Sentencia CIVIL Nº 218/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 780/2019 de 21 de Abril de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 780/2019 -J
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sabadell
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 896/2017
Parte recurrente/Solicitante: Guadalupe
Procurador/a: Mª Carmen Quintana Rodriguez
Abogado/a: MARIA TERESA GIMÉNEZ JIMÉNEZ
Parte recurrida: DIRECCION000 , CB, Lidia , Secundino
Procurador/a: Monica Garcia Vicente
Abogado/a: Antonio Vidal Vicente
SENTENCIA Nº 218/2020
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Jordi Lluís Forgas Folch Adolfo Lucas Esteve
Barcelona, 21 de abril de 2020
Ponente: Jordi Lluís Forgas Folch

Antecedentes

Primero. En fecha 24 de julio de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 896/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sabadell a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Mª Carmen Quintana Rodriguez, en nombre y representación de Guadalupe contra Sentencia - 15/05/2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador Monica Garcia Vicente, en nombre y representación de DIRECCION000 , CB, Lidia , Secundino .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Debiendo desestimar y desestimando íntegramente la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Carme Quintana Rodríguez en nombre y representación de Dña. Guadalupe contra la Comunidad de Bienes DIRECCION000 .

Se imponen las costas a la actora. ' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 27/02/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Jordi Lluís Forgas Folch .

Fundamentos

1.- En la demanda que formuló Guadalupe contra DIRECCION000 CB pretendió la nulidad del contrato de arrendamiento de local de negocio y que se condenara a la parte demandada, en concepto de daños y perjuicios, a reintegrar la fianza depositada en su día, al pago de dos deudas pendientes de la arrendataria con terceros proveedores así como facturas de agua y luz devengados durante la relación arrendaticia. Añadió que, en fecha 27 de marzo de 2015, suscribió, en concepto de arrendataria, un contrato de arrendamiento de local de negocio ( DIRECCION001 ) sito en carrer DIRECCION002 NUM000 , de Sabadell, titularidad de la demandada, que lo otorgó en su condición de arrendadora. La renta mensual fijada fue de 600 euros, la fianza entregada fue de 1200 euros y una garantía adicional de 10.800 euros (lo que sumó un total de 12000 euros). La duración estipulada del contrato lo fue por el plazo de 20 años, pactándose que el primer año era de obligado cumplimiento.

2.1.- Aquella pretensión se fundamentó en el ejercicio de una acción de nulidad, por la concurrencia de dolo y error en el consentimiento, acumulada, además, una acción de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual. La sentencia de la primera instancia desestimó íntegramente la referida demanda al no haberse acreditado que concurriera la pertinencia de aquellas pretensiones. Este pronunciamiento es objeto de recurso por la parte demandante.

2.2.- Debe señalarse que en fecha 12 de noviembre de 2015 la arrendataria dirigió una comunicación al arrendador manifestando su voluntad de resolver el contrato desde esa misma fecha. La parte demandada contestó por burofax de 23 de noviembre del mismo año negando deficiencia alguna y que solo era posible resolver el contrato a partir de haberse agotado el año de duración del contrato. No obstante, en fecha 18 de marzo de 2016, se procedió de común acuerdo a la entrega de llaves. Asimismo, por otro lado, hay constancia de que, el contrato de arrendamiento inmediatamente anterior al de la actora formalizado con terceras personas, finalizó sin incidencias.

2.3.- Como ya hemos adelantado, la indemnización que se reclama es de 13.288 euros, en concepto de daños y perjuicios, consistentes en el importe de la fianza depositada, rentas abonadas, dos deudas pendientes de la arrendataria con proveedores y facturas de agua y luz dependientes de la relación arrendaticia.

Frente a ello, no debe olvidarse que quedó acreditado en las actuaciones que se entregó a la parte demandante, la suma 4.992 euros en concepto de devolución de fianza en el momento de la entrega de llaves y que, de los 7.008 euros restantes, sobre un total de 12.000 euros entrados (por fianza y garantía), 5.800 euros se aplicaron al pago de rentas adeudadas y, el diferencial de 1.208 euros, se imputó a suministros a resultas de posterior liquidación. Liquidación, efectuada de mutuo acurdo entre las partes, que arrojó, finalmente, un saldo a favorable para la parte arrendadora (docs. 9 a 20 de la contestación a la demanda).

3.- Dicho lo anterior, y como el recurso no deja sino de pivotar sobre un error en la apreciación de la prueba, debe partirse de lo que señala, al respecto, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) en el ámbito del recurso de apelación. En este sentido, la STS de 16 de noviembre de 2016 señaló que las " facultades del tribunal de segunda instancia aparecen claramente recogidas en el art. 456.1 LEC , al decir: 'En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación'. Lo que nos permite afirmar que el tribunal de apelación no está en modo alguno sujeto a las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas." Añadiendo dicha sentencia del TS que " En este sentido el tribunal de apelación goza de plenas facultades para revisar todo el material probatorio practicado en la primera instancia. Ahora bien, no puede desconocerse que ante el juez de primera instancia se practica el interrogatorio de partes y de testigos, la ratificación y contradicción del dictamen pericial o que dicho juez practicará, por sí mismo, el acto de reconocimiento judicial con las ventajas de la inmediación, por lo que el tribunal de apelación, cuya apreciación descansará en el visionado del sistema de grabación de la prueba, se circunscribirá a ponderar si la valoración de los interrogatorios (de parte o de testigos) es ilógica, arbitraria o se aparta de las previsiones del art. 316 LEC ; o si se han vulnerado las reglas de la sana crítica en la valoración, en nuestro caso, del (s) dictamen(es) pericial(es), lo cual sucederá: "a) Cuando no consta en la sentencia valoración alguna en torno al resultado del dictamen pericial. b) Cuando se prescinde del contenido del dictamen, omitiendo datos, alterándolo, deduciendo de aquél conclusiones distintas, valorándolo incoherentemente. c) Cuando sin haberse producido en el proceso dictámenes contradictorios, el tribunal en base a los mismos, llega a conclusiones distintas de las de los dictámenes. d) Cuando los razonamientos del tribunal en torno a los dictámenes atenten a la lógica y la racionalidad; o sean arbitrarios, incoherentes y contradictorios; o llevan al absurdo" ( STS de 15 de diciembre de 2015).

4.1.-La sentencia de la primera instancia parte certeramente de la consideración de que el error en el que pudo incurrir la parte demandante no puede entenderse que recayera sobre la sustancia del objeto del contrato pues no hay dato indiciario alguno que nos advierta de que la demandante desconocía que arrendaba un local de negocio para el desarrollo de una determinada actividad de bar cafetería. De ahí que debamos considerar que ese error solo se proyectó sobre algunos de los elementos sobre los que se desarrollaba la actividad y no sobre el objeto sustancial del contrato ( art. 1266 del CC).

4.2.-El error en el consentimiento para viciar el consentimiento contractual debe ser inexcusable, y en este sentido, no concurre el mismo ya que la práctica totalidad de los defectos imputados resultan ser perceptibles a simple vista. Las consecuencias del hecho de que la parte demandante no visitara previamente el local comercial en modo alguno pueden trasladarse a la parte arrendadora. Incluso de haberse acreditado una cierta temporal imposibilidad de visita del local por parte de la arrendataria se imponía una elemental diligencia de no proceder a la contratación antes verificar el estado y elementos del local. En este sentido, lo anterior ya sitúa el error que se denuncia en un error no excusable e imputable solo a la propia parte que lo padece. Ese desconocimiento de la realidad capaz de haber promovido la voluntad a la celebración del meritado contrato se reputa, en nuestro caso, del todo evitable y solo imputable a la parte apelante.

4-3- El concepto de dolo civil se configura como un vicio de la voluntad que tiene lugar cuando, por palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera celebrado. También constituye una modalidad de incumplimiento de las obligaciones que aparece sancionada como un reforzamiento de la responsabilidad del deudor. Asimismo, debe recordarse que el dolo no se presume y por ello debe probarse, salvo las excepciones contenidas especialmente en la Ley. En nuestro caso, no existe prueba alguna que se advierta la existencia de maquinaciones insidiosas de parte de la demandada arrendadora ni tampoco se advierte, tan siquiera, la existencia de un dolo incidental que conlleve a la indemnización de daños y perjuicios, pues no se ha acreditado una maquinación insidiosa de la parte arrendadora que sin determinar la realización del acto, lograra que la parte actora consintiera condiciones más onerosas para ella.

5.1.- En el caso presente, lo anterior debe ponerse en relación con los defectos que la demandante Sra.

Guadalupe aludió en el escrito de demanda, y que fueron: (1) La cámara vitrina no funcionaba, tampoco la cámara del botellero; ni la cámara de la cocina; presentado esas cámaras frigoríficas un defecto en las gomas de las juntas de las puertas; (2) El aire acondicionado tampoco funcionaba; (3) Defecto en el fregadero del bar; (4) Defecto en los rótulos del local; (5) Las ventanas también presentaban defectos de cierre, así como el peldaño de entrada al bar y (6) defectos en el seguro de la puerta de entrada.

5.2.- Debe señalarse, como ya hemos advertido, que la propia descripción de esos defectos resultan perceptibles a simple vista. Pero aun considerando que los mismos no se percibieron y que solo son fruto de un defectuoso rendimiento interno de cada uno de los aparatos, esta circunstancia se debería de haber acreditado mediante un informe pericial a tal efecto. Sin embargo, esa prueba pericial ni tan siquiera se propuso por la parte demandante. Ciertamente, además, la propia parte apelante admite en su recurso, en diferentes ocasiones, que se precipitó y que no tuvo, quizás, la previsión oportuna. Asimismo, en el recurso de apelación no se hace otra referencia a prueba documental que objetive sus pretensiones que a la copia de unos WhatsApps que adjuntó a su demanda (doc. 3).

6.- El análisis de la prueba testifical tampoco lleva a considerar las pretensiones de la parte apelante. Así el testigo de la parte actora, Sr. Celso que afirmó que no es técnico y por lo tanto no sabemos, de su declaración, si las cámaras frigoríficas estaban mal o si, en realidad, no fueron correctamente utilizadas. Este testigo de la parte actora debe confrontarse con el de la parte demandada Sr. Constantino . Esta testifical resulta relevante, pues dicho testigo fue el anterior inmediato arrendatario del local. El mismo manifestó que la maquinaria funcionaba correctamente y que explotó el bar con total normalidad hasta el final del arriendo. Asimismo, en la testifical Sr. Eladio , el cual explotó el local como bar durante 13 años antes con anterioridad al referido Sr. Constantino , señaló que lo hizo sin remarcar ningún problema y también manifestó que la maquinaria funcionaba correctamente.

Finalmente tiene mucha relevancia, como así se resaltó en la sentencia de la primera instancia, técnico de restauración Sr. Federico , el cual intervino en todas las reclamaciones de la parte actora. Este testigo negó las imputaciones de la parte actora, ya que señaló las cámaras funcionaban correctamente así como el botellero, y tras revisiones constantes, funcionaban bien. Admite que cambió un motor pero más por la insistencia del arrendador ante las quejas de la parte actora que por la propia necesidad de hacerlo ya que no era imprescindible.

7.- En definitiva, no se ha acreditado la concurrencia de error alguno, ni de dolo en el consentimiento que fundamenten la pretensión de una acción de nulidad/anulabilidad ni, tampoco, se ha acreditado un incumplimiento contractual de clase alguna imputable a la parte demandada arrendadora que justifique una acción de indemnización de daños y perjuicios. Ello de por sí ya llevaría a desestimar la demanda y a confirmar la sentencia de la primera instancia, pero conviene señalar que, en realidad, los conceptos reclamados (fianza depositada, rentas abonadas, dos deudas pendientes de la arrendataria con proveedores y facturas de agua y luz dependientes de la relación arrendaticia) ni tienen sustento en una acción de incumplimiento contractual desestimada por no haberse acreditado ningún incumplimiento imputable a la parte demandada, ni tampoco lo tendrían desligados de esa acción por cuanto, como hemos señalado en el punto 2 de la presente sentencia, se procedió a liquidar de común acuerdo la relación jurídica que unía ambas partes.

Todo lo anterior lleva a desestimar el recurso.

8.- Desestimado el recurso, las costas de la segunda instancia procede imponerlas a la parte apelante ( art.

398 LEC).

Fallo

Desestimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por Guadalupe , contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de Sabadell dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que se confirma y todo ello con imposición de las costas en ambas instancias.

Contra la presente resolución las partes legitimadas podrán interponer recurso conforme a los criterios legales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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