Sentencia CIVIL Nº 217/2022, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 419/2021 de 27 de Mayo de 2022

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.074.00.2-2020/0004195

Recurso de Apelación 419/2021

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 08 de Leganés

Autos de Procedimiento Ordinario 400/2020

APELANTES/ DEMANDANTES:D. Fernando y Dña. Rocío

PROCURADOR D. FRANCISCO DE ASIS SAN FRUTOS PRIETO

APELADOS / DEMANDADOS:CARRASCAL LEGANES NORTE SL

PROCURADOR D. JOSE MIGUEL SAMPERE MENESES

D. Gonzalo y Dña. Soledad

PROCURADOR D. IGNACIO ARGOS LINARES

SENTENCIA Nº 217

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMA SRA. PRESIDENTE:

Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

ILMOS SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Dña. MARIA JOSE ROMERO SUAREZ

En Madrid, a veintisiete de mayo de dos mil veintidós.

La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario Nº 400/2020 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de Leganés a instancia de Don Fernando y Doña Rocío como apelantes - demandantes,representados por el Procurador Don FRANCISCO DE ASIS SAN FRUTOS PRIETOcontraCARRASCAL LEGANES NORTE SL, como apelada - demandada,representada por el Procurador Don JOSE MIGUEL SAMPERE MENESES y contraDon Gonzalo y Doña Soledad representados por el Procurador Don IGNACIO ARGOS LINARES, como apelados - demandados, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 12 de marzo de 2021.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

SEGUNDO.-Por Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de Leganés se dictó Sentencia de fecha 12 de marzo de 2021, cuyo fallo es el tenor siguiente:

'Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Francisco de Asís San Frutos Prieto, en nombre y representación de D. Fernando y Dña. Rocío, debo absolver y absuelvo a D. Gonzalo, a Dña. Soledad y a la entidad CARRASCAL LEGANES NORTE, S.L. de las pretensiones ejercitadas en su contra, con imposición a la parte actora de las costas causadas.'

TERCERO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, dándose traslado al resto de las partes personadas, que se opusieron, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 25 de mayo de 2022, en el que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Son hechos que se han probado en este proceso los siguientes:

1º Los cónyuges Don y Doña encargaron a la agencia inmobiliaria Carrascal Leganés Norte, S.L, la venta de la vivienda de su propiedad, sita en CALLE000 nº NUM000, NUM001 de Leganés, encargo que comprendía la realización de todos los trámites precisos para la descalificación de la condición de VPO que la vivienda ostentaba.

2º Los esposos Don Fernando y Doña Rocío se interesaron por la adquisición de esta vivienda, y a través de la intermediación de la agencia, se llegó a la conclusión del contrato de compraventa entre aquéllos y éstos, en fecha 20 de febrero de 2.020.

El precio se fijó en la cantidad de 247.000 eros, y se entregó, en concepto de arras, la suma de 12.000 euros, calificándola como 'señal', entendiendo las partes que el incumplimiento de los vendedores suponía la entrega duplicada de esa cantidad por su parte.

A instancia y por consejo de Don Jose Carlos, empleado de la agencia inmobiliaria que intervino en todo el proceso precontractual, se fijó como fecha para el otorgamiento de escritura y entrega de la posesión la del 11 de junio de 2.020. Esta fecha se estableció por considerarla, en aquel momento, suficiente para obtener la descalificación de VPO.

El piso se había de entregar antes del 11 de junio de 2.020 libre de cargas y gravámenes (constaba inscrita una hipoteca) y descalificada como VPO, todo ello a cargo y por cuenta de los vendedores.

3º A su vez, Doña. Rocío, en nombre de los compradores, había firmado el 13 de febrero de 2.020 un documento con la agencia inmobiliaria por el que le reconoce a ésta unos honorarios de 6.200 € más IVA, de los que entregó a la firma del contrato el 50% (3.751 €, IVA incluido) y el otro 50% se comprometió a abonarlo 'en el momento estar el inmuebledescalificado por parte de la comunidad de Madrid', obligándose la agencia a la devolución de la mitad ya recibida 'en caso de que laventa no se llevara a cabo por causas imputables a la partevendedora, sin intereses ni indemnización alguna'(documento número 5 de la demanda).

4º El 2 de marzo de 2.0202, el empleado de la agencia inmobiliaria Don Jose Carlos presentó toda la documentación precisa para obtener la descalificación de la vivienda en el Registro de la Consejería de Vivienda y Administración local. El día 11 de marzo se pagó el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, con lo que quedaba culminada la aportación documental precisa.

5º Por Decreto 463/2020, de 14 de marzo se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, de modo que quedaron suspendidos todos los plazos administrativos (Disposición Adicional Tercera), y sobre todo, se produjo una paralización material efectiva y generalizada de todas las actividades no consideradas esenciales y de las gestiones a realizar ante la Administración en cualquiera de sus niveles.

6º En esos días iniciales Don Jose Carlos, desde su domicilio en Madrid en el que se hallaba confinado, se puso en contacto con vendedores y compradores (no sólo los litigantes, sino todos los que tenían asuntos pendientes en la agencia), para trasladarles que pensaba que la situación sería breve y transitoria y se podría llegar a tiempo de culminar los trámites.

Luego, la prolongación del estado de alarma, produjo una mayor incidencia en la paralización de los expedientes.

7º A través de su compañero en la agencia, residente en Leganés, Don Juan Pedro, se trató de agilizar la descalificación de la vivienda de los vendedores, para lo que fue al Ayuntamiento de la localidad, donde no 'le dejaron ni pasar' al edificio.

8º En esta situación, prolongada, cuando menos, hasta la publicación del Real Decreto Ley 21/20, de 9 de junio (con entrada en vigor el 11 de dicho mes y año), los compradores remitieron el 28 de mayo de 2.020 un burofax a los vendedores proponiéndoles resolver de mutuo acuerdo el contrato de compraventa con devolución de las arras entregadas (12.000 €) y la agencia inmobiliaria el 50% de su comisión por intermediación (3.751 €) (documento número 8 de la demanda ).

9º Los vendedores se negaron a tal resolución de mutuo acuerdo, por considerar vigente el contrato (documentos 9 y 10 demanda)

10º Conscientes de no haber podido alcanzarse, por los motivos indicados, la descalificación, los compradores, no obstante, decidieron encargar a la Notaría de Don Ignacio Maldonado la redacción de la escritura de venta, citando a los vendedores a otorgar dicha escritura para el día 29 de junio de 2.020, lo que no tuvo lugar por incomparecencia de éstos, al saber que no se podía haber descalificado la vivienda y carecer de sentido la escrituración que dependía de esa contingencia.

11º El 6 de julio los compradores notificaron por burofax a los vendedores que, ante su incomparecencia a la notaría para la firma de la escritura, daban por resuelto el contrato de compraventa y les requerían para que en el plazo de 5 días les devolvieran el duplo de las arras (24.000 €).

Asimismo mandaron un burofax a la agencia inmobiliaria, requiriéndole para que en el plazo de 5 días les devuelva los 3.751 € abonados como pago del 50% de su comisión de intermediación, al no haberse podido otorgar la escritura por causa imputable a la parte vendedora.

12º Tal resolución no fue aceptada por los vendedores ni por la agencia, prosiguiendo la tramitación para la descalificación de la vivienda, que se decidió por Resolución de fecha 3 de septiembre de 2020, con registro de salida de fecha 8 de septiembre, y quedó presentada en fecha 15 de septiembre en el Registro de la Propiedad para su inscripción.

13º Todo ello se comunicó por la agencia a los compradores el 14 de septiembre de 2.020.

14º La demanda en la que los compradores piden la resolución del contrato de compraventa y la condena de éstos a pagar a los demandantes la cantidad de 24.000,00 euros más intereses legales desde la fecha del requerimiento extrajudicial, y la condena de la agencia inmobiliaria al pago de la cantidad de 3.751,00 euros e intereses legales desde el requerimiento extrajudicial, se presentó el 10 de agosto de 2.020 y se admitió a trámite el 14 de septiembre ordenando el emplazamiento de los demandados, que tuvo lugar el 21 de septiembre a los cónyuges vendedores.

SEGUNDO.-La Juez de Primera Instancia deniega la pretensión por considerar que ni hubo incumplimiento imputable a los vendedores en la descalificación temporánea de la vivienda, ni, de haberlo, sería grave. Tal sentencia es recurrida por los demandantes, alegando, incorrecta interpretación del art. 1105 del Código Civil, la importancia del plazo en la resolución de los contratos de compraventa en que medien arras, denuncian la, a su juicio, incomprensible inversión de las responsabilidades que a cada parte le incumbían y la omisión del examen de la Acción ejercitada frente a la agencia inmobiliaria. Concluyen formulando como petición principal la estimación íntegra de la demanda, y como petición subsidiaria, la resolución del contrato y las mismas peticiones económicas frente a la agencia inmobiliaria pero limitando la petición frente a los vendedores a la devolución de la misma cantidad que la entregada como arras.

TERCERO.-Dejando aparte las quejas que en el apartado introductorio del recurso se efectúan sobre inadmisión dela prueba de interrogatorio del representante de la agencia o sobre la inadmisión de determinadas preguntas, pues no se pide la práctica de aquella prueba en segunda instancia ni se solicita la nulidad del juicio, el tema queda circunscrito a determinar si existe o no causa para resolver el contrato, basada en el no otorgamiento de escritura antes del 11 de junio de 2.020, por no tener a esa fecha descalificada la vivienda como de VPO.

Todos los motivos del recurso inciden en el mismo aspecto, incluso el último, en el que se plantea la omisión del examen de la pretensión dirigida contra la agencia demandada, pues esa pretensión frente a la inmobiliaria depende de que el contrato se hubiera frustrado por culpa de los vendedores.

CUARTO.-Al contratante cumplidor que, por la conducta del contrario, ve frustradas sus legítimas expectativas, la Ley le concede la facultad de poner fin al contrato, mediante la resolución.

La resolución contractual, con base en el incumplimiento de una de las partes, en las obligaciones recíprocas, requiere, además de la situación de reciprocidad en que debe hallarse la incumplida, de un incumplimiento tal que suponga la frustración de la finalidad perseguida mediante el contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de junio de 2.020).

Se abandona ya el criterio de la 'voluntad deliberadamente rebelde', exigida en etapas anteriores.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de junio de 2.020, recopila la actual doctrina, exponiendo: 'así la sentencia 364/2006,de 5 de abril, sistematiza la evolución desde cierto subjetivismo hacia un criterio objetivo-, lo que, como declara la sentencia 1000/2008, de 30 de octubre, reproducida en la 305/2012, de 16 de mayo, 'se ajusta a los criterios sobre incumplimiento contenidos en la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, de 11 de abril de 1980' (a la que se adhirió España por Instrumento de 17 de julio de 1990).

Como recordamos en la sentencia núm. 532/2012, también en este sentido apunta el artículo 1199 de la propuesta de anteproyecto de Ley de Modernización del Derecho de Obligaciones y Contratos elaborado por la Comisión General de Codificación, a cuyo tenor 'cualquiera de las partes de un contrato podrá resolverlo cuando la otra haya incurrido en un incumplimiento que, atendida su finalidad, haya de considerarse como esencial'.

QUINTO.-Por tanto no basta con cualquier incumplimiento, sino que ha de ser imputable a los vendedores (y no a terceros, en cuyo caso pueden abrirse otras vías distintas a resolución), y grave.

En el primer aspecto, si no hay imputabilidad, tampoco hay en sentido estricto incumplimiento, pues sólo la conducta libre del contratante tendente a no cumplir el contrato puede ser la base de la resolución. Por eso, no hay responsabilidad contractual, ni tampoco causa para la resolución, cuando la obligación no se cumple por fuerza mayor o caso fortuito ( artículo 1.105 del Código Civil).

Centrándonos en la primera, consiste en aquel acontecimiento de todo punto imprevisible o que, aun previsto, resulta irresistible, y que impide, definitiva o temporalmente, el cumplimiento de la obligación.

No cabe duda que la pandemia causada por el virus Covid Sars-19 constituyó un suceso imprevisible para todos. Nunca en la historia reciente de la civilización occidental, una enfermedad ha producido efectos tan generalizados y devastadores como la causada por el referido virus.

No era pensable que motivara una paralización prácticamente absoluta de toda la vida social y administrativa.

Tal paralización administrativa se declaró por la Disposición adicional Tercera de Decreto que declaró el estado de alarma y, por lo que aquí respecta, es un hecho notorio que los distintos centros oficiales permanecieron con medidas muy restrictivas para el acceso a los mismos.

Así pues, cuando los contratantes establecieron el plazo para otorgamiento de escritura, que, a su vez, representaba el del levantamiento de cargas y el de la descalificación de la vivienda, no pudieron en modo alguno prever los futuros acontecimientos que incidieron decisivamente en la posibilidad de cumplir temporáneamente esta última obligación.

Por tanto no hay incumplimiento imputable a los vendedores ni a la agencia a la que se le encomendó la realización de los trámites pertinentes.

SEXTO.-Como ya se ha apuntado, la fuerza mayor puede tener una incidencia definitiva o temporal en el desarrollo del contrato.

Dependerá de la causa que la produce y de la extensión temporal de sus efectos, combinado con la reversibilidad o irreversibilidad de la situación que crea.

Si es definitiva, y tratándose de obligaciones de entregar cosas determinadas o de hacer (nunca de entrega de cosas genéricas como el dinero), producirá la extinción de la obligación ( artículos 1.182 y 1.185 del Código Civil).

Pero si la incidencia de la fuerza mayor es temporal lo único que produce es la suspensión de los plazos que se hubieran previsto en el contrato, situación que es la que se da en el presente caso, pues mientras estuvieron suspendidos los plazos administrativos, y los organismos oficiales trabajando a escaso rendimiento, nada podían hacer ni los vendedores ni la agencia encargada la tramitación para obtener algo que, cuando se contrató, parecía tan fácil y sencillo.

SEPTIMO.- Si con esto solo bastaría para mantener la desestimación de la demanda, hay otra razón concurrente y de igual peso.

Como se dijo el incumplimiento resolutorio ha de ser grave, y por ello la jurisprudencia ha mantenido, de forma invariable, que, salvo excepciones muy concretas, el simple retraso no constituye incumplimiento de aquella clase.

OCTAVO.-En este sentido, el retraso no lleva, por sí, como consecuencia ineludible, la resolución del contrato, por la vía del artículo 1.124 del Código Civil, sin perjuicio de otras acciones, fundamentalmente indemnizatorias, que puedan proteger la situación del comprador.

El plazo sólo implica verdadero y propio incumplimiento por el mero transcurso del mismo cuando de la naturaleza de las prestaciones se infiera, o cuando las partes han convenido en darle el carácter de plazo esencial, que es aquél a partir del cual el contratante que ha de recibir la prestación de la contraria no podría objetivamente ver colmada la finalidad pretendida por el contrato. Si se trata de plazo no esencial sólo el retraso significativo, que excede la situación de mora, se equipara al incumplimiento.

La doctrina jurisprudencial ha venido distinguiendo entre el incumplimiento que da lugar a la resolución del mero retraso. Aquél, para que acarree la consecuencia máxima que el ordenamiento impone al incumplimiento, si bien no exige ya la constatación de una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento, ha de ser, en todo caso, de tal significado, que frustre objetivamente el fin económico a que responde la compraventa, de forma que se exigirá que el incumplimiento sea inequívoco, prolongado, duradero e injustificado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de marzo y 3 de diciembre del 2.002, y las que las mismas citan). Frente a ello, el simple retraso, siempre que el cumplimiento sea posible y que aún pueda satisfacer objetivamente al vendedor, no da lugar a la resolución, sino a la acción de cumplimiento ( Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de septiembre y 8 de noviembre de 1.997).

La anterior doctrina es la sustentada por el Tribunal Supremo, en sus resoluciones más recientes.

Así la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 2019, recuerda 'la jurisprudencia de la sala sobre el retraso en la entrega de la vivienda', y lo hace en los siguientes términos:

'La STS de 1 de abril de 2014 (rec. 475/2012) recoge que: Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de 2011, rec. 369/2008 , 21 de marzo 2012, Rc. 931/2009, y 25 de octubre de 2013, rec. 1666/2010 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se 'priva sustancialmente' al contratante, en este caso al comprador, 'de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato', encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC)'.

Y, aunque enjuiciando una relación de consumo que aquí no se da, concluye estimando que 'Cuando se trata de indagar si el retraso ha obedecido a la existencia de causas no imputables a la promotora vendedora, se ha de tener en cuenta que tales causas deben ser imprevisibles e inevitables por ella a la fecha del contrato'.

Situación esta última de imprevisibilidad concurrente en el caso ahora enjuiciado.

NOVENO.-Por su parte las Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2.016 y de 8 de marzo de 2011, abundan en la misma cuestión, declarando:

'De acuerdo con ello habrá incumplimiento con entidad resolutoria cuando, tras la interpretación del contrato, se llegue a la conclusión de que las partes atribuyeron, de modo expreso o implícito, carácter esencial a la prestación, a la cantidad, a la cualidad o a la circunstancia que, al faltar, impide la plena adecuación de lo realizado con lo prometido.

'Tal sucede, entre otros casos, cuando el tiempo de cumplimiento se hubiere convertido en contenido de la misma prestación o, con otras palabras, cuando el tiempo de cumplimiento sea esencial, por determinar el único momento en que el interés del acreedor puede ser satisfecho y, por lo tanto, permitir al mismo que una prestación fuera de él sea rechazada y, al fin, tratada como un verdadero incumplimiento resolutorio y no como un cumplimiento irregular o retrasado, causante de las consecuencias secundarias vinculadas a la mora'.

Se refieren esas últimas palabras a los llamados 'negocios a fecha fija' o contratos con 'término esencial'. Dejando aparte aquellos en los que el referido término es 'absoluto' u 'objetivo', cuyo incumplimiento provoca obviamente la imposibilidad sobrevenida de la prestación (sin duda causa de resolución), esos contratos se caracterizan porque el acreedor ha comunicado al deudor al tiempo de celebrarlos, o se desprende de las circunstancias entonces concurrentes, que el interés sustancial del acreedor en el contrato está supeditado a que el deudor realice la prestación en una determinada fecha o dentro de un plazo determinado expresado en el propio contrato.

Inmediatamente se deduce que, cuando así haya sucedido, el retraso -la falta de cumplimiento del deudor en aquella fecha o dentro del expresado plazo- privará sustancialmente al acreedor de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, habiendo el deudor previsto, o podido prever, en el momento de su celebración que su retraso produciría dicho resultado. Parafraseamos así el caso de 'incumplimiento esencial' que prevé el apartado (b) del artículo 8:103 de los Principios del Derecho Europeo de Contratos [PDEC] -con precedentes en el artículo 25 de la Convención de Viena sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, y el apartado 2(a) del artículo 7.3.1 de los Principios Unidroit sobre los Contratos Comerciales Internacionales-, y recogido asimismo en el apartado 2(a) del artículo III.-3:502 de los Principios, Definiciones y Reglas de un Derecho Civil Europeo: el Marco Común de Referencia [DCFR], así como en el apartado 2(a) del artículo 87 de la Propuesta de Reglamento del Parlamento Europeo y del Consejo relativo a una normativa común de compraventa europea. A esta causa de resolución es a la que mejor conviene la expresión 'frustración del fin o de la finalidad económica del contrato', tan usada en nuestra actual jurisprudencia'.

DECIMO.-En este caso, el plazo de entrega de la vivienda no se configuró en el contrato como esencial, en el sentido técnico jurídico antes expresado, esto es como momento a partir del cual la prestación del deudor carecía de utilidad objetiva para el acreedor.

La fijación del plazo ni siquiera fue idea de las partes, sino del empleado de la agencia inmobiliaria que, preveía, en unas condiciones de normalidad que luego no se dieron, que era suficiente para la tramitación de la descalificación.

Tampoco se previó en el contrato que el incumplimiento del plazo conllevase automáticamente la resolución. Por el contrario, el pago del grueso del precio se anudaba al de otorgamiento de escritura, que presuponía la entrega de la vivienda, de modo que en ese aspecto la equivalencia de las prestaciones era total.

En este sentido, y si nada se expresa de manera específica en el contrato, el fin de éste se mide por criterios objetivos y típicos, que derivan de su propia naturaleza y funcionalidad, y no por los motivos impulsivos que a cada parte anime a contratar.

Y no cabe considerar que el retraso que se aprecia en este caso sea de entidad suficiente como para provocar la resolución, pues no impide que el comprador pueda satisfacer sus aspiraciones, ni se frustra de manera radical la finalidad del contrato.

En realidad, atendidas las circunstancias, es un retraso mínimo de poco más de tres meses, que en modo alguno implica voluntad incumplidora y que, a falta de prueba de otras circunstancias, no frustra las expectativas que objetivamente podían esperar los vendedores, pues la simple prolongación del arrendamiento de la vivienda que ocupaban podría motivar, como expone la Juez, las acciones indemnizatorias correspondientes si es que hubiera culpa de los vendedores, lo que en este caso tampoco se puede apreciar.

DECIMOPRIMERO.-En el recurso, los demandantes parten de dotar al plazo de una esencialidad de la que, a todas luces, carece. Por ello, toda su argumentación decae.

Y así, no hay incorrecta interpretación del artículo 1105 del Código Civil, cuando la fuerza mayor se extrae de un suceso tan imprevisible como fue la declaración del estado de alarma con unos efectos tan intensos como tuvo, y sus efectos no son, como se pretende, la extinción del contrato, sino la mera suspensión del plazo previsto para el cumplimiento.

Las compraventas en que median arras no tienen un régimen distinto al común o general en cuanto al incumplimiento, pues aquéllas constituyen un pacto accesorio y eventual que no afecta a la esencia del contrato principal.

Y, cuanto se expone bajo el epígrafe de 'incomprensible inversión de las responsabilidades que a cada parte le incumbían', no afecta más que a argumentos que ofrece, a mayor abundamiento, la Juez de Primera Instancia en su sentencia, pero que no afectan al núcleo de la decisión, en la que se constata, como ahora se reitera, que no hubo incumplimiento de los vendedores ni de la agencia ni, de haberlo, hubiera sido grave o esencial, pues le mero retraso, no significativo, no es causa de resolución del contrato.

DECIMOSEGUNDO.-Si bien la Juez de Primera Instancia no se refiere específicamente a la acción ejercitada frente a la agencia, tal omisión no es relevante, porque se deduce de la misma articulación dela pretensión en la demanda, apoyada en el contrato firmado entre compradores y la inmobiliaria.

Si la devolución de la prima estaba ligada a la frustración del contrato de compraventa por culpa de los vendedores, y tal contingencia no se ha producido, no cabe ni siquiera considerar la pretensión, pues falta el presupuesto de la misma.

Procede, pues, desestimar el recurso tanto en su petición principal como en la subsidiaria, al subsistir las arras en un contrato que no ha quedado resuelto.

DECIMOTERCERO.-Las costas de esta segunda instancia son de preceptiva imposición a la parte recurrente ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

DECIMOCUARTO.-En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe recurso de casación, siempre que se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

FALLAMOS DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Fernando y de Doña Rocío contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera instancia e Instrucción nº 8 de Leganés de fecha 12 de marzo de 2021 en el procedimiento ordinario nº 400/2020 que CONFIRMAMOSen su integridad, con expresa imposición de costas de esta alzada a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2579-0000-00-0419-21, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Una vez firme la presente resolución, remítase testimonio al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.