Sentencia CIVIL Nº 217/2022, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 329/2020 de 21 de Abril de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00217/2022

Modelo: N10250

C/ CABALLEROS, 11 PRIMERA PLANTA

-

Teléfono:926 29 55 00 Fax:926 25 32 60

Correo electrónico:audiencia.s1.ciudadreal@justicia.es

Equipo/usuario: EMC

N.I.G.13087 41 1 2014 0004594

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000329 /2020

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de VALDEPEÑAS

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000593 /2014

Recurrente: Julián

Procurador: MARIA JOSE CORTES RAMIREZ

Abogado:

Recurrido: Leonardo

Procurador: MARIA JOSE NAVARRO DELGADO

Abogado:

S E N T E N C I A Nº 217

Ilmos Magistrados-Jueces Sres/as.:

PRESIDENTA

Dª.MARIA PILAR ASTRAY CHACON

MAGISTRADOS

D. JUAN MIGUEL PAÑOS VILLAESCUSA

D. JERONIMO PEDROSA DEL PINO

En CIUDAD REAL, a veintiuno de abril de dos mil veintidós.

V isto el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Julián, contra la Sentencia dictada con fecha 15 de julio de 2019, por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 2 de Valdepeñas, en autos de Procedimiento Ordinario 593/14, seguidos en su contra a instancias de D. Leonardo, y actuando como ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dña. María Pilar Astray Chacón, quien expresa el parecer de la Sala,

Antecedentes

PRIMERO-Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 2 de Valdepeñas, en autos de Procedimiento Ordinario 593/14, se dictó Sentencia de fecha 15 de julio de 2019, cuyo fallo responde al siguiente tenor literal: SE ESTIMA ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales doña María José Navarro Delgado, en nombre y representación de don Leonardo, contra don Julián representado por la Procuradora de los Tribunales doña María José Cortés Ramírez, y en su virtud, condeno a la parte demandada a indemnizar al demandante en la cantidad de SESENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO EUROS CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (63.924,25.-€), cantidad que devengará los intereses previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se condena a la parte demandada al abono de las costas del proceso.

SEGUNDO-Por la representación procesal de D. Julián se interpuso recurso de apelación contra la referida Sentencia, interesando su revocación y el dictado de una Resolución, por la que se desestimase la demanda conforme a sus pretensiones.

La representación procesal del demandante se opuso a dicho recurso, interesando la confirmación de la Resolución recurrida y la imposición de las costas del recurso a la apelante.

TERCERO-Elevados los Autos a esta Audiencia Provincial, se les dio trámite, bajo el número de rollo 593/14, señalándose para votación, deliberación y fallo el día 21 de abril de 2022.

Fundamentos

PRIMERO-El arrendatario apelante disiente del pronunciamiento que le condena a abonar al arrendador un principal de 63.924 euros, intereses y costas. Señala que la Juez de Instancia ha evidenciado un total desconocimiento en materia urbanística, incurriendo en numerosas incongruencias. La cuestión reside en el hecho de que el arrendatario ejecutó, vigente el contrato de arrendamiento, la construcción de una nave picadero en 2012. Señala el apelante que carecía de licencia municipal y fue denunciado por el Guarda Municipal, dando lugar a un expediente sancionador de carácter urbanístico. La legalización no fue posible al incumplirse una serie de normas urbanísticas (distancias entre linderos y edificaciones y falta de superficie mínima para construir). Añade que obtuvo licencia para la ejecución de una segunda nave, respetando las distancias requeridas, pero que no llegó a ejecutarse. Que, llegado el mes de abril de 2014, y estando presente el arrendador, llevó a cabo la demolición de la obra ilegal sin oposición alguna del mismo. Con dicha demolición se restituyó la normativa urbanística y desapareció el hecho que podría dar lugar, según entiende el apelante, a la comisión del delito del art. 319 del código penal. Entiende así que la Sentencia desampara la buena fe del demandado ante la codicia de una persona de 94 años, con presumible deterioro cognitivo, en cuanto no recordaba los hechos en los que se fundamentaba su demanda. La demolición de la construcción ilegal voluntariamente por el arrendatario a fin de restituir la legalidad urbanística, no puede dar lugar a la indemnización de su valor a favor del arrendador, ya que, como obra ilegal, y concurriendo la imposibilidad legal de su legalización al tiempo de finalización del arriendo, carecería de valor alguno. Insiste en que el arrendador impuso al arrendatario la obligación de demoler la construcción antes de abandonar la finca. El hecho de que la normativa urbanística fuera reformada en 2016 y diera paso a una hipotética posibilidad de su legalización, no puede determinar la indemnización de la obra que era ilegal, y no legalizable, en el momento de su demolición y al fin del arriendo. Así denuncia que la Sentencia recurrida incurre en vicio de incongruencia por error en la valoración de la prueba, vulnerando el art. 319 del código penal y la normativa autonómica urbanística. Incurre igualmente, a su entender, en vicio de incongruencia y errónea valoración de la prueba, violando el derecho de defensa del demandado por infracción del art. 24 de la Constitución Española y vulnera el art. 218.1 y 218.2 de la LEC. Insiste en que el propio arrendador en su interrogatorio de parte no recuerda absolutamente nada de los hechos que recoge en la demanda, siendo lo cierto que la demolición de la nave ilegal se realizó con su anuencia y sin mostrar oposición alguna.

SEGUNDO-La cantidad objeto de condena responde a la reclamación del arrendador por el importe de las rentas que se afirman adeudadas a partir de enero de 2014, fecha en la que el demandado dejó de abonar la renta, factura de electricidad e IBI, por un importe de 7.750,35 euros; indemnización por el incumplimiento del periodo mínimo pactado de duración del arriendo pactado en el contrato, ascendente a 27.633,69 euros; el coste de la restitución de la finca, desperfectos y restos de la demolición de la nave ascendente a 8.540,52 euros; los gastos notariales por el acta de comprobación del desalojo y desperfectos de la finca y finalmente, el valor de la construcción que el demandado demolió y se llevó cuando abandonó la finca.

El demandado se opuso a la procedencia del pago de cualquiera de estas cuantías, aduciendo existió un pacto con el arrendador de no abonar mayor renta a cambio de desalojar la finca y proceder a la demolición de la nave ilegalmente construida. En el escrito de recurso se insiste expresamente en la ilegalidad de la obra y la procedencia de su demolición, si bien en el suplico insta la desestimación íntegra de la demanda, con imposición de costas al demandante.

TERCERO-Resolviendo, por razones sistemáticas, la alegación de incongruencia, ha de precisarse que como afirmaba la STS de 1 de Julio de 2016, entre numerosas: Con carácter general, venimos considerando que «el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causa petendi [causa de pedir] y el fallo de la sentencia» ( Sentencias 173/2013, de 6 de marzo ). «De tal forma que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ('ultra petita'), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ('extra petita') y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ('infra petita'), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito» ( Sentencias 468/2014, de 11 de septiembre , y 375/2015, de 6 de julio ).

Tratándose de una Sentencia que estima las pretensiones del demandante, si bien minorando la indemnización por la demolición de la nave picadero, no se observa incongruencia con las pretensiones de las partes, ni tampoco incongruencia interna.

En todo caso, si bien la apelante aduce vulneración de su derecho a la tutela judicial efectiva, lo que en definitiva manifiesta es el disenso con la fundamentación jurídica de la Sentencia que impugna. El derecho a la tutela judicial efectiva implica el derecho a la obtención de una Resolución de fondo, suficientemente motivada, pero no alcanza a que se estime la interpretación jurídica o la valoración de la prueba que la parte pretende. De la propia lectura de la Sentencia se deduce la suficiencia de su motivación, ya que trasluce los argumentos que han llevado a la Juez de Primera Instancia a estimar la demanda. Cuestión diferente es que la apelante disienta de tales razonamientos.

CUARTO-El demandado basa su principal razón de oposición en que la obra construida no se ajustó a la legalidad urbanística, por lo que hubo de ser necesariamente demolida y a la par que, en todo caso, por mor de dicha irregularidad el valor de la nave sería nulo. Afirma que fue objeto de denuncia de la guarda municipal, dando lugar a un expediente sancionador. En el apartado a de su escrito de recurso (consideraciones previas) señala que la obra se ejecutó en el año 2012, y en el apartado c (octavo párrafo del motivo primero de su recurso) señala como fecha de ejecución de la obra el año 2011. En su escrito de contestación a la demanda afirmaba que la obra se ejecutó sin licencia, realizándose un expediente de legalización con aportación de un proyecto redactado por la mercantil calatrava ingenieros. En el escrito de recurso afirma que dicho proyecto, así como la obtención de la licencia relativa al mismo, era referido a una segunda nave, que sí cumpliría la normativa urbanística y que no llegó a ejecutarse.

Resulta incontrovertido que el demandado construyó una nave- picadero y la demolió al término del arriendo.

En cuanto a los extremos controvertidos, del examen de la prueba documental se infiere: Que iniciada la relación jurídica entre las partes, el arrendatario, bien en momentos previos a la documentación del contrato de febrero de 2011, o bien inmediatos, procedió a la construcción de la nave picadero objeto de estos autos; extremo reconocido por el propio arrendatario en su interrogatorio (en el que señala lo fue en febrero de 2011), lo cual por otra parte concilia con la adaptación de lo arrendado a la propia actividad del arrendatario, relativa a centro hípico y doma. Corrobora que ello fue así, el expediente administrativo, pues consta diligencia del control de obras del guarda rural, fechada el 9 de marzo de 2011, en la que se refiere la construcción de una nave para caballos, sin tener solicitada la licencia municipal. Sin embargo, la diligencia extendida por el guardia municipal no consta diera lugar al inicio de ningún expediente sancionador. Contrariamente obra unida al expediente administrativo de la licencia de obras, pedida acto seguido por el arrendatario recurrente. En efecto, del expediente administrativo se comprueba que dicha solicitud se formaliza 2 días después, con entrada el once de marzo de 2011 firmada por el arrendatario promotor y el constructor Talleres Laguna Pradas. Obra presupuesta en el expediente emitido por el referido taller fechado el 9 de marzo de 2011, es decir el mismo día del control del guarda rural. Posteriormente se designa técnico proyectista y obra aportado el proyecto visado con fecha once de abril de 2011, si bien en él se proyecta una nave que respeta las distancias municipales entre lindes. Finalmente, obra concedida la licencia de obras, constando acuerdo de la junta de gobierno local en sesión ordinaria de 18 de noviembre de 2011 (Registro de salida de 12 de diciembre de 2011- folio 173 de las actuaciones). Por lo que ha de concluirse que, si bien demandado afirmó en la demanda que se inició un expediente de legalización que concluyó en la no autorización de la misma; ello, como señala la Sentencia de Instancia no responde totalmente a la realidad. Lo que realizó tras el control realizado por el guarda rural es la petición de una licencia en la que aportó el proyecto del técnico y que fue concedida.

Cierto que el técnico afirmó en el acto del juicio que cuando realizó el proyecto existía otra nave que no cumplía la normativa municipal relativa a distancias, por lo que se proyectó una nueva nave a ejecutar en espacio al lado de la anterior. El apelante en su escrito de recurso recoge dicha afirmación para alegar que la licencia de obras que se obtuvo lo era para construir una segunda nave que no se llegó a ejecutar.

Sin embargo, al margen de que dichos hechos, así deducidos, no son los estrictamente reflejados en la contestación a la demanda (en cuanto sostuvo se inició un expediente y no fue autorizada la licencia), de los datos obrantes en autos no responden a la lógica del acontecer de los hechos. Sin prejuzgar que el técnico proyectista no realizara el proyecto para documentar y obtener una licencia de la nave ya ejecutada a su visita y en disconformidad con el mismo- y de ahí su desconocimiento de tales extremos cuando es interrogado en el acto del juicio- la voluntad del arrendatario, atendiendo a su conducta, no se revela coincida con dicha intención. No existen datos que revelen que la intención del arrendatario fuera tal- y menos pasando por la demolición de lo ya construido- sino, contrariamente, la de obtener una licencia de obras para la ejecutada. No es dable obviar que se solicita a los dos días del control por el guarda rural en el que comprueba que se construye una nave sin licencia. En la licencia se consigna como constructor Taller Laguna Pradas y existe un presupuesto de ciertas partidas de obra (cubierta metálica y pajar) de 9 de marzo de 2011, misma fecha que la del control por el guarda rural. Por lo tanto, la solicitud de licencia se revela encaminada a la nave ejecutada, pues no tendría razón alguna que se aportase un presupuesto de fecha del control por el guarda rural.

Afirma el demandado que el técnico municipal le dijo, con posterioridad al control del guarda rural, que la obra ejecutada no sería legalizable, más ello no implica que su voluntad fuera construir una segunda nave. Y por mucho que el proyecto tuviera por objeto una segunda nave por no entender legalizable la existente, al entender de los técnicos- como afirma el representante legal de la empresa de ingeniería, lo cierto es que el arrendatario utilizó dicho informe para adjuntarlo a la licencia instada a dos días del control del guarda rural y en la que se aporta un presupuesto de obras documentado el mismo día de dicho control. Y de ahí que el propio arrendatario le denomine de legalización, pero dicho término es utilizado de forma impropia, pues lejos de intentar legalizarse la construcción ya ejecutada, sugiere la finalidad de obtener una licencia formal manteniendo la construcción iniciada.

Conciliando lo manifestado por el representante legal de Calatrava Ingenieros, en cuanto afirma que ya cuando visitan la finca para elaborar el proyecto comprueba que existe una construcción que no cumplía la normativa de distancia, al estar cerca de la linde, y con dicho motivo se elaboró un proyecto para la construcción de una nueva nave junto a la existente así como los demás datos obrantes en el expediente administrativo, en especial el documento que obra suscrito por el guarda rural en marzo de 2011 y las fotografías unidas al mismo, que evidencian la existencia ya de la construcción (folio 162 de las actuaciones), no podemos entender otra conclusión diferente a que el arrendatario acometió inicialmente las referidas obras, prácticamente al inicio de la relación arrendaticia entre las partes (el contrato se documentó en febrero de 2011, y la diligencia del guarda rural es de 9 de marzo de 2011) y posteriormente documentó la licencia con base a la ejecución de una obra proyectada por el estudio de Ingeniería (proyecto del Sr. Evelio), obteniendo la licencia municipal de obras con base al mismo.

Debe destacarse que dicha eventual finalidad de construcción de otra nave no concilia con la concomitancia de los hechos sobre los que trae causa la solicitud de licencia de obras, a los dos días del control por el guarda rural y cuando está ejecutándose, en palabras del guarda, con un presupuesto elaborado a dicha fecha y anterior incluso al proyecto realizado por el ingeniero Sr. Evelio en el mes posterior. Por lo que, la finalidad de obtener una licencia formal, a la vista de los datos fácticos y los hechos acreditados (mantenimiento de la construcción), se infiere como lógica.

La afirmación de que se inició un expediente de legalización que concluyó en la no autorización de la misma, tal y como es expuesta en la demanda, no responde a la realidad, como señala la Sentencia de Instancia. Lo que realizó tras el control realizado por el guarda rural es la petición de una licencia en la que aportó el proyecto del técnico y que fue concedida. En modo alguno, los actos posteriores, revelan ninguna intención de ejecutar dicha segunda nave, ya que ni se acomete la construcción, y se sigue manteniendo la que se afirma resulta ilegal.

QUINTO-.La Sentencia de Primera Instancia alude al documento privado suscrito por ambas partes el tres de julio de 2012, en el que se documentaría el consentimiento del arrendador para la ejecución de una nave picadero, con referencia al proyecto técnico visado elaborado por el Sr. Evelio y pactándose expresamente que a la finalización del arriendo las obras quedarían en poder de la propiedad sin derecho a indemnización alguna por parte del arrendador. Dicho documento, según manifiesta por la propia demandante en su escrito de conclusiones sobre la prueba practicada, se hace con intervención letrada. Sin embargo, si se revisa dicho documento, fechado el 3 de julio de 2012, se afirma en el mismo que el arrendatario desea acometer la construcción de una nave picadero y se refiere cuenta con proyecto del ingeniero Sr. Evelio visado el 21 de mayo de 2012, cuya copia se afirma entregada al arrendador.

De los datos fácticos ya examinados con anterioridad, se revela cierta discordancia. En primer lugar, que la obra, por todos los datos obrantes en autos, ya estaría ejecutada un año antes. En segundo lugar, a salvo documentación del consentimiento, el pacto de que las obras quedarían en beneficio de la propiedad, ya era contenido en el contrato inicial- cláusula quinta. En tercer lugar, que el referido proyecto del sr. Evelio, al menos el que obra en el expediente de licencia, y no consta se elaborase otro, ya estaba visado en abril de 2011. Se destaca que la fecha que se refiere como de visado, si bien es coincidente con la fecha de facturación del proyecto realizado que se le adeudaba, según declaró en juicio el representante legal de la empresa de ingeniería, no lo es con la fecha del visado del mismo que obra en el expediente administrativo en abril de 2011. En cuarto lugar, llama la atención que el contenido novedoso de dicho documento, al margen de documentar el consentimiento para la ejecución de la construcción, sea precisar que se autoriza con la obligación de que para ello el arrendatario hubiese obtenido licencia de obras y la exoneración del arrendador de toda responsabilidad por la obra y las autorizaciones.

Dicho extremo ha de ser comprendido con base en otras circunstancias fácticas acreditadas:

a) La propia demandante afirma en su demanda que el arrendador cedió el uso de las fincas objeto de arrendamiento en agosto de 2010 a fin de que el demandado acometiera las obras necesarias para instalar una explotación equina, sin contraprestación alguna, hasta que se documentó el arrendamiento en el contrato de febrero de 2011. De la misma forma, la demandante afirma que las obras se retrasaron en su ejecución, por lo que el contrato fue finalmente firmado en febrero de 2011, cuando estaba previsto firmar el contrato con efectos de primero de año. Y efectivamente dicho pacto se documentó el uno de agosto de 2010, entregando el arrendador sin renta las fincas para que 'pudiera ir preparando y ejecutando las obras necesarias para una explotación equina de las mismas'.

b) El destino de las fincas arrendadas lo fue para una actividad comercial equina.

c) En el propio contrato de arrendamiento suscrito el uno de febrero de 2011, en la cláusula quinta del contrato, donde se prevé la necesidad de consentimiento escrito del arrendador para la ejecución de obras en las parcelas o vivienda, señalando que la misma quedará en poder de la propiedad, sin derecho a indemnización alguna y se añade, en un segundo párrafo que expresamente queda autorizado el arrendatario para cubrir la pista existente de caballos en la parcela NUM000 en su límite con la parcela NUM001.

d) La nave picadero que aquí nos ocupa estaba sita en la parcela NUM000, en su límite con la parcela NUM001 y lindando oeste con la parcela NUM002, con la que no respetaba según informe de la arquitecta municipal del Ayuntamiento al estudiar los vestigios sobre el terreno, la distancia municipal requerida en dicha fecha. Todos los datos sugieren que dicha obra estaba ejecutada, al menos, al mes de suscribir el contrato.

Ahora bien, es cierto que, aun partiendo de dicha discordancia, en el propio contrato de arrendamiento se hace referencia a que las obras realizadas por el arrendatario han de ser consentidas y que a la finalización del arriendo quedarían en beneficio de la propiedad. Ningún dato infiere que dicho documento se refiriera a otra obra, máxime con el mismo objeto que aquí nos ocupa, extremo siquiera alegado por la recurrente ni la recurrida. Por lo que sugiere una documentación posterior del consentimiento del arrendador a acometer una obra de construcción de una nave picadero quedando en beneficio de la propiedad al término del arriendo, exonerando al arrendador de toda responsabilidad sobre la ejecución obra y las autorizaciones.

En realidad, tratándose en todo caso de la ejecución de una nave sobre un inmueble, y en consecuencia incorporada al mismo, las expresiones de que a su término quedarán en 'beneficio' o en 'poder de la propiedad', implica en lo tocante a la construcción el propio régimen del art. 487 del código civil, en cuanto veda la posibilidad de la retirada de dichas mejoras cuando no puede realizarse sin detrimento del bien, así como de la aplicación general del principio de accesión. Dicho pacto, pues, en dicho extremo, reconoce al arrendador su derecho sobre la construcción realizada en su propiedad que se derivan de la propia ley.

SEXTO-Parte el apelante que, como quiera que la obra ejecutada y existente en la finca objeto de arriendo resultaba ilegal, por no guardar la distancia requerida, no incumplió ninguna obligación contractual por su demolición.

Dicha afirmación se basa en lo manifestado por el proyectista y un informe de la arquitecta municipal realizado a requerimiento del Juzgado en el que, atendiendo a los vestigios de la construcción demolida, en 2017, concluye dicha posibilidad de no respetar la distancia requerida en la fecha de su ejecución respecto al lindero oeste, debiéndose proceder a su retranqueo para ajustarse a la distancia requerida. La demolición de facto por el arrendatario al término del arriendo impidió el examen directo de lo construido.

Es cierto que ni siquiera se cuenta con una resolución que así lo entienda, ni que resuelva la demolición; ni obra informe en el expediente existente la obra que así lo indique en fecha anterior a la demolición, ni siquiera en el control del guarda rural se afirma dicho extremo, sino la ejecución de obras sin licencia.

Más es igualmente cierto que no existen razones para dudar, en principio, de lo informado por el representante legal del estudio de ingeniería. Las razones que la demandante opone sobre la existencia de una deuda con el arrendatario, su primera negativa al principio de comparecer como testigo y su comparecencia, requerido para ello, como diligencia final, no revelan un especial interés en el litigio, máxime para declarar a favor del arrendatario. Sugerir que el testigo puede no ser imparcial por un eventual cobro de la deuda, tras la que comparecería como diligencia final, no se basa ni siquiera en un hecho acreditado, ni menos un eventual cobro de los honorarios de dicho estudio evidenciarían su interés en el resultado del litigio. La testifical de dicho representante legal ofrece datos de hecho que deben considerarse. En primer lugar, afirma que cuando giraron la visita para realizar el proyecto (que sirvió de base a la concesión de la licencia) ya estaba ejecutada otra nave que, a su juicio, no guardaba las distancias municipales requeridas y no era legalizable. Y ello al margen que refiera que realizó el proyecto para una segunda nave (una nave se entiende cumpliendo las distancias) y que el proyecto fuera aportado al expediente de la licencia instada en marzo de 2011, revela que la nave picadero objeto de estos autos ya estaba ejecutada. Dicha afirmación es concorde con las manifestaciones del propio demandado sobre que inició la construcción en febrero de 2011, así como el estado constructivo existente en el momento de control del guarda rural el 9 de marzo de 2011. Cierto que los extremos relativos a distancias no son consignados por el guarda rural en su control y es comprensible desde la óptica de que su objeto es poner de manifiesto la carencia de licencia de obras; pero no es menos cierto que viene corroborado por el informe emitido por la arquitecta municipal en 2017, en el que manifiesta que examinados los vestigios sobre el terreno concluye la ausencia de respeto de la distancia entre lindes por el lindero oeste. Dato fáctico que, emitido por la arquitecta municipal, es un elemento corroborador de la ubicación de la nave sita en la finca arrendada, aportándose los planos. El informe de la arquitecta es claro en este sentido, como lo son las manifestaciones en juicio, independientemente de que, a consecuencia del sentido de los interrogatorios, afirmara lo que, por otra parte, es obvio, que no había orden municipal de demolición, sino un expediente de concesión de licencia; que las licencias se otorgan conforme un proyecto. Que la disconformidad ente lo ejecutado y lo proyectado, para tener como consecuencia una orden de demolición, requiere el inicio de un expediente administrativo de restauración urbanística. Se le pide a la arquitecta que se pronuncie sobre un extremo, la procedencia o no de su legalización, que excede de su carácter de informante, y que tiene que ver con la resolución que en su día pudiera dictar la administración competente.

Sin embargo, ello no implica que no esté probado, que el arrendatario realizó dicha obra infringiendo la normativa municipal sobre distancias y, con posterioridad, obtuvo una licencia formal con base a un proyecto no ejecutado en sus términos. Del mismo modo, lo anterior no implica el éxito de las razones del apelante, ya que fundamenta su recurso en una realidad que hace valer de modo parcial. En primer lugar, porque la construcción no fue objeto de expediente alguno sancionador ni de restauración urbanística. No existe expediente de restauración urbanística, ni medió pronunciamiento acordando su demolición.

Por el contrario, el arrendatario obtuvo la licencia de obra, aunque fuera con base a una proyectada que no se ejecutó en sus términos (según afirma). Es obvio que, si no se solicitase licencia, tras el control realizado por el guarda rural, lo previsible sería la incoación de los correspondientes expedientes. Por otra parte, la solicitud de licencia en el plazo de dos días al control del guarda rural, si como mantiene el apelante de que la ejecutada por él mismo no se ajustaba a la distancia municipal requerida entre lindes, evidencia una reacción consecuente a dicho control y la búsqueda de la cobertura formal de la licencia. En segundo lugar, dicha construcción la mantuvo y disfrutó durante la duración del arriendo, sin acometer la demolición de facto cuando conoce, a la vista de lo que mantiene en su escrito de recurso sobre la ausencia de respeto de las distancias requeridas en dicho municipio. Las apelaciones a que la demolición responde a su intención de restauración de la legalidad urbanística, o una eventual reparación (pues la construcción ya había sido ejecutada) de lo que el propio arrendatario autocalifica de delito urbanístico del art. 319.2 del código penal, no concilian con el mantenimiento de la construcción hasta que se da por finalizado el arriendo, al parecer por cuestiones relativas a la denegación por el arrendador de su pretensión de rebaja de la renta. Al menos durante dicho tiempo, desde 2011 a 2014, no acometió- o no le preocupó- restaurar legalidad urbanística alguna.

La Sentencia de Instancia concluye que, de la prueba practicada, no se obtiene la conclusión inequívoca de que la obra no fuera legalizable, tras una eventual incoación de un expediente de legalización. Ciertamente la arquitecta municipal afirma que la obra, en 2016, por cambio de normativa, sería legalizable y acorde a la misma, previa agrupación jurídica de las fincas propiedad del arrendador y objeto de arrendamiento. Más a la fecha de fin del arriendo, año 2014, o al año 2011 fecha de la obra, según su informe se constata la infracción de la distancia requerida por el municipio.

Se constata pues la existencia de una licencia obra, aunque se afirme no responde a la ubicación real de la nave que ya estaría ejecutada al tiempo de su concesión formal. En segundo lugar, no consta ninguna actuación ex post del municipio que la concede hasta la demolición realizada por el arrendatario. En tercer lugar, la propia discordancia de fechas entre la ejecución de la obra y la redacción posterior de un documento en el que se consignaba el consentimiento del arrendador condicionado a la obtención de licencia, que lejos de ser futura, en el momento de su firma, ya estaba concedida pero con base a un proyecto que se elabora ex post a su ejecución, y cuya interpretación, al menos sugiere dudas (al reproducirse una cláusula ya existente en el contrato y propia de la aplicación legal) si vino a documentar el consentimiento pero condicionado a la licencia, a fin de exonerar al arrendador de cualquier responsabilidad- como el propio documento reza- por la ejecución de la obra y sus autorizaciones. De hecho, si bien el demandado opone la irregularidad de la construcción y el conocimiento de la irregularidad por parte del arrendador, el demandante niega la misma y afirma su legalidad, pero en nada se explica la discordancia que supone suscribir un documento en el que se afirma se va a construir una nave en julio de 2012, cuando se ejecutó en 2011.

En todo caso, la base fundamental de las alegaciones del demandante, en cuanto la obra estaba irregularmente ejecutada, no permite al arrendatario realizar la demolición o retirada de lo que se incorporó por accesión a la propiedad del arrendador, con detrimento del bien y a salvo mediara una orden administrativa de demolición, que no es el caso.

Cuestión diferente es si procede la indemnización instada que alcanza al valor de la nave demolida.

SÉPTIMO- Aunque la demandada, fundamenta su recurso en la procedencia de la demolición por el carácter ilegal de las obras de forma prevalente, alude igualmente al enriquecimiento injusto que produce la indemnización del valor de las obras, cuando su demolición produjo un coste sustantivo; y el hecho de que fue el arrendador quien exigió la demolición de las mismas.

Opone el recurrente que el arrendador en su interrogatorio no recuerda parte de los hechos, apelando a su avanzada edad, más que a las consecuencias predicadas para las respuestas esquivas y sugiriendo un deterioro cognoscitivo a consecuencia de la referida edad. La impresión, al reproducir su interrogatorio, no permite entenderlo. El arrendador sabe lo que se le pregunta y responde conforme a sus intereses, sin perjuicio de que en ocasiones afirme no recuerde los detalles o realice afirmaciones ambiguas como 'parece ser'. Afirma que no consintió la demolición de la obra. Reconoce que el arrendatario hizo obras de adaptación en la vivienda, arregló el tejado o adecentó baños o puso una antena; que mediaron desavenencias ya que él no accedió a la rebaja de la renta; que ordenó o realizó las fotografías de la nave obrantes en autos, ya que le comentó el encargado la intención de demolerla- aunque en un principio manifestara desconocer si era quién le preguntaba el letrado o si vivía en la finca; que sí mostró oposición a la demolición; que ignora si la nave estaba legal o no pero que presuponía que se había ejecutado legalmente.

No existe prueba suficiente que revele que el arrendador consintiese o requiriese la demolición de la obra ejecutada. Las manifestaciones del Sr. Pascual, empleado entonces del demandado, no pueden tenerse suficientes a tales fines. Que se tomaran, por otra parte, fotografías del desmontaje tampoco evidencia, por sí solo, consentimiento del mismo, pues tomar conocimiento no significa de modo unívoco consentir.

OCTAVO- La Sentencia de Primera Instancia estimando parcialmente las pretensiones de la demandante, estima la indemnización en la cuantía correspondiente a los daños y perjuicios que implica la reposición del inmueble a su estado original, y a la par, condena a indemnizar el valor peritado de la construcción ya inexistente en la finca arrendada. La primera partida resulta procedente, pues incumplido por el arrendatario la prohibición de retirar aquellas mejoras sobre el inmueble que no pueden hacerse sin detrimento del bien, su reposición al estado original resulta adecuada y pertinente. La segunda, se refiere a la indemnización del valor de la obra ejecutada y posteriormente demolida por el arrendatario, a favor del arrendador que consintió la misma.

La Sentencia de Instancia, en este particular, entiende que el demandado no ha probado de forma suficiente los hechos impeditivos de la pretensión del demandante. Y reflexiona, con respecto al informe de la arquitecta municipal, que habría que iniciar un expediente de legalización en el que se determinaría si la construcción podría o no legalizarse, sin llegar a afirmar que estuviéramos ante una construcción en ningún caso ilegalizable.

En la instancia se analiza esencialmente el sí procede fijar una indemnización, que lo es de los daños y perjuicios derivados de la demolición de la obra incorporada, asimilada al coste de una reconstrucción de una obra cuya irregularidad consta, al no responder a la distancia requerida en el momento no solo de su construcción y sino también al fin del arriendo. Sin embargo, e independientemente de las apelaciones a la inexistencia de valor económico de una construcción irregular, concurre un obstáculo a las propias pretensiones del arrendador, en cuanto solicita una doble indemnización, los daños y perjuicios consistentes en el importe de las obras para eliminar los vestigios de la construcción (es decir, la reposición del inmueble al estado original) y a la par, el abono- que no condena a la reconstrucción o condicionada a la misma- por parte del arrendatario del valor de la nave demolida. Ha de tenerse en cuenta que dentro de los gastos de reposición se documenta no solo la demolición de los vestigios, paredes, cimentación de la nave y relleno de las zanjas y pozos por importe de 5689 euros, a los que se añade el coste de la valla y la puerta.

Ya señalábamos con anterioridad que la cláusula contractual que precisa que las obras al fin del arriendo quedarán en poder de la propiedad, implica la aplicación de lo dispuesto en el código civil, en el sentido de que una vez finalizado el arriendo la obra quedará en la misma, sin derecho a indemnización.

Sin necesidad de entrar en consideraciones sobre la no adquisición automática de la edificación ejecutada con por el arrendatario en el ámbito de relaciones contractuales como el arrendamiento, lo cierto es que el arrendatario la demolió. El contrato de febrero de 2011 contenía una cláusula genérica relativa a las obras, que habrían de ser consentidas y quedarían en beneficio de la propiedad. Atendiendo a la reciprocidad y equilibrio de las contraprestaciones, dicho pacto es consecuente con aquellas que no pueden retirarse sin detrimento del bien arrendado. Dicho pacto se documenta de nuevo en 2012, con referencia específica a la nave- ejecutada en 2011- con la misma previsión contractual. Por lo que, la obligación del arrendatario, al causar detrimento al bien, es consecuente con la obligación de la reposición de la finca a su estado original, pero no compatible con instar una indemnización que a la par alcance el valor de la nave, sin pretender siquiera su reconstrucción.

Es cierto que, en el presente supuesto, aunque las partes no incidan en el particular en el escrito de recurso, el arrendador cedió el uso gratuito durante un tiempo para la ejecución de las obras necesarias para adaptar las fincas a la actividad comercial equina, debiéndose examinar si ello implica la estipulación de una contraprestación en especie; o por así decirlo que la cesión que se dice gratuita de las obras se realizó a cambio de la ejecución de obras por el arrendatario.

En dicho pacto se refiere la cesión gratuita y no se contempla ni se detallan las obras a realizar como contraprestación a dicha cesión. Sin embargo, no es más cierto, que todos los todos los pactos de las partes, desde el uno de agosto de 2010, han de ser examinados dentro de un conjunto negocial. Siendo el arrendamiento un negocio a título oneroso, la cesión sin contraprestación durante un tiempo que se prevé para la ejecución de las obras para el inicio de la actividad, puede contemplarse desde una doble vertiente; la primera, desde la necesidad del arrendatario de realizar obras encaminadas al ejercicio o inicio de su actividad y la cesión a tal fin por parte del arrendador; la segunda, si se estipula la obligación de ejecutar obras su la contraprestación.

En la legislación de arrendamientos urbanos, que citamos a modo de ejemplo, se señala ya expresamente en su art. 17 que en los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23 que lo es la opción por la conservación de la modificación o exigir que, concluido el contrato, se repongan las cosas al estado anterior.

En el pacto aquí examinado no se precisa la obligación del arrendatario de ejecutar unas concretas obras, se califica la cesión de gratuita y se detalla se realiza para ' ir preparando y ejecutando las obras necesarias para la explotación equina de las mismas'. Se señala que posteriormente se documentaría el arrendamiento en un contrato en las condiciones ya pactadas por las partes.

Dados los términos del mismo no cabe concluir que en dicho pacto se estipulase la cesión de las fincas con la contraprestación de las obras que ejecutaría el arrendatario, cuando ni se especifica como tal obligación, ni se concretan las mismas, las cuales quedan a voluntad del arrendatario, al que se le cede 'para ir preparando y ejecutando las obras'; es decir las correspondientes al inicio de la actividad. En el acto del juicio se trasluce que el arrendatario realizó obras de adaptación de la vivienda consistentes en arreglo del tejado, adecentamiento de la vivienda, baño, colocación de una antena y la ejecución de la nave objeto de estos autos en febrero de 2011, coincidente a la documentación de la relación arrendaticia. El hecho de que se consigne el consentimiento para ejecutar dichas obras, aunque fuere en el año 2012, ya ejecutadas, es un argumento que redunda en que no se previó su ejecución como contraprestación a la cesión gratuita.

El arrendatario demolió y se llevó la cubierta, y lo que fuera servible de la construcción realizada por el mismo, sin respetar lo estipulado y causando detrimento al bien. Y en este sentido la indemnización de reponerlo a su estado primigenio es consecuente a la acción del arrendatario, más entendemos ello no otorga, cuando no puede ser conceptuada la nave como contraprestación en especie, un derecho añadido más allá de la reposición a su estado original, a ser indemnizado al valor de una nave construida por el arrendatario y demolida a costa del arrendatario, máxime cuando su reconstrucción ni siquiera la pretende.

NOVENO- No se hace expresa referencia ni concreta impugnación, al margen de lo anteriormente examinado, en el escrito de recurso sobre el resto de las cuestiones planteadas y objeto de resolución en la Sentencia, aunque en el suplico se refiere la pretensión de revocación de la sentencia y de la condena en costas del demandado.

DÉCIMO- La Sentencia de Primera Instancia impone en su fallo las costas a la parte demandada, si bien en su último fundamento de derecho refiere que al ser parcial la estimación de la demanda, cada parte abonará sus costas y las comunes por mitad. Dicha discordancia parece responder a un error material de transcripción.

En todo caso, estimándose la demanda a consecuencia de la estimación parcial del recurso, no procede realizar especial declaración sobre las costas de primera instancia, sin que pueda apreciarse concurre estimación sustancial, ya que se desestima la pretensión indemnizatoria del valor del picadero.

Estimándose en parte el recurso, no procederá tampoco pronunciamiento sobre las costas del mismo (Art. 398 y 394).

Vistos los preceptos jurídicos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

SE ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Julián, contra la Sentencia dictada con fecha 15 de julio de 2019, por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 2 de Valdepeñas, en autos de Procedimiento Ordinario 593/14, seguidos en su contra a instancias de D. Leonardo y en consecuencia se desestima la demanda en la pretensión de indemnizar al demandante en el valor de la nave picadero demolida por el arrendatario. Se confirman el resto de los pronunciamientos de la Sentencia apelada, sin efectuar especial declaración en cuanto a las costas correspondientes a este recurso.

Póngase en conocimiento de las partes que contra esta Resolución cabe recurso de casación, por razón de interés casacional, y de infracción procesal, (en este último caso cuando concurra interés casacional y se admita conjuntamente un recurso de casación interpuesto conjuntamente contra la Sentencia), que se presentarán, en el plazo de 20 días contados desde el siguiente al de la notificación de la presente Resolución, ante esta Audiencia Provincial; debiendo procederse en su caso, y con arreglo a la Disp. Adicional 15ª de la L.O.P.J., a la consignación del oportuno depósito.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION. - Leída y publicada fue la anterior sentencia, por la Ilma Sra. Magistrada Ponente, hallándose el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que doy fe.