Sentencia Civil Nº 218/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 90/2014 de 12 de Junio de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Décima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933917

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0001551

Recurso de Apelación 90/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 394/2012

APELANTE:JEWEL DALYN GROUP SL

PROCURADOR D./Dña. BEATRIZ RUANO CASANOVA

APELADO:A.M. LOCALES PROPERTY, S.L.

PROCURADOR D./Dña. IGNACIO AGUILAR FERNANDEZ

MAGISTRADA: ILMA. SRA. Dª. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA Nº 218/2014

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Dña. PILAR PALÁ CASTÁN

En Madrid, a doce de junio de dos mil catorce.

La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 394/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Madrid a instancia de JEWEL DALYN GROUP SL apelante - demandante, representado por la Procurador Dña. BEATRIZ RUANO CASANOVA y defendido por Letrado, contra A.M. LOCALES PROPERTY, S.L. apelado - demandado, representado por el Procurador D. IGNACIO AGUILAR FERNANDEZ y defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 26/09/2013 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 26/09/2013 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Ruano Casanova en nombre y reprsentación de JEWEL DALYN GROUP S.L. frente a AM LOCALES PROPERTY SL representada por el Procurador Sr. Aguilar Fernández y estimando la reconvención interpuesta por la parte demandada frente a la actora, debo:

1.- Acordar y acuerdo no haber lugar a declarar resuelto por incumplimiento de la parte arrendadora el contrato de arrendamiento que vincula a las partes.

2.- Absolver y absuelvo a la parte demandada de las peticiones de condena formuladas contra ella en la demanda.

3.- Declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, por incumplimiento de la parte arrendataria.

4.- Condenar y condeno a la reconvenida a desalojar el local, debiendo dejarlo libre, expedito y a disposición de la parte arrendadora, bajo apercibimiento que de no hacerlo será lanzado del mismo y a su costa.

5.- Condenar y condeno a la reconvenida a abonar a la reconviniente la suma de 17.738,41€, más aquella correspondiente a las rentas, gastos e impuestos que se hayan devengado con posterioridad a la reconvención y hasta esta sentencia.

6.- Condenar y condeno a la reconvenida a abonar a la reconviniente la suma de 3732,96 € al mes, por los meses que transcurran desde esta sentencia hasta el desalojo efectivo y desde el mismo hasta que se arriende el local, con el límite máximo del 17 de Mayo de 2015.

7.- Condenar y condeno a la actora-reconvenida a abonar las costas procesales causadas, tanto por la demanda inicial como por la reconvencional.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de fecha 4 de junio de 2014, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 10 de junio de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En fecha 17 de abril de 2010 se celebró contrato de arrendamiento entre la entidad 'AM Locales Property, S.L.', como arrendadora, y 'Jewel Dalyn Group, S.L.', como arrendataria, teniendo por objeto la tienda cuarta, sita en la planta baja a la derecha del portal de la casa nº 38 de Goya, en Madrid, con sótano anejo debajo e interiormente comunicado; ascendiendo la renta anual a la cantidad de 42.000 €, a satisfacer por mensualidades de 3.000 € más IVA.

En la estipulación segunda del contrato se acordó que el inmueble 'se destinará única y exclusivamente a la explotación de un negocio de joyería'. Habiendo pactado en la estipulación duodécima que 'El arrendador autoriza al arrendatario a realizar en el inmueble a su costa y riesgo las obras que sean necesarias para la adaptación del mismo al destino estipulado en este contrato, siempre que las mismas no afecten a la estructura y configuración del inmueble o a los elementos comunes del edificio donde se ubica', añadiendo que 'Cualquier obra y/o reforma que no esté incluida en el párrafo anterior, incluyendo por tanto aquellas que afecten a la estructura y configuración del inmueble o a los elementos comunes del edificio donde se ubica, que el arrendatario desee realizar requerirá el consentimiento previo y por escrito del arrendador, salvo aquéllas que sean de mera decoración o reposición de elementos deteriorados'. Por otra parte, acordaron que 'Será de cuenta del arrendatario la obtención de cuantas autorizaciones y licencias sean exigibles para la realización de la actividad a la que se destina el inmueble' (estipulación 16ª).

La arrendataria formula la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando la resolución del contrato de arrendamiento y la condena de la arrendadora al abono de 45.997,92 €, en concepto de daños y perjuicios, así como a la devolución de la fianza por importe de 7.000 €; resolución que fundamenta en que el escaparate existente en el inmueble arrendado infringe la normativa urbanística, lo que impide la obtención de la autorización administrativa para desarrollar el negocio de joyería.

La arrendadora plantea demanda reconvencional, solicitando la resolución de la relación contractual y el desalojo de la arrendataria; también interesa la condena de la arrendataria a satisfacer el importe de 17.738,41 € por rentas y gastos devengados e impagados hasta la interposición de la demanda, además de todas las rentas y gastos e impuestos que se vayan devengando conforme al contrato de arrendamiento; más 3.732,96 € al mes, en concepto de indemnización por ocupación indebida desde el momento de la declaración judicial de resolución del contrato y hasta el momento del desalojo efectivo, y otros 3.732,96 € mensuales, correspondientes a la cantidad mínima garantizada, desde el efectivo desalojo, por cada mes que el local permanezca sin arrendar hasta el día 17 de mayo de 2015, como límite temporal máximo.

La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' desestimó la demanda y estimó la reconvención; habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.-El recurso de apelación versa sobre el incumplimiento por parte del arrendador de la obligación de entregar el objeto del contrato en las condiciones adecuadas para el uso pactado, al comprobar la arrendataria, tras la celebración del contrato de arrendamiento, que era necesario llevar a cabo obras de restauración en la fachada para obtener la licencia de explotación del negocio de joyería.

El art. 1.554 C.Civil establece que 'El arrendador está obligado: 1º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato. 2º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada'; en cumplimiento de dicho precepto y de las obligaciones asumidas contractualmente, la arrendadora procedió a entregar el inmueble a la arrendataria, realizando ésta las obras necesarias para adecuar el local al negocio al que se iba a destinar; si bien, cuando la arrendataria intentó conseguir la licencia correspondiente, tuvo conocimiento de que el hueco de fachada del local no cumple la normativa que el Plan General exige, al tener el escaparate una superficie superior a los huecos de fachada del edificio y estar afectado por la obligatoriedad de la recuperación de fachadas, siendo necesario llevar a cabo una serie de modificaciones para adaptar el hueco de la fachada del local a la composición general del edificio, guardando el ritmo correspondiente del conjunto y dando continuidad al resto de los locales existente en el inmueble (documentos números 4 y 6 adjuntos a la demanda).

No cabe duda que el local fue arrendado con un escaparate de dimensiones superiores al permitido por la normativa y que para la obtención de licencia es imprescindible la modificación de la fachada, es decir el inmueble objeto de arrendamiento no se ajustaba a la normativa de recuperación de fachadas del centro histórico, circunstancia concurrente con anterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento, lo que denota que la arrendadora no cumplió correctamente las obligaciones recogidas en el art.1.554 C.Civil .

No obstante, no podemos obviar que la cláusula 16ª del contrato indica que serán por cuenta de la arrendataria la obtención de las autorizaciones y licencias exigibles para la realización de la actividad; en este caso, para la conseguir las mismas se requiere la realización de obras que afectan a un elemento común del edificio, como es la fachada, requiriendo el consentimiento previo de la propietaria, supuesto que se encuentra previsto contractualmente, en la cláusula 12ª. A dichos efectos, hemos de subrayar que la arrendadora se mostró dispuesta a solventar el problema existente, no sólo dando su conformidad a las obras necesarias sino, incluso, comunicando que asumiría los costes resultantes de las obras, como se pone de manifiesto en el documento nº 8 aportado con la demanda, remitido por la arrendadora a la arrendataria, indicando que 'está haciendo sus mejores esfuerzos y actuando con la mayor diligencia posible para solventarlos a la mayor brevedad posible, con la única finalidad de que Yewel Dalyn Group, S.L. pueda desarrollar su actividad en el local de forma pacífica y siempre amparado por la ley. En particular, les reiteramos que estamos haciendo todo cuanto está en nuestra mano para saber con exactitud qué tipo de obras en la fachada son las exigidas por el Excmo. Ayuntamiento de Madrid, cuyos costes, como ya les adelantamos, estamos dispuestos a asumir íntegramente'.

En definitiva, aún cuando se exija la realización de una serie de obras para la obtención de la licencia destinada a la explotación del negocio de joyería, cabe precisar que se hubiera podido conseguir dicha licencia, dado que la arrendadora estaba dispuesta a otorgar su autorización e incluso a costear el importe de dichas obras. Por otra parte, la arrendataria debería haberse informado sobre los requisitos y exigencias necesarias para la licencia de explotación, con carácter previo a haber abordado las obras de adaptación del local al destino pactado, con la finalidad de valorar si era conveniente su realización, no pudiendo ahora exigir a la parte contraria la satisfacción del importe resultante de las mismas.

Por todo ello, esta Sala entiende que ambas partes han incumplido algunas de las obligaciones derivadas del contrato, concretamente la arrendadora hizo entrega del local objeto de arrendamiento con un escaparate de unas dimensiones contrarias a la normativa y, por su parte, la arrendadora pudo obtener la licencia para el desarrollo de la actividad pactada, pudiendo haber llevado a cabo las obras adecuadas, que aún cuando afectaran a la fachada, contaba con el pleno apoyo y consentimiento de la propietaria del local; de tal forma que la no obtención de la licencia no cabe imputárselo a la arrendadora sino a la arrendataria.

Considerando que ambas partes lo solicitan, se procederá a la resolución del contrato de arrendamiento, con el consiguiente desalojo, sin que proceda conceder las indemnizaciones interesadas en la demanda y en la reconvención. Todo ello nos lleva a la estimación parcial, tanto de la demanda como de la reconvención.

TERCERO.-En virtud de lo preceptuado en los arts. 394 y 398 L.E.Civ ., no se efectuará pronunciamiento de las costas causadas en primera instancia ni de las originadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando parcialmente el recurso de apelación, interpuesto por la Procuradora Doña Beatriz Ruano Casanova, en representación de 'Jewel Dalyn Group, S.L.', contra la sentencia dictada en fecha 26 de septiembre de 2013 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Madrid , en autos de procedimiento ordinario nº 394/2012; acuerda revocar dicha resolución en los siguientes términos:

1.- Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Doña Beatriz Ruano Casanova, en representación de 'Jewel Dalyn Group, S.L.', como actora, contra 'AM Locales Property, S.L.', como demandada, y estimando parcialmente la reconvención planteada por el Procurador D. Ignacio Aguilar Fernández, en representación de 'AM Locales Property, S.L.', como actora reconvencional, contra 'Jewel Dalyn Group, S.L.', como demandada reconvencional; se acuerda resolver el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 17 de abril de 2010, que tiene por objeto la tienda cuarta, sita en la planta baja a la derecha del portal de la casa nº 38 de Goya, en Madrid, con sótano anejo debajo e interiormente comunicado.

2.- Procediendo 'Jewel Dalyn Group, S.L.' a desalojar el referido local, dejándolo libre, vacuo y expedito, a disposición de la propietaria.

3.- Desestimando el resto de los pedimentos interesados en la demanda y en la reconvención.

4.- Sin pronunciamiento con respecto a las costas procesales causadas en primera instancia.

No efectuándose condena en cuanto a las costas procesales originadas en esta instancia.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2577-0000-00-0090-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, correspondiente al Rollo de Sala Nº 90/2014, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe