Sentencia Civil Nº 217/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 69/2007 de 02 de Abril de 2007

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCIÓN N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00217/2007

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 69 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1279 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 71 de MADRID

PONENTE: ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

APELANTE: CENTRO EMPRESARIAL Y PROFESIONAL, S.A.

PROCURADOR: GLORIA MESSA TEICHMAN

APELADO: METROVACESA S.A.

PROCURADOR: BEATRIZ RUANO CASANOVA

En MADRID, a dos de abril de dos mil siete.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandada CENTRO EMPRESARIAL Y PROFESIONAL, S.A. representado por la Procuradora Sra. Messa Teichman y de otra, como apelada demandante METROVACESA, S.A. representada por la Procuradora Sra. Ruano Casanova, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JESÚS RUEDA LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid, en fecha 6 de octubre de 2006 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Ruano Casanova, en nombre y representación de la mercantil Metrovacesa SA, contra la sociedad Cento Empresacial y Profesional SA, representada por la Procuradora Sra. Messa Teichman, debo condenarla a que abone a la entidad actora la suma de 120.036,29 euros, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda; en cuanto a las costas se imponen a la parte demandada".

SEGUNDO.- Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000 , se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 29 de marzo de 2007.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada en su día por la parte actora una acción personal de reclamación de cantidad con fundamento legal en los preceptos generales sobre obligaciones y contratos C.c., y en esencia aunque no se cite, en el artº. 1555 C.c . en exigencia a la entidad demandada del pago de 120.036,29 .- euros en concepto de rentas arrendaticias impagadas y determinados consumos energéticos referidos al periodo de tiempo comprendido entre noviembre de 2002 y julio de 2003 a.i. y derivados del contrato de arrendamiento que ligó a las partes de fecha 18 de marzo de 1999 que tenía por objeto la oficina sita en Madrid c/ Basílica nº 17, 2º - 1, y formulada oposición a la demanda en la forma que consta en autos, fue dictada sentencia en la instancia por la que se estimaba en su integridad la demanda formulada, interponiéndose por la demandada el recurso que es ahora objeto de consideración por esta Sala y que ha venido a fundamentarse en su discrepancia con la valoración efectuada por el Juzgador de instancia en relación con la legitimación activa de la demandante para reclamar el importe de la renta del mes de julio de 2003, con la inaplicación de la fianza y el aval prestado para minorar la cuantía reclamada y en base a la afirmación de que se han violado las normas procesales sobre la obtención de la prueba.

SEGUNDO.- Planteada en tales términos la cuestión en esta alzada y comenzando por la primera de las alegaciones formuladas en el recurso, es de todo punto evidente su desestimación desde el momento en que aunque se considerarse que son inoponibles a la demandada las estipulaciones contenidas en el contrato público de compraventa suscrito entre la actora, anterior propietaria arrendadora y la entidad Renta Antigua S.A. compradora del inmueble arrendado en julio de 2003 y por cuya virtud la vendedora se reservaba el derecho a reclamar las rentas vencidas hasta julio de 2003 incluido, es evidente que si bien la entidad citada fue propietaria arrendadora desde esa fecha, pudo como acreedora desde ese momento ceder a un tercero el crédito consistente en el importe de esa concreta mensualidad impagada, cesión que no precisa del consentimiento del deudor sino sólo de su conocimiento para que abone al nuevo acreedor, de manera que si por no conocerlo paga al antiguo, queda liberado de la obligación según determina el artº. 1527 C.c ., pago que en ningún momento afirma la demandada que haya efectuado ni a Metrovacesa ni a Renta Antigua S.A. con lo que no ha pagado al cedente ni al cesionario ni por lo tanto ha quedado liberado de la obligación.

Por otra parte es obvio que la prueba del pago corresponde al deudor y que ello es algo ciertamente fácil de acreditar si se ha efectuado, lo que no es el caso. Y ante ello poca trascendencia tiene la argumentación que se vierte en el recurso sobre que no se incluyó en las estipulaciones de esa venta a la demandada entre las relación de morosos y desahucios por falta de pago, entre otras cosas porque a los efectos del adquirente sólo sería moroso quien debiera algo a partir de agosto de 2003, puesto que la mensualidad de julio de ese año se admitía como adeudada a la hoy actora, siendo así que tal relación de desahucios era lógica puesto que desde esa venta y subrogación de Renta Antigua S.A. en la posición del arrendador era ella la única legitimada para instar la resolución del contrato locaticio, legitimación que a diferencia del crédito no podía ceder. Por otra parte es lógico que Renta Antigua ninguna manifestación efectuara como acreedora de rentas anteriores a agosto de 2003 puesto que en ese caso se podría alegar su falta de legitimación a los efectos resolutorios por no ser acreedora de esas rentas, motivo por el cual tampoco habría de efectuar salvedad alguna en esa reclamación respecto de rentas anteriores de las que no era acreedora por no ser entonces arrendadora, las anteriores a julio de 2003, cuyos créditos no le fueron transmitidos con el bien inmueble vendido, y por a su vez haber cedido la correspondiente a julio de ese año.

Igual suerte desestimatoria ha de correr la alegación efectuada sobre los efectos de la cosa juzgada en relación con el anterior proceso de desahucio, y ello porque en tal proceso no se efectuó reclamación de cantidad alguna sino sólo resolutoria contractual, con lo que difícilmente puede provocar tal efecto sobre una acción no ejercitada y en todo caso por que ese juicio no concluyó mediante sentencia productora de tales efectos, sino por acuerdo obtenido en el acto de juicio por el que se aceptada la resolución contractual y se obligaba la demandada al desalojo.

TERCERO.- En cuanto al segundo de los motivos de apelación en relación con el fundamento jurídico tercero de la sentencia recurrida es evidente que ninguna prueba diabólica se exige. Efectivamente, una vez que el local arrendado se vende a Renta Antigua S.A., como expresamente admite la hoy demandada, se subrogó en la posición del arrendador y en todos sus derechos y obligaciones, y es obvio que entre tales derechos lo está el de retención de la fianza arrendaticia prestada, fianza que no responde al pago de las rentas sino al cumplimiento de todas las obligaciones por parte del arrendatario en la forma expresamente pactada en la cláusula XVI del contrato de arrendamiento. Por lo tanto una vez que concluya esa relación arrendaticia habrá de procederse a la liquidación de la fianza entre quien es el arrendador en el momento de esa conclusión y quien es el arrendatario, por lo que será al arrendador a quien deba exigirse esa devolución sin que quepa imputarla a la deuda existente con la hoy demandante en base a mensualidades arrendaticias anteriores a la transmisión dominical del local o la posterior cedida por el adquirente.

Y por último en relación con el aval bancario no deja de sorprender la alegación formulada y ello porque aunque es cierto que el oficio a la entidad bancaria no fue admitido como prueba a pesar de lo cual se practicó, no puede obviar la parte recurrente que el hecho que se pretendía con él acreditar ya estaba acreditado en base al mero tenor literal del aval en su día otorgado. Efectivamente, tal aval, informe lo que informe el Banco avalista, tenía vencimiento con fecha 18 de julio de 2002, de manera que siendo las rentas cuyo importe se exige devengadas desde noviembre de 2002 es claro que ese aval no las cubría, y tan es así que la propia parte demandada a quien le incumbía la carga de acreditar la extinción de la obligación no sólo no instó que se oficiara a la entidad bancaria para que probara el hecho de la ejecución del aval a favor de la demandante si así hubiera sido sino que en esta alzada estima vulnerado su derecho por la práctica de esa prueba, de todo punto inútil. Es a la demandada a quien le incumbe la carga de acreditar los hechos extintivos como determina el artº. 217 LEC , y es lo cierto que siendo plenamente factible acreditar el pago de la renta o la ejecución del aval, nada ha efectuado, por lo que la sentencia recurrida es plenamente ajustada a derecho, procediendo su confirmación con imposición a la recurrente de las costas procesales causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Centro Empresarial y Profesional S.A. representada por el Procurador de los Tribunales Sra. Messa Teichman contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 71 de Madrid de fecha 6 de octubre de 2006 en autos de juicio ordinario nº 1279/05 DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma con imposición a la recurrente de las costas procesales causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.