Sentencia Civil Nº 217/2012, Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1, Rec 267/2012 de 28 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SEGOVIA

SENTENCIA: 00217/2012

S E N T E N C I A Nº 217/ 2012

C I V I L

Recurso de apelación

Número 267 Año 2012

Juicio Verbal desahucio nº 107/12

Juzgado de 1ª Instancia de

S E G O V I A Nº 1

En la Ciudad de Segovia, a veintiocho de septiembre de dos mil doce.

La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Andrés Palomo del Arco, Pdte.; Dª María Felisa Herrero Pinilla y D. Francisco Salinero Roman, Magistrados, ha visto en grado de apelación los autos de las anotaciones al margen seguidos a instancia de la mercantil LACTOFRESC 2001, S.L., con domicilio social en Las Rozas (Madrid), C/ Mahón, nº 1; contra la mercantil LIBERTY SHIP S.L. (actualmente denominada IBERIA QUESOS S.L.U.), con domicilio social a efectos de notificaciones en la nave sita en Ctra. De Avila, Polígono Industrial Los Llanos de San Pedro II, El Espinar (Segovia), sobre juicio verbal por desahucio, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como apelante, la demandante, representada por la Procuradora Sra. Crespo Aguilera y defendida por el Letrado Sr. Ibáñez de la Cruz y como apelada, la demandada, representada por la Procuradora Sra. Pérez García y defendida por el Letrado Sr. García Ugalde y en el que ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Presidente.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de los de Segovia, nº 1, con fecha veintinueve de mayo de dos mil doce, fue dictada Sentencia , que en su parte dispositiva literalmente dice : "FALLO: Desestimar la demanda interpuesta por el Procurador Doña Yolanda Crespo Aguilera en nombre y representación de la entidad mercantil Lactofresc 2001, S.L., contra la entidad mercantil AB Ibérica Quesos, S.L.U., con los siguientes pronunciamientos:

1.- Se declara inadecuado el presente procedimiento para la resolución de la pretensión ejercida.

2.- La entidad actora deberá abonar las costas causadas en el proceso."

SEGUNDO.- Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de la demandante, se interpuso en tiempo y forma, recurso de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por interpuesto el mismo para ante la Audiencia en legal forma, en base a lo establecido en el art. 458 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada en la Ley 37/2011 (BOE. 11 /10/2011), dándose traslado a la adversa y emplazándola para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo, oponiéndose al mismo, se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes ante la misma.

TERCERO.- Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, turnado de ponencia y personadas las partes en tiempo y forma, señaló fecha para deliberación y fallo del citado recurso, y llevado a cabo que fue, quedó el mismo visto para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

PRIMERO. - Recurre la parte actora la declaración de inadecuación de procedimiento que contiene la sentencia de instancia, donde tras describir los antecedentes fácticos, argumenta sobre la inexistencia de causa compleja, a la vez, que cita antecedentes, donde la alegación del incumplimiento parcial de un contrato firmado entre las partes el mismo día que el contrato de arrendamiento que les liga, es invocado como excusa para no atender a sus obligaciones.

El Juez de Instancia, tras indicar el objeto del litigio: la entidad actora pretende la resolución del contrato de un arrendamiento suscrito con la entidad demandada y la reclamación de las rentas pendientes y futuras con intereses y costas ž y resuelve del siguiente modo la cuestión suscitada:

En diciembre de 2008 las partes firmaron dos contratos. Uno firmado el día veintitrés sobre "arrendamiento para uso distinto del de vivienda con opción de compra de nave y terreno", y otro de diez de diciembre y elevado a escritura pública el día veintitrés del mismo mes sobre compraventa de activos .

Por el primero la entidad demandada arrienda un local a la entidad actora. Por el segundo la entidad actora vende los activos de su empresa a la entidad demandada. Los contratos están relacionados, uno de los activos del vendedor es el local que alquila el demandado. Esta relación se observa en ambos contratos. En el contrato de arrendamiento condición tercera puede leerse "que es condición esencial para que el arrendatario suscriba el presenta contrato de arrendamiento con opción de compra la plena eficacia del contrato de compraventa de activos que se celebra en el dia de hoy entre el arrendador como vendedor y el arrendatario como comprador". En el contrato de compraventa de activos se realiza la misma mención en el exponente cuarto.

El arrendamiento con opción de compra forma parte de una operación mas compleja donde el arrendador vende los activos que constituyen su empresa uno de los cuales es la nave que se arrienda con opción de compra; se venden los muebles situados en la nave, mobiliario, maquinaria, herramientas y otros, los stock, productos terminados, semi-terminados, embalajes envases, se ceden las relaciones comerciales, licencias y permisos, marcas, nombres comerciales, patentes y demás.

Por ello la situación jurídica que une a las partes es compleja, uno de sus elementos es el contrato de arrendamiento con opción de compra que no puede desvincularse del contrato de venta de activos para su resolución por separado. Esta vinculación hace inapropiado el presente juicio verbal especial de desahucio pues la relación de arrendamiento esta unida y condicionada con la venta de activos.

Los procesos arrendaticios tratan de resolver de forma sumaria una situación de estado posesorio y las consecuencias económicas de la misma por ello tienen un tratamiento especial, pero no son adecuados para la resolución de cuestiones complejas que exceden de dicho ámbito locativo.

La cuestión compleja suscitada por la demandada, tras describir los dos contratos suscritos otorgados entre las partes, en definitiva los circunscribe a:

- Interrelación causal entre el contrato de arrendamiento con opción de compra y el contrato de compraventa de activos

- Incumplimiento de la actora en la entrega de los activos, no del total, sino exclusivamente de dos concretas máquinas

- Incumplimiento de la actora que no arregla una serie de humedades.

Postulados, desde los que necesariamente el motivo debe ser estimado. De forma imperativa, el art. 250.1.1º, en relación con el 248 LEC establece que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas. que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, recuperen la posesión de dicha finca

Consecuentemente, sólo existe un juicio de desahucio, establecido en la LEC, en los arts. 437 y siguientes , aunque con relevantes modificaciones, siendo sus características (en casos, como el presente, en que se acumula la reclamación de rentas impagadas):

a) se trata de un sumario, con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), aunque -a diferencia del art. 1579.2 LEC/1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables. Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones "complejas" derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato ( STC 136/96 ; SSTS 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 16.6.94 ).

b) Como tal sumario carece de fuerza de cosa juzgada (art. 447.2). Ahora bien, si ciertamente permite un plenario posterior, en éste no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras STS 7.11.80 ) y conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 19.12.61 , 5.6.87 , 28.2.91 ) que atribuye al desahucio, sumario, al menos "en parte" excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición). Se reserva solo aquellas cuestiones "complejas" que requieran una previa declaración de derechos.

c) Se basa en una causa resolutoria: la falta de pago de "las rentas o cantidades debidas por el arrendatario", definidas y firmes ( art. 1555.1 CC ).

Es decir, aunque esta concreción del juicio de desahucio se trate de un juicio sumario y a consecuencia de ello en tanto nos encontremos con cuestiones complejas afectantes al título se debe entender que las mismas salen del ámbito de este procedimiento y se deberá acudir al juicio declarativo correspondiente. Así, "las complejidades capaces de producir la incompatibilidad con los estrictos trámites del juicio de desahucio, son las que surjan de la naturaleza del contrato, no la que crea el propio demandado con argumentos defensivos ( STS 23-6-1970 ); debe precisarse como es frecuente por las resoluciones de las diversas Audiencias Provinciales, que: "la complejidad de las actuaciones incompatibles con los trámites del juicio verbal de desahucio no es la que crea o pueda crear artificiosamente el propio interesado, como argumento defensivo, sino la que surge de la naturaleza del contrato -natural y lógicamente del propio contrato en relación a la cuestión debatida- del que dimana el litigio."

También es cierto que dicha complejidad se debe interpretar de forma restrictiva para evitar que de dicho modo las partes puedan dilatar un proceso y la complejidad alegada debe tener una base fáctica suficiente para poder estimar la excepción de inadecuación de procedimiento "lo que no sucederá cuando de la prueba practicada resulte que la complejidad que se denuncia o expone no pasa de ser una mera alegación sin fundamento alguno y que, incluso, en ocasiones se plantea con el único fin de dilatar la resolución de la cuestión litigiosa."

Pues bien; desde estos parámetros, la relación compleja derivada de los dos contratos otorgados por las partes, ninguna incidencia tiene el caso de autos. Además de los incumplimientos antes referenciados, que luego analizaremos, se enumera:

a) Reclamaciones de acreedores al entender que los litigantes habían contratado en fraude de acreedores;

b) Embargos de la rentas por parte de estos acreedores.

c) Litigio precedente, que concluyó por desistimiento de la actora.

d) Negociaciones entre las partes donde se pretendía por la demandada la disminución de rentas.

Es decir, vicisitudes, más o menos frecuentes en las relaciones negociales, pero que en nada afectan, a la validez del contrato de compraventa, que se presenta como causal del arrendamiento y generador de la supuesta complejidad; pues ningún acuerdo sobre la modificación de la renta pactada parece acreditado, no siendo discutida la cuantía de la misma.

Y restan el incumplimiento en la entrega de dos maquinarias; circunstancia que a su vez motiva la excepción de prejudicialidad civil, por cuanto pende litigio donde el demandado interesa se condene a la aquí actora al abono del precio actualizado de las máquinas y una indemnización por los daños y perjuicios derivados de es incumplimiento parcial.

Pero en absoluto interesa ni cuestiona, la validez o eficacia de esa compraventa de activos suscrita el mismo día que el contrato de arrendamiento; de modo que:

a) El lazo o relación causal o dependencia con la compraventa, en cuanto esta sigue desplegando sus efectos, al no interesarse resolución o nulidad alguna, pervive y no impide que el arrendamiento desarrolle los efectos que le son propios.

b) Las cantidades de las que se pretende acreedora, en cuanto litigiosas, en absoluto son líquidas, penden de reconocimiento judicial, de modo que no posibilitan la operatividad de una compensación no formulada, aunque motivada en el tercero de los antecedentes fácticos de la contestación de la demanda, obviando en todo caso el trámite establecido en el art. 438.2 LEC

Por último el incumplimiento sobre sus obligaciones como arrendadora, al no arreglar ciertas humedades, alegado como mera nota a pie de página en absoluto permite, evitar el desahucio por impago de rentas; en todo caso, no se acreditan que sean de entidad que no permitan el uso del local conforme a su destino, única causa que (debidamente formulada) podría determinar una minoración de las rentas debidas.

SEGUNDO. - En definitiva, ninguna complejidad; y admitido que no se abonan las rentas desde octubre de 2011, la demanda debe prosperar, pues en modo alguno, el proceso invocado por el precio de dos concretas máquinas que se alegan no entregadas y la indemnización derivada por la carencia originada, tiene carácter prejudicial frente a este proceso.

Pues para determinar si media causa de resolución por impago de rentas y que estas son adeudadas y por tanto se condene a su entrega, en absoluto resulta relevante que la actora tenga la obligación de entregar dos máquinas, consecuencia de una contrato de compraventa relacionado, cuya omisión no ha impedido el uso del local, ni tampoco, parece, de la explotación de la actividad que allí se desarrolla, por cuanto la compraventa sigue desplegando su eficacia. Cualesquiera que fuera el resultado, no altera los presupuestos fácticos de las acciones aquí formuladas.

Es cierto, que si el litigio fuera favorable a la demanda, podría invocar compensación, pero la mera posibilidad de una futura liquidez, para permitir la operatividad de una cualificada causa de oposición, o si se prefiere de reconvención, que ahora no concurre, lo único que determina es una conexión (cuando menos subjetiva) con este litigio; pero en modo alguno que resulte necesario esperar y atender a la resolución de aquél, para resolver las peticiones aquí formuladas; pues la compensación no se refiere a la situación de las partes en el acto de nacer las obligaciones, sino al liquidarse estas, cuando se exige su cumplimiento, pues desde aquel momento inicial hasta este último, puede cambiar la calidad del acreedor de una u otra de las partes y alterarse las condiciones de las obligaciones ( STS 7-12-1954 ).

TERCERO. - En materia de costas rigen los criterios generales del art. 394 LEC para la primera instancia y el 398 para la segunda.

Fallo

Con estimación del recurso formulado por la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Segovia, el pasado 29 de mayo de 2012 , en su procedimiento de desahucio de local por falta de pago de renta y reclamación de cantidades, debemos revocar y revocamos íntegramente dicha resolución; y su virtud, acordamos:

a) Con estimación de la demanda formulada por LACTOFRESC 2001 S.L. contra AB IBERICA DE QUESOS S.L.U. (antes LIBERTY SHIP S.L.), declaramos haber lugar la desahucio formulado, por lo que declaramos resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 23 de diciembre de 2008 sobre la el terreno y la nave propiedad de la actora, sita en el Polígono Los Llanos de San Pedro II, Sector 1.12, Parcela 1, de la localidad de El Espinar (Segovia).

b) Condenamos a la demandada AB IBERICA DE QUESOS S.L.U. (antes LIBERTY SHIP S.L.) a abonar a la actora la cantidad de 325.000 euros más el IVA vigente en cada mensualidad devengada, así como las rentas que se devenguen con posterioridad a la fecha de esta sentencia y hasta que la actora recobre la posesión del local de negocio objeto de autos.

c) Ello, con expresa imposición de las costas originadas en primera instancia a la parte demandada; y sin especial pronunciamiento sobre las originadas en esta segunda instancia.

Contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de la utilización por las partes, de aquellos otros recursos para cuyo ejercicio se crean legitimados.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Andrés Palomo del Arco, de esta Audiencia Provincial, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.