Sentencia Civil Nº 216/2010, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 472/2009 de 23 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.º DOCE DE MÁLAGA

JUICIO ORDINARIO N.º 512/07

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL N.º 472/09

S E N T E N C I A N.º 2 1 6 / 1 0.

Ilmos. Sres.

Presidente

D. Antonio Alcalá Navarro.

Magistrados

D. José Javier Díez Núñez

Dª Soledad Jurado Rodríguez.

En Málaga, a veintitrés de abril de dos mil diez.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario N.º 512/07 procedentes del Juzgado de Primera Instancia N.º 12 de Málaga, sobre resolución contractual, seguidos a instancias de Don Indalecio y otros, representados en el recurso por el Procurador Don Carlos Buxó Narváez y defendidos por el Letrado Don Jacobo Romera del Corral, contra La Reserva de Marbella, S.A., representada en el recurso por el Procurador Don Rafael Rosa Cañadas, pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia N.º 12 de Málaga dictó Sentencia de fecha 6 de febrero de 2009 en el juicio ordinario N.º 512/07 del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: "FALLO.- Que estimando la demanda formulada por D. Indalecio , Dª Concepción y D. Teofilo , representados por el/la Procurador/a Sr/a. Buxo Narváez contra la mercantil La Reserva de Marbella SA, representada por el/la Procurador/a Sr/a Rosa Cañadas, ACUERDO: 1.- Declarar la resolución de los contratos de compraventa otorgados por los demandantes y la mercantil demandada por incumplimiento de la parte vendedora. 2.- Condenar a la demandada al pago a los demandantes de las cantidades reclamadas en los autos junto con el interés prevenido en el FJ 4º de esta resolución. 3.- Condenar a la demandada al pago de las costas causadas en el pleito". (sic)

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia se tuvo por preparada la apelación en virtud de escrito presentado por el Procurador D. Rafael Rosa Cañadas en nombre y representación de La Reserva de Marbella S.A., que interpuso el recurso en plazo y forma, del que se dio traslado a la otra parte, presentado escrito de oposición al recurso, remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde al no haberse propuesto prueba ni considerarse necesaria la celebración de la vista, previa deliberación de la Sala quedaron las actuaciones conclusas para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Iltma. Sra. Dª Soledad Jurado Rodríguez.

Fundamentos

PRIMERO.- Constituyen los siguientes los antecedentes de la cuestión sometida a esta Sala: 1º) Se inicia la presente litis mediante demanda formulada el 9 Abril 2007 por D. Indalecio y Dª Concepción y por D. Teofilo , todos adquirentes de viviendas que promocionaba la demandada: los primeros como compradores de la vivienda NUM000 del bloque NUM001 , Manzana NUM002 en contrato privado celebrado el 11 Junio de 2003, en el que se pactaba (cláusula 4ª ) que el plazo de terminación y entrega "está previsto para el 31 Mayo 2005", y el segundo como comprador de la vivienda NUM005 del bloque NUM003 , Manzana NUM004 , en contrato privado celebrado el 23 Julio 2003, en el que en igual cláusula se pactaba que el plazo de terminación y entrega "esta previsto para el 31 Julio 2005 ", ambas viviendas pertenecientes a la 2ª fase de la promoción (PPO Sector URP-VB-6), habiéndose procedido por los compradores a comunicar notarialmente a la vendedora las resolución de los respectivos contratos el 5 Octubre 2006, después que la promotora los requiriera para el otorgamiento de escritura publica, solicitando los demandantes la resolución de estos contratos al haber incumplido la vendedora sus obligaciones contractuales que se concretan en las siguientes conductas: a) no hizo entrega del aval bancario al que obliga la Ley 57/1968, b) a la fecha de la demanda (9 Abril 2007 ) no se ha hecho entrega de las viviendas, y, c) la entrega no es posible porque, incluyendo la habitabilidad el otorgamiento de la licencia de primera ocupación, no solo no se ha obtenido dicha autorización sino que ello es imposible porque la promoción vulnera normas urbanísticas, habiendo acordado el Ayuntamiento la revisión de la licencia de obras (informe Ayuntamiento 11-8-2006); 2º ) La parte demandada se opone a esta pretensión alegando que no ha incurrido en incumplimiento contractual alguno puesto que : a) en cuanto a la primera conducta que se le imputa, la póliza estaba suscrita con el Banco Pastor y si no se le entregaron los avales a los compradores fue porque no lo solicitaron ni cumplieron la cláusula 7ª del contrato, b) en relación a la entrega de las viviendas, las mismas están terminadas material y jurídicamente para ser habitadas, habiendo habido un mero retraso por las huelgas del sector, y así: 1) en relación a la Manzana NUM002 , se emitió el certificado de final de obra el 13 Diciembre 2005, se presentó la petición de licencia de primera ocupación el 11 de Enero de 2006, y el bloque NUM001 de esa Manzana NUM002 contaba con suministro de agua desde 1 Marzo 2006 (doc. 53) y con suministro de electricidad desde 6 Marzo 2006 (doc. 54); por la demandada se requirió a los compradores el 8 Marzo 2006 para el otorgamiento de escritura publica, al que no contestaron, por eso, el 18 Abril 2006 se les requirió por segunda vez notarialmente a fin de que a los diez días (28 Abril 2006) comparecieran en notaría a esos efectos, sin que comparecieran, dando la vendedora por resuelto el contrato, y, 2) en relación a la Manzana NUM004 , el certificado de final de obra se emitió el 26 Enero 2006, la licencia de primera ocupación se solicitó el 13 de Febrero de 2006, y el bloque NUM003 de esa Manzana contaba con suministro de agua desde el 5 Abril 2006 (doc. 55) y con suministro eléctrico desde el 20 Abril 2006 (doc. 56), y, de la misma forma que el anterior, por la demandada se requirió al comprador el 23 Mayo 2006 a fin de que a los diez días (2 Junio 2006) compareciera en notaría para el otorgamiento de escritura publica, dando la vendedora por resuelto el contrato ante la incomparecencia del comprador el día señalado por ella. 3º) la sentencia de instancia estima la demanda al entender que la demandada ha incumplido su obligación de entregar los respectivos inmuebles en la fecha pactada en el contrato sin que sea relevante la incidencia que hayan podido tener las huelgas del sector, 4º) Frente a esta sentencia interpone recurso de apelación la demandada que fundamenta en la siguientes alegaciones: 1) el mero retraso en la entrega no constituye causa resolutoria del contrato, 2) en el contrato no se establecía una fecha exacta sino prevista, 3) concurrió causa de fuerza mayor consistente en la huelga en el sector que determinó un retraso en la Manzana NUM002 de 94 días hábiles y en la Manzana NUM004 de 126 días hábiles (docs. 42 a 45 y testifical del arquitecto D. Sergio ), 4) no es cierto que se incumpliera por la promotora las obligaciones que impone la Ley 57/1968, y, 5 ) carece de influencia en la litis la situación urbanística de la promoción.

SEGUNDO.- Entrando a resolver sobre esta cuestiones, ha de indicarse que es criterio de esta Sala (siguiendo doctrina del Tribunal Supremo contenida en Sentencias de 10 de Octubre de 1987 y 1989 ) que en la venta de inmuebles el hecho de no haber obtenido la Licencia de Primera Ocupación o la Cédula de habitabilidad no constituye per se un incumplimiento por parte del vendedor al tratarse de autorizaciones administrativas cuya concesión o denegación depende de factores distintos a los determinantes de las obligaciones contractuales entre particulares, de la misma forma que la existencia de autorización administrativa no implica el cumplimiento de la obligación del vendedor, de ahí que no sea acertada la afirmación contenida en la sentencia de instancia referente a ser requisito esencial para la habitabilidad de las viviendas la licencia de primera ocupación, lo que no quiere decir que la falta de la autorización administrativa se pueda y deba tener en cuenta a efectos probatorio del incumplimiento de la obligación de entrega por el vendedor. No obstante, el vendedor tiene como obligación principal precisamente la de entrega de la cosa y en este sentido, la Sala Primera del Tribunal Supremo ha venido señalando que la necesaria adecuación que el objeto vendido ha de reunir respecto al fin que le es propio y para el que se adquirió, lo que comporta la obligación de entregar apto el inmueble y a plena utilidad del comprador para permitir el uso normal del objeto adquirido (SSTS 24 mayo 1991 y 16 marzo 1995 , entre otras), y así parece claro que la compraventa de viviendas comporta la obligación para el vendedor de entregarlas en condiciones aptas para ser vividas, resultando elemental la necesidad de disponer, entre otros elementos, de agua, alcantarillado, luz eléctrica y viales de acceso practicable a las mismas, formando parte del núcleo de la obligación esencial del vendedor la entrega en tales condiciones, obligación que se ha incumplido en este caso, lo que queda acreditado por los propios hechos relatados en el escrito de contestación a la demanda resumidos en el anterior apartado, pues, en relación a la Manzana NUM002 , se pactó en el contrato como fecha de entrega la de 31 de Mayo de 2005 y la vivienda no fue habitable hasta el 6 Marzo 2006 (cuando ya estaban contratados los servicios de agua y electricidad), lo que quiere decir que cuando la vendedora requirió por primera vez a los compradores para el otorgamiento de escritura publica (8 Marzo 2006) habían transcurrido nueve meses desde la fecha de entrega pactada en el contrato, y aun cuando se contabilizaran los días de huelga que afirma el arquitecto que afecto a la terminación de la obra (94 días), la terminación de ésta tuvo lugar seis meses de la fecha pactada; de la misma forma, en relación a la Manzana NUM004 , el retraso fue de la misma o mayor entidad, pues pactándose como fecha de entrega el 31 de Julio de 2005, el bloque donde se sitúa la vivienda adquirida por el codemandante no tuvo oportunidad de tener suministros de agua y electricidad hasta el 20 Abril de 2006, con lo cual, cuando la vendedora, el 23 Mayo de 2006, efectúa el requerimiento para el otorgamiento de escritura publica habían transcurridos nueve meses desde la fecha pactada, y, de la mima forma, si contabilizamos los 126 días que afirma el arquitecto que afectó las huelgas a la terminación de la obra, ésta tuvo lugar seis meses después de la fecha pactada. Por eso, aceptando la propia tesis demandada el retraso, si bien es cierto que, en el caso de obligaciones recíprocas, para que la resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso en el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución (STS de 20 de noviembre de 1984 y 5 Diciembre 2002 ), ha de considerarse que el retraso en la entrega de las viviendas en seis meses no puede calificarse de mero retraso, pero en la compraventa la obligación esencial del vendedor es la entrega de la cosa vendida considerándose por ello igualmente esencial el momento de la entrega que habrá de ser el pactado contractualmente, y en este caso (como dice la STS 26 Septiembre 2002 ) no se entregó para tal fecha la vivienda, ni el vendedor puso en conocimiento de los compradores la causa del retraso. Por otra parte ha de rechazarse la alegación referida a que en el contrato no se señalaba fecha fija de entrega en base a que en el mismo (cláusula cuarta ) se decía: "el plazo de terminación y entrega está previsto para el....", pues establece el artículo 1281 del Código Civil que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas; el artículo 1283 dispone que cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar; según el artículo 1284, si alguna cláusula de los contratos admitiere diverso sentido, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto y según el artículo 1286 , las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato. En aplicación de los criterios contenidos en estos preceptos ha de concluirse que en esa cláusula las partes pactaban que la entrega de la vivienda tendría lugar en esa fecha prevista al ser esto la evidente intención de los contratantes y ello porque, tratándose de un contrato sinalagmático en el que se intercambia precio por inmueble, no es admisible la interpretación de que la fecha de entrega quedara a la decisión exclusiva de la vendedora al establecer el aartículo 1256 que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

TERCERO.- Uno de los incumplimientos que se imputa por la actora a la demandada está referida a las obligaciones que le impone la Ley 57/1968 en cuanto a garantizar la devolución de las cantidades entregadas, y, ejercitando la acción del artículo 3 de dicha Ley solicita la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual. La sentencia de instancia rechaza que la promotora haya incurrido en el incumplimiento de las obligaciones derivadas de dicha Ley (FD 6º ), de ahí que si esta Ley especial no se ha considerado de aplicación, tampoco podrá condenarse a la demandada al pago de los intereses establecidos en la misma, solo de aplicación si hubiera prosperado la acción basada en el artículo 3 de la Ley , debiendo por eso estimarse en este extremo el recurso formulado, condenando a la demandada en su lugar al pago de los intereses procesales del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a computar desde la fecha de la sentencia dictada en la primera instancia al no haberse realizado en la demanda petición de condena al pago de intereses moratorios distintos a los regulados en dicha Ley especial. La desestimación de esta pretensión demandante, como el hecho de que la sentencia de instancia haya rechazado que la demandada haya incurrido en determinados incumplimientos que se le imputa en la demanda, no tienen incidencia en cuanto a las costas causadas en la primera instancia procediendo confirmar su imposición a la demandada pues la correlación entre lo interesado en el petitum de la demanda y la condena contenida en la sentencia de instancia significa una estimación íntegra de la demanda en lo sustancial, siendo de aplicación la reiterada doctrina jurisprudencial que señala que el ajuste del fallo a lo pedido no ha de ser literal sino sustancial, resultando contrario a la equidad, como justicia del caso concreto, un pronunciamiento que comporte que la parte se vea obligada, por el incumplimiento de la adversa, a seguir un proceso para ver realizado su derecho, deba abonar una parte de las costas que ésta origina, pronunciándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de Julio de 1993 y 5 de enero de 1989 , indicando ésta última "la desviación de lo solicitado en aspecto puramente accesorio no obsta a la condena en costas, dado que una decisión diversa contravendría el espíritu y finalidad de la norma que regula la materia que pretende no agravar la situación patrimonial del que se ve forzado a litigar contra quienes desconocen su derecho" .

CUARTO.- De acuerdo a lo establecido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuando sean estimadas las pretensiones de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los artículos citados y los demás de general y oportuna aplicación,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación formulado por el Procurador D. Rafael Rosa Cañadas en nombre y representación de La Reserva de Marbella S.A., con revocación parcial de la sentencia dictada el seis de Febrero de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Málaga en el Juicio Ordinario nº 512/07 , debemos absolver y absolvemos a dicha parte recurrente del pago de los intereses del 6%, condenándola en su lugar al pago de los intereses del principal reclamado previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la sentencia de primera instancia, imponiendo las costas causadas en la primera instancia a la parte demandada y sin hacer expreso pronunciamiento de las causadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta sentencia al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta, nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/

PUBLICACIÓN: Dada, leída y publicada ha sido la anterior Sentencia, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª Soledad Jurado Rodríguez, constituida en Audiencia Pública en la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial de Málaga, en el día de su fecha. Doy fe.-