Sentencia CIVIL Nº 217/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 157/2020 de 08 de Julio de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimonovena

c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 7ª

28035

Tfno.: 914933886, 914933815-16-87

37007740

N.I.G.:28.148.00.2-2018/0008583

Recurso de Apelación 157/2020

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz

Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 1.215/2018

APELANTE:TESPA PROTECCION PASIVA SLU

PROCURADOR: Dª. SILVIA VÁZQUEZ SENÍN

APELADO:POLIGONO GARZA 2000 S.L.

PROCURADOR: Dª. MARÍA TERESA DE DONESTEVE VELAZQUEZ-GAZTELU

SENTENCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. MIGUEL ÁNGEL LOMBARDÍA DEL POZO

Dª. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

D. ALFREDO DEL CURA ÁLVAREZ

En Madrid, ocho de julio de dos mil veinte.

La Sección Decimonovena de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 1.215/2018 procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz, seguidos entre partes, de una parte, como demandante-apelada-impugnante,POLÍGONO GARZA 2000 S.L., representada por la Procuradora Dª. MARÍA TERESA DE DONESTEVE VELAZQUEZ-GAZTELU defendida por Letrado, y de otra, como demandada-apelante, TESPA PROTECCIÓN PASIVA SLU, representada por la Procuradora Dª. SILVIA VÁZQUEZ SENÍN y defendida por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 23 de septiembre de 2019 .

VISTO, siendo Magistrado Ponente D. ALFREDO DEL CURA ÁLVAREZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz se dictó Sentencia de fecha 23 de septiembre de 2019, cuyo fallo es del tenor siguiente: ' Que estimando en sustancia la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Teresa Donesteve y Velázquez de Gaztelu, actuando en nombre y representación de la mercantil Polígono Garza 2000 S.L. frente a la mercantil Tespa Protección Pasiva S.L.U., debo condenar y condeno a esta última mercantil a abonar a la parte actora la cantidad de 53.452,96 euros, junto con el interés legal de la mencionada cantidad computado desde la fecha de interposición de la demanda, 7 de enero de 2018, y los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil computados desde el dictado de la presente resolución. Todo ello con expresa imposición a la parte demandada de las costas generadas con ocasión del presente procedimiento.'

Notificada dicha resolución a las partes, por Tespa Protección Pasiva S.L.U., se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso y a la vez impugnó la sentencia, solicitando que se decrete que la cantidad adeudada por la demandada a POLIGONO GARZA 2000 S.A, condenándose a su abono, es la de 66.762,96 €, o subsidiariamente y en todo caso la de 54.765,73 € con expresa condena en costas a la parte contraria. Previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, ante la que han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para la deliberación, votación y fallo del mismo el día 7 de julio de 2020.

SEGUNDO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En la demanda se solicitaba el desahucio de las naves sitas en Algete, por falta de pago de la demandada, y se la condene al pago de la cantidad de 26.220 euros en concepto de rentas pendientes, más otros 212,96 euros por gastos bancarios de devolución; generado todo ello hasta el 31 de octubre de 2018, además de las que resulten hasta la ejecución de la sentencia y el efectivo lanzamiento del demandada e imposición de las costas procesales. En el acto del juicio, celebrado el 16-09-19, comunicó que le habían sido entregadas las naves a primeros de 2019, renunciando a la acción de desahucio por carencia sobrevenida de objeto, manteniendo la acción de reclamación de las rentas, y solicitó la cantidad inicial pedida en la demanda, más las devengadas hasta diciembre de 2019 incluido, lo que supone 53.640 euros en concepto de rentas y 212,96 euros en concepto de gastos bancarios.

La parte demandada planteó la excepción procesal de inadecuación de procedimiento y solicitó la desestimación de la demanda, por cuanto que la resolución de la controversia jurídica existente entre las partes exigía el análisis de 'cuestiones complejas' que resultaban esenciales para la defensa de TESPA y que no podían debatirse en un juicio verbal sumario de desahucio. En cuanto al fondo del asunto refiere que las naves arrendadas se encontraban afectadas de un vicio oculto estructural que las hacían inhábiles para el uso para el que fueron arrendadas. Indica la demandada que dicho vicio le impidió destinar las naves al desarrollo de su objeto social por lo que resolvió el contrato y restituyó la posesión de las naves, no adeudando, por tanto, las cantidades que se le reclaman en concepto de rentas.

La sentencia estimó la demanda al considerar que no se especifica en parte alguna del contrato el destino de las dos naves objeto de arrendamiento, ni se concreta cuál sea el objeto social de la mercantil arrendataria ni cuál es la actividad que se va a desarrollar en las dos naves. Además se destaca que en el propio contrato se incluye, en la cláusula décima del contrato relativa a la entrega del objeto arrendado y llaves, un primer párrafo con el siguiente tenor literal: ' El arrendatario declara haber visitado y examinado previamente la nave que arrienda, la encuentra conforme y de acuerdo para sus necesidades, la acepta y declara recibir la nave, sus servicios e instalaciones, en buenas condiciones para su uso y recibe la nave limpia y vacía de enseres'. Después de valorar la prueba testifical y los informes periciales así como la documental aportada, concluye la jueza quo' que en el contrato de arrendamiento ni se precisaba el número de silos que se pretendían instalar, ni las características de éstos, así como tampoco el destino que se había de dar a las naves arrendadas siendo así que el arrendatario manifestaba en el propio contrato haber visitado y examinado las naves que arrienda encontrándolas en buenas condiciones para su uso y conformes a sus necesidades, autorizándosele expresamente en el contrato a unir ambas naves y a instalar unos silos, cuyas dimensiones o características no se precisa, en el exterior de una de ellas, no cabe sino concluir que no le resulta imputable al arrendador el que posteriormente las naves no pudieran destinarse al uso que pretendía el arrendatario y que no puso de manifiesto en el momento de la contratación',y concluye ' si la actividad del arrendatario exigía una determinada resistencia por las particulares características de los silos que pretendía instalar, cuyo número, peso o características no se precisaban en el contrato, o bien por la naturaleza de la actividad que pretendía desarrollar en las mismas, debió desplegar una mínima diligencia para comprobar que las naves se ajustaban a sus necesidades máxime cuando ya había realizado el correspondiente encargo profesional para la elaboración del proyecto de cimentación de los silos. No habiendo desplegado esta mínima diligencia, no se puede acoger su pretensión de desplazar al arrendador parte del coste de las obras de cimentación de los silos exigidos por su actividad particularmente desde el momento en que en el contrato se le autorizaba a hacer las obras e instalaciones precisas para poner en marcha su actividad si bien a su propia costa'.

SEGUNDO.-Se interpone recurso de apelación por la representación de TESPA PROTECCIÓN PASIVA, S.L.U. articulándolo en los siguientes motivos:

1.- Improcedente desestimación de la excepción de inadecuación del procedimiento: la resolución de la controversia jurídica entre las partes exige el análisis de 'cuestiones complejas'. Para resolver plenamente la controversia sin causar indefensión a TESPA, el Juzgado tendría que poder pronunciarse sobre la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento comunicada por la arrendataria por burofax de 3 de diciembre de 2018 (DOC. Nº 11 de la contestación), lo que no es posible al no poder formular la demandada la correspondiente reconvención ( art. 438.2 LEC).

2.- Improcedencia de las rentas reclamadas: las naves arrendadas adolecían de un grave vicio oculto que las hacía inhábiles para su uso industrial. En este apartado invoca la apelante error en la valoración probatoria, pues la prueba practicada en el procedimiento acreditó que las naves arrendadas adolecían de un vicio estructural que las hacía inhábiles para cualquier uso industrial y que, al estar oculto, no pudo ser detectado por TESPA antes de la firma del contrato.

3.- Error en la valoración probatoria, que se reitera porque quedó acreditado en el procedimiento que POLÍGONO GARZA conocía perfectamente la actividad que TESPA iba a desarrollar en las naves y las obras de instalación que precisaba realizar con ese objeto.

4.- Error en la interpretación del contrato de arrendamiento: POLÍGONO GARZA estaba obligada a reparar los vicios estructurales de las naves, sin que se le hubiera exonerado de esa obligación, como así lo establece la Estipulación Decimoprimera del contrato: ' corresponde al propietario-arrendador la reparación del deterioro de los elementos estructurales ocasionados por causas distintas de la actividad del arrendatario'.

5.- La entrega de las naves ha de entenderse realizada el 3 de diciembre de 2018, cuando se pusieron por primera vez a disposición de la arrendadora, lo que supondría, en caso de entenderse que no hay incumplimiento del arrendador, que no se devengó el mes de diciembre de 2018.

6.- Las rentas que pudieran entenderse devengadas han de considerarse abonadas, en todo o en parte, por compensación con la fianza entregada en su día por TESPA, por importe de 22.000 €. En conclusión, incluso aunque se pudiera prescindir de las consideraciones expuestas sobre la inadecuación del procedimiento y la improcedencia de las rentas reclamadas, se habrían devengado únicamente tres meses de renta por un total de 39.930 euros (3 meses por 13.310 euros -11.000 euros más IVA-). Esa cantidad ha de entenderse parcialmente abonada por compensación con la fianza adeudada por la demandante (22.000 euros), por lo que el importe que con carácter subsidiario adeudaría TESPA a la demandante ascendería a la cantidad de 17.930 euros (39.930 menos 22.000).

7.- Improcedencia de la condena en costas: la demanda se estima solo parcialmente, pues la acción de desahucio era de todo punto improcedente, toda vez que TESPA había devuelto extrajudicialmente la posesión de las naves antes incluso de que se le notificara la demanda.

La parte apelada se opuso al recurso de apelación, y además impugnó la sentencia puesto que, a entender de la actora, no se había resuelto la aclaración que se pidió de la sentencia en el sentido de que se incluya en la condena a la demandada el pago del mes de enero de 2019 completo, o al menos los 3 días transcurridos de ese mes en el cómputo total de la cantidad debida por rentas por el citado periodo, esto es, 66.762,96 €, o subsidiariamente y en todo caso la de 54.765,73 €; y para el caso de que no se acoja esta petición que se confirme íntegramente la Sentencia dictada por el juzgador de instancia; con expresa imposición de costas de esta alzada a la parte recurrente.

TERCERO.-Ya dijimos en nuestra sentencia de 10 de mayo de 2017 'Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio de desahucio, existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido de que en esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidónea para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que sólo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda; tampoco el juicio de desahucio por falta de pago de la renta es apto para la determinación de la cuantía de la renta que se haya de pagar, ni para determinar otros conceptos a cargo del arrendatario. Tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la Ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal de un procedimiento sumario ( SS TS 16-2-1994 , 15- 6-2000 y 3-12-2001 ). En definitiva, no basta cualquiera alegación de los demandados para apreciar la existencia de complejidad'

Partiendo de la doctrina que antecede y considerando los extremos fácticos concurrentes, debió ser acogida la excepción de inadecuación de procedimiento invocada por la demandada. Una vez que la actora recuperó la posesión de la finca sólo queda por determinar si procede la condena al pago de las rentas devengadas o si la arrendataria tiene derecho a oponer el incumplimiento de la arrendadora por inhabilidad de la cosa arrendada para el uso pactado, debate que permitió la juez a quo al fijar estas dos posturas de parte como hechos controvertidos al inicio de la vista. Como quiera que el pleito se inició en el ámbito del juicio de desahucio por falta de pago con recuperación de la finca dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada, sólo se permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, tal como constriñe el art. 444 LEC, y así, para resolver plenamente la controversia sin causar indefensión a la demandada, el Juzgado tendría que poder pronunciarse sobre la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento comunicada por la demandada por burofax de 3 de diciembre de 2018 (DOC. Nº 11 de la contestación), lo que no es posible al no poder formular la demandada la correspondiente reconvención en el ámbito del juicio verbal de desahucio ( art. 438.2 LEC), ni poder oponer la compensación de las cantidades entregadas en concepto de fianza, como se impidió por auto de aclaración de la sentencia de 25 de octubre de 2019, al razonar que ' la compensación del importe objeto de condena con la fianza prestada por la mercantil arrendataria en su día, no habiéndose pronunciado sobre dicho extremo la sentencia, procede completarla en el sentido de desestimar dicha pretensión por cuanto, atendido el importe de la fianza, no se dan las exigencias del artículo 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil '

Por tanto, procede estimar la excepción procesal de inadecuación de procedimiento, sin perjuicio de que las partes puedan acudir al juicio declarativo correspondiente en defensa de sus pretensiones, lo que supone estimar el recurso de apelación por el primer motivo alegado, sin que quepa entrar a resolver sobre el resto de los motivos. De igual modo la impugnación de la sentencia efectuada por la parte actora, respecto a si procede la condena al pago de la renta de enero de 2019 será desestimada, ya que la sentencia apelada queda sin efecto.

CUARTO.-Conforme a lo dispuesto en el art. 398.2 LEC, en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes. Lo mismo cabe decir respecto de la impugnación de la sentencia por la parte apelada, que no llevará costas, pues aunque se desestima la impugnación, no se ha podido entrar en el fondo del asunto por la estimación de la excepción procesal de inadecuación de procedimiento. Las costas de la primera instancia se imponen a la parte actora, conforme al art. 394 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás generales de pertinente aplicación

Fallo

Que DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOSel recurso de apelacióninterpuesto por la representación procesal de Tespa Protección Pasiva S.L.U.,contra la sentencia de fecha 23 de septiembre de 2019 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz, en autos de Procedimiento Ordinario nº 1.215/2018, y DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS la impugnaciónde la sentencia de instancia efectuada porPolígono Garza 2000 S.L.,y en consecuencia procede REVOCARla expresada resolución, con imposición a la actora de las costas de instancia, y sin condena en costas en esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2837-0000-00-0157-20, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.