Sentencia CIVIL Nº 217/2020, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 917/2018 de 26 de Mayo de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓ SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 917 de 2018 Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Vinaròs Juicio Ordinario número 950 de 2018

SENTENCIA NÚM. 217 de 2020

Ilmos. Sres. e Ilma. Sra.: Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrada:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Magistrado:

Don JULIÁN ÁNGEL GONZÁLEZ SÁNCHEZ

En la Ciudad de Castelló, a veintiséis de mayo de dos mil veinte.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castelló, constituida con los Ilmos. Sres. e Ilma. Sra. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día veintisiete de marzo de dos mil dieciocho por la Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Vinaròs en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 950 de 2015.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Gestió Horitzontal de Finques SL, representado/a por el/a Procurador/a D/ª. M.ª. Ángeles Bofill Fibla y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. José Fos Navarro, y como apelado, Doña Elvira,

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representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Antonio José García Arancón y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. José Antonio Marzal Pitarch.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don José Manuel Marco Cos.

Antecedentes

PRIMERO.-El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'Se estima la demandainterpuesta por D.ª Elvira contra GESTIÓ HORITZONTAL DE FINQUES, S.L. y, en consecuencia se declara resuelto el contrato de compraventa de 14.11.2006 suscrito entre las partes respecto de la vivienda sita en Vinaròs, en la Urbanización denominada ' URBANIZACION000', AVENIDA000, C/ DIRECCION000, nº NUM000, plaza de aparcamiento identificada como NUM001 sita en el Bloque NUM002, y un trastero identificado como NUM003 sito en el Bloque NUM002 (finca registral nº NUM004 de Vinaròs) y se condena a la parte demandada al pago o restitución a la demandante de la cantidad de 13.461,64 € con los intereses legales desde las fechas de entrega de los distintos pagos, con imposición de costas a la demandada.

Se desestima la demanda reconvencionalinterpuesta por GESTIÓ HORITZONTAL DE FINQUES, S.L. contra D.ª Elvira, absolviendo a dicha demandada de todas las pretensiones formuladas de contrario, con imposición de costas a la demandada reconviniente.-'.

SEGUNDO.-Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Gestió Horitzontal de Finques, S.L., se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia acordando estimar en su integridad la reconvención planteada por esta parte.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando íntegramente la dictada en primera instancia con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, que tras tener entrada en el Registro General el día 24 de septiembre de 2018, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

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Por Diligencia de Ordenación de fecha 23 de octubre de 2018 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente para resolver el recurso, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de 27 de abril de 2020 se señaló para la resolución del recurso de apelación el día 29 de abril de 2020, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada.

PRIMERO.-Doña Elvira interpuso contra Gestió Horitzontal de Finques SL demanda en la que pedía una sentencia que declarara resuelto el contrato de compraventa suscrito el 14 de noviembre de 2006 sobre la vivienda sita en Vinaròs, en la URBANIZACION000', ubicada entre URBANIZACION000 y C/ DIRECCION000, siendo dicha vivienda la NUM000 y también objeto del contrato la plaza de aparcamiento identificada como NUM001 en el Bloque NUM002 y trastero identificado NUM003 sito en el mismo bloque y sótano; solicitaba también la condena de la demandada al pago o restitución a la demandante de 13.461,64 €, con sus correspondientes intereses legales desde las fechas de entrega de cada pago. Exponía en la demanda que se subrogó la demandante en la posición que con la demandada tenía un tercero, que había suscrito con la misma un contrato de reserva sobre la vivienda reseñada el 12 de mayo de 2006; el anterior comprador había entregado a la vendedora Gestió Horitzontal de Finques SL 600 €, IVA incluido, en concepto de arras penitenciales, siendo el precio de la compraventa 160.770,73 € IVA incluido (sin IVA 150.253,02 €). Basaba la reclamación en la falta de entrega de la vivienda (con la plaza de aparcamiento y trastero), que al interponer la demanda se encuentra gravado por una hipoteca y dos embargos.

La mercantil demandada se opuso a la demanda, oponiendo la excepción de cosa juzgada por ser la pretensión de la actora idéntica a la planteada y resuelta anteriormente en sentido desestimatorio; alegó también que la actora no ha intentado el cumplimiento del contrato mediante el pago del precio y requerimiento para el otorgamiento de la escritura, por lo que pidió la desestimación de la demanda. Formuló reconvención basada en los mismos hechos y en el aducido incumplimiento de la demandante compradora, por lo que

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pidió la estimación de la demanda reconvencional y la condena de la actora a pagar en concepto de indemnización a la demandada reconvenida 16.077,07 €, menos la cantidad ya abonada a cuenta del precio.

La juez de instancia, tras constatar que ninguna de las partes tiene interés en el cumplimiento del contrato o, más concretamente, en la consumación de la compraventa, ha estimado la demanda y, declarando resuelto el contrato litigioso, ha condenado a la vendedora demandada a abonar a Doña Elvira 13.461,64 € mas los intereses legales desde la fecha de cada pago y ha impuesto a Gestió Horitzontal de Finques SL las costas generadas por la demanda. Por lo que respecta a la reconvención, la ha desestimado y ha impuesto a la demandada reconviniente las costas correspondientes.

Gestió Horitzontal de Finques SL interpone recurso de apelación y pide que en esta alzada se desestime la demanda y se estime la reconvención.

Doña Elvira se opone al recurso y pide la confirmación de la Sentencia de instancia.

SEGUNDO.- I. Son hechos relevantespara la resolución del recurso:

a) El día 14 de noviembre de 2006 Gestió Horitzontal de Finques SL como vendedora y Doña Elvira como compradora firmaron uncontrato privado de compraventa sobre la vivienda NUM000 sita en la URBANIZACION000', ubicada entre URBANIZACION000 y C/ DIRECCION000, en Vinaròs, siendo también objeto del contrato la plaza de aparcamiento identificada como NUM001 en bloque NUM002, así como el trastero identificado NUM003 sito en el mismo bloque y sótano.

Al firmar el contrato, la compradora se subrogó en la posición que con la demandada tenía un tercero, que el 12 de mayo de 2006 había suscrito con la misma un contrato de reserva sobre la vivienda reseñada.

b) El precio de la compraventa quedó fijado en 160.770,73 € IVA incluido (sin IVA 150.253,02 €) y la compradora Doña Elvira ha pagado a cuenta del mismo13.461,64 €.

c) En la estipulación Primera del contrato -y condición particular del mismo- la parte

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vendedora se comprometía a la entrega a la compradora de la vivienda y los anexos antes del día 15 de mayo de 2008, si la compradora hubiera pagado las cantidades devengadas con arreglo al contrato; se preveía que en el caso de que el vendedor no pudiera efectuar la entrega se aplicaría lo dispuesto en la condición general sexta.

La condición general sexta es la siguiente:

'6.1 Plazo de entrega y otorgamiento de la escritura pública.

La entrega de la vivienda se efectuará como máximo en la fecha pactada en el contrato al que se incorporan las presentes condiciones generales, siempre que la parte compradora hubiera cumplido las obligaciones que le son exigibles en dicha fecha.

Dicho acto se hará coincidir con el otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa que será autorizada por el notario elegido por la parte compradora de conformidad con lo acordado en el contrato de compraventa. El requerimiento para otorgar escritura pública de compraventa deberá ser atendido y cumplimentado por parte compradora, en el plazo máximo de quince días desde que sea requerida.

La entrega de la vivienda deberá hacerse en el plazo establecido, salvo interrupciones o retrasos en el cómputo del plazo, para la ejecución o entrega, debida a causas no imputables al vendedor o de fuerza mayor. De superarse la fecha prevista para dicha entrega más, en su caso, el plazo que proceda como consecuencia de la concurrencia de causas no imputables al vendedor o de fuerza mayor, la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo, en tal caso al vendedor una prórroga, o por la resolución del contrato.

6.2 Resolución. En el caso de que la parte compradora opte por la resolución del contrato se prevé como cláusula penal por incumplimiento, la indemnización a la parte compradora del tanto por ciento previsto en la condición general octava sobre las cantidades que hubiera satisfecho hasta el momento de la resolución y ello, sin perjuicio, del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales.'

La condición octava a que remite la transcrita preveía la devolución a la compradora

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que optase por la resolución de lo entregado a cuenta, con una reducción del 10% de las cantidades que ya debiera haber pagado y no hubiera satisfecho.

d) La Sentencia dictada por esta misma Secc. 3ª de la Audiencia Provincial de Castellón el día 17 de septiembre de 2012 en el procedimiento de apelación (RAC) núm. 277/2012, que devino firme, zanjó la demanda de resolución de contrato interpuesta por la citada Doña Elvira por retraso en la finalización y entrega de la vivienda objeto del contrato (folios 92 y ss). En dicho procedimiento la vendedora demandada Gestió Horitzontal de Finques SL se opuso a la demanda y la Sentencia dictada desestimó la demanda al concluir el tribunal que el retraso no era imputable a la empresa vendedora; en este procedimiento la demandada se limitó a oponerse a la demanda y solicitar la desestimación de la misma, sin formular otra petición.

e) Sobre la finca litigiosa pesan dos embargos instados por la Hacienda Pública y fechados el 20 de mayo de 2013, por sendos principales de 1.674,28 euros y 7.537,48 euros (información registral a los folios 106 y siguientes).

f) No consta que la vendedora o la compradora litigantes haya requerido a la otra parte para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y consumación del contrato. Las comunicaciones resolutorias remitidas por la vendedora los días 20 de octubre de 2008 y 30 de junio de 2010 no llegaron a su destinatario (folios 163 y ss y 196 y ss.

II. Motivos del recurso de apelación. En el que la parte apelante denomina 'planteamiento general' aduce que el contrato no ha continuado en vigor, pese a lo que se dice en la sentencia de instancia, toda vez que en su día la vendedora lo dio por resuelto ante el incumplimiento y rebelde actitud de la compradora, que durante años ha permanecido inactiva y carente de interés.

Reprocha a la juez de primer grado error en la valoración de la prueba e insiste en que era la compradora demandante la que no quería proceder al otorgamiento de la escritura de compraventa y que su actitud ha dado lugar a que se haya 'generado la situación de cargas actual', que no imposibilita que se hubiera podido otorgar la escritura de compraventa. Se muestra disconforme con la consideración de que el contrato ha quedado resuelto por el mutuo disenso de las partes, ya que la única que ha incumplido ha sido la

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compradora demandante, mientras que la vendedora siempre tuvo intención de escriturar, lo que la compradora ha venido evitando.

En el último motivo se denuncia incorrecta aplicación de la doctrina de la buena fe y del retraso desleal en el ejercicio del derecho. Reitera que la demandante ha demostrado con su comportamiento su total falta de interés en otorgar la escritura y pagar el precio, intentando así reprochar incumplimiento a la vendedora recurrente, pese a que nunca instó a la mercantil a otorgar la escritura; por el contrario, dejó pasar el tiempo para posteriormente, aprovechando la coyuntura económica y la situación de la mercantil, solicitar la resolución del contrato, con evidente retraso desleal y ejercicio abusivo del derecho.

III. Respuesta del tribunal. La estrecha relación existente entre demanda y reconvención da lugar a que tanto en la instancia, como en esta alzada, se resuelvan conjuntamente las cuestiones planteadas, por cuanto la conclusión del tribunal sobre la responsabilidad de cada parte en que el contrato no se haya llevado a efecto determinará el pronunciamiento sobre las pretensiones en liza.

Aunque la juez de instancia afirma en su resolución que ambas partes son renuentes al cumplimiento del contrato, por lo que entiende que se ha producido mutuo disenso y por ello obliga a la demandada a la restitución de lo pagado a cuenta, impone a Gestió Horitzontal de Finques SL las costas causadas por la demanda; este concreto pronunciamiento no ha sido objeto del recurso, por lo que el tribunal de apelación no puede revisar su grado de acierto.

1.No compartimos la opinión con que la recurrente inicia -en el que llama planteamiento general- la exposición de los motivos de la apelación, acerca de que el contrato de compraventa ya quedó resuelto en su día por la iniciativa de la vendedora, una vez que la compradora no respondió a sus requerimientos para que compareciera para otorgar la escritura pública.

En primer lugar, porque las comunicaciones escritas que en tal sentido dirigió a Doña Elvira los días 20 de octubre de 2008 y 30 de junio de 2010 -la primera por remisión a quien era el abogado de la demandante-no llegaron a conocimiento de su destinataria; la primera porque se consignó en la oficina de Correos como ciudad de destino Vinaroz en

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lugar de Castellón y la segunda porque no fue entregada, aunque se dejó aviso. No consta que la vendedora intentara la resolución por vía notarial o judicial, pues si estaba la recurrente dispuesta al elevar el contrato a público era porque esperaba recibir simultáneamente el pago del resto del precio, por lo que la falta de abono de este podría fundamentar la resolución, pero en los términos regulados en el art. 1504 CC, que exige requerimiento notarial o judicial.

Menos razón tiene en su alegato la apelante si se tiene en cuenta que la condición general Octava del contrato preveía en caso de incumplimiento de la compradora la posibilidad de resolución contractual a instancias de la vendedora 'mediante requerimiento notarial o judicial al efecto', que no ha tenido lugar.

Por otra parte, no puede sostenerse que el contrato quedó resuelto y además que la demandante pudo saberlo en el curso del pleito anterior. Dijo la demandada al contestar a la demanda en el procedimiento en que recurre, refiriéndose a la compradora, que 'le quedó definitivamente claro al leer la contestación a aquella primera demanda, que ante su incumplimiento la vendedora había optado por la resolución' (sic).

Como se ha dicho, en aquel primer litigio la mercantil no reconvino ni, por lo tanto, pidió pronunciamiento alguno en contra de la compradora, frente a la que no puede ahora argüir que en su día conoció la resolución contractual.

2.No merece mejor suerte el alegato que reprocha a la resolvente de instancia error en la valoración de la prueba, porque era la compradora quien no quería proceder al otorgamiento de la escritura de compraventa. Sin perjuicio de que, como se dice en la resolución apelada, ninguna de las partes ha mostrado interés en la consumación del contrato, por lo que podría hablarse incluso de mutuo disenso, ya hemos dicho que no consta que la demandante fuera requerida, por lo que no puede achacársele oposición al cumplimiento contractual. Insistimos en que al alcance de la vendedora estaba, ante el fracaso de la notificación por correo, intentar un requerimiento por vía notarial, lo que no ha hecho.

Sobre el mutuo disenso dice la STS de 4 de noviembre de 2016 (ROJ: STS 4717/2016), recordando la anterior STS núm. 891/1999, de 2 de noviembre:

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'[...] Ante el incumplimiento de las dos partes contratantes, y ante la apreciación de una voluntad resolutoria en ambas, se aplica la doctrina de la resolución por mutuo disenso por disentimientos unilaterales concurrentes, que (..) cabe en cualquier contrato ( SS. 5 diciembre 1940, 13 febrero 1965 , 11 febrero 1982, 30 mayo 1984)'.

3.Sobre el retraso y abuso en el ejercicio del derecho. No apreciamos en la demandante mala fe y retraso desleal en el ejercicio del derecho ni, por lo tanto, contravención de lo que dispone el art. 7 del Código Civil.

El anterior pleito entre las partes finalizó por la Sentencia que dictó esta Sala el 17 de septiembre de 2012. Desde entonces ni la demandante requirió a la vendedora, ni ésta que achaca a la primera haber incurrido en causa de resolución desarrolló actividad eficiente para instarla al otorgamiento de la escritura. El ejercicio de la acción mediante la demanda generadora del presente procedimiento, que fue presentada en el mes de octubre de 2015, no puede considerarse desleal o abusivamente tardío. Ante la actitud constatada de ambas partes ha sido correcto considerar en sede judicial resuelto el contrato y obligar a la vendedora a la restitución de lo que cobró a cuenta del precio, con los intereses legales representativos de los frutos que el capital entregada hubiera podido producir, de suerte que se produzca el retorno a la situación anterior a la firma del contrato litigioso.

Procede, por lo dicho, la confirmación de la Sentencia de instancia.

TERCERO.-La desestimación del recurso que se sigue de lo dicho da lugar a la expresa imposición de las costas de la alzada a la parte apelante, que pierde la cantidad consignada para la tramitación del recurso ( art. 398 LEC y Disp. Adic. 15.8 LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelaciónformulado por la representación procesal de Gestió Horitzontal de Finques SL contra la Sentencia dictada por la Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Vinaròs en fecha veintisiete de marzo de dos mil dieciocho, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 950 de

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2015, CONFIRMAMOS la resolución apeladae imponemos a la parte apelante el pago de las costas de la alzada.

Pierde la parte recurrente la cantidad que haya consignado como depósito para recurrir.

Contra esta Sentencia, dictada en procedimiento seguido por razón de la materia o de cuantía inferior a 600.000 euros, puede interponerse dentro del plazo de VEINTE DÍAS contados desde el día siguiente a su notificación, recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Civil del Tribunal supremo, con arreglo a lo preceptuado en la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil y por los motivos del artículo 469 LEC, así como en el mismo plazo de VEINTE DÍAS contados desde el día siguiente a su notificación recurso de casación, con arreglo a las normas del artículo 477.1 y 477.2-3º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Habiéndose notificado la presente Sentencia en el plazo de veinte días hábiles siguientes al 4 de junio de 2020, el plazo para interponer el recurso sobre el que se informa quedara ampliado por otros veinte días desde la fecha de la notificación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2 (apartado 1 y 2) del Real Decreto Ley 16/2020, de 28 de abril y artículo 8 y Disposición Derogatoria única.1 del Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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