Sentencia Civil Nº 217/2010, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2, Rec 145/2009 de 17 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

SANTANDER

SENTENCIA: 00217/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CANTABRIA ROLLO NÚM. 145/2009

Sección Segunda

S E N T E N C I A NÚM. 217/2010

Iltmo. Sr. Presidente:

Don Javier de la Hoz de la Escalera.

Iltmos. Sres. Magistrados:

Don Bruno Arias Berrioategortúa.

Doña Milagros Martínez Rionda.

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En la Ciudad de Santander a diecisiete de Marzo de dos mil diez.

Vistos en trámite de apelación ante esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria los presentes Autos de Juicio Ordinario número 250 de 2008, (Rollo de Sala número 145 de 2009), procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de Laredo, seguidos a instancia de Dª. Rafaela y Dª. Adoracion contra La Comunidad de Propietarios RESIDENCIA000 NUM000 y NUM001 de Laredo.

En esta segunda instancia han sido parte apelante Dª. Rafaela y Adoracion , representados por la Procuradora Sra. Morales Romero y asistidos por el Letrado Sr. Santamaría Goiri; y parte apelada LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RESIDENCIA000 NUM000 y NUM001 de LAREDO, representada por el Procurador Sr. Martinez Rodriguez y asistido por el Letrado Sr. Gutierrez Fernandez.

Es ponente de esta resolución el Ilmo. Sr. Magistrado Don Bruno Arias Berrioategortúa.

Antecedentes

PRIMERO: Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de Laredo y en los autos ya referenciados, se dictó Sentencia con fecha 26 de Noviembre de 2008 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo íntegramente la demanda interpuesta por Dª. Rafaela y Dª. Adoracion , representadas por el procurador Sr. Rodríguez contra la comunidad de Propietarios RESIDENCIA000 NUM000 y NUM001 de Laredo, representada por la Procuradora Sra. Santo Domingo. Las partes demandantes deberán pagar las costas procesales causadas en esta instancia procesal"..

SEGUNDO: Contra dicha Sentencia, la representación de la parte demandante interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado; y tramitado el mismo, se remitieron las actuaciones a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido por turno de reparto a esta Sección Segunda, donde se ha deliberado y fallado el recurso el día señalado, quedando pendiente de dictarse la resolución correspondiente.

TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para resolver el recurso, en razón a la existencia de otros asuntos civiles señalados con anterioridad.

Fundamentos

PRIMERO: Se ejercita acción de nulidad respecto del acuerdo sobre reparación de fachadas del edificio y elección de la oferta más adecuada al respecto, adoptado por la comunidad de propietarios demandada el 20 de enero de 2008. La parte actora vino a sostener en la instancia que la obra acordada excedía de la mera conservación y mantenimiento del inmueble, y que el revestimiento de plaqueta previsto era una mejora cuya aprobación debía ser unánime. Contra la sentencia desestimatoria, la representación de las demandantes reproduce similar argumentación con ocasión de este recurso, al que se opone la comunidad demandada.

SEGUNDO: En el trámite de oposición al recurso, la comunidad demandada suscita de nuevo la legitimidad de las señoras Rafaela y Adoracion para actuar por no encontrarse al corriente en el pago de las cuotas comunitarias, concretamente las extraordinarias correspondientes a las obras para fachada aprobadas el 20 de enero de 2008. Esta cuestión que afecta a la viabilidad de la apelación, debe resolverse de manera prioritaria.

El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge uno de los supuestos en los que el legislador ha considerado oportuno condicionar el derecho de acceso a la tutela judicial o a la interposición de los recursos contra las resoluciones judiciales a la previa acreditación del pago o la consignación de las cantidades que el demandante o recurrente adeude a la otra parte litigante, cuyo derecho a la percepción de lo que le es debido considera preponderante y merecedor de una especial protección a la par que, con tal disposición, se evita el abuso en el ejercicio procesal del derecho y se pone coto a la perpetuación del incumplimiento, con grave daño para el acreedor, durante la inevitable prolongación del proceso en el tiempo. En definitiva, constituye una manifestación procesal del principio de que nadie puede exigir el cumplimiento de las obligaciones que competen a la otra parte sin cumplir previamente o afianzar el cumplimiento de las propias. De acuerdo con este precepto, el propietario que pretenda impugnar los acuerdos de la Junta o la validez de su constitución debe acreditar que ha pagado la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, sin distinción entre las que provienen del impago de las cuotas ordinarias de contribución a los gastos generales del inmueble, dotación del fondo de reserva, o de aquellas otras extraordinarias por razón de obras acordadas en Junta u otros imprevistos, o, en su defecto, que previamente ha consignado judicialmente el importe de las mismas. Como excepción, esta regla no es de aplicación cuando la impugnación verse precisamente sobre el acuerdo que establezca el reparto de los gastos o constituya la derrama, pues la razón de la impugnación radica en la procedencia o acomodo a la norma o interés general de la constitución de la nueva aportación. No parece adecuado exigir el cumplimiento anticipado de la obligación a quien cuestiona y somete a la decisión judicial la legalidad del acuerdo de la comunidad de propietarios del cual surge aquélla. En el presente caso, ha de estimarse incluida la impugnación realizada dentro de esta excepción por cuanto las cantidades que se denuncian como impagadas son las cuotas extraordinarias de obras para fachadas aprobadas en la Junta del 20 de enero de 2008, pues ese acuerdo, el de la ejecución de tales obras el que se impugna.

TERCERO: La cuestión litigiosa consiste en dilucidar si la obra de reparación de fachada acordada el 20 de enero de 2008 y que conlleva la ejecución de un revestimiento con plaquetas de un edificio carente de ellas desde su origen, es una mera obra de conservación y mantenimiento del inmueble.

La LPH sujeta a la previa unanimidad la realización de cualquier alteración, innovación o modificación de la estructura o fábrica del edificio, o alteración de las cosas comunes. Así resulta claramente de los arts. 12 y 18 LPH que respectivamente establecen que "La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo..." y que "La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad". Con ello no sólo se protege la inalterabilidad del título constitutivo, sino que conscientemente el legislador establece un especial rigor al objeto de evitar el empleo de vías de hecho en la realización de obras en elementos comunes.

Pues bien, las obras acordadas afectan a la fachada del inmueble, elemento sobre el que ninguna duda cabe sobre su consideración como elemento común (art. 396 CC ); tales obras que consisten, entre otras tareas, en revestir con plaqueta cerámica, material más duradero e impermeabilizante que la pintura tradicionalmente aplicada en los muros exteriores del edificio, implican una manifiesta alteración de la fachada y por ende de la configuración exterior del edificio. Por este motivo, tal innovación precisaba del consentimiento unánime de los comuneros, consentimiento no prestado por las actoras apeladas.

Esa falta de unanimidad en la adopción del acuerdo justifica el éxito del recurso y la estimación de la demanda.

CUARTO: Ese éxito del recurso y consiguiente estimación de la demanda motiva la distribución que se hace de las costas de conformidad con lo establecido en los arts. 394 y ss. LEC .

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad el Rey,

Fallo

Estimar el recurso de apelación y revocar la sentencia de instancia.

Estimar íntegramente la demanda interpuesta en nombre de Rafaela y Adoracion contra C.P. RESIDENCIA000 NUM000 y NUM001 de Laredo, declarando la nulidad del acuerdo sobre reparación de fachadas del edificio y elección de la oferta más adecuada al respecto, adoptado por la comunidad de propietarios demandada el 20 de enero de 2008, con imposición a esta parte de las costas de la primera instancia.

No imponer las costas de la alzada a ninguno de los litigantes.

Y una vez sea firme la presente resolución, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.