Sentencia CIVIL Nº 215/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 657/2019 de 16 de Abril de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigésima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035
Tfno.: 914933881
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0049358
Recurso de Apelación 657/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 08 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 274/2017
APELANTE: COMERCIAL INDUSTRIAL Y DE GESTION SL
PROCURADOR D./Dña. MARIA YOLANDA ORTIZ ALFONSO
APELADO: BEEFCIOUS S.L.
PROCURADOR D./Dña. SUSANA ESCUDERO GOMEZ
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA
Dña. MARÍA DE LOS ÁNGELES MARTÍNEZ DOMÍNGUEZ
Dña. CRISTINA DOMÉNECH GARRET
En Madrid, a dieciséis de abril de dos mil veinte.
La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen
se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 274/2017
seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 08 de Madrid a instancia de COMERCIAL INDUSTRIAL Y DE GESTION
S.L. apelante - demandante, representada por la Procuradora Dña. MARIA YOLANDA ORTIZ ALFONSO contra
BEEFCIOUS S.L. apelada - demandada, representada por la Procuradora Dña. SUSANA ESCUDERO GOMEZ;
todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado,
de fecha 08/05/2019.
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA DE LOS ÁNGELES MARTÍNEZ DOMÍNGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 08 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 08/05/2019, cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Yolanda Ortiz Alfonso, en nombre y representación de la entidad 'COMERCIAL INDUSTRIAL Y DE GESTIÓN, S.L.', contra la entidad 'BEEFCIUS, S.L.', debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos dirigidos contra ella, con expresa condena en costas a la demandante.

Que estimando la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Dª Susana Escudero Gómez, en nombre y representación de la entidad 'BEEFCIUS, S.L.', contra la entidad 'COMERCIAL INDUSTRIAL Y DE GESTIÓN, S.L.', debo condenar y condeno a la demandada reconvenida a restituir a la actora reconviniente al fianza de 18.000 euros, más los intereses de demora, con expresa condena en costas a la demandante reconvenida.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - La sentencia de instancia desestima la demanda entablada por la entidad COMERCIAL INDUSTRIAL Y DE GESTIÓN, S.L., en la que se reclama a la mercantil BEEFCIUS, S.L., la cantidad de 308.877,84 €, por razón del arrendamiento del local comercial sito en la Avenida Alberto Alcocer nº 27 de Madrid; cantidad la reclamada que obedece a distintos conceptos, a saber: (i) Maquinaria, equipamiento y menaje incluidos en el contrato de arrendamiento que han desaparecido o han quedado dañados e inservibles por el mal uso, valorados en 48.340,73 €; (ii) Reparación de toldos, terraza, etc., valorada en 59.895 €; y (iii) Presupuesto de reforma, por importe de 200.642,11 €. Asimismo, la sentencia apelada estima la reconvención deducida por la entidad demandada, condenando a la parte actora a restituirle el importe de la fianza, que asciende a 18.000 €, más los intereses de demora.

Frente a dicha resolución se alza la representación procesal de COMERCIAL INDUSTRIAL Y DE GESTIÓN, S.L.

alegando, como motivos de recurso, error en la apreciación de la prueba e infracción de los artículos 1100, 1011, 1555, 1561 y 1563 CC.



SEGUNDO.- A la hora de resolver el recurso entablado, examinaremos los argumentos que han conducido a la juzgadora de instancia a la desestimación de la demanda.

El pronunciamiento desestimatorio que se impugna parte de considerar acreditado el mal estado de conservación y mantenimiento, en general, del local arrendado cuando la demandada comenzó a explotar el negocio. Sobre esa base, niega virtualidad probatoria a los informes periciales que se acompañaron con la demanda en aras a considerar acreditada la pretensión actora, y tampoco considera plenamente acreditada la propiedad de la demandante respecto de los bienes relacionados en el anexo del contrato de arrendamiento suscrito entre los litigantes.

Estas conclusiones son el resultado de la valoración conjunta de la abundante prueba practicada en la litis (testifical, pericial y documental), en los términos que se detallan en la sentencia apelada; ponderación que comparte esta Sala, por las razones que, a continuación, se detallarán.

Por lo que respecta al estado del local en el momento del arrendamiento, si bien en la estipulación cuarta del contrato se decía que se entregaba en perfecto estado de conservación, mediante la prueba practicada a instancia de la parte demandada ha quedado desmentida tal afirmación. Así, se han aportado fotografías, facturas de reparación asumidas por la demandada, comunicaciones remitidas (como el mail -obrante al folio 326 de los autos- enviado a la propiedad el 15 de diciembre de 2015 con un listado de reparaciones a acometer por el arrendador: goteras, cierre frontal, salida de humos, cámara central, horno de convección, acumulador de agua caliente), y dos informes fechados en el mes de enero de 2015, esto es, con anterioridad a la suscripción del contrato (1 de febrero de 2015). En el informe aportado como documento nº 23 de la contestación se constata el mal estado de la chimenea y la necesidad de saneamiento; y en el documento nº 22 de la misma contestación, se refleja el deficiente estado del comedor (desperfectos muy visibles en mesas y tapicerías) y se dice del local que 'tiene un aspecto de un bar de hotel hecho a principios de los 90'. El mal estado del local arrendado, calificándolo de ruinoso, también fue puesto de manifiesto por la demandada cuando decidió resolver el arrendamiento, en la comunicación remitida a la actora el 21 de febrero de 2016 (folio 340 de los autos), a la que se adjuntaron fotos y el correo enviado el 15 de diciembre de 2015 informando de las reparaciones pendientes.

Por tanto, queda sobradamente demostrado el deficiente estado del local desde el principio del arrendamiento.

Y si acudimos al contrato, en su estipulación primera se dice que el local debe dejarse en el mismo estado que tenía cuando fue arrendado. Siendo esto así, resulta de lo más cuestionable la pretensión actora que viene a pretender una indemnización que supondría no solo reparar los supuestos daños causados por la mercantil arrendataria sino una reforma general del local arrendado, como se infiere del presupuesto aportado con la demanda en el que se fija el precio de ejecución de la obra en 150.240 €, sin IVA.

Partiendo de esta premisa, examinaremos las distintas partidas que conforman la indemnización solicitada en la demanda: 1.- Respecto a los daños en el local, la pretensión actora se basa en los informes periciales aportados con la demanda y en un acta notarial de presencia. En cuanto a esta última, realizada el 2 de agosto de 2016, no puede considerarse que acredite la naturaleza, origen o cuantificación de esos supuestos daños, recogiéndose en la misma las manifestaciones vertidas por el representante legal de la actora. Por lo que respecta a la pericial, en la sentencia de instancia se detallan las razones por las que no se le concede virtualidad probatoria. Así, en cuanto al presupuesto de reforma elaborado por la empresa MAYCE, no se trata en puridad de un informe pericial pues su autora, Dª Marí Juana , reconoció en el acto del juicio que se le encargó un presupuesto para poner a punto el local, dejarlo en su estado original, conforme a la licencia concedida en los años 70, y abrirlo como restaurante; el presupuesto lo elaboró partiendo de precios medios y a tanto alzado. Por tanto, en modo alguno puede considerarse que en base a dicho informe puedan darse por probados los daños imputados a la arrendataria dado que, como acertadamente concluye la juzgadora a quo, no se describen, explican, ni valoran los mismos ni el estado del local. En cuanto al informe emitido por Dª María Cristina , al margen de las dudas suscitadas acerca de su cualificación profesional de la perito, la juzgadora cuestiona los desperfectos recogidos por dicho informe por las razones que en la sentencia se detallan, las cuales se dan por reproducidas.

Siendo lo cierto que respecto de algunos daños que menciona la Sra. María Cristina no hay constancia de qué había instalado al comienzo del arrendamiento (como sucede con los térmicos industriales que se dicen han sido cambiados), porque ha quedado acreditado que no se han modificado por la arrendataria (suelos, cambio de destino de la que fuera una cocina por sala de estar, etc.), porque no serían responsabilidad de la demandada (techo abierto por goteras), porque no son daños dolosos (paneles de vinilo), porque pueden obedecer al estado de deterioro y desgaste en que ya se encontraban al inicio de la relación litigiosa (azulejos desprendidos, sistema eléctrico), o porque se ignora el momento en que se produjo la modificación (solado de la terraza) teniendo en cuenta que el local litigioso ha venido alquilándose ininterrumpidamente como restaurante desde 1995 y que se hicieron importantes reformas en 2008 o 2009 cuando se montó en el local un restaurante turco, como declaró el testigo D. Jose Francisco , antiguo arrendatario.

En atención a cuanto antecede, debe confirmarse el pronunciamiento de la instancia en cuanto a la desestimación de la partida por importe de 200.642,11 €, reclamada en concepto de presupuesto de reforma al no haberse demostrado los concretos daños dolosos enumerados en la demanda, como de responsabilidad de la arrendataria demandada, ni su cuantía.

2.- Respecto al mobiliario, equipamiento y menaje, la reclamación deducida en la demanda se sustenta en el inventario unido al contrato de arrendamiento y en el informe de la Sra. María Cristina que valoró esta partida en 48.340,73 €. La sentencia apelada rechaza dicha reclamación al cuestionar que la actora haya acreditado la propiedad de dichos bienes inventariados, pues los mismos fueron vendidos a la demandada por la empresa, EL ESCONDITE RESTAURACIÓN, S.L., que le traspasó el negocio, como se acredita con el documento nº 2 de la contestación, por la testifical del representante legal de dicha mercantil, y por lo declarado por el Sr. Luis Angel , quien intermedió en la operación.

3.- Valoración de toldos, terraza, etc. El importe reclamado por esta partida (59.895,00 €), se sustenta en el presupuesto elaborado por Toldos Majadahonda, que obra en el informe de Dª María Cristina . Sin embargo, dicho presupuesto alude a dos locales y no está elaborado a favor de la actora; sin que sea posible, vistos los trabajos presupuestados, establecer su correspondencia con los daños recogidos en el informe pericial.

Siendo de añadir, en cuanto a la terraza, lo que más arriba se ha indicado acerca de la falta de acreditación de que fuera la demandada quien modificara el solado para colocar sombrillas, así como el deficiente estado general del local cuando BEEFCIUS, S.L. inició su actividad.

Por cuanto antecede, la sentencia de instancia ha de ser confirmada en cuanto a los pronunciamientos que se han dejado examinados.



TERCERO.- Por lo que respecta al motivo de recurso que denuncia la infracción de los artículos 1100, 1011, 1555, 1561 y 1563 CC, debe decaer. Así, en cuanto al estado de la vivienda y mobiliario en el momento de la devolución, incumbía a la parte actora la justificación de los daños o deterioros que constituyen la base de la pretensión indemnizatoria, conforme a lo dispuesto en el art. 217 LEC. Y a la vista de lo que más arriba se ha razonado, no puede concluirse que se hayan acreditado, lo que desvirtúa tanto la presunción del artículo 1562 como la prevista en el 1563, ambos del CC, pues dichas presunciones son iuris tantum y admiten prueba en contrario, como ha acontecido en el supuesto examinado; siendo de añadir que al arrendador corresponde hacer durante la vigencia del contrato todas las reparaciones que sean necesarias para que el inmueble pueda ser destinado al uso pactado ( artículo 1554.2 CC), y el arrendatario debe devolver la cosa arrendada como la recibió, nunca mejorada, respondiendo de los daños dolosamente causados pero no de aquellos que obedecen a un uso normal del bien arrendado o al simple transcurso del tiempo.

En definitiva, considerándose probado en el caso presente el mal estado de conservación y mantenimiento del local cuando la entidad demandada comenzó a explotar el negocio, y no quedando acreditados, por el contrario, ni la propiedad de la actora sobre los bienes que se decían deteriorados o desaparecidos ni los daños reclamados, procede la integra desestimación del recurso entablado.



CUARTO.- Por lo que respecta a las costas de la alzada, se imponen a la parte recurrente dada la desestimación del recurso.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de COMERCIAL INDUSTRIAL Y DE GESTIÓN, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Madrid en el procedimiento ordinario nº 274/2017, confirmamos dicha resolución; con imposición a la recurrente de las costas causadas en esta segunda instancia, y pérdida del depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACION: Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley, a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.