Sentencia Civil Nº 217/2010, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 177/2009 de 28 de Abril de 2010

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 217

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. JOAQUIN DELGADO BAENA

D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO MIXTO Nº1 DE ESTEPONA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 177/2009

JUICIO Nº 95/2006

En la Ciudad de Málaga a veintiocho de abril de dos mil diez.

Visto, por la SECCION CUARTA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso LABARO GRUPO INMOBILIARIO S.A., que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representada por el Procurador D. VICENTE VELLIBRE VARGAS. Es parte recurrida Mercedes y Ovidio , que están representados por el Procurador D. ALEJANDRO RODRIGUEZ DE LEIVA, que en la instancia han litigado como partes demandantes.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 07.12.07, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. José Antonio López Guerrero, en nombre y representación de D. Ovidio y Dª Mercedes contra Lábaro Grupo Inmobiliario S.A., debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 6-4-2004, con los efectos inherentes a dicha declaración y debo condenar y condeno a la parte demandada a restituir a la actora la cantidad de 124.032,37 euros, más el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda, con expresa condena en costas para la demandada . "

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 22.04.10, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

En el presente proceso se ejercita por la parte demandante, don Ovidio y doña Mercedes , una acción personal, dirigida a la resolución del contrato de compraventa dudcrito por aquellos con la demandada, entidad mercantil Lábaro Grupo Inmobiliario, S.A., en sus respectivas posiciones de compradores y vendedora, con solicitud de condena a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, por importe global de 124.032,37 euros, incrementadas con los intereses legales desde la fecha de la entrega; ello con base en el incumplimiento contractual de la vendedora.

El incumplimiento contractual de la demandada es referido a la obligación de entrega de la vivienda en el tiempo y condiciones pactadas en el contrato. En dicho incumplimiento se contemplan, pues, dos aspectos distintos, íntimamente ligados entre sí: a) falta de entrega de la vivienda en el plazo previsto en el contrato; b) falta de entrega de la vivienda dotada de licencia de primera ocupación.

La parte demandada se ha opuesto a la demanda, negando el incumplimiento contractual alegado por los actores, manteniendo que el retraso en las obras así como el carecer de la licencia de primera ocupación (que no ha sido denegada en firme ni ha impedido que otros adquirentes disfruten de sus viviendas sin ningún problema de habitabilidad) no son motivo suficiente para la resolución del contrato por los compradores, tratándose de circunstancias no imputables a la vendedora, derivadas de una actitud arbitraria de la Administración Local (Ayuntamiento de Estepona), que no justificaban la negativa de los compradores para concurrir al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, atendiendo los requerimientos practicados por la vendedora en tal sentido. Existiendo, pues, un incumplimiento de los compradores, que ampara la resolución del contrato a instancia de la vendedora, comunicada a los compradores por conducto notarial en fecha 23 de noviembre de 2005, con retención por la vendedora de las cantidades establecidas en la estipulación 3ª del contrato, reduciendo a 57.959,05 euros la cantidad que ha de ser restituida a los compradores tras la resolución contractual. Solicitando la estimación parcial de la demanda en los términos expuestos.

La sentencia de primera instancia ha estimado íntegramente la demanda. La ratio decidendi de la sentencia radica en las siguientes consideraciones: 1.- En el contrato de compraventa de autos fue voluntad de las partes contratantes elevar la fecha de entrega de la vivienda a condición esencial del contrato, de modo que el incumplimiento del plazo de entrega (01/12/04, salvo caso de fuerza mayor) facultaba a los compradores a optar entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución con devolución de las cantidades entregadas a cuenta. 2.- Los demandantes cumplieron con su obligación de pago, mientras que la demandada no entregó el inmueble en condiciones aptas para su habitabilidad, admitiendo que la licencia de primera ocupación no se obtuvo hasta abril de 2007. 3.- No pueden aceptarse las alegaciones de la demandada que imputan al Ayuntamiento de Estepona el motivo del retraso en al concesión de la licencia de primera ocupación, siendo la promotora la que asumía la obligación de entrega de la vivienda en un determinado plazo, lo que le imponía la realización de las actuaciones encaminadas a tal fin así como prever el plazo en atención a las circunstancias que pudieran influir en la concesión de la licencia administrativa.

Contra la referida resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso de apelación , basado en dos motivos: 1.- Error en la valoración de la prueba, en relación con los actos realizados por la vendedora para evitar el retraso en la fecha de entrega de la vivienda. 2.- Respecto de la condena en costas, considerada improcedente dada la ausencia de temeridad de la demandada, siendo el retraso en la entrega imprevisible e inevitable, provocado por la actuación obstruccionista del Ayuntamiento de Estepona.

Examinándose separadamente cada uno de los expresados motivos del recurso.

SEGUNDO.- Sobre la valoración de la prueba.

La parte apelante denuncia errónea valoración de la prueba por parte de la Juzgadora de Primera Instancia a la hora de valorar la actuación realizada por la vendedora para evitar el retraso en la fecha de entrega de la vivienda. Concretamente, se alega por la apelante que en la sentencia no se han valorado correctamente la naturaleza de las objeciones técnicas que se oponían a la concesión de la licencia administrativa ni la actuación desarrollada por la promotora en respuesta a las mismas.

El motivo conecta con la tesis defendida en el proceso por la demandada apelante, en los términos anteriormente expuestos, considerando que, obviado el inicial retraso en la ejecución de la obra, la posterior carencia de licencia de primera ocupación no afectaba al cumplimiento de su obligación de entrega de la vivienda, aduciendo el incumplimiento contractual de los compradores al negarse a recibir la vivienda, concurriendo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, no obstante la falta de la preceptiva licencia de primera ocupación.

Se ahonda por la apelante en la consideración de que la actuación del Ayuntamiento de Estepona, al demorar la concesión de la licencia de primera ocupación (solicitada en fecha 9 de marzo de 2005), constituye un verdadero supuesto de fuerza mayor, por concurrir en la actuación municipal las notas de imprevisibilidad e inevitabilidad.

El motivo es resuelto en los siguientes términos:

1.- C onsideraciones jurídicas:

1.1.- Tratándose el presente caso del cumplimiento de la obligación de entrega de una vivienda comprada en fase de construcción, ha de tenerse en cuenta la normativa especial reguladora de la materia, específicamente el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas, de aplicación a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta de viviendas que se efectúe en el marco de una actividad empresarial o profesional, siempre que aquellos actos vayan dirigidos a consumidores, conforme a los términos del artículo primero apartados 2 y 3, de la Ley 26/1984, de 19 de julio , General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Conforme al art. 3.1 RD, los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado. El art. 5 RD establece que cuando se promocionen viviendas para su venta se tendrá a disposición del público o de las autoridades competentes, entre otros documentos, copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia a la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.

1.2.- La primera ocupación de edificios se encuentra sujeta a licencia administrativa urbanística, materializada en la licencia de primera ocupación. Así lo establecen el art. 21.1 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales y el art. 1.10 del Reglamento de Disciplina Urbanística . La concesión de la licencia de primera ocupación requiere la acreditación, mediante certificado final de obra, de que la construcción ha concluido, pues su objeto es comprobar el cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras, y que la obra reúne las condiciones de habitabilidad. En la mayoría de los casos, también, la licencia de primera ocupación es requisito para la contratación de suministros de energía eléctrica, agua, gas y telefonía.

1.3.- La venta de una vivienda sin estar legalizada debidamente, supone un grave incumplimiento del vendedor, pues no basta con la entrega material, sino que es preciso, al tratarse de vivienda, que la misma esté provista de las autorizaciones administrativas que la legislación exige y deben de aportar los vendedores, sobre todo cuando se trata de nuevas construcciones, para evitar la inseguridad de sus adquirentes ante una posible actuación administrativa sancionadora a fin de restablecer la legalidad infringida, con la posibilidad incluso de demolición, es decir privación del bien, lo que representa intensa frustración del contrato. Decididamente se trata de entrega inadecuada, con infracción del artículo 1461 del Código Civil , que genera incumplimiento previo a cargo del vendedor. Nos hallamos ante un grave e inicial incumplimiento contractual del vendedor- recurrente, pues debe tenerse en cuenta que el objeto del contrato ha sido una vivienda destinada a domicilio familiar y ello hace más exigentes las prestaciones contractuales de los vendedores y como dice la Sentencia de 7 de mayo de 2002 han de tenerse en cuenta y no dejar de lado la importancia de las necesidades individuales, familiares y sociales que estos bienes están llamados a satisfacer ( STS 31 octubre de 2002 ).

Constituye obligación exclusiva de la promotora finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo establecido en los arts. 1.091 , 1.096 , 1.101 , 1.256 y 1.258 del Código Civil y art. 8.º de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios ( STS 21 julio 1993 ).

1.4.- Los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato, actúan como causa resolutoria de la relación, conforme reiterada jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (SSTS de 19 enero 1990 , 24 febrero y 26 abril 1993 , 18 abril 1994 , 28 mayo 1996 y 23 octubre 1997 ).

1.5.- La doctrina jurisprudencial ha perfilado el concepto de la fuerza mayor, considerándola como la derivada de hechos totalmente insólitos y extraordinarios, que aunque no imposibles físicamente y por tanto, previsibles en teoría, no son de los que puede calcular una conducta prudente, atenta a las eventualidades que el curso de la vida permite esperar ( por todas, SSTS 18 noviembre 1980 y 30 septiembre 1983 ). La posibilidad de prever eventos dañosos o perjudiciales depende de las circunstancias de cada caso concreto, sin que, en términos generales, sea exigible una previsión que exceda de la que pueda esperarse de una persona prudente respecto a los riesgos del normal discurrir de la vida y, la evitabilidad o inevitabilidad del resultado o posibilidad o imposibilidad de impedir las consecuencias del suceso dañoso debe ponerse en relación con el grado de diligencia que deba prestarse según el tenor de la obligación y que corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar STS 20 diciembre 1985 ).

A los efectos del artículo 1105 del Código Civil , el hecho determinante de la fuerza mayor ha de ser del todo independiente de quien lo alegue, siendo doctrina conocida y reiterada de la Sala 1ª del TS la exigencia de que el evento decisivo proceda exclusivamente de un acaecimiento impuesto y no previsto ni previsible, insuperable e inevitable por su ajenidad y sin intervención de culpa alguna del agente demandado ( SSTS 22 diciembre 1981 , 11 noviembre 1982 , 11 mayo 1983 , 8 mayo 1988 , 23 junio 1990 , 7 octubre 1991 y 28 diciembre 1997 , entre otras).

2.- Conclusiones.

Inicialmente, ha de expresarse que esta Sala comparte plenamente las consideraciones jurídicas que sirven de fundamento a la sentencia apelada, así como las conclusiones que se extraen sobre la cuestión controvertida.

Ha de partirse de un presupuesto: las partes litigantes se muestran conformes con la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento contractual, difiriendo sobre la imputación de dicho incumplimiento contractual causante de la resolución contractual a la parte compradora o a la vendedora. Siendo ésta la cuestión nuclear de la controversia de fondo del proceso. En este orden de cosas, consta que los compradores han cumplido su obligación de pago del precio cierto de la compraventa, habiendo efectuado entregas a cuenta y ofrecido el pago de la totalidad del precio. Por el contrario, la vendedora, además de demorar la conclusión de la obra mas allá del plazo de entrega pactado (1 diciembre 2004), ha impelido a los compradores para aceptar la entrega de la vivienda sin contar con la preceptiva licencia de primera ocupación, la que no ha obtenido hasta el mes de abril de 2007; habiendo decidido la compradora la resolución del contrato, ante la negativa de los compradores a otorgar la escritura de compraventa, no obstante la ausencia de la repetida licencia y con más de un año de antelación a su definitiva concesión.

Como ya se ha afirmado por este tribunal en anteriores ocasiones, el cumplimiento de la esencial obligación de entrega de la cosa por parte del vendedor no se satisface, en el caso de la compraventa de una vivienda en construcción, mediante el ofrecimiento de la entrega inmediatamente después de finalizadas las obras de la nueva edificación (como ha ocurrido en el caso de autos). La integridad de la entrega impone la obligación de poner en poder del comprador todo lo que se exprese en el contrato, y en las condiciones pactadas, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.461 y 1.469 del Código Civil .

En el caso enjuiciado la parte actora apelada mantiene que la vivienda cuya entrega le fue ofrecida por la vendedora (mediante los sucesivos requerimientos para concurrir al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, posteriores a la expedición de la certificación final de la obra) no reunía las condiciones adecuadas para su recepción (falta de licencia de primera ocupación). La parte demandada sostiene que la ausencia de licencia de primera ocupación no afectaba a su obligación de entrega de la vivienda y que, en todo caso, la ausencia de dicha licencia administrativa se debía a unas circunstancias representativas de un supuesto de fuerza mayor.

Las alegaciones de la parte demandada apelante no pueden ser acogidas. Así:

- Los términos de las cláusulas 4ª y 8ª del contrato de compraventa son claros en el sentido de establecer el carácter esencial de los plazos previstos para el pago del precio y la entrega de la vivienda, simultánea al otorgamiento de la escritura pública. Como ya se ha expuesto, la entrega de la vivienda tenía que producirse legalizada debidamente y provista de las autorizaciones administrativas legalmente exigidas, entre ellas la licencia de primera ocupación; requisito que no se cumplía en el presente caso, lo que justificaba la negativa de los compradores a aceptar la entrega de la vivienda en tales circunstancias. Es cierto que el principio de conservación del negocio excluiría virtualidad resolutoria al mero retraso en la obtención de una licencia que, habiendo sido oportunamente solicitada, fuese previsible su pronta concesión, por no hallarse afectada por deficiencias urbanísticas o administrativas que justificasen su rechazo, lo que posibilitaría un cumplimiento tardío de la obligación de entrega de la vivienda, sin perjuicio de que, constituida la vendedora en mora por el mero transcurso del plazo de entrega previsto en el contrato, asistiese a los compradores el derecho a ejercitar la correspondiente acción de resarcimiento, dirigida a la indemnización de los perjuicios causados por la mora de la vendedora. Sin embargo, no es este el caso que nos ocupa, en el que, transcurrido un dilatado período de tiempo desde la solicitud de la licencia de primera ocupación, se pretende la entrega de la vivienda sin que exista previsión cierta sobre la pronta concesión de aquélla, que no se produjo hasta dos años después.

- No concurre en los hechos enjuiciados un supuesto de fuerza mayor que justifique la demora de la promotora en la entrega de la vivienda provista de la licencia de primera ocupación. En este punto, se asumen las consideraciones de la Juzgadora a quo , que se dan aquí por reproducidas. Esta Sala considera, como no podía ser de otra forma, que la presente sede jurisdiccional civil no es apta para examinar la legalidad de la actuación administrativa desarrollada por el Ayuntamiento de Estepona con relación a la licencia de primera ocupación de la vivienda de litis; el control de la legalidad de los actos administrativos corresponde, exclusivamente, a la jurisdicción contencioso administrativa. Por lo que no podemos concluir en este proceso civil acerca de la procedencia de las objeciones puestas por la administración a la promotora como presupuesto para la concesión de la licencia. Sin embargo, ello no comporta que deba ni pueda tenerse por cumplida la obligación de entrega asumida por la parte vendedora, en el marco del contrato de compraventa suscrito con los actores apelados, mediante la puesta a disposición de la vivienda en las condiciones en que se encontraba la misma, desprovista de licencia de primera ocupación, cuya concesión además no se presentaba inminente.

Por todo lo que ha de concluirse con el incumplimiento contractual de la parte vendedora como causa determinante de la resolución del contrato de compraventa.

Lo que lleva al rechazo de este primer motivo del recurso.

TERCERO.- Sobre la condena en costas.

La parte apelante impugna el pronunciamiento por el que se le condena al pago de las costas de la primera instancia, considerado improcedente dada la ausencia de temeridad de la demandada, siendo el retraso en la entrega imprevisible e inevitable, motivado por la actuación obstruccionista del Ayuntamiento de Estepona.

El motivo ha de ser rechazado, por considerarse que el pronunciamiento judicial se corresponde con una correcta aplicación del art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La estimación de la demanda determina la condena de la parte demandada al pago de las costas, sin que dicha condena se supedite a la concurrencia de temeridad o mala fe en el comportamiento de la demandada. Además, la posible existencia de un supuesto de fuerza mayor (por demás inexistente) no tiene ninguna incidencia directa en materia de costas, limitando su virtualidad a la exoneración de responsabilidad de la demandada, lo que, en su caso, se habría traducido en una desestimación de la demanda, pronunciamiento que sí habría determinado la exclusión de la condena en costas, de no mediar temeridad de la demandada.

CUARTO.-Conclusión.

Por todo lo anterior, procede la desestimación del recurso de apelación y la consiguiente confirmación de la sentencia recurrida. Lo que comporta la condena de la parte apelante al pago de las costas de la segunda instancia, por aplicación del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, entidad mercantil Lábaro Grupo Inmobiliario, S.A., contra la sentencia dictada en fecha 7 de diciembre de 2007 por la Sra. Juez de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Estepona en los autos civiles de Juicio Ordinario nº 95/06, de los que dimana el presente rollo, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución. Ello con expresa condena de la parte apelante al pago de las costas del recurso.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Fue leída y publicada la anterior resolución por el/la Iltmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando en Audiencia Pública, de lo que doy fe.