Sentencia Civil Nº 219/2007, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 250/2007 de 07 de Junio de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00219/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000250 /2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a siete de Junio de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 1116/06, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Oviedo, Rollo de Apelación nº 250/07, entre partes, como apelante y demandado DON Jose Miguel y, como apelada y demandante DOÑA Raquel .

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Oviedo dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 2 de febrero de 2007 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Prado García, en nombre y representación de doña Raquel , contra don Jose Miguel , representado por la Procuradora Sra. González Escolar, debo condenar y condeno al demandado a pagar a la demandante la suma de 2.600 euros en concepto de arras penintenciales.

Las costas causadas en este procedimiento se imponen al demandado.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Don Jose Miguel , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr./a. DON/DOÑA JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso de apelación se ha articulado básicamente en dos motivos. En primer lugar, alega el recurrente error en la valoración de la prueba y, en segundo lugar, invoca la inaplicación del art. 1.454 del C. Civil .

Respecto a la primera cuestión, reitera el apelante que en todo momento la actora, hoy apelada, conocía los problemas que presentaba la venta del inmueble cuando se firmó el contrato de arras, y que no eran otros que los derivados de resultar el mismo propiedad de dicho recurrente y su esposa, y la situación personal entre ellos existente y los pactos entre los mismos alcanzados, habiendo sido precisamente la actitud de esta última la que había traído como consecuencia la imposibilidad de otorgar la escritura de venta en la fecha tope pactada (1-8-06).

En efecto, aparece acreditado en autos que en el Convenio Regulador firmado por ambos esposos se había acordado que una vez recibida oferta satisfactoria de compra del inmueble los cónyuges, en un plazo de quince días, deberían manifestar si deseaban adjudicarse la vivienda por igual precio, y si no fuera posible vender el inmueble con el mobiliario, éste se repartiría por mitad entre ambos, igual que el ajuar. Asimismo consta que el 4-7-06 se comunicó a la esposa por parte de la agencia inmobiliaria la circunstancia de la existencia de comprador (la actora) para el inmueble, requiriéndola para que en el referido plazo de quince días manifestase su deseo de adjudicárselo o no, constando cómo a dicha comunicación se contestó el día 10 de julio indicando no estar de acuerdo con el precio ofertado.

Ahora bien, lo que en ningún momento se puede olvidar es que el día 24-5-06 por Don Jose Miguel y Doña Raquel se celebró contrato, que denominaron de compraventa, en el que entre otras estipulaciones, y en lo que aquí nos interesa, Don Jose Miguel vende como propietario un inmueble sito en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 NUM002 de Oviedo, con trastero y plaza de garaje en el precio de 132.222 euros, entregando Doña Raquel en dicho acto la cifra de 1.300 euros y el resto en el momento del otorgamiento de escritura pública, que se llevará a efecto en un plazo máximo el 1 de Agosto, estableciéndose en la cláusula cuarta , con el título de "penalización", que si la parte compradora incumpliese las obligaciones derivadas del contrato, la vendedora podría resolverlo de pleno derecho perdiendo la compradora la señal entregada, y si fuese la vendedora quien incumpliese, la compradora recibiría como indemnización el doble de la cantidad entregada.

El día 31-7-06 Doña Raquel remitió burofax a Don Jose Miguel en el que interesaba designase una fecha para otorgar la escritura antes del 4-8-06, misiva que no obtuvo respuesta.

No aparece en modo alguno en el contrato referencia a que el inmueble objeto de la venta perteneciese proindiviso a Don Jose Miguel y su esposa, pero aunque tal hecho fuese conocido de la compradora, lo cierto es que para nada se hicieron constar los pactos existentes entre los cónyuges, ni existe prueba fehaciente de que Doña Raquel los conociese. Pero es que, con independencia de ello, conforme al art. 1.257 del CC los contratos producen efecto entre las partes, de ahí que tales pactos en modo alguno afectaban a la compradora, siendo así además que Don Jose Miguel , en cuanto vendedor, se comprometió a otorgar la escritura antes del día 1-8-06.

Así pues, poco importa la correspondencia que haya mantenido con su ex -esposa o la negativa de ésta a aceptar el precio, pues lo relevante es el compromiso adquirido el día 24-5-06.

Sostiene también el recurrente que Doña Raquel habría formalizado contrato de arriendo el día 27-7-06, por lo que su intención de desistir de la compra era clara; mas tal hecho no puede hacer perder de vista el requerimiento efectuado a Don Jose Miguel para cumplir con su obligación de otorgar la escritura, y que de haberlo aceptado hubiese obligado a la compradora so pena de perder la cantidad ya entregada.

Si realmente fue ajeno a la voluntad de Don Jose Miguel el cumplimiento de su compromiso, ello no fue imputable a Doña Raquel .

SEGUNDO.- Alega la parte apelante, como segundo motivo, que no resultaba procedente la aplicación del art. 1.454 del C. Civil , y ello de un lado porque la propia empresa inmobiliaria que recibió la señal calificó las arras como confirmatorias y no penitenciales, de otro lado por cuanto éstas tienen un carácter excepcional y han de ser interpretadas restrictivamente y, finalmente, porque en ningún momento se hizo referencia a haberse pactado un contrato de arras penintenciales del art. 1.454 ya citado.

Cabe señalar al respecto que el pacto arral puede desempeñar una de estas tres funciones: a) Como señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias); b) Como garantía del cumplimiento (arras penales), que se pierden cuando el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo; c) Las denominadas arras penitenciales, que permiten resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o la restitución doblada, y son aquéllas a las que se refiere el art. 1.454 del C. Civil , y que como es reiterada doctrina de nuestro T.S. han de quedar claramente pactadas, ya que de lo contrario cualquier entrega habrá de conceptuarse como parte y pago anticipado del precio.

En el caso que nos ocupa, es lo cierto que en el documento inicial, firmado el 18-5-06 por Doña Raquel y la Inmobiliaria, y en el que se hizo constar la entrega de la cantidad de 1.300 euros como señal-reserva por la compraventa, se señaló que caso de existir algún impedimento por parte de la propiedad se devolvería dicha cantidad sin ningún tipo de indemnización, no obstante el 24-5- 06, cuando ya entre las partes compradora y vendedora se celebró el contrato, en el mismo se hizo constar claramente en la cláusula cuarta , bajo el título "penalización", esto es, que si la vendedora incumpliese las obligaciones derivadas del contrato indemnizaría a la compradora el doble de la cantidad correspondiente a la reserva.

Los términos resultan de una claridad meridiana y, conforme al art. 1.281 del C. Civil , no precisan de otra interpretación ("in claris non fit interpretatio"), por lo que asimismo resulta irrelevante que no se haya hecho mención específica al art. 1.454 del citado cuerpo legal.

Deben, pues, refrendarse los certeros razonamientos de la sentencia de instancia.

TERCERO.- El rechazo del recurso ha de traer como consecuencia la imposición a la parte recurrente de las costas procesales de la presente alzada.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Don Jose Miguel contra la sentencia dictada en fecha dos de febrero de dos mil siete por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Oviedo , en los autos de los que el presente rollo dimana, CONFIRMANDO en todos sus pronunciamientos la sentencia recurrida, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en la presente alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.