Sentencia Civil Nº 215/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 300/2015 de 14 de Julio de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 300/2015 SENTENCIA 14 de julio de 2015
PODER JUDICIAL
Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 300/2015
SENTENCIA nº 215
Presidente
Don Vicente Ortega Llorca
Magistrada
Doña María Mestre Ramos
Magistrado
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia, a 14 de julio de 2015.
La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del
margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 16 de enero de
2015, recaída en el juicio ordinario nº 505/2014, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Torrent
(Valencia), sobre nulidad del acta de la junta general de propietarios en régimen de propiedad horizontal.
Han sido partes en el recurso, como apelante la demandada Comunidad de Propietarios C/
DIRECCION000 nº NUM021 - C/ DIRECCION001 nº NUM022 de Aldaya , representada por el procurador
don César Javier Gómez Martínez y defendida por el abogado don José Pérez Millares, y como apelada
impugnante de la sentencia la demandante Urbanas Crescendo S.L. , representada por el procurador don
Sergio Ortiz Segarra y defendida por la abogada doña Mª Dolores Morata Higón.
Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice: « QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO LA DEMANDA interpuesta por el Procurador D. Sergio Ortiz Segarra en nombre y representación de Urbanas Crescendo S.L. y, en su consecuencia, DECLARO LA NULIDAD del acta de la junta general extraordinaria celebrada el 13/05/2014 (en realidad 7/5/2013) y el acuerdo que autorizaba al presidente al ejercicio de acciones judiciales para reclamar los daños aparecidos en el garaje, sin que proceda imponer las costas a ninguna de las partes.»

SEGUNDO.-Alegaciones de la parte recurrente.

La defensa de la Comunidad interpuso recurso de apelación, alegando en síntesis: Primero.- Las conclusiones que fundamentan la sentencia apelada se contradicen con la acción acumulada ejercitada por la actora, y con el contenido del fallo, que solicita y declara la nulidad 'del acuerdo adoptado', por lo que es obvio que SÍ hubo acuerdo real y conocido en Junta de 3 de mayo de 2014, que fue tomado con todas las formalidades legales y con la doble mayoría exigida, a pesar de la oposición de la promotora al intentar impedir que se ejercitaran acciones judiciales contra ella, sin que los supuestos errores formales del acta puedan invalidar el acuerdo que fue adoptado frente a los defectos constructivos padecidos, la promotora, caso de considerar que existía errores en el acta, debía de haber instado su subsanación y, sólo después de su rechazo por la Comunidad, impugnar judicialmente, y no haciéndolo así, provoca indefensión a la Comunidad, y a los copropietarios que en ella habitan, todo lo cual es desconocido para el Juez 'a quo'.

Segundo.- Error en la apreciación de la prueba. Inexistencia de defectos formales en el acta que impidan conocer el resultado de la votación y acuerdo adoptado, o genere indefensión a la promotora.

En el acta de la junta de 7 de mayo de 2013, Punto 2° del orden del día, se dice 'Acciones judiciales a adoptar en reclamación de daños aparecidos en el garaje, facultando al presidente para las mismas', señalando después el acta que 'todos los asistentes, a excepción de los representantes de la promotora, votaron a favor' reflejando a continuación, en detalle, el resultado de la votación, con puertas y coeficientes, que es donde aparecen las supuestas irregularidades. Pero nadie discute que todos los asistentes, a excepción de la promotora, votaron a favor de interponer la demanda. El que haya un error formal al reflejar con detalle esas puertas y cuotas, en nada afecta al resultado de la votación.

La Comunidad utiliza ese acuerdo para interponer demanda por defectos constructivos contra la promotora en cuestión (Juicio Ordinario n° 155712013. Juzgado de 1 Instancia n° 15 de Valencia). Y ningún propietario, a excepción de la promotora, ha cuestionado el resultado de la votación.

La misma promotora acaba pidiendo la nulidad de! acuerdo, y el juez de instancia se lo concede. Por tanto, hubo acuerdo, lo conocieron y lo han utilizado, todos los propietarios. Unos para defender los intereses de la comunidad reclamando en juicio ordinario 1557/2013 la subsanación de los defectos del garaje, y la promotora para impugnarlo defendiendo su interés privativo.

Tercero.- Error en la apreciación de la prueba. Acuerdo adoptado con todas las formalidades legales y con la doble mayoría exigida.

Aun cuando pudieran existir defectos en el acta el fue acordado válidamente, y con resultado de voto a favor de todos los asistentes, a excepción de la promotora.

El acuerdo se alcanzó con la doble mayoría de propietarios y cuotas asistentes en segunda convocatoria, conforme el artículo 17.7 LPH y que ello es comprobable a la vista del acta junto con el resto de 14 prueba documental y testifical aportada y practicada en juicio, que aclaran suficientemente las posibles irregularidades de aquélla, como vamos a verificar.

La pequeña jurisprudencia incide en el carácter 'ad probationem' y en la presunción de veracidad del acta respecto a los acuerdos, pero que no es más que un documento privado que no excluye otros medios de prueba, y que el acta carece de carácter constitutivo respecto a los acuerdos. Por todas SAP de Castellón, Sec. 1ª, de 1-10-2004; y Sec. 3 ª, de 31-7-2003 ; de Madrid, Sec. 11ª, de 28-12-2005 y 15-1-2008 , See. 20 ª, de 7-7-2005 , y Sec. 25 ª de 17-5-2004 ; de Santa cruz de Tenerife, Sec. 4 ª, de 18-1-2013 ; de Alicante, Sec.

5 ª de 16-1-2014 con criterio reiterado en dicha Sección contrario a la nulidad de los acuerdos por defectos formales en SS de 19/12/2001, 25/1/2006, y 10/3/2014 Núm. 80/2014. Recurso 459/2013).

Sería suficiente atender a la lista contenida en el acta respecto a los asistentes y votantes del Punto 2 de la Junta, a los Documentos que reflejan los coeficientes de participación de viviendas, plazas de garaje y trasteros (escrituras públicas de obra nueva y división horizontal de 17/5/2007, y de rectificación de 26/5/2009, a los Documentos 1 de la Contestación a la Demanda, y del escrito de demanda, no impugnados), y a la testifical de Dª María Milagros , propietaria de la puerta NUM023 de la C/ DIRECCION000 , NUM021 , para junto con la afirmación que en el Punto 2° se hace de que 'todos', excepto la promotora, votaron a favor de la reclamación de los defectos constructivos, llegar a la conclusión del voto favorable en segunda convocatoria por la doble mayoría de propietarios y cuotas ( artículo 17.7 LPH ).

En la primera tabla que se expone a continuación se indican las puertas asistentes, distintas de la promotora, que votaron a favor según el acta de la junta (con el nombre y apellidos de su titular), y el coeficiente de participación señalando el folio de la escritura donde se encuentra, bien en la inicial del 2007 (Dto. 1 Contestación a la demanda), o en la rectificada de 2009 (Dto. 1 de la demanda). Indicar que, a continuación de la puerta, también se indica en la tabla la plaza o trastero que igualmente pertenece a la puerta conforme a las escrituras aportadas a autos y como anejo inseparable, por lo que si se indica la asistencia de la puerta también hay que entender como asistente y votante la correspondiente plaza o trastero anejo.

De forma que el resultado es el siguiente: TOTAL PROPIETARIOS Y CUOTAS ASISTENTES EN 2ª CONVOCATORIA: propietarios con un total de 55'56% de cuotas. En el acta, Dª María Milagros propietaria de la puerta NUM023 que aparece en la votación del punto 2, por error, no está en la lista de asistentes, si bien testificó en juicio afirmando que no asistió a la junta personalmente, pero que otorgó su representación por escrito al administrador (FJ 4°, párrafo tercero, de la sentencia apelada).

RESULTADO VOTACIÓN Punto 2° orden del día (a favor 'todos' excepto promotora y sus representantes): A FAVOR de demandar judicialmente: Puertas NUM024 , NUM025 , NUM026 , NUM027 , NUM028 , NUM023 , NUM029 , NUM030 , NUM031 , NUM022 , NUM032 , NUM033 y NUM034 de la DIRECCION000 NUM021 ; Puertas NUM026 y NUM029 de la C/ DIRECCION001 , NUM022 ; Plazas y trasteros anejos y propiedad de los propietarios de las puertas anteriores, y con su coeficiente de propiedad en el edificio, números NUM024 de garaje (trastero NUM025 ), NUM035 , NUM036 , NUM032 (tr. NUM023 ), NUM037 (tr. NUM038 ), NUM039 , NUM040 (tr. NUM030 ), NUM034 (tr. NUM031 ), NUM041 (tr.

NUM022 ), NUM042 (tr. NUM039 ), NUM043 , NUM044 , NUM045 (tr. NUM046 ), NUM047 (tr. NUM048 ), tr. NUM049 , tr. NUM032 , y tr. NUM050 : 15 propietarios, con una cuota total de 28 '08 % de cuotas.

En CONTRA de demandar judicialmente a Urbanas Crescendo: Puertas, plazas y trasteros pertenecientes a Urbanas Crescendo: 1 propietario con una cuota total de 27'48 % de cuotas. Ex FJ 6°. STS 10 febrero 1995 , el propietario de distintos inmuebles, piso, apartamento o local, tiene un solo voto como propietario, sumándose los coeficientes de los inmuebles.

Y por ello, resulta la doble mayoría de propietarios (15 de 18) y cuotas (28'08% de 55'56%) de los asistentes en segunda convocatoria ( art.17.7 LPH ) en orden a facultar al Presidente para el ejercicio de acciones judiciales por defectos constructivos en Garaje.

Cuarto. Ejercicio abusivo del derecho por la promotora al votar en contra,. pretendiendo imposibilitar el acuerdo consistente en iniciar acciones judiciales contra ella en reclamación de daños en el garaje.

Aunque los coeficientes de la promotora hubieran sido superiores al del resto de propietarios asistentes, o cupiesen dudas respecto a qué porcentaje es mayor, es claro el voto a favor de todos los propietarios (excepto la promotora y sus representantes) y el acuerdo sería igualmente válido aun no teniendo la doble mayoría (de propietarios y cuotas), porque la oposición de la promotora resultaría un ejercicio abusivo del derecho que no es amparado por la ley ( artículo 7.2 del Código civil ) ni por la jurisprudencia.

STS 10 de febrero de 1998 Quinto.- Falta de la necesaria petición de subsanación de los errores del acta por parte de la promotora- impugnante, y posterior negativa de la Comunidad, como requisito previo a la acción in-ipugnatoria del acta y del acuerdo. Desestimación de la acción impugnatoria directa del acta.

Los errores del acta, si bien pueden existir, no son totalmente reprochables a la Comunidad. Así, véase como hay una segunda escritura de rectificación del año 2009 que la promotora no entrega ni informa a la comunidad de su existencia, al contrario de lo que ocurre con la primera del año 2007, señalando la sentencia (FJ 4°) que 'de dicha deficiencia, al menos parcialmente, también debe responsabilizarse a Urbanas Crescendo, S.L.'.

De otro lado, tales errores no pueden conllevar nulidades que perjudiquen a la Comunidad en su conjunto, tal y como expresa la propia sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 15/04/20 14, y que se recoge en la sentencia apelada (FJ 3°), si bien, paradójicamente, es lo que ha ocurrido con la sentencia de instancia, al intentar con ello impedir a la comunidad reclamar vicios constructivos de su promotora. Y en este sentido hubiera sido necesario, no sólo oportuno (véase como para el 'juez a quo', al inicio del penúltimo párrafo del FJ 5°, sorprendentemente sólo es 'oportuno'), que el impugnante, antes de accionar judicialmente, solicitara su subsanación a la Comunidad, y sólo en el caso de no llevar a cabo la subsanación, o no estar conforme con ella, impugnar en vía judicial. Y ello por cuanto la buena fe impone que debe darse la posibilidad a la Comunidad de deliberar y resolver sobre las correcciones que se propongan.

La pequeña jurisprudencia, de forma reiterada, exige antes de la impugnación la solicitud de subsanación a la Comunidad de Propietarios, lo que en el presente caso no consta. SAP de Madrid, Sec. 21ª, 249/2013, de 28 de mayo (Recurso 198/2012 ).

En el presente caso Urbanas Crescendo no ha pedido la subsanación.

Pidió Sentencia por la que revocando la de Primera Instancia se desestime la acción impugnatoria y se declare la validez del acta de la junta general extraordinaria celebrada el 7/5/2013 y el acuerdo que autorizaba a1 presidente al ejercicio de acciones judiciales para reclamar lo daños aparecidos en el garaje, con expresa imposición de costas de la primera instancia a la demandante por el ejercicio abusivo de sus derechos.



TERCERO.-Alegaciones de la parte apelada.

La defensa de la actora presentó escrito de oposición al recurso, alegando en síntesis: PRIMERA .- No ha sido un hecho controvertido el desconocimiento y deficiente delimitación de las cuotas de participación de los comuneros, que impiden conocer el verdadero resultado de la Junta, y de los acuerdos.

Como mantiene el Fundamento Jurídico Cuarto, ' dados los innumerables defectos de los que adolece el acta, resultaría complejo determinar la verdadera asistencia a la junta, y en consecuencia el resultado de las votaciones, dado que la lista de asistentes no cuadra con los votos emitidos.

El recurso pretende sustituir la fundamentación del Juzgador a quo por la subjetiva interpretación de la recurrente .

SEGUNDA .- Hay argumentos del juez con los que no está de acuerdo.

Ex artículos 13 y 19.4 de la LPH la redacción del acta es responsabilidad única del secretario- administrador de la Comunidad, y no se puede derivar las responsabilidades del acta por el mismo redactada, a la demandante.

2.- En el fundamento de derecho segundo de la sentencia, página 7, último párrafo, podemos leer, al analizar la falta de consignación de la relación de morosos que 'Partiendo del contenido del acta y de lo manifestado por el administrador cabria concluir que no existía ningún propietario privado del derecho de voto, por lo que nada debía constar en el acta.' En contra de la declaración del Sr. Everardo , el documento 3 de la contestación a la demanda evidencia que, en la Junta de 3 de febrero de 2014, la puerta NUM029 de la DIRECCION000 adeudaba 202'47 euros, cantidad muy elevada como para haberse generado después de la junta objeto de la presente litis.

3.- En el fundamento de derecho cuarto, pagina once, al resolver sobre los coeficientes alude a la existencia de una escritura de rectificación de la declaración de obra nueva de la que es responsable la promotora del edificio, pero lo que no acepta que la Comunidad, ni su secretario administrador lo desconociesen.

TERCERA .- Respecto al primer motivo, la legitimación de la actora no deriva de su condición de promotora, sino de su condición de propietaria de viviendas, plazas de garaje y trasteros, que destina al arrendamiento en su mayoría, mientras no pueda venderlas.

Nada que oponer, en la medida en que el acuerdo consignado en el acta que se recurre, fue adoptado a tenor de la misma, y su no correspondencia con la legalidad aplicable, justifica que se recurra.

Pero ello, en nada desvirtúa la sentencia dictada.

CUARTA. - El segundo motivo, después de afirmar que del contenido del acta se puede llegar a la conclusión del voto favorable en segunda convocatoria por la doble mayoría de propietarios y cuotas, realiza un nuevo recuento y concluye que: Los presentes y representados suponían 16 propietarios, con un coeficiente de participación del 55,56%.

Que votaron a favor del acuerdo 15 propietarios, con un 28,08% del coeficiente de participación.

Que votó en contra 1 propietario (la actora), que ostenta un coeficiente de participación del 27,48%.

Del presente motivo se desprende que el acta tenía defectos insubsanables ex artículo 19.3, párrafo último LPH .

Por ello, resulta incomprensible la pretensión de este motivo de recurso, pues precisamente se estima la demanda por encontrarnos ante defectos insubsanables.

QUINTA .- El tercer motivo de recurso, con fundamento en el artículo 7.2 CC , pretende que el acuerdo impugnado y declarado nulo por la sentencia recurrida, 'debería ser igualmente valido aun no teniendo la doble mayoría (de propietarios y cuotas), desde el momento en que la oposición de la promotora resultaría un ejercicio abusivo del derecho, que no es amparado por la ley ( artículo 7.2 del Código civil ) ni por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.' La pretensión última de este motivo, tal y como es planteado de contrario, supondría alterar el objeto de debate. La recurrente se opuso a la demanda, pero no pretendió, mediante reconvención o simple oposición tal pretensión. Pero por el simple hecho de haber sido la promotora, no pierde los derechos que le corresponden como propietaria en relación a la comunidad.

Se cumplen los requisitos que exige la sentencia de nuestro Alto Tribunal mencionada en el recurso porque: Estamos haciendo uso de un derecho objetivo y legal.

No provoca daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica.

No se puede calificar de daño el ejercicio del derecho a impugnar un acuerdo, y menos entenderse que obedezca al deseo de producir un perjuicio a tercero.

La actora se ha limitado ejercer el derecho que le asiste de conformidad con la LPH.

Fue inadmitida su impugnación de la sentencia respecto a la no imposición de costas (folio 302).

Pidió que se desestime el recurso de apelación contrario, con expresa imposición de costas en esta apelación a la recurrente.



CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 13 de julio de 2015, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.


PRIMERO.- La cuestión que se nos plantea es si, en el acta de la junta de propietarios de la Comunidad recurrente, de 7 de mayo de 2013, en lo relativo al punto 2° del orden del día, alusivo a 'Acciones judiciales a adoptar en reclamación de daños aparecidos en el garaje, facultando al presidente para las mismas' (folios 65 y 224), está viciada de nulidad porque al reflejar detalladamente el resultado de la votación, con puertas y coeficientes, no se hizo constar éstos con exactitud.

Ese acuerdo fue posteriormente utilizado por la Comunidad de Propietarios para interponer demanda por defectos constructivos contra la promotora del edificio, que a su vez es propietaria de diversas viviendas, trasteros y plazas de garaje. Demanda que dio lugar al Juicio Ordinario n° 1557/2013, del Juzgado de 1ª Instancia nº 15 de Valencia (folios 38 a 68).



SEGUNDO.- En el régimen diseñado por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, la Junta de Propietarios constituye el primero y principal órgano de gobierno de la comunidad ( art. 13 LPH ).

Como órgano de gobierno colectivo, integrado por todos los propietarios, su voluntad se plasma a través de los acuerdos que adoptan sus integrantes, respecto de los asuntos sometidos a su deliberación. Los acuerdos de la Junta constituyen, por tanto, la expresión de la voluntad de la colectividad respecto del asunto a ella sometido, y de ellos se deja constancia escrita en las actas de la Junta.

Así pues, no cabe confundir 'el acuerdo comunitario' con 'el acta de la Junta'. El acuerdo es la expresión de la voluntad de la Junta como órgano de gobierno colegiado de la Comunidad de Propietarios; y el acta es una mera relación escrita de lo sucedido, tratado o acordado en la Junta, constituyendo el soporte documental en el que se deja constancia de los acuerdos adoptados. El reflejo de los acuerdos en el acta, conforme a lo prevenido por el artículo 19 LPH no tiene carácter ad solemnitatem, sino naturaleza meramente instrumental o probatoria, de modo que los defectos de carácter formal que no afecten en lo esencial a acuerdos válidamente adoptados no pueden provocar la nulidad de éstos.

Por ello, la duda acerca de la consecuencia jurídica que un defecto o error insubsanable produce en el acta de la reunión de la Junta de Propietarios que lo contiene y en los acuerdos que se reflejan en ella, ha de resolverse de acuerdo con la doctrina mayoritaria que rechaza que, en todo caso, se produzca la nulidad del acta y de los acuerdos en ella reflejados; debiendo analizar cada caso concreto, intentando siempre que los meros formalismos no lleven consigo nulidades injustificadas que perjudiquen a toda la Comunidad, de tal manera que solo tendrán trascendencia las irregularidades cuando afecten al fondo de los acuerdos y puedan provocar la indefensión de algún comunero.



TERCERO.- En el caso que se nos plantea, la Junta se constituyó en segunda convocatoria, por lo que, de acuerdo con el artículo 17.7 LPH , la validez del acuerdo exigía el voto favorable de 'la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes'.

Los asistentes a la Junta fueron 16, identificados como Urbanas Crescendo, y puertas NUM024 , NUM025 , NUM026 , NUM027 , NUM028 , NUM023 , NUM029 , NUM030 , NUM031 , NUM022 , NUM032 , NUM033 , NUM034 de la DIRECCION000 NUM021 , y puertas NUM026 y NUM029 de la DIRECCION001 NUM022 . Es verdad que el acta tiene omisiones y deficiencias, pero estas no son insalvables, pues en ella consta, y nadie lo discute, que 'todos los asistentes, a excepción de los representantes de la promotora, votaron a favor' (folios 67 y 225), lo que, atendida la redacción del punto 2º del orden del día, sólo puede interpretarse como que el voto fue favorable a la decisión de facultar al presidente para ejercer acciones judiciales en reclamación de daños aparecidos en el garaje.

El juez a quo, yendo más allá de donde le permitían el principio de rogación y el principio dispositivo, elevó al 27,50% el coeficiente de participación de los quince propietarios que votaron a favor, que la contestación a la demanda había fijado en el 26,56% (folio 108), y el de Urbanas Crescendo lo subió al 27,61%, cuando ésta, en el hecho tercero de su demanda, sostuvo que en el edificio sus 'viviendas, trasteros y garajes [...] suman un total en el coeficiente de participación del 26,08% ' (folio 3) y en el hecho quinto insistió en que le corresponde 'un coeficiente de participación del 26,08%, nunca del 27,60%' (folio 7) detallándolo minuciosamente en el documento obrante en el folio 69.

Por ello, atendidas las posiciones de ambas partes y la prueba practicada, no podemos compartir el criterio del juez de la primera instancia, según el cual los votos a favor no superaron la mitad del valor de las cuotas de los presentes, y evidenciándose lo contrario en términos procesalmente admisibles, procede estimar el recurso y desestimar la demanda.



CUARTO.- Conforme a lo dispuesto por el artículo 394 LEC , las costas causadas en la primera instancia deben ser impuestas a la demandante; y de acuerdo con los artículos 394 y 398 LEC , no procede hacer expresa imposición de las costas de este recurso.



QUINTO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , estimado el recurso, devuélvase el depósito constituido para recurrir.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por la Comunidad de Propietarios C/ DIRECCION000 nº NUM021 - C/ DIRECCION001 nº NUM022 de Aldaya.

Revocamos la sentencia apelada, y en su lugar: Desestimamos la demanda interpuesta por Urbanas Crescendo S.L., contra la Comunidad de Propietarios C/ DIRECCION000 nº NUM021 - C/ DIRECCION001 nº NUM022 de Aldaya.

Imponemos a la demandante las costas causadas en la primera instancia.

No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme, y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.