, la arrendataria comunica que ha ingresado 4.500 euros por renta de enero, justificando la reducción en los 500 euros por la reducción de espacio del garaje y 1.500 por la inhabitabilidad de la vivienda por falta de calefacción desde el día 13 de diciembre.

El mismo día remite, sin embargo, las diferencias impagadas a instancia de la propiedad y los meses siguientes paga sin problemas los 6.500 euros.

A la vista de estos hechos podemos concluir afirmando, en relación con la determinación de la renta, cuestionada por la arrendataria, que si bien hubo discrepancias durante la vigencia del contrato por prestación defectuosa de la obligación de servir la cosa al fin destinado, lo cierto es que fue la propia arrendataria la que se avino a pagar la renta convenida en su integridad hasta que dejó de hacerlo en junio de 2007. Por lo tanto, podemos afirmar que hasta mayo de 2007 no hay cuestión sobre la renta al haber aceptado la arrendataria el importe pactado, por más que considerase que tenía derecho a una reducción de la misma. La cuestión es que cedió en sus pretensiones y aceptó la exigencia de la arrendadora, por lo que ahora no puede ir contra sus actos propios.

La reducción de renta pretendida, pues, sólo podrá tomarse en consideración a partir de que deja de pagar, hasta el punto de provocar la demanda de desahucio y desalojo de la vivienda el 30 de noviembre.

SÉPTIMO.-Llegados a este punto, la pretensión de reducción de renta hay que entenderla referida sólo a los meses de junio a noviembre de 2007, ambos incluidos. Veamos los conceptos de reducción de renta:

a) en cuanto a la piscina. De la abundante prueba practicada se desprende que la piscina se utilizó en todo momento; que la piscina tenía un problema constructivo que impedía su llenado (existencia de una grieta perimetral en la parte superior del vaso); que desde el primer momento la arrendataria supo de la existencia del problema; y que por parte de la propiedad se aseguró que el problema se resolvería en un plazo breve; que con el paso del tiempo el problema se agravó, al aparecer unas grietas verticales en el muro de contención de la misma.

Decimos que se utilizó porque así resulta de la testifical y porque la arrendataria entró a vivir en el mes de agosto de 2006, es decir, en plena temporada estival de uso de la piscina, sin que en ningún momento se comunicara que no se podía utilizar la misma. Sin embargo, es cierto que había una expectativa de solución del problema que, razonablemente, la arrendataria podía esperar que se concretara para el siguiente período de uso de la piscina (la primavera-verano de 2007).

Lo cierto es que la piscina no fue arreglada, que su estado se agravó con el paso del tiempo y que no podía llenarse hasta la parte superior, lo que, además de provocar un menor volumen de agua (recordemos que en su parte menos profunda medía 1'20 metros) ya que hay que inicialmente había que dejar sin agua los 15 cm superiores (más adelante la situación se agrava, según carta de 13 de agosto de 2007, al folio 201), determina que la limpieza de la piscina se vea dificultada (declaración del jardinero) y modifica el uso del banco interior de la piscina, fijado a 35 cm por debajo de la lámina de agua (así, a 20 cm).

Lo cierto es que el servicio de mantenimiento de la piscina (a cargo de la arrendadora) se mantiene sin interrupción durante todo el año pero sólo hasta el 17 de junio de 2007. El 30 de junio, la empresa encargada del mantenimiento comunica que no pueden seguir encargándose del mismo por la existencia de una grieta en la piscina por la que pierde mucha agua y la existencia de grietas en el muro de contención.

Esto nos lleva a concluir que a partir de junio de 2007 la situación se agrava, pues hasta entonces se había producido el mantenimiento ordinario al parecer sin problemas. Esto concuerda con la testifical de la Sra. Rebeca (por más que sea amiga de la arrendataria) en el sentido de que piscina ofrecía un aspecto penoso. Si se despidió la empresa de mantenimiento es lógico que el servicio prestado por la piscina se deteriora a niveles bajo mínimos razonables, lo que obliga a valorar ese desvalor en relación con la renta pactada.

El alquiler de una casa con jardín y piscina convierte este último elemento en uno de los elementos esenciales del contrato, dada la especialidad que comporta en relación con otros tipos de alojamiento, y sin duda influye de manera determinante en el elevado importe de la renta.

Por ello, consideramos justificada la pretensión indemnizatoria de 850 euros formulada por la arrendataria, aunque centrada en la temporada de verano/principio de otoño, dada la benignidad del clima en la zona (junio a octubre).

Esto supone estimar la demanda reconvencional en 3.400 euros.

b) mal estado de los electrodomésticos. La cláusula séptima del contrato regula este punto específicamente y en ella se dice que la arrendataria asume el mantenimiento y reparación de los mismos. En caso de reparación antieconómica, continúa diciendo la cláusula, la arrendataria podrá sustituirlos. Y en este caso, si comparten el gasto, el nuevo electrodoméstico queda en beneficio de la propiedad, y si lo paga sólo la arrendataria, lo puede retirar al término del contrato.

De ninguna manera se puede acordar reducción alguna de la renta por este concepto, pues lo que en definitiva hizo la arrendataria es hacer uso de la cláusula indicada y sustituir los electrodomésticos que tuvo por conveniente, llevándoselos al término del arriendo.

c) mal estado de la calefacción, puertas y ventanas. En modo alguno puede justificar esto una reducción de renta. El estado de la casa era el que era y la arrendataria lo aceptó al contratar y no hacer constar nada en el contrato sobre obras que tuviera que llevar a cabo la arrendadora.

El problema de la calefacción que supuso que entre el 13 y el 21 de diciembre de 2006 la arrendataria y su familia tuviera que abandonar la casa por la baja temperatura, ya fue contemplado en las conversaciones habidas entre las partes, y concluyó con el pago de la renta correspondiente a esos días. Después de haber llegado a ese acuerdo, ahora no puede la arrendataria pretender nuevamente cuestionar ese tema.

En cuanto al estado de puertas y ventanas, repetimos que se trataba de algo que saltaba a la vista y que fue aceptado por la arrendataria.

Consecuencia de todo lo expuesto es que únicamente se reduce la renta correspondiente a los meses de junio a octubre de 2007 en la cantidad dicha de 3.400 euros. Lo cual supone que de aquella cantidad que debía pagar por rentas (19.675,50 euros) deben deducirse estos 3.400 euros, lo que arroja un saldo definitivo de 16.275,50 euros que debe pagar la arrendataria.

OCTAVO.-Resuelta la cuestión de renta, la apelante cuestiona el impago de las facturas pendientes de agua. Se justifica la existencia de un impago correspondiente al período junio a diciembre de 2007 (lectura el 19 de diciembre). Ninguna razón explica la decisión de la jueza puesto que el consumo pertenece sin discusión al período del arriendo (recordemos que las llaves no se entregan al arrendador hasta el 11 de diciembre, o sea que casi coincide día por día con la lectura del contador).

Decir que de vez en cuando había fugas de agua no justifica el impago, que, por el contrario, se refleja acorde con el normal funcionamiento de una casa con jardín, necesitada de abundante agua, especialmente en la época de verano. Además, no hay que olvidar que la propiedad advirtió a la arrendataria que no llenara la piscina (folio 201).

En definitiva, debe estimarse la demanda, y ahora el recurso en la cantidad de 2.206,10 euros.

La última de las pretensiones de la apelante es que se declare su derecho a hacer propia la fianza, dado que hay desperfectos en la finca que superan el importe de la misma. A tal fin aporta un presupuesto de reparaciones a ejecutar.

El capítulo principal del mismo viene dado por la pintura de la casa, que asciende según el presupuesto emitido por Espai 31 (folio 41) a 11.700 euros. En el correo de 3 de febrero de 2007 remitido por la arrendataria, se habla de la pintura del exterior de la casa y como consecuencia de lo que considera que no fue una buena respuesta por parte de la propiedad se dice que la pintura de la casa estaba en bastante mal estado cuando entraron.

Desde luego, lo que se desprende de la correspondencia cruzada y de la restante prueba practicada es que la casa no estaba en perfecto estado, pues las quejas, como vimos, son generalizadas y desde el principio. Así resulta de aquel primer correo remitido por la arrendataria, sin perder de vista que en el propio contrato se dice (cláusula 5ª) se decía que 'La arrendataria declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente, y se obliga a conservarla en el estado actual...'. No se dice cuáles son esas características (aparte de las fotografías, a las que seguidamente nos referimos) y, posiblemente por aceptarlas la arrendataria, la arrendadora no respondió satisfactoriamente a sus peticiones en algunas reclamaciones; pero eso no justifica que ahora se pretenda hacer arreglos en la casa que no consta que fueran provocados por la arrendataria.

Dice la apelante que el estado de la casa al principio del contrato se refleja en las fotografías 24.1. 24.6 de la demanda, y las de cómo se encontraba la misma a la finalización del mismo, en las 25.1. a 25.6. Es cierto que una imagen vale más que mil palabras, sobre todo si las imágenes son homogéneas. Las fotografías de la entrada y la salida no reflejan los mismos elementos de la casa y su mobiliario, por lo que mal puede establecerse conclusión alguna en base a las mismas.

La declaración del emisor del presupuesto explica cómo encontró la vivienda tras la marcha de los inquilinos, pero no cómo estaba antes. Si se retiró algún mueble y se dejó alguna marca en la pared, o se arrancó alguna lámpara, no justifica la pintura de toda la casa. Eso por no hablar de que hay una serie de actuaciones a realizar para poner a punto la vivienda tras la ocupación por un inquilino, que entran dentro de la normalidad de uso. Que la vivienda no estaba en resultado óptimo ya hemos visto que resulta probado de forma objetiva por las continuas reclamaciones de la arrendataria sobre el estado de puertas, ventanas, conducciones de agua, calefacción, piscina, etc.

Pretender ahora que los inquilinos dejen la casa como probablemente no la encontraron al llegar excede de lo que es la obligación de los mismos de devolver la cosa.

Así, el pintado de exteriores no creemos que, en el caso concreto correspondiera a la inquilina que sólo estuvo poco más de un año ocupando la vivienda.

El resto de conceptos del presupuesto también debe desestimarse, excepto el referente a la campana extractora. La reposición de bombillas no procede pues si alguna se ha fundido, ello no puede considerarse sino fruto del uso normal de la misma. En cuanto a la instalación de sistema de iluminación en techo con cableado, no entendemos a qué puede referirse, si no es a la instalación de un nuevo punto de luz.

En relación con la persiana que se reclama, ya hemos dicho que el estado de las puertas y ventanas no era óptimo.

En consecuencia a lo expuesto, consideramos que la arrendadora debe devolver la fianza a la arrendataria, excepto en la cantidad de 710 euros, que es el importe acreditado por la reposición de la campana extractora, dañada por la inquilina.

El resumen de todo ello conduce a la estimación parcial de demanda y reconvención, en los términos expuestos. La arrendataria debe a la arrendadora la cantidad de 16.275,50 euros más la de 2.206,10 por consumo de agua, y la arrendadora debe a la inquilina 12.290 euros (13.000 de fianza menos 710 de la campana). La compensación de ambas cantidades comporta que Dª Olga debe pagar a Dª Leonor la cantidad de 6.291,60 euros, que devengarán el interés legal desde la fecha de esta sentencia, atendido que ha sido imposible saber con anterioridad los criterios de determinación de la cantidad debida.

No se hace pronunciamiento sobre costas en ninguna de las instancias, de conformidad con los artículos 394 y 398 Lec .

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Leonor frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 168/08 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Vilanova i la Geltrú, debemos REVOCAR Y REVOCAMOSdicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la que estimando en parte la demanda interpuesta por la actora y la reconvención formulada por Dª Olga debemos CONDENAR Y CONDENAMOS a Dª Olga a que pague a Dª Leonor la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y UN EUROS CON SESENTA CÉNTIMOS, devengando esta cantidad el interés legal desde la fecha de esta resolución.

No se hace pronunciamiento sobre costas en ninguna de las instancias.

Devuélvase a la parte el depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.