Sentencia Civil Nº 217/2013, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, Rec 109/2013 de 24 de Mayo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE

SECCION OCTAVA.

TRIBUNAL DE MARCA COMUNITARIA

ROLLO DE SALA Nº 109-66/13

PROCEDIMIENTO: JUICIO ORDINARIO 327/12

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DENIA-5

SENTENCIA NÚM. 217/13

Iltmos.:

Presidente: Don Enrique García Chamón Cervera.

Magistrado: Don Luis Antonio Soler Pascual.

Magistrado: Don Francisco José Soriano Guzmán.

En la ciudad de Alicante, a veinticuatro de mayo de dos mil trece.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario número 327/12, sobre resolución de contrato de compraventa, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Núm. 5 de Denia, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada-reconviniente, SETMO, S.L., representada por la Procuradora Doña Mercedes Ruiz Manero, con la dirección de la Letrada Doña Isabel Buigues Cano y; como apelada, la parte actora-reconvenida, Doña Mariola , representada por la Procuradora Doña María Teresa Blasco Garcés, con la dirección del Letrado Don Santiago J. Lorente Castillo.

Antecedentes

PRIMERO.-En los autos de Juicio Ordinario número 327/12 del Juzgado de Primera Instancia Núm. 5 de Denia se dictó Sentencia de fecha treinta de noviembre de dos mil doce cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta de Doña Mariola representada por Procurador de los Tribunales Doña Ana-Isabel Feliu y asistido de letrado Don Santiago Lorente Castillo y contra SETMO SL representado por Procurador de los Tribunales Doña Maria Jose Soler y asistidos de letrado Doña Maria Isabel Buigues Cano y, debo declarar y declaro :- .La resolución del contrato celebrado entre las partes el dia 8 de diciembre de 2010 sobre la edificación y parte de finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Alcaraz.Asimismo debo condenar y condeno :- A SETMO SL a que devuelva Doña Mariola las cantidades satisfechas , esto es 11.000 euros satisfechas por la actora como parte del precio.- A SETMO SL a que pague a Doña Mariola la cantidad de 4.441,07 euros en concepto de daños y perjuicios sufridos por las obras de acondicionamiento y adecuación de las edificaciones objeto de la compraventa cuya resolución se insta.Que desestimando la reconvención interpuesta por SETMO SL representado por Procurador de los Tribunales Doña Maria Jose Soler y asistidos de letrado Doña Maria Isabel Buigues Cano contra DOÑA Mariola representada por Procurador de los Tribunales Doña Ana-Isabel Feliu y asistido de letrado Don Santiago Lorente Castillo absolviendola de todos los pedimentos de la reconvinente. En cuanto a las costas procesales devengadas se imponen las de la demanda principal y las de la Reconvencion a la mercantil SETMO SL.'

SEGUNDO.-Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada-reconviniente y, tras tenerlo por interpuesto, se dio traslado a la adversa, la cual presentó el escrito de oposición. Seguidamente, tras emplazar a las partes, se elevaron los autos a este Tribunal donde fue formado el Rollo número 109-66/13, en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día veintitrés de mayo, en el que tuvo lugar.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Enrique García Chamón Cervera.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda principal que inicia este procedimiento tiene por objeto, de un lado, una pretensión de resolución del contrato denominado de opción de compra celebrado entre las partes el día 8 de diciembre de 2010 por incumplimiento imputable a la concedente de la opción al no haber regularizado en el plazo pactado la situación administrativa y urbanística de la finca vendida sita en la parcela número NUM001 de la URBANIZACIÓN000 de la localidad de Riópar y; de otro lado, una pretensión de condena a la restitución de la suma de ONCE MIL EUROS, entregada a cuenta del precio y al pago de CUATRO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y UN EUROS CON SIETE CÉNTIMOS en concepto de daños y perjuicios por las obras de acondicionamiento y adecuación de las edificaciones objeto de la compraventa.

La demanda reconvencional articulada tenía por objeto, de un lado, una pretensión de resolución del mismo contrato por incumplimiento imputable a la optante al no haber pagado una parte del precio en el plazo pactado y; de otro lado, una pretensión declarativa acerca de la retención por la concedente de la suma de ONCE MIL EUROS en concepto de arras.

La Sentencia de instancia estimó la demanda principal y desestimó la demanda reconvencional.

Frente a la misma se ha alzado la demandada-reconviniente quien impugna únicamente el pronunciamiento condenatorio al pago de 4.441,07.- € en concepto de daños y perjuicios por la inversión realizada en el acondicionamiento y adecuación de las edificaciones objeto de la compraventa cuya resolución se ha declarado.

La delimitación del objeto del recurso significa que han devenido firmes, al haberse aquietado la demandada-reconviniente, los pronunciamientos que acuerdan la resolución del contrato de compraventa por un incumplimiento contractual imputable a ella misma y la condena a la restitución de la suma de ONCE MIL EUROS.

SEGUNDO.-La alegación previa del recurso acerca de la buena fe por parte de SETMO, S.L. al haber mantenido siempre la convicción de que la finca vendida tenía la condición de urbana y que no existía ningún inconveniente para su venta carece de relevancia porque, como ya hemos dicho, la parte apelante ha admitido el pronunciamiento relativo a la resolución del contrato por incumplimiento imputable a ella misma. La resolución contractual no exige en la parte incumplidora la concurrencia de mala fe ni una 'voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento' sino que su incumplimiento impida el fin normal del contrato frustrando las legítimas expectativas de la otra parte. En nuestro caso, la imposibilidad de segregar la parcela vendida, obligación asumida por la vendedora, impidió el fin del contrato y frustró las legítimas expectativas de la parte instante de la resolución en adquirir la vivienda y, todo ello con independencia de la concurrencia de la buena o mala fe de SETMO, S.L.

En la primera alegación del recurso se denuncia la errónea valoración de la prueba porque nunca fue autorizada la Sra. Mariola a realizar obras en el inmueble cuyo reembolso reclama habida cuenta de que no se le había entregado la posesión del inmueble pues en la estipulación tercera se condicionaba a 'la otorgación de la escritura pública', circunstancia que nunca se produjo.

Se rechaza esta alegación por las razones siguientes:

En primer lugar, SETMO, S.L. entregó las llaves de la vivienda desde el mismo momento de la firma del denominado contrato de opción de compra y no puede justificar que la entrega de las llaves se hizo con el único fin de que la Sra. Mariola pudiera estudiar las posibilidades de reforma de la vivienda porque i) es de suponer, que antes de la firma del referido documento ya se debió hacer una idea de las posibilidades de acondicionamiento de la vivienda; ii) SETMO, S.L. se despreocupó totalmente de la recuperación de las llaves lo que equivalía a admitir la posesión de la vivienda por parte de la Sra. Mariola al estar confiadas ambas partes que se cumplirían las condiciones sucesivas del contrato (regularización urbanística de la finca vendida y pago del resto del precio).

En segundo lugar, SETMO, S.L. no pudo desconocer la realidad de las obras ejecutadas en los meses de diciembre de 2010 y enero de 2011 pues no se opuso a las mismas sino cuando la parte compradora instó la resolución de la compraventa y la devolución del precio pagado a cuenta como se refleja en sus escritos de diciembre de 2011, enero y febrero de 2012 (documentos números 23, 25 y 26 de la contestación). No justifica esta falta de oposición el hecho de que los representantes legales de SETMO, S.L. no residieran en la localidad donde se encuentra la finca vendida pues es lógico suponer que, como promotores de la URBANIZACIÓN000 , acudirían con cierta regularidad y habrían comprobado la realidad y la entidad de las obras ejecutadas, al menos, en el exterior de la vivienda.

En tercer lugar, SETMO, S.L. conoció la realidad de las obras, al menos, desde el mes de agosto de 2011 pues en el correo electrónico remitido el día 22 de ese mes por parte de la Sra. Mariola a la representante de SETMO, S.L. (documento número 44 de la demanda, no impugnado), se alude a la recuperación de los 11.000.- € pagados a cuenta 'más lo invertido en ella [la vivienda] hasta el día de hoy'; igual contenido se observa en el correo remitido el día 11 de septiembre de 2011 (documento número 45 de la demanda, no impugnado). Es decir, SETMO, S.L. conocía y aceptaba la realidad de las obras sin oponerse a ellas.

En cuarto lugar, de los documentos números 40 a 42 de la demanda fechados en enero y febrero de 2011 consistentes en comunicaciones cruzadas entre las partes sobre la existencia de un contador eléctrico específico para la vivienda adquirida se desprende que la Sra. Mariola no solo recibió las llaves para estudiar las posibilidades de reforma de la vivienda que proyectaba adquirir sino que ya tenía la posesión de la misma y quería conocer si la vivienda tenía un contador de suministro eléctrico propio.

En conclusión, constando la autorización tácita a la adquisición de la posesión de la vivienda y la consiguiente concesión de la facultad de realizar obras de acondicionamiento, como consecuencia del efecto restitutorio de las prestaciones que implica la resolución contractual ( artículo 1.303 del Código civil ), procede que SETMO, S.L., quien recibe la vivienda con una serie de mejoras (pueden verse reflejadas en las fotografías aportadas con los documentos números 3 a 6 de la contestación a la reconvención), proceda al abono de su coste bien por la vía de la indemnización de daños y perjuicios aparejada a la resolución según dispone el artículo 1.124 del Código civil , bien por la vía del enriquecimiento sin causa (experimenta un incremento en su patrimonio y produce un correlativo empobrecimiento de la Sra. Mariola sin que exista ninguna causa que lo justifique), bien por la vía de la liquidación del estado posesorio cuando se trata de mejoras realizadas por el poseedor de buena fe según prevé el artículo 453 del Código civil .

TERCERO.-Seguidamente, se alega en el recurso que no se ha acreditado el coste del acondicionamiento de la vivienda poniendo de manifiesto la apelante que la documental aportada (documentos números 3 a 39 de la demanda) para justificarlo ha sido impugnada y la testifical practicada de los autores de algunos de los documentos no ha sido suficiente para dotar de crédito a la pretensión indemnizatoria.

Se rechaza esta alegación por las razones siguientes:

En primer lugar, las fotografías aportadas con los documentos números 3 a 6 de la contestación a la reconvención, no impugnadas por la ahora apelante, reflejan el estado anterior y posterior a las obras de las dependencias interiores: cocina, cuarto de baño, salón dos dormitorios y el exterior de la vivienda y, de las mismas se desprende la realidad e importancia de las obras de mejora y acondicionamiento de la vivienda.

En segundo lugar, los testigos Don Bernardo y Don Edmundo ratificaron las notas acompañadas como documentos números 38 y 39 de la demanda, las cuales se refieren a los trabajos de fontanería (1.279,12.- €) y de obras en el cuarto de baño (1.500.- €).

En tercer lugar, el testigo Don Gerardo reconoció los albaranes aportados como documentos números 26 a 36 de la demanda como procedentes de su almacén de suministro de materiales y aunque es cierto que el testigo no pudo asegurar que todo el material adquirido se destinara a esta obra, es evidente que por la entidad de las mejoras realizadas, gran parte del material reflejado en los albaranes se debió utilizar en el acondicionamiento de la vivienda.

En cuarto lugar, no consta que SETMO, S.L. haya permitido a la Sra. Mariola retirar los enseres adquiridos e instalados en la vivienda pues en el curso del presente procedimiento, la ahora apelante ha cambiado la cerradura impidiendo el acceso a la vivienda (documentos números 7 y 8 de la contestación a la reconvención).

En quinto lugar, SETMO, S.L. no ha practicado ninguna prueba pericial encaminada a acreditar el exceso de la cuantía reclamada.

En conclusión, insistimos, a la vista de la importancia de las obras realizadas en el interior y exterior de la vivienda resulta justificada la cuantía invertida y reclamada en la demanda.

No obsta a la conclusión anterior que la Sra. Mariola no haya solicitado la correspondiente licencia de obra pues la reclamación del reembolso de los gastos de la mejora es independiente la posible infracción administrativa. Tampoco obsta a la conclusión anterior el hecho de que la actora haya disfrutado de la vivienda durante este período de tiempo pues siempre confió en que SETMO, S.L. cumpliría con su obligación de regularizar la situación urbanística de la vivienda, cosa que no hizo ni tampoco procedió a la devolución de la suma entregada a cuenta.

CUARTO.-La desestimación del recurso de apelación lleva consigo la imposición a la apelante de las costas causadas en esta alzada según disponen los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

QUINTO.-Se declara la pérdida del depósito constituido para la interposición del recurso al haberse desestimado según establece la Disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS:Con desestimación del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Denia de fecha treinta de noviembre de dos mil doce , en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSla mencionada resolución, con expresa imposición a la apelante de las costas causadas en esta alzada y con declaración de la pérdida del depósito constituido para la interposición del recurso.

Notifíquese esta Sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

La presente resolución no es firme y podrá interponerse contra ella ante este tribunal recurso de casación al poder presentar su resolución interés casacional y también, conjuntamente, el recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días a contar desde el día siguiente al de su notificación.

De dichos recursos conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ( Disposición Final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Al tiempo de la interposición del recurso de casación y/o del extraordinario por infracción procesal deberá acreditarse la constitución del DEPÓSITO para recurrir por importe de 50 € por cada recurso que se ingresará en la Cuenta de Consignaciones de esta Sección Octava abierta en Banesto y el ingreso en el Tesoro Público de las TASAS legales, sin cuya acreditación no se tendrá por interpuesto.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.-