Sentencia Civil Nº 218/2014, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 368/2014 de 22 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

RECURSO Nº 368/2014

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 11 DE GRANADA

ASUNTO: JUICIO ORDINARIO Nº 350/2013

PONENTE SRA. ANGÉLICA AGUADO MAESTRO.

S E N T E N C I A N º 218

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En Granada, a 22 de septiembre de 2014.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial ha visto el recurso de apelación nº 368/2014, en los autos de juicio ordinario nº 350/2013 del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Granada, seguidos en virtud de demanda de don Leandro , representado por la procuradora doña Blanca López del Moral y defendido por el letrado don Pedro Fernández de los Ríos Fernández; contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 nº NUM000 de Granada , representada por el procurador don Carlos Alameda Ureña y defendida por por el letrado don Félix Luis Aguilera López de Castilla.

Antecedentes

PRIMERO:Por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 27 de marzo de 2014, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'Estimando parcialmente la demanda presentada en nombre de D. Leandro contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 nº NUM000 de Granada:

1º. Declaro nulo el acuerdo de aprobación de presupuesto y reparto de cuotas de gastos comunes y extraordinrios para el periodo 20 de enero de 2010 a 29 de enero de 2011, adoptado en Junta General de Propietarios de 26 de enero 2010 a 29 de enero de 2011, adoptado en Junta General de Propietarios de 26 de enero de 2012, por realizarse la distribución del gasto con arreglo a cuotas y criterios distintos de los establecidos en el título constitutivo y estatutos, sin perjuicio, como se expone, en la fundamentación jurídica del reparto proporcional entre las cuotas establecidas para los inmuebles privativos del porcentaje restante hasta el cien por cien.

2º. Desestimo la impugnación formulada en todo lo demás.

3º. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad'.

SEGUNDO:Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte actora que se opuso que a su vez impugnó la sentencia y se le dio traslado a la parte contraria; una vez remitidas las actuaciones a la Audiencia Provincial, fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 16 de julio de 2014; señalándose para votación y fallo el día 18 de septiembre de 2014.

Siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO.

Fundamentos

PRIMERO:La sentencia dictada en primera instancia, estimando parcialmente la demanda presentada por don Leandro como propietario del local nº 3 del edificio sito en Granada, Carrera del Genil nº 19, declara la nulidad del acuerdo adoptado en el punto cuarto del orden del día de la junta de propietarios de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 nº NUM000 celebrada el 26 de enero de 2012, en el que se aprueba el presupuesto y reparto de cuotas de gastos comunes y extraordinarios para el periodo entre el 20 de enero de 2010 al 29 de enero de 2011, al realizarse la distribución del gasto con arreglo a cuotas y criterios distintos de los establecidos en el título constitutivo y en los estatutos, sin perjuicio de repartir el 8,75% de la participación del inmueble que faltaría hasta alcanzar el 100%, entre todos los propietarios en función de su cuota de participación y frente a esta declaración de nulidad la comunidad de propietarios interpone recurso de apelación al considerar que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba. A su vez, el Sr. Leandro además de oponerse al recurso de apelación, por vía de impugnación recurre el fundamento noveno de la sentencia en la que se desestima su pretensión de que fuera condenada la comunidad a reintegrarle en la cantidad de 1.397,34 euros por los pagos que abonó indebidamente en los últimos cinco años por recibos ordinarios y extraordinarios.

SEGUNDO:La acción de nulidad que se ejercita en la demanda, en relación con el punto cuarto del orden del día de la junta de propietarios celebrada el 26 de enero de 2011, se justifica porque con este acuerdo se altera la cuota de participación establecida en el título de propiedad que prevé a cargo del local nº 3 una cuota del 0,7 % del total del inmueble, mientras que en el presupuesto aprobado por la comunidad que ahora se impugna se le aplica un 1,1% del total de los gastos, acción que se fundamenta en el art. 18.1 apartados a) y c), en relación con el art. 9.1 e) de la LPH, que señala que los propietarios deben contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios.

La entidad demandada admite la realidad de esta alteración, es decir, que los estatutos de la comunidad le atribuyen al local nº 3 una cuota del 0,7% del total el inmueble cuando, en realidad, se le viene aplicando una participación en los gastos del 1,1%. Por otro lado, el actor admite que en la Junta de propietarios celebrada el 20 de enero de 1998 y a la que asistió personalmente, se acordó modificar la participación de los distintos pisos y locales en los gastos comunes del edificio, fijando una nueva proporción distinta de la cuota de participación prevista en los Estatutos y aunque no se aporta con la demanda el Anexo I que se menciona en el acta de la junta celebrada el 20 de enero de 1998, ambas partes están de acuerdo en señalar que se acordó, con el voto favorable del actor, atribuir al local nº 3 una participación en los gastos del inmueble del 0,9%.

Lo que se desconoce es por qué razón y en qué momento esta participación del 0,9% aprobada en la Junta de Propietarios celebrada el 20 de enero de 1998 a cargo de local nº 3 -con la matización posterior como consecuencia de la demanda interpuesta por uno de los comuneros y sin trascendencia real sobre las obligaciones que correspondía a cada uno de los propietarios-, se pasó al 1,1% que se le viene imputando al local nº 3 desde hace, al menos, varios años.

TERCERO:Con estos antecedentes, resulta evidente que el reparto de las cargas entre los distintos inmuebles existentes en el edificio construido en la DIRECCION000 nº NUM000 de Granada no resulta sencilla, lo que justificaría el error en que ha incurrido la sentencia dictada en primera instancia y que han advertido ambas partes, al concluir que un 8,75% del total no estaría atribuido a ningún piso o local, cuando de forma expresa en la escritura de división material y constitución de propiedad horizontal otorgada el 14 de agosto de 1973 se le atribuyó este 8,75% al propietario don Cayetano que se reservaba el derecho a levantar una planta de NUM001 sobre el vuelo del edificio, haciendo suyas las viviendas resultantes (fol. 147).

Esta planta efectivamente se levantó y se construyeron los pisos identificados en la actualidad como NUM002, NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006 y se explica ahora en el recurso que en las escrituras de propiedad de los áticos no se les atribuyó este 8,75% previsto en la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, si no solo un 8,30%, alegación que no resulta acreditada de ninguna forma pero del documento nº 8 aportado con la contestación podemos deducir que este porcentaje se amplió en la Junta de 20 de enero de 1998 hasta el 8,80% y en la actualidad se les aplica un 10% del total de los gastos.

Para complicar aún más la situación, en la escritura de constitución de la comunidad se afirma que 'actualmente la totalidad de esta finca consta de seis locales comerciales y veintidós pisos con destino a vivienda' (fol. 131), pero si se examina la descripción de estos 'pisos' se comprueba que, por su configuración, no todos ellos tienen este carácter. En concreto, lo que se identifica como piso NUM007 (hoy NUM008), es una habitación destinada a almacén con una superficie construida de 6,9 m2 y se le atribuye una participación de 0,10 centésimas; esta misma participación se le aplica al piso NUM009 (hoy NUM010), compuesto de dos habitaciones y lindando con un patio, y se describe dentro de la parte privativa del edificio por 'ser objeto de propiedad particular' (fols. 132 y 141) y a la vez se incluye entre los 'elementos comunes' (fol. 146) al incorporar además del portal y zaguán y otros elementos, las 'dependencias de la portería, constituidas por dos habitaciones y un patio'; finalmente, dentro de lo que serían las 22 viviendas se describe un último inmueble que de hecho se identifica como 'local F' al que se le asigna de nuevo la participación del 0,10 % del total del inmueble.

En definitiva originariamente en el edificio existían 6 locales, 2 almacenes, 19 viviendas, más las dependencias de la portería que era el 3º D, hoy identificado como NUM010 y en la actualidad, además de la división del NUM011 (hoy NUM012) que a los efectos de este procedimiento resulta intranscendente, en el ático se han construido otros 5 pisos.

Sin embargo, si se analiza el documento nº 8 aportado con el escrito de contestación a la demanda sobre reparto y distribución de cuotas para recibos ordinarios (fol. 154), se comprueba que en esta distribución del gasto no se incluyen ni los almacenes identificados como piso NUM013 (hoy NUM008) y local F, ni las dependencias del portero (piso NUM009, hoy NUM010), lo que obliga a un reajuste de las cuotas aprobadas en la junta de 20 de enero de 1998 y, en consecuencia, a que el local del actor, frente a lo que se acordó en la esta junta donde se fijó una contribución en el gasto del 0,9% se le aplique el 1,1% del total del inmueble.

Por todo ello y de conformidad con la jurisprudencia del TS que menciona la sentencia recurrida ( sentencia de 6 de febrero de 2014, que a su vez, recoge las de 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo de 2013, entre otras), el recurso de apelación presentado por la Comunidad de Propietarios debe prosperar parcialmente, en el sentido de declarar la nulidad del punto cuarto del orden del día aprobado en la Junta de Propietarios celebrada el 26 de enero de 2012 para que en el reparto de gastos comunes y extraordinarios se le aplique al local nº 3 el 0,9 % del total, sin contribuir al abono de los capítulos presupuestarios de personal y mantenimiento y conservación del ascensor, los de electricidad y 'varios', de conformidad con el acuerdo de la Junta de Propietarios celebrada el 20 de enero de 1998 con el voto favorable del actor presente en esa Junta, acuerdo que al día de hoy no ha sido declarado nulo y que ha venido produciendo todos sus efectos desde su aprobación, pues lo que recoge la jurisprudencia del TS es la posibilidad de impugnar judicialmente un acuerdo para lograr su anulación si supone una modificación estatutaria contraria a la ley, pero en el caso ahora analizado no consta que el acuerdo con la nueva configuración de la distribución de los gastos haya sido impugnado por ningún propietario y conforme a lo previsto en el art. 18.4 de la LPH, es ejecutivo.

Y si alguno de los pisos o locales pertenece a la comunidad, lógicamente deberán contribuir a pagar su participación en los gastos todos los propietarios según su cuota, sin olvidar que del salario del portero está exento el local nº 3.

CUARTO:Por la vía de la impugnación, la representación de don Leandro recurre la sentencia en cuanto desestima su pretensión de que sea condenada la comunidad de propietarios a restituirle los 1.397,34 euros al tratarse de pagos indebidamente realizados durante los últimos cinco años por recibos ordinarios y extraordinarios de la comunidad, pretensión que no puede prosperar dando por reproducidos los argumentos que recoge la sentencia ahora recurrida, pues dichos pagos se realizaron de conformidad con lo acordado en las distintas Juntas de Propietarios y que no sólo no fueron impugnados si no expresamente consentidos, al votar a favor en unas ocasiones y en otras, a pesar de votar en contra, no se ejercitaron las acciones de impugnación de conformidad con lo previsto en el art. 18 de la LPH.

QUINTO:En cuanto a las costas, serán de aplicación los artículos 394 y 398 de la LEC.

Vistos los citados preceptos y demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY,

Fallo

1.- Estimamos parcialmenteel recurso de apelación presentado por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 y revocamos parcialmente la sentencia dictada el 27 de marzo de 2014 en el juicio ordinario nº 350/2013, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Granada en lo que afecta únicamente al apartado 1º de dicha resolución y declaramos nulo el acuerdo adoptado en el punto cuarto del orden del día de la Junta de Propietarios celebrada el 26 de enero de 2012, debiéndose aplicar al local nº 3 una cuota del 0,9 % de los gastos, sin contribuir al abono de los capítulos presupuestarios de personal y mantenimiento y conservación del ascensor, los de electricidad y 'varios', confirmando el resto de la resolución, sin hacer condena al pago de las costas de este recurso y con devolución del depósito constituido.

2.- Desestimamos la impugnaciónformulada don Leandro condenándole al pago de las costas ocasionadas en esta segunda instancia.

Notifíquese esta sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra esta resolución cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, a interponer ante este Tribunal en el plazo de VEINTEDÍAS, a contar desde el siguiente a su notificación, siendo resuelto por la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo.

Firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Iltmos/a. Sres/a. Magistrados/a que la firman y leída por la Iltma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.