Sentencia Civil Nº 216/2009, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 567/2008 de 08 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 567/2008

Procedimiento ordinario núm. 1314/2007

Juzgado Primera Instancia 3 Lleida (ant.CI-3)

SENTENCIA nº 216/2009

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D. ALBERT GUILANYÀ FOIX

MAGISTRADOS

D. ALBERT MONTELL GARCIA

DÑA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

En Lleida, a ocho de junio de dos mil nueve

La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 1314/2007, del Juzgado Primera Instancia 3 Lleida (ant.CI-3), rollo de Sala número 567/2008, en virtud de del recurso interpusto contra la Sentencia de fecha 12 de junio de 2008. Es apelante la parte actora Roque , representado/a por el/la procurador/a EUGENIA BERDIE PABA y defendido/a por el/la letrado/a Roberto Salom Ma. Es apelado/a la parte demandada LA CLAU LLEIDA, SL, representado/a por el/la procurador/a EULALIA CULLERE LAVILLA y defendido/a por el/la letrado/a MIQUEL A ALONSO SANCHO. Es ponente de esta sentencia el/la Magistrado/a Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.

VISTOS,

Antecedentes

PRIMERO.- La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentenciadictada en fecha 12 de junio de 2008, es la siguiente:

"DESESTIMO la demanda interpuesta por el/la PROCURADOR/A SR/A. Berdie en representación de Roque y asistido en calidad de LETRADO/A por el/la Sr/a. Salom contra LA CLAU LLEIDA S.L. representado por el/la PROCURADOR/A SR/A Culleré y asistido/a por el/la LETRADO/A SR/A, Fornos y por ello,

ABSUELVO a LA CLAU LLEIDA S.L. de todas las pretensiones de la parte demandante.

CONDENO a Roque a pagar las costas procesales causadas."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, Roque interpusieron un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.- La Sala decidió formar rollo y designar magistrado ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 14 de mayo de 2009 para la votación y decisión.

CUARTO.- En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Reclamaba el actor en su demanda la suma de 5.000 euros en concepto de arras penitenciales o, subsidiariamente, la de 2.500 euros en concepto de devolución de la cantidad entregada a la firma del contrato suscrito con la demandada "La Clau Lledia S.L.", argumentando que suscribió con ésta (agencia inmobiliaria) un encargo de compra de un inmueble acordando que la firma de la escritura pública de compraventa no sería superior al 31 de marzo de 2006, habiendo incumplido la demandada sus obligaciones porque transcurrida en exceso dicha fecha ni siquiera ha requerido a esta parte para el otorgamiento de la escritura pública.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda al considerar que no existió incumplimiento contractual de la entidad mediadora demandada sino que fue el propio demandante quien no pudo cumplir el contrato al no obtener la financiación para la compra.

Contra dicha resolución se alza la parte actora denunciando error en la valoración de la prueba, al sustentarse la conclusión obtenida por el juzgador a quo en el errónea premisa de que los documentos nº6 y 7 aportados de contrario fueron entregados por esta parte a la agencia, y evidencian que no pudo obtener financiación para el pago, cuando, en realidad, dice el apelante, el único embargo existente (documento nº6) ya estaba liquidado en el mes de enero de 2007, y en cuanto al informe de vida laboral (documento nº7) fue expedido en noviembre de 2007, seis días antes de la contestación a la demanda, por lo que fue obtenido por la demandada para su presentación en juicio. Añade que las pruebas practicadas no permiten deducir que existiera incumplimiento contractual de esta parte, y si se admite que solicitó un aplazamiento de pago por falta de financiación, tal circunstancia demuestra su firme voluntad de cumplimiento, que impedía a la demandada resolver unilateralmente el contrato y hacer suya la suma entregada a cuenta, invocando al efecto el Art. 1.504 C.C . porque al no haber sido requerido el acto no cabe otorgar al impago efectos resolutorios.

SEGUNDO.- Para la debida resolución del recurso conviene dejar sentado que el actor no ha suscrito ningún contrato de compraventa con la agencia inmobiliaria demandada, por lo que la relación jurídica existente entre las partes no es la propia de este tipo de contratos (Art. 1.445 y siguientes C.C .) sino la que se deriva del contrato de mediación o corretaje. En este tipo de contratos una de las partes (denominada corredor o mediador) se compromete a indicar a la otra (denominado comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, o de servirle para ello de intermediario, a cambio de una retribución llamada también comisión. Otra de las notas propias de esta relación contractual es que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pregestora, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final.

En numerosas ocasiones se ha pronunciado esta Sala sobre este tipo de contratos, en el sentido que la actividad mediadora del agente queda cumplida o agotada cuando, por su intervención, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión le había sido encomendada o, como apunta la STS de 22-12-1992 , la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, de forma que el agente, salvo pacto especial de garantía, no se obliga a responder del buen fin de la operación, y la relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que confiere el encargo, que normalmente suele ser de venta, aunque también puede serlo de compra, en cuyo caso el funcionamiento y naturaleza del contrato sigue siendo el mismo porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el comprador. Su actividad radica en mediar y no en comprar ni en vender, sin perjuicio de que también puede conferírsele al agente o mediador un mandato representativo para que actúe en nombre y por cuenta del mandante en aquéllos actos para los que esté facultado, que incluso pueden dar lugar a que concluya el contrato, sustituyendo íntegramente a su principal.

En el presente caso, en el "encargo de compra" suscrito entre el demandante y la agencia inmobiliaria (documento nº1 de la demanda) consta claramente que "La Clau lleida S.L." actúa, por medio de su representante, en calidad de gestor inmobiliario, y así consta también en el "contrato de compraventa" celebrado entre la misma agencia y la parte vendedora (documento nº2 de la contestación) en el que figura que una parte actúa como vendedora y la otra "en calidad de gestores inmobiliarios y poseyendo un encargo de compra por parte de unos clientes".

Al aceptar el encargo de compra la agencia recibe 2.500 euros "como encargo para la adquisición del piso de unos de sus clientes situado en...", y según consta en el mismo documento "la cantidad entregada al propietario tendrá el concepto de arras penitenciales, según el Art. 1.454 del Código Civil en el momento en que "la Clau" Lleida S.L. obtenga la conformidad del vendedor, en caso contrario dicha cantidad será devuelta a los compradores". A ello se añade en el mismo documento que la firma de la escritura pública no será superior al 31 de marzo de 2006, el precio total de la compraventa incluidos los servicios de "la Clau", la suma entregada en el acto y la restante que se entregará a la firma de la escritura pública y también, entre otras estipulaciones, que dicha escritura de compraventa "se realizará entre la parte compradora y la vendedora", y que "dará lugar a la resolución del contrato, perdiendo las cantidades entregadas la parte compradora, si esta desistiese de la compra o no cumpliera en los pagos o plazos fijados anteriormente" .

Similares términos se utilizan en el contrato de compraventa suscrito entre "la Clau" y los vendedores, en el sentido ya expresado en cuanto a la calidad en que interviene la agencia, indicando también la fecha máxima en que se otorgará la escritura pública de compraventa, a favor del cliente de "la Clau".

De lo anterior se infiere que la única relación existente entre los ahora litigantes es la propia del contrato de corretaje asimilado - con las connotaciones antes mencionadas- al arrendamiento de servicios, en el marco, a su vez, de una doble relación bilateral: por un lado la existente entre la agencia y el ahora apelante interesado en la compra y; por otro, la existente entre la agencia intermediaria y sus clientes interesados en la venta, pero sin que al suscribir los documentos ya mencionados la agencia inmobiliaria actúe como parte contratante -en su propio nombre e interés- en lo que se refiere a la transmisión del inmueble. La agencia inmobiliaria firma el contrato privado de compraventa actuando en nombre e interés de su cliente comprador. Por tanto, no es la agencia quien vende el inmueble, y tampoco recibe las arras para sí, sino como encargo para la adquisición del piso y entrega a la parte vendedora. Por la misma razón, la agencia no se obligó a otorgar la escritura pública de compraventa sino que, obviamente, habría de otorgarse entre comprador y vendedor, tal como se indica expresamente en uno y otro documento.

En consecuencia, si la agencia no actuó en ningún momento como parte vendedora difícilmente podrá atribuírsele incumplimiento ni responsabilidad alguna por el hecho de que el contrato no llegara a consumarse, mediante el pago del resto del precio pactado y correlativa entrega de la posesión del inmueble al otorgar la escritura pública (Art. 1.464-2 C.C ..).

A mayor abundamiento, no cabe apreciar el error en la valoración de la prueba que denuncia el apelante pues, con independencia de de si los documentos n º6 y 7 fueron entregados por el comprador o si fue la agencia quien los recabó por su cuenta, lo cierto es que la declaración testifical del vendedor viene a corroborar la tesis mantenida por la agencia demandada sobre el motivo por el que no se consumó el contrato, pese a haber esperado durante un tiempo tras la finalización del plazo máximo fijado en el contrato para el otorgamiento de la escritura. Y a ello se añade que tampoco consta que el demandante requiriera en ningún momento a la otra parte contratante para el otorgamiento, ni que contara con la financiación precisa para hacer frente al pago. Conocía el demandante las alegaciones vertidas al respecto por la agencia en su escrito de contestación, y pese a ello ninguna prueba propuso para rebatirlas acreditando su disposición para cumplir las obligaciones que le incumbían, bien en la fecha pactada o bien con posterioridad, en virtud de las gestiones que pudiera haber efectuado y del aplazamiento solicitado, aplazamiento éste que primero niega y después admite, aludiendo a su voluntad de cumplimiento, pero sin demostrar la posibilidad económica de cumplir y la efectiva voluntad de hacerlo.

En consecuencia, el recurso se desestima, sin necesidad de incidir en las demás alegaciones del recurrente pues todas ellas incurren en el mismo planteamiento erróneo, al prescindir de la verdadera naturaleza de la relación contractual existente entre los litigantes.

TERCERO.- Al desestimarse el recurso las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante (art- 398-1 en relación con el art. 394-1 de la LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Roque contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº3 de los de Lleida en autos de Juicio Ordinario nº 1314/07 CONFIRMAMOS la citada resolución, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.