Sentencia CIVIL Nº 217/2018, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 568/2017 de 31 de Mayo de 2018

Encabezamiento

SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
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Santa Cruz de Tenerife
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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000568/2017
NIG: 3800642120130004499
Resolución:Sentencia 000217/2018
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000586/2013-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Arona
Apelado: Hortensia ; Procurador: Cristina Ripol Sampol
Apelante: Argimiro ; Procurador: Maria Luisa Diaz Vecino
Apelante: Aureliano ; Procurador: Maria Luisa Diaz Vecino
SENTENCIA
Iltmas. Sras.
Presidenta:
Dª. Macarena González Delgado
Magistradas:
Dª. María Luisa Santos Sánchez
Dª Mónica García de Yzaguirre (Ponente)
En Santa Cruz de Tenerife, a 31 de mayo de 2018.
VISTO, ante AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN TERCERA, el recurso de apelación admitido a la
parte demandada, en los reseñados autos de Juicio ordinario 586/2013, contra la sentencia dictada por el
Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Arona, de fecha 17 de marzo de 2017 , seguido el recurso a instancia
de D. Argimiro o y D. Aureliano o, representados por la Procuradora Doña María Díaz Vecino y asistidos
por el Letrado D. Antonio E. Arenas López; contra Dª Hortensia a, representada por la Procuradora Doña
Cristina Ripol Sampol y asistida del Letrado D. Antonio Rafael Castro Gaviño.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: 'ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la procuradora de los tribunales doña Cristina Ripol Sampol en nombre y representación de Dª Hortensia a contra D. Argimiro o y D. Aureliano o y CONDENO a los demandados a abonar a la actora la suma de 11.650 €; el importe objeto de condena devengará desde la fecha de esta sentencia y hasta su completo pago el interés del artículo 576 LEC . No procede hacer pronunciamiento sobre costas procesales.

DESESTIMO la demanda reconvencional formulada la procuradora de los tribunales doña María Diaz Vecino actuando en nombre y representación de D. Argimiro o y D. Aureliano o frente a Dª Hortensia a, ABSUELVO a la demandada de la pretensión reconvencional y CONDENO a los demandantes reconvnecionales al pago de las costas procesales.

La presente sentencia, que se notificará a las partes, no es firme y contra la misma cabe interponer RECURSO DE APELACIÓN ante la Audiencia Provincial dentro del plazo de VEINTE días a contar desde la fecha de su notificación, recurso que se interpondrá de conformidad con lo establecido en los artículos 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , significándose que de conformidad con lo establecido en la DISPOSICIÓN ADICIONAL DECIMOQUINTA de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1 de julio , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, la parte recurrente deberá de consignar como depósito la cantidad de CINCUENTA EUROS ( 50 € ), depósito que se realizará mediante consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones abierta a nombre de este Juzgado y que deberá de acreditarse al tiempo de ser interpuesto el recurso, haciéndose constar que en el caso de estimación total o parcial del recurso se procederá a devolver al recurrente la totalidad del depósito constituido.

Así, por esta mi sentencia, de la que se deducirá testimonio para su unión a los autos, juzgando definitivamente en primera y única instancia, lo pronuncio, mando y firmo.'

SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, se señaló para estudio votación y fallo para el día 9 de mayo de 2018.



TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia la Ilma. Sra. Dña. Mónica García de Yzaguirre, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte demandada y demandante de reconvención frente a la sentencia dictada en la primera instancia, que estimó parcialmente la demanda y desestimó la demanda reconvencional.

Analiza la parte recurrente los hechos que declara probados la sentencia recurrida, la celebración del contrato de compraventa sobre la finca registral NUM000 0 en documento privado de 30 de octubre de 2009, las condiciones pactadas en dicho contrato, y que el contrato fue resuelto por la vendedora. A juicio de la parte recurrente la activación de la cláusula penal establecida en la cláusula quinta del contrato no queda supeditada a la expresa resolución de la parte contraria, sino que es de aplicación automática.

La sentencia estima probado que la vendedora había citado a los compradores el 30 de junio de 2011 para proceder al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, y que la cita fue cancelada por la propia vendedora debido a un problema personal, mediante correo electrónico de 25 de abril de 2011. Añade la representación de la parte apelante que también considera probado el juez que pese a ser la vendedora quien canceló la cita, ninguna objeción se formuló por parte de sus mandantes, e indica que no consta que se opusiesen ni que se interesasen en señalar otra fecha, y, en cambio, sí ve indicios de que la vendedora contactara con sus mandantes en el correo electrónico aportado como documento 3 de la demanda, en el que se alude a una supuesta conversación telefónica.

En la alegación segunda de su escrito señala la parte recurrente que la cláusula segunda del contrato privado de compraventa exigía que dicho contrato fuese elevado a público en un momento determinado, fijando dicho momento en la fecha límite para proceder a la elevación el 30 de junio de 2011. Expone esta parte que la fecha no fue al azar, sino que fue cuidadosamente escogida, y fue solicitada por la vendedora conocedora de sus obligaciones fiscales para dos años después de la firma del contrato privado, ya que así podría aceptar la herencia de su esposo que incluía en dicha aceptación el resto de la titularidad del inmueble objeto del contrato de compraventa, evitando el pago de los impuestos sucesorios al estar en ese momento su reclamación por la agencia tributaria prescrita. Aduce esta representación que sus mandantes aceptaron la fecha ya que entonces, y no en un momento posterior, tenían asegurada la financiación necesaria para pagar el precio acordado, lo que considera probado en juicio (documento 6 de la contestación).

Entiende la representación de los apelantes que es evidente la intención de las partes de establecer la fecha límite como un elemento esencial del contrato, no ya por el hecho de establecer las cláusulas penales, sino además porque en la cláusula décima se establece una única excepción a la operatividad de las cláusulas penales establecidas en la cláusula segunda, que es el fallecimiento de cualquiera de las partes, permitiendo sólo en ese caso la ampliación en 6 meses, como máximo, de la fecha límite establecida para la elevación a público del contrato.

Entiende que no cabe extender la cláusula sexta en cuanto ninguna de las partes falleció, y considera claro que la fecha de elevación a público tuvo un propósito específico, siendo la importancia del plazo vital.

Insiste la parte recurrente que el incumplimiento del plazo es un incumplimiento contractual que infringe los artículo 1.088 , 1.089 , 1.254 y 1.258 del CC , con cita de la STS 13 de noviembre de 2013 .

En la alegación tercera del escrito de interposición del recurso de apelación aborda esta representación el incumplimiento contractual de la vendedora. Estima esta parte que, como se fijó el 30 de junio de 2011 como fecha límite del contrato y la cita fue cancelada por la actora, la conclusión necesaria es que fue la vendedora la que ocasionó el incumplimiento de la obligación contractual de elevación a público del contrato. Respecto a los supuestos contactos a los que alude al sentencia de instancia, refiere la representación de los recurrentes que serían irrelevantes en la medida en que serían en todo caso posteriores al 30 de junio de 2011 , fecha límite inaplazable considerada en el contrato, salvo en caso de muerte.

Reconoce esta parte que no existe constancia escrita de la oposición por sus mandantes a la cancelación de la cita, pero de ello no cabe deducir, a su entender, una aceptación de la cancelación por sus mandantes, pues tampoco lo exigía el contrato.

En la alegación cuarta de su escrito analiza la representación de los recurrentes las consecuencias del incumplimiento contractual, considerando que conforme a la cláusula quinta del contrato en caso de resolución por incumplimiento causado por la parte vendedora ésta tendría obligación de entregar a la compradora el doble del precio de las reformas efectuadas, activación de la cláusula penal que es de aplicación automática.

La vendedora comunicó a sus representados por carta sin fechar que resolvía el contrato de compraventa por considerar que se había excedido el plazo máximo para la elevación a público (doc.

8 del escrito de contestación), indicando irónicamente la parte vendedora que resuelve el contrato por incumplimiento de plazo, lo que, a su entender, refuerza la posición de la apelante.

Pone de relieve la parte recurrente que la sentencia tiene por acreditado que se efectuaron las reformas en la cuantía pactada (30.000 libras esterlinas), por lo que, a su juicio, tras el incumplimiento de la vendedora y en aplicación de la cláusula quinta la vendedora deberá pagar a sus mandantes el doble del precio de las reformas, esto es, 60.000 libras esterlinas.

En la alegación quinta del escrito de interposición del recurso de apelación tacha la parte recurrente de incongruente a la sentencia recurrida pues no analiza el impacto de la superación del plazo como posible incumplimiento contractual, hecho que constituía, a su entender, la piedra angular del argumento de la reconvención.

Denuncia esta parte que la sentencia no entra a considerar el probado incumplimiento contractual de la contraparte por incumplimiento del plazo acordado, y parece pasarse por alto la importancia vital que el contrato de compraventa otorga al plazo de elevación a público de la compraventa, y el efecto de su superación.

De la misma forma la parte recurrente ataca el pronunciamiento sobre las costas procesales, pues no solo no venció la parte demandante en sus pedimentos, sino que, además, admitido en juicio que las reformas tuvieron lugar sin embargo actuó con evidente mala fe al afirmar en su demanda que dichas reformas nunca tuvieron lugar, por lo que estima que dicha parte deberá ser condenada en costas en todo caso.

Termina suplicando a la Sala que dicte sentencia en la que, estimando íntegramente el recurso de apelación con revocación de la sentencia de instancia en cuanto a la demanda reconvencional se refiere, declare la existencia de incumplimiento contractual por parte de la parte contraria y condene a la otra parte a estar y pasar por esta declaración y al consecuente pago de 60.000 libras esterlinas al cambio que en el momento de pago corresponda; con expresa condena en costas a la parte apelada.

Por la representación de la parte apelada se formuló oposición al recurso de apelación, por considerar acertada la valoración probatoria y la fundamentación jurídica de la sentencia apelada, interesando la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia.

En particular expone esta parte que obra en autos correo de la parte demandada de fecha 4 de marzo de 2012 en el que comunican a la vendedora 'que no han tenido suerte solicitando la hipoteca en ese momento', de lo que se concluye que e tales fechas seguía siendo voluntad de las partes llevar a efecto la compraventa, y la compradora alega un incumplimiento de la vendedora a pesar de que resulta patente que no objetó inconveniente alguno, se mantuvo en la posesión del inmueble y lo siguió arrendando.

Y respecto de las explicaciones de la apelante sobre las motivaciones de las partes para proponer la fecha acordada para la elevación a público del contrato en relación a cuestiones fiscales y hereditarias, refiere la parte que resultan extemporáneas y carecen de trascendencia jurídica.

Finalmente considera la sentencia plenamente lógica y congruente, pues el argumento de la misma, no atacado en el recurso, es entender que el motivo final que abocó a la resolución contractual fue la falta de pago del precio, obligación que atañe a los compradores.



SEGUNDO.- La Sala ha examinado en su integridad la prueba practicada y visionado el soporte audiovisual en el que figura grabado el acto del juicio celebrado en la instancia y alcanza el mismo resultado que el Juez a quo, quien se ajusta en su valoración a las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la lógica del criterio humano y las reglas de la sana crítica.

En particular, la sentencia de instancia razona que la resolución contractual queda vinculada a la falta de elevación del contrato privado a escritura pública, pero también a la falta de pago del precio, circunstancia a la que la parte apelante en ningún momento alude en su escrito de recurso. Y así, aunque la fecha pactada como límite para elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa era el día 30 de junio de 2011, lo que no dice la parte recurrente, y sí el contrato y la sentencia recurrida, es que en ese momento debía hacerse efectivo el pago del precio, por importe de 220.000 Libras Esterlinas.

Analiza de forma correcta la sentencia las alegaciones de ambas partes en cuanto, tras la cancelación por motivos personales de la fecha inicial, motivos que explica suficientemente la demandante en el acto de la vista derivados de la enfermedad de su hermana, ambas partes se reprochan recíprocamente la falta de otorgamiento de escritura pública y vienen a decir que ninguna se puso en contacto con la otra a tal fin.

Los ahora recurrentes sostenían en la instancia que, como consecuencia de esa dilación, perdieron la posibilidad de contar un préstamo hipotecario con el que sí que habrían contado de haberse otorgado la escritura pública en fecha 30 de junio de 2011, adjuntando con la contestación a la demanda carta de una entidad bancaria (Handelsbanken) en la que se indica que los demandados tenían fondos disponibles suficientes para ejecutar la compra de la vivienda en el periodo abril-junio de 2011, y en el correo electrónico acompañado a la demanda (de fecha 4 de marzo de 2012), dicen que 'no han tenido suerte solicitando la hipoteca en este momento'.

Sin embargo, este cambio de circunstancias en la liquidez económica, aducido ex post y sobrevenido, del cual no se ofrece mayor explicación por la parte recurrente, ignorándose por ello las causas, en nada altera el análisis del contrato y de la naturaleza esencial, o no, de la fecha límite pactada para la elevación a público del mismo, pues para valorar e interpretar este contrato se ha de estar a la voluntad de las partes evidenciada tanto por los términos de la cláusula en cuestión, como de la totalidad del contrato, analizando unas cláusulas con las otras ( artículo 1.284 y 1.285 del Código Civil ), y se ha de tener en cuenta la conducta de las partes coetánea y posterior al contrato ( artículo 1.282 del Código Civil ).

Todo ello partiendo de la naturaleza del propio contrato y de las particulares características y condiciones pactadas. El Juez de instancia examina con detalle estas condiciones, y pone de relieve que la parte vendedora, en todo momento, cumplió con su obligación de entregar la posesión del inmueble a los compradores, y que las características peculiares del contrato hacían que la vendedora hubiese de entregar la posesión con anterioridad a la consumación de la venta, repartiéndose entre la propietaria y los compradores las rentas que se fueran obteniendo por la explotación de la finca en arrendamiento, y teniendo en cuenta que, según afirma la vendedora, los compradores se dedicaban profesionalmente a estas cuestiones inmobiliarias.

Resulta enormemente relevante, para juzgar de esta intención de los contratantes, el hecho de que no se formuló ninguna objeción por parte de los compradores, lo que evidencia que el contrato seguía pudiendo cumplir en su integridad su fin económico si se demoraba la elevación a público a un momento posterior al inicialmente pactado como límite, máxime cuando los compradores gozaban de la posesión del inmueble, y el hecho del otorgamiento les suponía la realización de un desembolso económico importante.

No aparece por ello probado ni cabe interpretar el contrato en la forma en que ahora pretenden los recurrentes, puesto que el no haber firmado el día 30 de junio de 2011 no frustraba el fin del negocio, y ello resulta claramente del contenido del correo electrónico de la parte recurrente, aportado como documento 3 de la demanda, cuando los compradores, además de reconocer conversaciones telefónicas, no sólo mantienen el interés, a pesar de la falta de obtención de la financiación, sino que le proponen a la vendedora poner la finca a la venta para que sea adquirida por terceros, continuando entretando explotándole en arrendamiento, para resarcirse del coste de la reforma, y en ningún momento reclaman la aplicación de la cláusula penal, ni la resolución del contrato.

El Tribunal comparte plenamente el análisis que de este documento, correo electrónico enviado por los compradores a la vendedora en marzo de 2012, cuando transcribe su comienzo que dice 'Disculpa por haber tardado tanto en responderte, por favor acepta mis disculpas. Como te dije por teléfono no hemos tenido suerte solicitando la hipoteca en este momento (...)'; valorando el Juez a quo que esta comunicación refleja que sí que hubo contactos entre las partes, promovidos por la vendedora, para perfeccionar el contrato y que, por teléfono, al menos, las partes trataron esta cuestión.

En consecuencia, las conclusiones de la sentencia de instancia han de mantenerse, en el sentido de entender que la resolución contractual se deriva de un incumplimiento imputable a los compradores que, a pesar de tener la posesión del inmueble, nunca abonaron el precio pactado, y basa esta afirmación en los elementos siguientes: "1.- La vendedora, desde el primer momento, tal y como preveía el contrato, entregó la posesión de la cosa a los compradores.

2.- La cancelación de la cita en la notaria para el día 30 de junio de 2011 no es imputable a la vendedora pues fue perfectamente consentida y sin objeción alguna por la parte compradora que, además, tampoco interesó la fijación de otra fecha. Es más, los compradores siguieron, sin objeción alguna, poseyendo el inmueble (y percibiendo las rentas correspondientes).

3.- Considero probada la existencia de contactos por parte de la vendedora con la compradora para fijar nueva fecha y proceder al pago del precio. El resultado de tales contactos es la manifestación de los compradores de la imposibilidad de pagar el precio. Por tanto, entiendo que la parte vendedora sí que trató de consensuar nueva fecha y que si no se alcanzó ningún acuerdo es porque los compradores no podían o no querían pagar el precio.

4.- Solo los compradores eran conocedores de su propia situación patrimonial y, por tanto, si en su voluntad estaba perfeccionar el contrato, resulta difícil explicar porqué no hicieron nada al respecto. Ambas partes pueden compelerse recíprocamente a elevar el contrato privado a escritura pública (1.279 CC), pero solo el comprador es el obligado a pagar el precio. Si los compradores tenían la posesión del inmueble y si como dicen habían ejecutado las obras a las que venían obligados, la única obligación que restaba por cumplir era la suya: pagar el precio. Sólo de su mano estaba completar el perfeccionamiento del contrato.

Nada hicieron a tal fin. Si su situación económica cambió por el transcurso del tiempo, nada puede reprocharse la vendedora, máxime cuando a la cancelación de la cita en notaria del 30 de junio de 2011 ninguna objeción o advertencia se hizo por los compradores.

5.- El motivo final que abocó a la resolución contractual fue la falta de pago del precio, obligación que atañe a los compradores. En tal incumplimiento ninguna responsabilidad incumbe la vendedora, pues en todo momento ella cumplió con las obligaciones que el contrato le imponía y, además, como ya ha quedado dicho, la parte compradora ninguna objeción puso a la suspensión de la cita ante el notario. También actuó diligentemente la vendedora posteriormente, pues es evidente que contactó con los demandados para concluir el contrato de compraventa." Y si bien es correcta la afirmación de que la cláusula décima prevé la prórroga para el caso de fallecimiento de cualquiera de los firmantes, resulta revelador que la misma establezca la posibilidad de que las partes de común acuerdo puedan fijar nueva fecha para la elevación a escritura pública del contrato que, en cualquier caso 'no podrá dilatarse en seis meses de la fecha dispuesta en la estipulación segunda del presente acuerdo', en el sentido de que ya el propio contrato inicial aceptaba una dilación de seis meses más, y un posible acuerdo de nueva fecha, evidenciando que, incluso transcurrida la fecha inicial calificada como 'límite', existía una voluntad conjunta expresada de prorrogar el contrato al menos en esos seis meses, y el interés en llevarlo a buen término en este nuevo plazo, posibilidad de prórroga que ya se habían representado las partes en el momento de contratar, aceptándola. Por ello, la cancelación comunicada en abril por Doña Hortensia a por las razones de la intervención quirúrgica y el estado de saludo de la hermana de la vendedora, situación que, aun no tratándose del fallecimiento de una parte, sí implicaba un suceso sobrevenido y desafortunado que afecta a la esfera personal, se consideró por la vendedora, y no fue desmentido ni obstaculizado por los compradores, como una circunstancia de suficiente entidad que permitía posponer y señalar una nueva fecha -de mutuo acuerdo- para el otorgamiento. Sin embargo, en los seis meses posteriores la vendedora intentó lograr este acuerdo de fijación de una nueva fecha, y los compradores, con una tardanza expresamente reconocida en su correo de marzo de 2012, terminan reconociendo que no pueden obtener la financiación para el pago del precio pactado, entrando las partes en un período de negociación infructuoso que termina con la puesta a disposición de la vendedora por parte de los compradores de la finca (con la mera comunicación al reconocer que las llaves ya estaban en posesión de la propietaria) y la remisión de la carta certificada para resolución del contrato, ya en julio de 2012.

En definitiva, ambas partes se mostraron finalmente conformes con la resolución contractual restando la liquidación final respecto de las sumas cobradas como rentas a terceros por los compradores, resolución que no debe saldarse con la aplicación de ninguna cláusula penal, siendo correcta la desestimación de la reconvención que realiza la sentencia de instancia, por no ser imputable a la parte vendedora el incumplimiento definitivo del contrato, sino, únicamente, un retraso no esencial y tácitamente aceptado respecto del momento inicialmente fijado para la consumación, por circunstancias justificadas, y que no frustraba el fin del negocio.

Por las anteriores consideraciones procede la desestimación del recurso de apelación y la íntegra confirmación de la sentencia apelada.



TERCERO.- Considera asimismo correcta la Sala la aplicación del principio del vencimiento objetivo por el Juez en cuanto a las costas derivadas de la sustanciación de la demanda reconvencional, al desestimarse la reconvención, y por aplicación del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Al desestimarse el recurso de apelación procede hacer expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada, conforme establece el artículo 398.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , decretando la pérdida del depósito que se hubiere constituido de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Argimiro o y D.

Aureliano o, contra la sentencia de fecha 17 de marzo de 2017, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Arona , en autos de Juicio Ordinario 586/2013, CONFIRMAMOS la expresada resolución, condenamos a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada, y decretamos la pérdida del depósito constituido.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ .

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Iltmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Iltma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Letrada de la Administración de Justicia certifico.