Sentencia CIVIL Nº 218/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 278/2017 de 19 de Mayo de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Octava

C/ Ferraz 41, Planta 1ª -28008-

Tfno.: 914933856

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0097169

Recurso de Apelación 278/2017 A

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Madrid

Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 915/2014

APELANTE:RICASA PATRIMONIAL DE INVERSIONES, S.L.

PROCURADOR: D. JUAN JOSÉ GÓMEZ VELASCO

APELADOS:D. Anton , D. Aurelio , D. Bernardino

PROCURADOR: D. VALENTIN GANUZA FERREO

SENTENCIA Nº 218/17

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

Dª. CARMEN MÉRIDA ABRIL

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

En Madrid, a diecinueve de Mayo de dos mil diecisiete. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal (Desahucio Falta Pago) nº 915/14, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 10 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelados,D. Anton , D. Aurelio y D. Bernardino , representados por el Procurador D. Valentín Ganuza Ferrero, y de otra, como parte demandada-apelante, la sociedadRICASA PATRIMONIAL DE INVERSIONES, SOCIEDAD LIMITADA, representada por el Procurador D. Juan José Gómez Velasco.

VISTO, siendo Magistrado-Ponente elIlmo. Sr. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia número 10 de Madrid, en fecha veinte de diciembre de dos mil dieciséis, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Estimando parcialmente la demanda interpuesta por el procurador Valentín Ganuza Férreo en nombre y representación de Aurelio , Anton y Bernardino contra Ricasa Patrimonial de Inversiones SL condeno a la demandada a que abone a los demandandes el importe de 44.816,39 euros en concepto de rentas y cantidades asimiladas con los intereses legales y las rentas que se devenguen desde la presente, y todo ello sin que proceda hacer expresa condena en costas.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada, que fue admitido, y en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día diecisiete de mayo de dos mil diecisiete.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la Sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.

PRIMERO.-Antecedentes y objeto del recurso.-

1.- En la demanda planteada por D. Aurelio , D. Anton y D. Bernardino contra Ricasa Patrimonial de Inversiones S.L. se ejercita por la actora acción de reclamación de cantidad por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas del inmueble (dos locales comerciales) sito en la calle Núñez de Balboa n° 105 de Madrid arrendado a la sociedad demandada por medio de contrato de fecha 1 de junio de 2010 (elevado a público en fecha 11 de junio de 2010) y resuelto con fecha 30 de septiembre de 2014. Habiéndose recuperado ya la posesión por los arrendadores y resuelto el contrato por acuerdo de las partes, se centra el litigio en la reclamación de la suma de 58.744 euros, comprensiva de rentas y cantidades asimiladas por gastos de agua y comunidad, desde junio de 2010 hasta septiembre de 2014.

2.- La parte demandada opone que en noviembre de 2013 se llegó a un acuerdo para reducir la renta inicial de 8.000 euros mensuales, a 7.000 euros, durante un año y el abono mediante compensación de deudas de la cantidad de 22.000 euros en concepto de pago de gastos que la arrendataria estaba sufriendo al tener que acometer obras, proyectos, honorarios y tasas cuyo pago correspondía a la arrendadora y a consecuencia del expediente abierto por el Ayuntamiento de Madrid. Que en cumplimiento, de ese acuerdo la arrendataria abonó las cantidades de 25.000 euros. 5.500 euros y 13.620 euros en enero de 2014 a fin de dejar las cuentas saldadas. Además se opone que la arrendadora no ha devuelto la fianza de 14.000 euros y tiene retenido todo el mobiliario propiedad de la arrendataria por un valor en torno a 100.000 euros según la tasación pericial que se acompaña, que aun depreciándose un 20% alcanzaría un valor de 80.000 euros por lo que esto más la fianza superaría la suma reclamada.

3.- La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda interpuesta al considerar, a modo de síntesis, que "... No se ha acreditado que las partes hayan podido llegar a ningún acuerdo ni en relación con el mobiliario ni tampoco con la suma que en su caso habría que compensar por las obras realizadas por la arrendataria. El presente procedimiento también ha estado suspendido en aras a que las partes pudieran solucionar su controversia, pero lamentablemente no ha podido ser así. La parte demandante ha mostrado su no oposición a que se retire el mobiliario que reconoce tiene en su poder, por lo que no es posible pretender compensar una deuda con otra que no existe ya que tienen como presupuesto previo y necesario que se hubiera aceptado la compra de dicho mobiliario por la arrendadora, lo que no se ha probado.

Del mismo modo se opone la compensación de un acuerdo en virtud del cual los arrendadores consentirían descontar la suma de 22.000 euros de las rentas que se debían en el momento del acuerdo, por las obras y gastos realizadas por la arrendataria en los locales. Como prueba de ese acuerdo se aportan dos borradores (documentos 2 y 3 de la oposición) de documentos no firmados por las partes y que no pueden hacer prueba de que existiera ese pacto, aunque sí de negociaciones. El demandante Bernardino ha reconocido que hubo un acuerdo en repartir los gastos pero no terminaron de acordar como lo iban a repartir. Por lo tanto no se puede concluir que exista acuerdo ni que el posible crédito que la arrendataria tenga frente a los arrendadores, sea en este momento líquido y por lo tanto pueda ser compensado.

Por todo ello, quedan fuera de este procedimiento y de la posible compensación, por no ser deudas liquidas y exigibles, tanto la valoración del mobiliario en caso de que los arrendadores no quisieran devolverlo, que no se ha acreditado que así sea, como la valoración de las obras que realizadas por la arrendataria puedan ser repercutidas a los arrendadores. Ambas cuestiones deberán en su caso dirimirse en otro procedimiento, dado que parece que las partes son incapaces de solucionar de forma extrajudicial sus controversias, pero no pueden ser en este objeto de compensación.

Por todo lo expuesto, solo procede tener por compensado el pago parcial de las rentas y cantidades asimiladas reclamadas con el importe de la fianza no devuelta y en consecuencia, se ha de estimar la demanda por las sumas impagadas 44.816,39 euros..", todo ello en los términos concretos que refleja el antecedente de hecho primero de esta resolución, que se corresponde con la parte dispositiva del mismo.

4.- El recurso planteado por la representación procesal de Ricasa Patrimonial de Inversiones S.L. se fundamenta, a modo de síntesis comprensiva de las alegaciones formuladas en el escrito de interposición, en los siguientes motivos:

1º) Existencia de un acuerdo de compensación de deudas por las obras y gastos desembolsados por la arrendadora en la adecuación del local a las exigencias del Ayuntamiento de Madrid.

2º) Valoración del mobiliario y retención por la arrendadora. Aceptación implícita de pago de cantidades pendientes mediante la entrega del mobiliario propiedad de la arrendataria.

Se solicita: A) Revocar la Sentencia recurrida en el sentido de declarar la existencia de un acuerdo de compensación de deudas por importe de 22.000,00 € con la condición previa de poner al día las rentas vencidas pendientes.

Reconocer igualmente el cumplimiento de esa condición por la arrendataria y, en consecuencia, acordar la compensación de 22.000,00 € de la deuda reclamada por rentas.

B) Revocar la Sentencia en el sentido de declarar la existencia de un acuerdo en la adquisición del mobiliario de la arrendataria por la arrendadora en el importe fijado en el informe pericial y acordar la compensación de la deuda que pudiera restar en concepto de rentas, sin perjuicio del remanente que pudiera quedar a favor de la arrendataria por el exceso de valor del mobiliario, dictando otra por la que se desestime la demanda interpuesta, con imposición de costas a la demandante en ambas instancias

5.- De contrario se interesó la confirmación de la Sentencia, de acuerdo, en lo sustancial, con los argumentos de la misma, con imposición de costas a la apelante.

SEGUNDO.-Motivo primero del recurso:Existencia de un acuerdo de compensación de deudas por las obras y gastos desembolsados por la arrendadora en la adecuación del local a las exigencias del Ayuntamiento de Madrid:

Del nuevo examen de las pruebas practicadas que comprende la documental aportada y la celebración del juicio, esta Sala confirma las conclusiones probatorias del Juzgado de instancia, por las siguientes razones:

1ª) Se funda la apelante en la declaración de parte, en concreto el interrogatorio de D. Bernardino , quien era el único de los coarrendadores que no había participado en las negociaciones, nunca culminadas con acuerdo, que ahora se pretenden invocar, sacando de contexto sus manifestaciones pues en ningún momento se reconoce compromiso formal o material adquirido por la propiedad de reducir en 22.000 euros el importe de la rentas por los gastos que tuvieron en el local, sino que en todo momento se refiere que iban a estudiar el modo como los iban a repartir, que es cuestión distinta, partiendo siempre de la condición de estar al corriente en el pago de las rentas.

2ª) Los documentos invocados para acreditar esa compensación se refieren a meros cuadros o extractos de supuesta liquidación efectuada por los arrendadores, los borradores realizados en el transcurso de la negociación nuca negada de contrario, las copias de demanda de ejecución, los correos electrónicos (documentos nº 1 º 11 de la oposición, folios 202 a 235 de autos), constando sólo firmado por ambas partes el nº 12, folio 236, relativo a la resolución del contrato y entrega del local, de fecha 22 de Octubre de 2014, en el que por cierto se hace constar expresamente que esa entrega no supone acuerdo transaccional alguno, continuando el juicio de desahucio su curso, lo que se compadece mal con la invocada compensación de deudas entre las partes.

En consecuencia, no existe compensación legal, judicial ni convencional como forma de pago, y por ende modo extintivo de las obligaciones de dos personas que, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra ex art.1.159 del C. Civil ; respecto a la primera, porque para que pueda operar exige, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.195 y 1.196 del C. Civil , la reciprocidad de los créditos, la homogeneidad de las prestaciones, la exigibilidad de las deudas, liquidez de las mismas y ausencia de retención o contienda judicial respecto de las deudas compensables, en cuanto a la segunda, la compensación judicial, porque se produce en aquellos supuestos en que los créditos no reúnen todos los requisitos necesarios para que opere la compensación legal, corresponderá al Juez, en el proceso, subsanar la falta de alguno de ellos, usualmente la falta de liquidez, que deberá formularse siempre por vía reconvencional, ya que requiere una actuación y pronunciamiento expreso del Juez ( SS. de esta A.P. de Madrid, Sección 11ª, de 24/3/2.011 Rollo de Apelación 503/10 citando la SAP Guipúzcoa de 11 mayo 2009 y SS. T.S. de 14 de marzo y 30 de diciembre de 2.002), lo que trasladado al presente caso, determina la ratificación de ser improcedente su aplicación tanto por falta de los presupuestos formales apuntados, como por la total ausencia de prueba incluso del pacto a que se refiere su invocación.

El motivo se desestima.

TERCERO.- Motivo segundo del recurso.-Valoración del mobiliario y retención por la arrendadora. Aceptación implícita de pago de cantidades pendientes mediante la entrega del mobiliario propiedad de la arrendataria.-

Los anteriores fundamentos le son plenamente aplicables al último de los motivos invocados, como se desprende igualmente del único documento firmado por las partes antes reseñado, el nº 12, folio 236, relativo a la resolución del contrato y entrega del local, de fecha 22 de Octubre de 2014, en cuyo último inciso se pacta justo lo contrario a lo invocado en el recurso: que quedaba en depósito en el local, y de no llegarse a un acuerdo sería retirado; no constando el acuerdo, es clara la conducta que debe observar la apelante: proceder a su retirada como ya ha sido ofrecido por los apelados arrendadores.

Todo lo anteriormente expuesto lleva a colegir la desestimación del recurso, confirmando la sentencia apelada.

CUARTO.-Costas de esta alzada.-

Se imponen a la apelante por la desestimación de su recurso, al amparo del artículo 398 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1º) Que debemosDESESTIMARel recurso interpuesto por la representación procesal deRICASA PATRIMONIAL DE INVERSIONES S.L.frente a D. Anton , D. Aurelio y D. Bernardino , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 10 de Madrid en fecha veinte de diciembre de dos mil dieciséis , autos de Juicio Verbal nº 915/14, la cual se confirma en su integridad.

2º) Las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido por RICASA PATRIMONIAL DE INVERSIONES S.L., de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2.009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a