Sentencia Civil Nº 219/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 267/2014 de 09 de Julio de 2014

Encabezamiento

Rollo nº 000267/2014

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 219

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a nueve de julio de dos mil catorce.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000968/2012, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 1 DE CATARROJA, entre partes; de una como demandado - apelante/s Primitivo y Estefanía , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JOSE MARIA VELAZQUEZ BECERRA y representado por el/la Procurador/a D/Dª JORGE JOSE DOMENECH PLO y JORGE JOSE DOMENECH PLO, y de otra como demandante - apelado/s COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 BENETUSSER, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. NICOLAS LOPEZ FERNANDEZ y representado por el/la Procurador/a D/Dª CRISTINA COSCOLLA TOLEDO.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDAN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 1 DE CATARROJA, con fecha 5 de diciembre de 2013, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada por la representación procesal de la comunidad de propietarios del edificio sito en la calle DIRECCION000 , NUM000 de Benetússer y DECLARO que los demandados Primitivo y Estefanía han modificado el destino del local comercial en planta baja de su propiedad perteneciente a la comunidad de propietarios de la calle DIRECCION000 , NUM000 de Benetússer y han realizado obras en la fachada del edificio que han modificado la configuración originaria del mismo, sin consentimiento unánime de la comunidad, por lo que les CONDENO a reponer el local comercial a su estado originario y a realizar a su costa cuantas obras sean necesarias en la fachada del edificio y en los elementos comunes del mismo, así como al pago de cuantos gastos se deriven de las citadas obras, con imposición de costas a los demandados'.

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 7 de julio de 2014 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso se formula por la parte demandada, D. Primitivo y Dª. Estefanía contra la sentencia de instancia que estimó la demanda de juicio ordinario interpuesta por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 DE BENETUSER para que, previa declaración de la modificación por los primeros del destino del local comercial de su propiedad y de la fachada con las obras que realizaron para convertirlo en vivienda sin autorización de la segunda, se les condene a realizar las necesarias para devolverlo a su estado original y al pago de los gastos requeridos al efecto.

Se basa el recurso en que la anterior sentencia, de un lado, no aplica la jurisprudencia que establece que no es necesaria autorización comunitaria para ese cambio de destino salvo que conste prohibición expresa en la LPH o en el título constitutivo siendo que el PGOU lo permite y que la carencia de cédula de habitabilidad existente es una cuestión administrativa y de otro lado,incurre en una indebida valoración de las pruebas al entender que las obras de supresión de las persianas del local con apertura de una puerta y ventana modifican la estructura del edificio.

La actora se opuso al recurso por los Fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia.

SEGUNDO.- Esta Sala,da por reproducidos los fundamentos jurídicos de la citada sentencia,en lo que no se opongan a lo que se expondrá a continuación con revisión de las pruebas, de su valoración, y de las normas y doctrina aplicables .

1)Como tales normas y doctrina citamos :

- Sobre la valoración de las pruebas, es reiterada la jurisprudencia en el sentido de que el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer, pero no es menos cierto que el expresado criterio, en principio prevalente, debe rectificarse en la segunda instancia cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el 'iter' inductivo del órgano de la primera.

Cabe reseñar que la Sentencia T.S. de 18 de octubre de 2007 señala que si la parte recurrente pretende sustituir la apreciación probatoria realizada por el Tribunal de apelación por la suya propia, según reiterada doctrina jurisprudencial, de ociosa cita, tal pretensión es inadecuada dada la naturaleza extraordinaria de la casación, pues volver sobre el 'factum' de una sentencia para lograr su modificación, salvo circunstancias singulares no concurrentes en este caso, transformaría este recurso en una tercera instancia.

Por su parte los arts.348 y 376 refieren que las pruebas pericial y testifícal se valoraran conforme a la sana crítica.

-Ya sobre sobre las normas de la LPH aplicables y doctrina al caso el art. Artículo 7. 1. de esta Ley dice ,que el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad y que en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador ,y su art. 17.6 que los acuerdos no regulados expresamente en este artículo de la Junta de propietarios, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad ,requerirán para su validez,la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen, el total de las cuotas de participación.

-Por su parte regulando un supuesto parcialmente similar al presente reseñamos la sentencia del TS base esencial del presente recurso, ( Nº de recurso,81/2007

Nº de Resolución: 846/2010, Fecha de Resolución: 30/12/2010,Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS ):' FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- Resumen de antecedentes. 1.- El Juzgado desestimó una acción ejercitada por una comunidad de propietarios mediante la que se solicitaba que se declararan contrarias a la LPH, las obras realizadas por el actual y el futuro propietario de un inmueble, por afectar a elementos comunes, así como la ilegalidad del cambio de destino del inmueble de local comercial a vivienda, por venir prohibido legal y convencionalmente.2.- Tras considerar que la acción únicamente podía dirigirse contra quien resultaba ser nuevo propietario del inmueble, valoró que no se habían concretado qué obras había realizado el demandado, por lo que resultaba imposible determinar si los elementos comunes se habían visto afectados, en orden a declarar su ilegalidad. Por otro lado, razonó que no existía prohibición alguna en la LPH ni en el título constitutivo de la comunidad respecto a la posibilidad de modificar el uso de los inmuebles. Indicó que la comunidad de propietarios carecía de estatutos por lo que, en definitiva, no se acreditó que el demandado hubiera vulnerado prohibición alguna..- La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de primera instancia.4.- Centrada en esta instancia la cuestión litigiosa, únicamente en torno a la existencia o no de una norma que impidiera al demandado alterar el uso del inmueble de su propiedad, la Audiencia Provincial consideró, en síntesis, que a falta de estatutos no existe prohibición expresa alguna respecto del cambio de destino. Valoró que en la escritura de división de propiedad horizontal y en la subsanación que se llevó a cabo posteriormente se cita, únicamente y con carácter descriptivo los diferentes elementos que configuran cada planta de la finca por lo que de esta mera descripción, no se puede deducir la existencia de una prohibición, tal y como demanda la comunidad de propietarios. 5.- La parte actora formalizó recurso de casación. El recurso de casación se estructuró en torno a cuatro alegaciones. La primera de ellas se sustentaba en la vulneración del artículo 222 LEC , y no fue admitida, debido a que a través de ella planteaba una cuestión de naturaleza procesal que excede del ámbito del recurso de casación... TERCERO .- segunda alegación del recurso de casación. La segunda de las alegaciones se introduce con la siguiente fórmula:'2º.- Infracción de lo establecido en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal por falta de aplicación'.Considera el recurrente, en síntesis, que se ha producido una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal sin el necesario consentimiento unánime que exige el artículo 17 LPH .El motivo debe ser desestimado. CUARTO .- Falta de acreditación del interés casacional A) Reiteradamente ha señalado esta Sala que en los procesos que se tramitan en atención a la materia, la única vía de acceso al recurso de casación es mediante la acreditación del interés casacional ( artículo 477.2.3º LEC ), bien por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, bien por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales o, en su caso, por acreditarse que se trata de aplicar una norma cuya vigencia es inferior a cinco años.B) La parte recurrente no menciona, respecto a la alegación que se examina, interés casacional que permita sustentarla. Las argumentaciones que ofrece, fundadas exclusivamente en la vulneración del artículo 17 LPH , únicamente pueden ser entendidas si se obvian los hechos que la Audiencia Provincial considera plenamente probados. La sentencia recurrida niega que el título constitutivo de la comunidad actora contenga una prohibición respecto de la alteración del destino de los diferentes elementos que la integran, motivo por el cual resulta imposible que la conducta llevada a cabo por la parte demandada, ahora recurrida, pueda resultar contraria a una supuesta prohibición. En definitiva, no se plantea a la Sala una vulneración sustantiva, sino que se está realizando lo que se conoce como supuesto de la cuestión o petición de principio, mediante una alteración de la base fáctica que ha sido tenida en cuenta por la Audiencia Provincial. QUINTO .- Alegación tercera del recurso de casación. El motivo se introduce con la siguiente fórmula:3.) Infracción de lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , por aplicación indebida en relación a la doctrina jurisprudencial que lo interpreta». Considera la parte recurrente, en síntesis, que la Audiencia Provincial no ha tenido en cuenta la jurisprudencia de esta Sala contenida en las sentencias de 20 de abril de 1998 y 15 de marzo de 2000 , en virtud de la cual el cambio de destino realizado por el demandado, implica una alteración prohibida por la escritura de división de propiedad horizontal y además, exige una modificación de los coeficientes de participación, que, conforme a la doctrina fijada en las sentencias que se citan, suponen unas modificaciones para cuya validez exigen el consentimiento unánime de los propietarios. l motivo debe ser desestimado. SEXTO .- Inexistencia de interés casacional. Las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. A) Las SSTS citadas por la parte recurrente resuelven supuestos de hecho diferentes al que ahora es objeto de análisis. ·La sentencia de 20 de abril de 1998 citada por el recurrente, niega la validez de la alteración del uso de un sótano llevada a cabo por un propietario, sin consentimiento unánime de la comunidad, porque legal y estatutariamente el sótano en cuestión tenía un destino inicial de almacén o de aparcamiento de vehículos, pero no de local para ejercer una actividad industrial.·La sentencia de 15 de marzo de 2000 , impide que un copropietario pueda alterar el cambio de destino del local litigioso pasando de trastero a vivienda, ya que ese nuevo fin exige una nueva cuota de participación, alteración que requiere el consentimiento unánime de todos los copropietarios. B) Esta Sala ha expuesto reiteradamente que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (SSTS 23 de febrero de 2006 [RC n.º 1374/1999 ], 120 de octubre de 2008 [RC n.º 3106/2002 ], entre otras) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales. Para que las prohibiciones o limitaciones resulten eficaces, resulta imprescindible que una cláusula o regla precisa así lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.C) La interpretación que realiza la Audiencia Provincial de los preceptos que se consideran vulnerados por el recurrente, es plenamente acertada. Tras constatar que la comunidad de propietarios carece de estatutos, señala que en la escritura de división de la propiedad horizontal únicamente aparece reflejado el destino de la planta sótano (reservada a servicios comunes de la comunidad) para a continuación limitarse a describir los elementos del inmueble, señalando que la planta primera, donde está situada la finca del recurrido, está compuesta de locales comerciales. Esta referencia no permite deducir la vigencia de una prohibición que afecta a las facultades dominicales. Esta clase de prohibiciones o limitaciones deben ser expresas y no pueden presumirse. En definitiva no existe en el caso que se examina ninguna limitación de uso ni una prohibición de modificación del uso del inmueble. Finalmente, declara que la modificación en el destino del inmueble realizada, no supone una alteración en la determinación de las cuotas de participación de cada uno de los copropietarios. SÉPTIMO .- Alegación cuarta del recurso de casación. La alegación cuarta del recurso de casación se introduce con la siguiente fórmula:«4.) Infracción de lo establecido en el artículo 7 , 8 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal , por falta de aplicación.»Alega, en síntesis, el recurrente que la modificación del uso del inmueble llevada a cabo por la parte recurrida, supone una alteración de la configuración del inmueble y una modificación de los coeficientes de participación, para cuya validez se exige el consentimiento unánime de todos los copropietarios. El motivo debe ser desestimado. OCTAVO .- Falta de acreditación del interés casacional. A) Esta alegación del recurso de casación se sustenta única y exclusivamente sobre la vulneración de tres preceptos de la LPH. Como ya se ha indicado en el Fundamento de Derecho Cuarto de esta misma resolución no puede sostenerse un recurso de casación referente a un procedimiento tramitado en atención a la materia, exclusivamente sobre la base de la infracción de una serie de preceptos. Necesariamente se debe acreditar la existencia de un interés casacional al que en relación a las cuestiones que ahora se plantean nada refiere la parte recurrente. B) En todo caso reitera la parte recurrente unos argumentos que eluden los datos fácticos aportados por la sentencia recurrida, al insistir en que la alteración del destino de uso llevada a cabo por el recurrido provoca una alteración de los coeficientes de participación y una modificación de la configuración del edificio, extremos que son negados por la Audiencia Provincial...'.

2)Revisando las pruebas y los hechos incontrovertidos, resulta lo siguiente:

-No se debate que la demandada ha realizado obras para el cambio del destino del local comercial sito en la planta baja del edificio que constituye la actora de garaje a vivienda sin autorización de la Comunidad actora y sin existencia de cédula de habitabilidad por lo que por el Ayuntamiento se incoó expediente sancionador por la ilegalidad de esas obras aunque por éste se certifica que ,según el PGOU de Benetuser, ese cambio de las plantas bajas de destino inicial almacén /comercial a vivienda está autorizado si se presenta el correspondiente proyecto de habilitación cumpliendo las normas de habitabilidad y diseño.

-Las citadas obras en el local ,tampoco se debate y como consta en el informe pericial unido a la demanda, consisten en la apertura de huecos que no guardan relación con los demás del edificio y con pintado de su fachada de otro color y, en concreto, en una de estas fachadas sobre las que recaé aquel, en dos puertas, tres ventanas y cuatro orificios con rejillas de ventilación, y en la otra una ventana corredera.

-En el título constitutivo de la propiedad horizontal se describe el citado local litigioso como sótano con destino a garaje en planta baja destino a usos comerciales e industriales ,y sobre su modificación autoriza a sus titulares sin autorización alguna y por su sola adquisición a realizar en ellos cualquier operación de agrupación,agregación,segregación,división y subdivisión con adaptación a ello de las cuotas de la comunidad, con el límite de aprovechamiento normal como locales independientes de modo que cada uno de los formados así tenga acceso independiente desde la calle o ya lo tuviera abierto a un elemento común,pero sin que en ningún caso ello altere la estructura externa o la seguridad del edificio.

3) Valorando la anterior resultancia bajo el prisma normativo y doctrinal expuesto en el primer apartado del presente, se entiende que el juez de instancia ha seguido un iter deductivo lógico en su conclusión final de estimación de la demanda por la realización por los actores de obras que modifican la configuración de la fachada sin autorización de la comunidad actora vulnerando el art. 7 de la LPH aunque no compartamos que el mero cambio de destino del local de garaje a vivienda, en cuanto no vetado por los Estatutos, requiera esa autorización.

En efecto, si bien es cierto que no existe prohibición en el título constitutivo de ese cambio de destino si no que en el mismo sólo se recoge una descripción del local, lo que según la sentencia del TS transcrita no implica aquélla y hace innecesaria la autorización comunitaria que al igual lo es para las modificaciones de la configuración interior de aquel que dicho título también prevé, y que es ajeno a la resolución de esta litis el cumplimiento no de las normas administrativas y la previsión de éstas sobre este extremo, es más cierto que estas modificaciones y todas las que prevé el art. 7 de la LPH sobre las obras a realizar por los propietarios de cada inmueble dentro de él sí exigen esa autorización unánime en cuanto menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores,que en ningún caso cabe realizar y, las ejecutadas por la demandada y ya descritas es obvio que varían ese estado exterior de su fachada como elemento común, a diferencia del supuesto que recoge la sentencia arriba citada, sin que esa autorización haya mediado, con la consecuente vulneración por ésta de esa norma y del art.10 de la misma LPH al igual referido .

TERCERO- Por todo lo expuesto procede la desestimación del recurso y las costas de esta alzada se imponen a la apelante,conforme a los arts. 394 y 398 de la LEC .

En su virtud,

Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por la representación de D. Primitivo Y Dª Estefanía , contra la sentencia de fecha 5 de diciembre de 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Catarroja , debemos confirmar en un todos sus pronunciamientos. Todo ello, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la apelante.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación por razón de la materia y/o de infracción procesal, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional en el plazo de VEINTE DIAS si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3 º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre de 2011 ( aportando las correspondientes sentencias contradictorias - o extractos de las mismas - en las que se base) y en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal.

Y, a su tiempo, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, para su ejecución y debido cumplimiento.

Así por ésta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fe. La anterior resolución ha sido leída y publicada por el Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial. En Valencia a nueve de julio de dos mil catorce.