Sentencia Civil Nº 217/2010, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 207/2010 de 25 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00217/2010

SENTENCIA NÚMERO 217/10

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON JESUS PEREZ SERNA

D. FERNANDO CARBAJO CASCON (Suplente)

En la ciudad de Salamanca a veinticinco de mayo de dos mil diez.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 1187/08 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Salamanca, Rollo de Sala nº 207/10; han sido partes en este recurso: como demandante-apelado-impugnante GESTION INMOBILIARIA 26, S.L. representada por la Procuradora Doña Soledad González González y bajo la dirección de la Letrado Doña María Belen García Espasa y como demandados-apelantes DON Segundo y DON Abilio representados por la Procuradora Doña Nuria Martín Rivas y bajo la dirección del Letrado Don Fernando Dávila González, habiendo versado sobre resolución de contrato de compraventa con resarcimiento de daños.

Antecedentes

1º.- El día 30 de diciembre de 2009 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Se estima parcialmente la demanda presentada por la procuradora Sra. González González en nombre de Gestión Inmobiliaria 26, S.L. contra Abilio y Segundo representados por la procuradora Sra. Martín Rivas y se estima parcialmente la reconvención de contrario planteada declarando: 1º) Resuelto y sin efecto el contrato de compraventa de 1 de Julio del año 2005, en el que firmó como comunero-representante de la comunidad de Bienes DIRECCION000 , C.B. D. Segundo , siendo también comunero de dicha mercantil D. Abilio . 2º) Se condena a los demandados Segundo y Abilio a que abonen a la actora Gestión Inmobiliaria 26, S.L. el interés legal del dinero sobre la suma de 345.600 euros desde la fecha en que se debió firmar la escritura pública, 20 de Septiembre de 2007, a la de esta sentencia 30 de septiembre de 2009 y que asciende a la suma de 38.948,64 euros. 3º) Se condena a la actora reconvenida a que abone a la parte demandada reconvincente la suma de 44.544 euros. 4º) Compensando ambas sumas resulta saldo acreedor para los demandados por 5.595,36 euros, que ha de abonar la parte actora, liquidándose los efectos del contrato y sin hacer declaración expresa sobre las costas procesales de ambas demandas."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada, concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando se dicte sentencia revocando la recurrida por la que se desestime la demanda y se estime la reconvención en su integridad con imposición de las costas a la demandante reconvincente con imposición de las costas de ambas a esta última.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación e impugnando la sentencia para terminar suplicando la revocación de la sentencia apelada en lo que se refiere a la no imposición de las costas causadas en Primera Instancia, y se acuerde la imposición de las costas causadas en la Primera Instancia a la parte apelante, que en su día actuo como demandada-reconviniente.

Dado traslado del escrito de impugnación al apelante principal, por la legal representación del mismo se presentó escrito para terminar suplicando se dicte sentencia por la que se desestime dicha impugnación en su integridad, y de conformidad al suplico de nuestro recurso de apelación, con imposición de las costas de referida impugnación a la impugnante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día dieciocho de mayo de dos mil diez pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZO.

Fundamentos

Primero.- Por los demandados y reconvinientes Don Segundo y Don Abilio se recurre en apelación la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de esta ciudad con fecha 30 de octubre de 2.009, la cual, estimando parcialmente la demanda contra ellos promovida por la entidad demandante Gestión Inmobiliaria 26 S. L., así como igualmente en forma parcial la reconvención deducida por los referidos demandados, declaró resuelto el contrato de compraventa de 1 de julio de 2.005, en el que firmó como comunero-representante de la Comunidad de Bienes DIRECCION000 C. B. Don Segundo , siendo también comunero de dicha mercantil Don Abilio , y condenó a los demandados Don Segundo y Don Abilio a abonar a la demandante Gestión Inmobiliaria 26 S. L. el interés legal del dinero sobre la cantidad de 345.600,00 euros desde la fecha en que se debió firmar la escritura pública (20 de septiembre de 2.007) a la de dicha sentencia (30 de septiembre (sic) de 2.009 y que asciende a 38.948,64 euros, así como también a la actora reconvenida a abonar a los demandados reconvinientes la suma de 44.544,00 euros, por lo que, establecida la oportuna compensación, resultaba un saldo acreedor para los demandados por importe de 5.595,36 euros, sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes.

Y se interesa por los demandados y reconvinientes Don Segundo y Don Abilio en esta segunda instancia la revocación de la mencionada sentencia y que se dicte otra por la que se desestimen íntegramente las pretensiones de la demanda y, estimando en su integridad las pretensiones de la reconvención, se declare resuelto el contrato de compraventa de 1 de julio de 2.005 concertado entre Gestión Inmobiliaria 26 S. L. y Don Segundo como representante de la Comunidad de Bienes " DIRECCION000 C. B.", de la que también es comunero Don Abilio , y en consecuencia se condene a la entidad demandante reconvenida Gestión Inmobiliaria 26 S. L. a abonar a los demandados como indemnización de daños y perjuicios la cantidad de 152.055,32 euros así como a la devolución de la cantidad entregada a cuenta del precio por importe de 44.544,00 euros, más el interés legal desde el 1 de julio de 2.005, y también al pago del coste que suponga el desmontaje del centro de lavado instalado en la finca vendida, y todo ello con imposición a la demandante de las costas causadas en la primera instancia tanto por la demanda como por la reconvención.

Y como fundamento de tal pretensión revocatoria de la sentencia de instancia se alegan por la defensa de los recurrentes los motivos siguientes: 1º) la incongruencia omisiva de tal sentencia, con la consiguiente vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva que le ha ocasionado indefensión, y ello por no haber examinado y dado respuesta a su alegación de incumplimiento de sus obligaciones por parte de la entidad demandante al haber entregado cosa distinta a la realmente vendida, ya que ésta era una parcela urbana con todos los servicios y la parcela en cuestión no cuenta con servicio de suministro eléctrico; 2º) el incumplimiento de la vendedora, toda vez que el objeto del contrato de compraventa era una parcela urbana dotada de los servicios necesarios y la parcela en cuestión carece de suministro eléctrico; 3º) el incumplimiento de la causa del contrato por parte de la vendedora, la cual consistió en la instalación de un túnel de lavado para vehículos, y ello ha resultado imposible al carece la parcela objeto del contrato de compraventa del servicio de suministro eléctrico; y 4º) la procedencia de la indemnización que por daños y perjuicios se solicitó en el escrito de reconvención.

Por su parte, la entidad demandante y reconvenida Gestión Inmobiliaria 26 S. L., además de oponerse a la estimación del recurso de apelación interpuesto por los demandados y reconvinientes, formuló impugnación respecto del pronunciamiento de la sentencia de instancia relativo a las costas, y ello para solicitar que, con revocación de tal pronunciamiento, se impusieran a los demandados las costas causadas en la primera instancia al considerar que habían sido estimadas en su integridad las pretensiones de la demanda y que había existido mala fe por su parte al oponerse a la resolución del contrato en el previo acto de conciliación.

Segundo.- Como acaba de señalarse, el primero de los motivos de impugnación, alegado en el recurso de apelación interpuesto por los demandados y reconvinientes Don Segundo y Don Abilio , se denuncia la incongruencia omisiva de la sentencia de instancia, con la consiguiente vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva determinante de indefensión, al haber omitido la misma todo examen y pronunciamiento respecto a su alegación de incumplimiento de sus obligaciones por parte de la entidad demandante fundada en haber entregado cosa distinta a la realmente vendida, ya que ésta era una parcela urbana dotada de todos los servicios propios, mientras que la parcela no contaba aún con el servicio de suministro eléctrico.

Es cierto que, conforme al artículo 216 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de partes, y que en el artículo 218. 1, de la misma Ley se dispone que las sentencias, además de claras y precisas, han de ser congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito, haciendo las declaraciones que éstas exijan, condenando o absolviendo al demandado, y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate.

En relación con la incongruencia alegada, conviene recordar el concepto, tipos y matices que, con reiteración, ha expuesto la doctrina jurisprudencial. Sobre la incongruencia, han dicho las SSTS. de 18 de noviembre de 1996, 29 de mayo de 1997 y 28 de octubre de 1997 que es doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ("ultra petita"), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ("citra petita"), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito. También puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable indefensión, que no ampara el principio "iura novit curia".

En aplicación de la referida doctrina jurisprudencial se ha de concluir que la denunciada omisión de examen y pronunciamiento que se imputa a la sentencia de instancia en relación a la alegación realizada por los recurrentes de que la finca objeto del contrato de compraventa concertado con la entidad demandante, al carecer del servicio de suministro eléctrico, no podía merecer la calificación de finca urbana, no puede integrar una incongruencia omisiva, toda vez que dicha alegación no se articuló como verdadera pretensión en el suplico del escrito de reconvención, sino como mera alegación fáctica que a su juicio fundamentaba el incumplimiento del contrato de compraventa por parte de la entidad demandante y, en consecuencia, de la procedencia de la resolución del contrato por ellos instada en su demanda reconvencional. Por ello, la denunciada omisión en el análisis de la realidad o no de tal cuestión fáctica parece que, en su caso, podría tener un mejor encaje en una falta o defecto de motivación de la sentencia impugnada.

En relación con la motivación de las sentencias es reiterada la doctrina jurisprudencial que establece que la exigencia del artículo 120. 3 , de la Constitución no comporta una exhaustiva descripción del proceso intelectual que lleva al Órgano judicial a adoptar una determinada solución ni le impone un concreto alcance o intensidad en el razonamiento empleado (SSTC. 191/89, de 16 de noviembre, 70/90, de 5 de abril, 199/91, de 28 de octubre, 101/92, de 25 de junio, 109/92, de 14 de septiembre, y 208/93, de 28 de junio ), no comportando tampoco un paralelismo servil del razonamiento que sirve de base a la sentencia con el esquema discursivo de los escritos de alegaciones de las partes, ni implicando una argumentación pormenorizada de todos los aspectos planteados por los litigantes, bastando con que permita conocer cuales han sido los criterios jurídicos esenciales determinantes de la decisión (SSTC. 165/93, de 18 de mayo, 209/93, de 28 de junio, y 107/94, de 10 de junio; STS. de 14 de marzo de 1.995 ), siendo suficiente con que la motivación cumpla la doble finalidad de exteriorizar el fundamento de la resolución adoptada y de permitir el eventual control jurisdiccional mediante el ejercicio de los recursos previstos por el ordenamiento jurídico (SSTS. de 5 de noviembre de 1.992 y de 20 de octubre de 1.995 ).

Por su parte, en la STS. de 15 de febrero de 1.996 se afirma que "si bien los preceptos citados requieren que las sentencias estén motivadas del modo y forma que preceptúan y en igual sentido se decanta la doctrina del Tribunal Constitucional, tal exigencia no debe entenderse con un criterio rigorista absoluto que obligue al Juzgador a especificar los preceptos legales que estime aplicables y a detallar las razones fácticas y jurídicas determinantes del fallo a dictar, pues lo que verdaderamente importa es que "las resoluciones judiciales vengan apoyadas en razones que permitan conocer a las partes cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión", es decir, la "ratio decidendi" que la ha determinado, como así tiene declarado el Tribunal Constitucional en Sentencia, entre otras, 14/1.991 y 135/1.995 , en las que también se declara que "la motivación contribuye a lograr la convicción de las partes en el proceso sobre la justicia y corrección de una decisión judicial, con lo que puede evitarse la formulación de recursos", y estos criterios vienen a coincidir con los establecidos por esta Sala en Sentencias, además de otras, de 10 de abril de 1.984, 17 de octubre de 1.990, 7 de marzo de 1.992, y 20 de octubre de 1.995 ".

Y en el presente supuesto en la sentencia impugnada, aun cuando sucintamente, se contiene el razonamiento suficiente que permite conocer el fundamento de su decisión de estimar parcialmente la demanda y la reconvención, razonamiento incluso plenamente comprendido por el demandado, como resulta del mismo escrito de interposición del recurso de apelación, cuyas alegaciones se dirigen certeramente a combatir aquel razonamiento al no ser compartido.

En consecuencia, ha de ser desestimado este primer motivo del recurso de apelación interpuesto por los demandados y reconvinientes Don Segundo y Don Abilio .

Tercero.- En el resto de las alegaciones del recurso de apelación se plantea la cuestión fundamental relativo al fondo del presente procedimiento, cual es si ha existido incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de compraventa concertado entre la entidad demandante y los demandados en fecha 1 de julio de 2.005 y, en su caso, a cuál de las partes vendedora o compradora podrá ser imputado el referido incumplimiento, ya que ello determinará la procedencia de su resolución, - instada por ambas -, con las consiguientes consecuencias perjudiciales o favorables para una u otra. Y para la correcta resolución de esta cuestión fundamental se han de realizar las siguientes consideraciones:

I.- Señala la STS. de 21 de marzo de 1.986 que es doctrina de esta Sala , reiterada entre otras muchas, la que establece que para que la acción resolutoria implícita, establecida por el párrafo 1º del artículo 1.124 del Código Civil , pueda prosperar es preciso que quien la alegue acredite en el proceso correspondiente, entre otros, los siguientes requisitos: 1º) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron (SSTS. de 10 de diciembre de 1.947 y 9 de diciembre de 1.948 ). 2º) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo (SSTS. de 28 de septiembre de 1.965 y 30 de marzo de 1.976 ), así como su exigibilidad (SSTS. de 6 de julio de 1.952 y 1 de febrero de 1.966 ). 3º) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían (SSTS. de 9 de diciembre de 1.960 y 18 de noviembre de 1.970 ), estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia (SSTS. de 17 de diciembre de 1.976 y 17 de febrero de 1.977 ). 4º Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante (SSTS. de 5 de mayo de 1.970 ). 5º) Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían (SSTS. de 6 de julio y 29 de marzo de 1.977 ); salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste, es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso (SSTS. de 10 de febrero y 1 de abril 1.925 y 24 de octubre de 1.959 ); expresándose en el mismo sentido las SSTS. de 29 de febrero de 1.988 y de 16 de abril y 24 de mayo de 1.991 , entre otras muchas.

Afirma asimismo la STS. de 13 de julio de 1.995 que la doctrina consolidada de esta Sala es reiterada en exigir para que se produzca la resolución de las relaciones contractuales privadas, no precisamente una voluntad decididamente rebelde, que sería tanto como exigir dolo (SSTS. de 18 de noviembre de 1.983 y de 18 de marzo de 1.991 ), sino la concurrencia de situación de frustración del contrato, sin que el posible incumplidor aporte explicación o justificación razonable alguna de su postura (SSTS. de 5 de septiembre y 18 de diciembre de 1.991 ), por lo que basta que se dé una conducta no sanada por justa causa, obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó (SSTS. de 14 de febrero y 16 de mayo de 1.991, 17 de mayo y 2 de julio de 1.994 , entre otras). Por su parte, en la STS. de 20 de mayo de 1.998 se dice que el problema de incumplimiento o cumplimiento del contrato es cuestión de hecho, pudiendo revelarse la voluntad de incumplir por una prolongada inactividad o pasividad del deudor (STS. de 10 de marzo de 1.983 ), pero sin que pueda exigirse una aplicación literal de la expresión "voluntad deliberadamente rebelde", que sería tanto como exigir dolo (STS. de 18 de noviembre de 1.983 ), bastando frustrar las legítimas aspiraciones de los contratantes, sin precisarse una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento (SSTS. de 31 de mayo y 13 de noviembre de 1.985 ). Y en la STS. de 4 de diciembre de 1.998 se concluye que la doctrina jurisprudencial moderna establece que no es preciso que el contratante incumplidor actúe con ánimo deliberado de causar el incumplimiento, bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó (SSTS. de 14 de febrero y 4 de marzo de 1.992, 22 de marzo, 2 de abril, 26 de julio y 19 de octubre de 1.993 ).

Por su parte, en la STS. de 19 de mayo de 2.008 (RJ 20083091 ) se afirmó que "como declaró la sentencia de 4 de enero de 2007 ( RJ 20071101 ) -con cita de las de 25 de febrero de 1978 ( RJ 1978590) , 7 de marzo de 1983 ( RJ 19831426) y 22 de marzo de 1985 ( RJ 19851196) - "no todo incumplimiento -en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial, de lo ejecutado con lo debido- es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática". Para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria es necesario que sea esencial - sentencia de 5 de abril de 2006 ( RJ 20061921 ) -. Condición de que se hace merecedor aquel que la tenga por haber sido esa la voluntad, expresada o implícita, de las partes contratantes, a quienes corresponde crear la lex privata por la que quieren regular su relación jurídica. También la tiene el que sea intencional y haga pensar a la otra parte que no puede esperar razonablemente un cumplimiento futuro de quien se comporta de ese modo - sentencia de 10 de octubre de 2005 ( RJ 20058576 ) -. Y, finalmente, aquel que, con independencia de la entidad de la obligación incumplida, produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, siendo ello previsible para el incumplidor -sentencia de 5 de abril de 2006 -. Por otro lado, es necesario que quien ejercite la acción resolutoria no esté en la misma situación incumplidora, salvo que sea consecuencia del previo incumplimiento del otro contratante - sentencias de 21 de octubre de 1994 ( RJ 19948146) y 7 de junio de 1995 ( RJ 19954632 ) -".

Y más concretamente, en relación ya con el retraso en el cumplimiento de las obligaciones, señaló la STS. de 4 de junio de 2.007 (RJ 20075554 ) que "es cierto que en nuestro Derecho no hay norma que imponga, ni hasta ahora una doctrina jurisprudencial que establezca, la necesidad de constituir en mora al deudor para resolver, a diferencia de lo que ocurre en el Derecho francés, de acuerdo con el artículo 1146 del Code Civil, y en consecuencia no puede objetarse el ejercicio de la acción de resolución por esta razón. Pero no es menos cierto que el mero retraso no es suficiente para la resolución, salvo en supuestos de especial relevancia del tiempo o del cumplimiento tempestivo de la prestación (término esencial, supuestos del artículo 1.100, II 2º ), como ya observaba la jurisprudencia de mitad del siglo pasado, cuando señalaba (Sentencias de 5 de enero de 1935 , 28 de enero de 1944 , 12 de abril de 1945 , etc.), como ha puesto de relieve la doctrina, que el mero retraso "no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución". Esta posición se ha mantenido posteriormente, en Sentencias como las de 5 de julio de 1971, 9 de junio de 1986 [ RJ 19863298], 18 de mayo de 1988 [ RJ 19884314], 22 de mayo de 1991 [ RJ 19913781], 18 de noviembre de 1993 [ RJ 19939150 ] y se sostiene aún (Sentencia de 20 de septiembre de 2000 , etc.). La situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1.100 del Código Civil , con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1.101, 1.096, 1.182, etc., del Código civil , pero no necesariamente a la resolución, cuyo carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, ha sido puesto de relieve por Sentencias como las de 8 de julio de 1954, 25 de noviembre de 1983 ( RJ 19836502), 22 de marzo de 1993 ( RJ 19932530) o 18 de noviembre de 1994 ( RJ 19948843 ) . De ahí que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que haya cumplido quien promueve la resolución las obligaciones que le correspondieran de una parte, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un "interés jurídicamente atendible", tópico mediante el cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Y, por otra parte, que se trate de un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como "verdadero y propio" (Sentencias 15 de noviembre de 1994 [ RJ 19948836] , 7 de marzo [ RJ 19952149] y 19 de junio de 1995 [ RJ 19955324 ] , entre muchas otras), "grave" ( Sentencias de 23 de enero [ RJ 1996639] y 10 de diciembre de 1996, 30 de abril y 18 de noviembre de 1994 , etc.), "esencial" ( Sentencias de 26 de septiembre de 1994 [ RJ 19947024] , 26 de enero de 1996, 6 de octubre de 1997, 11 de abril de 2003 [ RJ 20033017 ] , etc.), a cuyo efecto se utilizan tópicos como los que caracterizan el incumplimiento resolutorio acudiendo a que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados (Sentencias de 25 de noviembre de 1983, 19 de abril de 1989 [ RJ 19893241 ] , etc.) o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes (Sentencias 22 de marzo de 1985, 24 de septiembre de 1986 [ RJ 19864787 ] , etc.), o bien genere la frustración del fin del contrato (Sentencias de 23 de febrero de 1995 [ RJ 19951106] , 10 de mayo de 2000, 25 de febrero, 11 de marzo y 15 de octubre de 2002 [ RJ 200210127 ] , entre las más recientes), que a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico ( Sentencias 19 de noviembre de 1990 [ RJ 19908984] , 21 de febrero de 1991 [ RJ 19911518], 15 de junio [ RJ 19954859] y 2 de octubre de 1995 [ RJ 19956978 ] ). Tales criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada "quiebra de la finalidad económica".Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin.

II.- No cuestionada siquiera la frustración del contrato de compraventa concertado entre la entidad demandante y los demandados en fecha 1 de julio de 2.005, toda vez que, a pesar del largo tiempo ya transcurrido, no ha tenido lugar su consumación mediante el otorgamiento de la pertinente escritura pública con la consiguiente entrega efectiva de la finca por parte de la entidad vendedora y del pago del resto del precio por los compradores, el tema litigioso en verdad se ha planteado respecto a cuál de las partes, vendedora o compradora, pueda ser imputado dicho incumplimiento. Así la parte vendedora solicitó en su demanda la resolución del contrato de compraventa fundada en el incumplimiento de los compradores al no haber comparecido a otorgar la pertinente escritura pública ni haber pagado el resto del precio. Mientras que por parte de los compradores, además de oponerse a la pretensión resolutoria de la demandante, se formuló asimismo reconvención instando la resolución del contrato de compraventa, pero fundada en el incumplimiento de la entidad vendedora, toda vez que la parcela objeto del contrato no disponía del servicio de suministro eléctrico, por lo que no tenía la condición de finca urbana, lo que había constituido carácter esencial del objeto del contrato.

Planteada en estos términos la controversia fundamental del procedimiento, es indudable que para su correcta resolución constituye cuestión esencial la determinación del objeto del contrato de compraventa concertado entre la entidad demandante y los demandados en fecha 1 de julio de 2.005, esto es, si lo era una finca urbana dotada de los servicios propios de tal condición, tal como sostienen los demandados, o si tal condición de finca urbana era irrelevante en cuanto la demandante podía también cumplir su obligación mediante la entrega de una finca urbanizable avalando el coste de urbanización pendiente de pago en el momento del otorgamiento de la escritura pública, según afirma dicha entidad demandante y en definitiva ha venido a acoger la sentencia de instancia.

Para ello será necesario referirse, en primer lugar, a las correspondientes cláusulas del mencionado contrato de compraventa, y con carácter previo a la descripción del objeto del contrato, lo que se hace en el mismo en los términos siguientes: "URBANA.- PARCELA NÚMERO DIECISÉIS de terreno urbanizable, en término municipal de Cullera, PARTIDA DEL TOL-LO, en el ámbito del Sector PRM-3C, de superficie OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS. Linda: Norte, parcela adjudicada 15; Sur, límite del Sector PRM-3C; Este, viario; y Oeste, límite Sector PRM-3C". En segundo término, se estableció en las cláusulas del contrato los siguiente: a) "Por medio del presente contrato privado la mercantil vendedora vende a la compradora, que compra el inmueble descrito en el expositivo I del presente contrato, pero una vez que esté totalmente urbanizada la parcela" (cláusula 1ª ); y b) "Esta compraventa se elevará a público cuando esté concluida la urbanización, que es una parte esencial del objeto de la compraventa" (cláusula 2ª ). Es verdad también que en referido contrato se contienen las cláusulas siguientes: a) "Al venderse la parcela como un solar urbanizado y estar pendiente la urbanización de la misma, se compromete la mercantil vendedora a entregar el correspondiente aval bancario para garantizar los gastos de urbanización si en el momento de firmar la escritura de compraventa no se han culminado las obras de urbanización" (cláusula 4ª ); y b) "El otorgamiento de la escritura supondrá el pago de la cantidad pendiente de pago del precio conforme se establece en la cláusula tercera , y si no está concluida la urbanización de la parcela objeto de la compraventa la entrega del aval bancario que garantice los gastos de urbanización" (cláusula 5ª, párrafo tercero ).

En orden a resolver la aparente contradicción de las referidas cláusulas contractuales, - que ha llevado incorrectamente al juzgador de instancia a concluir en la existencia de una obligación de entrega de carácter alternativo, cumpliendo la entidad demandante tal obligación bien mediante la entrega de la parcela en cuestión ya urbanizada o bien con la entrega de la referida parcela sin concluir la urbanización pero avalando el coste de urbanización pendiente de pago en el momento del otorgamiento de la escritura pública -, indudablemente ha de acudirse, como no podía ser de otra manera, a las reglas que para la interpretación de los contratos se contienen en los artículos 1.281 y siguientes del Código Civil . Y de entre tales reglas ha de acudirse, en primer término, a la interpretación literal, tal y como establece el artículo 1.281, párrafo primero, del Código Civil , en el que se dispone que "si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas", ya que las demás reglas o criterios de interpretación solamente entrarán en juego cuando las palabras del contrato parecieren no acordes o contrarias a la verdadera voluntad o intención de las partes contratantes. Así lo ha establecido en forma reiterada la doctrina jurisprudencial, en la cual se ha afirmado que las normas o reglas de interpretación, contenidas en los artículos 1.281 a 1.289 del Código Civil constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo 1º del artículo 1.281 , de tal manera que, si la claridad de los términos de un contrato no deja duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las demás reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario respecto a la que preconiza la interpretación literal (SSTS. de 2 de septiembre de 1.996, 4 de diciembre de 1.997, 18 de mayo de 1.998, 24 de junio de 1.999 y 11 de julio de 2.000 , entre otras muchas), o, como señaló la STS. de 19 de septiembre de 2.000 , la investigación de la voluntad, de la intención de las partes, tan solo cabe, de conformidad al artículo 1.281. 2 , si parecieren contrarias a tal intención las palabras expresadas.

En el presente caso, y en base a los propios términos literales de las cláusulas del contrato de compraventa concertado en fecha 1 de julio de 2.005 entre la entidad demandante Gestión Inmobiliaria 26 S. L. y los demandados y reconvinientes Don Segundo y Don Abilio , se ha de concluir sin género alguno de duda que el verdadero objeto del mismo era la parcela número 16, que se describe en el mismo, ya urbanizada,, esto es, con su condición de urbana, y ello porque así expresa y literalmente se consigna en las cláusulas del referido contrato al decirse en su cláusula primera "una vez que esté totalmente urbanizada la parcela", en la cláusula segunda que la compraventa se elevará a escritura pública "cuando esté concluida la urbanización, que es parte esencial del objeto de la compraventa", y en la cláusula cuarta que "al venderse la parcela como un solar urbanizado...".

Lo establecido en otras cláusulas del contrato, en particular en la cláusula cuarta y en el párrafo tercero de la cláusula quinta , sólo aparentemente se manifiesta en contradicción con aquella conclusión, desde el momento en que de los propios términos del contrato resulta una explicación razonable y lógica en orden al correcto entendimiento de las mismas. A tal efecto ha de acudirse al supletorio criterio de interpretación establecido en el artículo 1.285 del mismo Código Civil , según el cual "las cláusulas de los contratos deberá interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas". Y en función de esta interpretación sistemática se encuentra plena explicación tanto a la expresión de "terreno urbanizable" que se contiene en la general descripción del objeto de la compraventa como a la obligación impuesta a la entidad vendedora de avalar el coste de urbanización que pudiera encontrarse pendiente de abono en el momento del otorgamiento de la escritura pública; lo primero, porque en el momento de la celebración del contrato privado de compraventa no se encontraba aún concluida la urbanización de la parcela, circunstancia plenamente conocida por ambas partes, pues en la misma cláusula cuarta se dice que "al venderse la parcela como un solar urbanizado y estar pendiente la urbanización de la misma..."; y lo segundo, porque ello no pasa de ser una previsión para el supuesto de que, no obstante constituir el objeto de la compraventa la referida parcela como urbana, se decidiera por los compradores, en uso del derecho que les otorgaba la cláusula quinta , interesar el otorgamiento de la escritura pública con el consiguiente pago del resto del precio antes de la conclusión de la urbanización. Por ello lo establecido en la cláusula quinta no puede entenderse, tal y como hace la sentencia impugnada, en el sentido de conceder a la entidad vendedora una facultad alternativa de cumplir mediante la entrega de la parcela antes de la terminación de la urbanización avalando el coste que de tal urbanización se encontrara pendiente de pago en el momento del otorgamiento de la escritura pública, sino como una garantía adicional para los compradores para el supuesto de que convinieran en el otorgamiento de la escritura pública, con el consiguiente pago del resto del precio, con anterioridad a la terminación de la urbanización.

III.- Por tanto, establecido que el objeto del contrato de compraventa concertado en fecha 1 de julio de 2.005 entre la entidad demandante Gestión Inmobiliaria 26 S. L. y los demandados Don Segundo y Don Abilio era la finca que se describe en su expositivo I, ya urbanizada, esto es, concluida la urbanización pendiente en ese momento, la incomparecencia de los referidos demandados a otorgar la escritura pública y abonar el resto del precio pendiente de pago, no obstante el requerimiento realizado al efecto por la entidad demandante, no puede merecer la calificación, - según la doctrina jurisprudencial expuesta en este mismo fundamento en su apartado I -, de incumplimiento resolutorio, toda vez que resulta acreditado por la documental aportada y demás pruebas practicadas en el procedimiento que ni se había concluido la urbanización ni por tanto la parcela podía merecer la calificación de finca urbana, careciendo además del servicio de suministro eléctrico. Ello implicaba consecuentemente para la entidad demandante vendedora el incumplimiento de su obligación principal de entrega de la cosa vendida (artículo 1.461 del Código Civil ) en los términos establecidos en el contrato de compraventa, no pudiendo, por tanto, ser compelidos los demandados, en cuanto compradores, al pago del resto del precio (artículo 1.500 del mismo Código Civil y cláusula tercera, apartado dos, número 2º , del propio contrato de compraventa).

En consecuencia, si, aun cuando los demandados incumplieran su obligación de otorgar escritura pública y abonar a la demandante el resto del precio, ello se debió al incumplimiento previo de la referida entidad demandante, toda vez que, al no haberse concluido la urbanización, no podía entregar la parcela en los términos convenidos en el contrato de compraventa, es decir, como finca urbana, no podrá accederse, conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta que interpreta y aplica el artículo 1.124 del Código Civil , a la resolución del contrato de compraventa pretendida en su demanda por la entidad demandante Gestión Inmobiliaria 26 S. L., sino que, por el contrario, tal resolución habrá de ser acordada en virtud de la pretensión ejercitada por los demandados Don Segundo y Don Abilio en su reconvención. Lo que ha de conducir, con revocación de la sentencia impugnada, a la desestimación de la demanda promovida por la entidad demandante Gestión Inmobiliaria 26 S. L. y a la estimación en este particular de la reconvención deducida por los demandados Don Segundo y Don Abilio .

Cuarto.- Declarada la procedencia de la resolución del contrato de compraventa instada por los demandados en su reconvención como consecuencia del incumplimiento por parte de la entidad demandante vendedora de su obligación de entregar la cosa vendida en los términos convenidos, se ha de analizar seguidamente la solicitud de los demandados en orden a la indemnización de daños y perjuicios y que en su reconvención concretan en: a) la devolución de la cantidad de 44.544,00 euros, pagada en el momento de la firma del contrato privado de compraventa a cuenta del precio pactado, más el interés legal de dicha cantidad desde el 1 de julio de 2.005 en que se procedió al pago de la referida cantidad; b) el pago de la cantidad de 152.055,32 euros, coste de la instalación del túnel de lavado y del incremento en el coste de su explotación y consiguiente disminución rendimiento al no disponer la finca del servicio de suministro eléctrico; y c) el coste que suponga el desmontaje del centro de lavado instalado en la finca objeto del contrato de compraventa.

Para la resolución de esta pretensión se ha de partir de las siguientes consideraciones previas: a) la procedencia, en términos generales, en el supuesto de resolución del contrato de que la parte incumplidora ha de indemnizar a la otra parte los daños y perjuicios ocasionados, pues así se establece expresamente en el artículo 1.124 del Código Civil, en cuyo párrafo segundo se dispone que "el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos", lo que no es sino una previsión específica de lo establecido con carácter general en los artículos 1.101 y siguientes del mismo Código Civil ; y b) que, conforme ha declarado reiteradamente la jurisprudencia (SSTS. de 26 de octubre de 1.981, 5 de junio de 1.985, 17 de septiembre de 1.987 y 22 de abril de 1.991 , entre otras), cuando se trata de daños y perjuicios, éstos han de ser probados y derivados precisamente del incumplimiento.

Partiendo de estas consideraciones previas de índole legal y jurisprudencial, se ha de concluir:

1º.-) que procede condenar a la entidad demandante Gestión Inmobiliaria 26 S. L. a reintegrar a los demandados Don Segundo y Don Abilio la cantidad de 44.544,00 euros, pagada por éstos a aquélla en el momento de la firma del contrato de compraventa a cuenta del precio convenido, pero no de los intereses legales devengados desde aquel momento (1 de julio de 2.005) por tal cantidad, ya que, aun cuando ello fuera lo normal conforme a lo prevenido en el artículo 1.124, párrafo segundo, del Código Civil , no puede desconocerse que en el presente caso los demandados de hecho, como ellos mismos afirman, han venido disfrutando de la parcela objeto del contrato de compraventa;

2º.-) por el contrario, no procede condenar a la entidad demandante a pagarle a los demandados la cantidad de 152.055,32 euros, reclamada por éstos como indemnización de los perjuicios derivados por el conste de la instalación del túnel de lavado en la parcela y del incremento en el coste de su explotación, o disminución en el rendimiento, por no disponer del servicio de suministro eléctrico, porque tal perjuicio no puede considerarse derivado directamente del incumplimiento de la demandante, sino de la decisión unilateral de los demandados de tomar posesión de la parcela con anterioridad a la conclusión de la urbanización y al otorgamiento de la escritura pública e instalar en ella el centro o túnel de lavado de vehículos, finalidad que en manera alguna puede considerarse como causa del contrato de compraventa. En efecto, señala la jurisprudencia que el móvil subjetivo es, en principio, una realidad extranegocial, a no ser que las partes lo incorporen al negocio como una cláusula o como una condición (SSTS. de 19 de noviembre de 1.990, 4 de enero de 1.991, 28 de abril de 1.993, 11 de abril de 1.994 y 1 de abril de 1.998 , entre otras), por lo que, según señaló la STS. de 17 de febrero de 1.989 , siempre será menester para llegar a causalizar una finalidad concreta que el propósito de que se trate venga perseguido por ambas partes y trascienda al acto jurídico como elemento determinante de la declaración de voluntad en concepto de móvil impulsivo y, en consecuencia, para que los móviles subjetivos de los otorgantes repercutan en la plenitud del negocio será necesario que tales determinantes, conocidas por ambos intervinientes, hayan sido elevadas a presupuesto determinante del pacto concreto, operando a manera de causa impulsiva. Lo que en el presente caso no puede afirmarse en base a la simple previsión contractual de poderse otorgar la escritura de compraventa a favor de la entidad DIRECCION000 C. B., cuando también se contemplaba la posibilidad de hacerla a favor de otra entidad o persona a instancia de los compradores; y

3º.-) por el mismo motivo tampoco puede accederse a la pretensión de que, como tal indemnización de daños, se condene también a la demandante a pagarle el coste que suponga el desmontaje del centro de lavado.

Quinto.- En cuanto a las costas, al ser desestimada la demanda promovida por la entidad demandante Gestión Inmobiliaria 26 S. L., se han de imponer a la misma las causadas por tal demanda en la primera instancia, de conformidad con lo prevenido en el artículo 394. 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y como ello conlleva asimismo, y sin necesidad de entrar siquiera en su examen, el rechazo de su impugnación, han de serle impuestas asimismo las derivadas de dicha impugnación en esta segunda instancia, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398. 1 , en relación con el artículo 394. 1, de la mencionada Ley de Enjuiciamiento Civil , y con pérdida del depósito de 50,00 euros constituido al efecto, según lo prevenido en el apartado 9 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre .

Por el contrario, al ser estimada en parte la reconvención deducida por los demandados Don Segundo y Don Abilio , así como el recurso de apelación interpuesto por éstos, no procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas causadas por dicha reconvención en la primera instancia así como tampoco de las ocasionadas en esta alzada por tal recurso, según lo prevenido en los artículos 394. 2, y 398. 2, de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil , y procediendo la devolución a los mismos de la cantidad de 50,00 euros constituida como depósito para recurrir en aplicación en aplicación de lo prevenido en el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre .

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por los demandados y reconvinientes DON Segundo Y DON Abilio , representados por la Procuradora Doña Nuria Martín Rivas, y desestimando la impugnación deducida por la entidad demandante y reconvenida GESTIÓN INMOBILIARIA 26 S. L., representada por la Procuradora Doña Soledad González González, revocamos la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 2 de esta ciudad con fecha 30 de diciembre de 2.009 en el Juicio Ordinario del que dimana el presente rollo, y en su consecuencia:

1º.-) Desestimando la demanda promovida por la entidad demandante GESTIÓN INMOBILIARIA 26 S. L., absolvemos a los demandados DON Segundo Y DON Abilio de las pretensiones de tal demanda, con imposición a dicha entidad demandante de las costas causadas por la referida demanda en la primera instancia, así como de las derivadas en su impugnación en esta alzada, y declarando la pérdida del depósito constituido por la misma para recurrir, al que se dará el destino legal. Y

2º.-) Estimando en parte la reconvención deducida por los demandados DON Segundo Y DON Abilio , declaramos la resolución del contrato privado de compraventa concertado entre las partes en fecha 1 de julio de 2.005, condenando a la entidad demandante y reconvenida GESTIÓN INMOBILIARIA 26 S. L. a reintegrar a los demandados reconvinientes la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO EUROS (44.544,00 euros), sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas causadas por dicha reconvención en la primera instancia así como tampoco respecto de las ocasionadas por su recurso de apelación en esta alzada, y con devolución a los referidos demandados de la cantidad de 50,00 euros constituida como depósito para recurrir.

Notifiquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-