Sentencia CIVIL Nº 219/2017, Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1, Rec 295/2017 de 09 de Octubre de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SEGOVIA
SENTENCIA: 00219/2017
Modelo: N10250
C/ SAN AGUSTIN Nº 26 DE SEGOVIA
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Tfno.: 921 463243 / 463245 Fax: 921 463254
Equipo/usuario: EQC
N.I.G. 40195 41 1 2015 0000728
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000295 /2017
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de SEPULVEDA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000662 /2015
Recurrente: Gregorio , Valle , Leon
Procurador: JESUS LORENZO SALCEDO RICO, JESUS LORENZO SALCEDO RICO , JESUS
LORENZO SALCEDO RICO
Abogado: ROBERTO PEREZ AGUEDA, ROBERTO PEREZ AGUEDA , MARIA CONCEPCION
MELERO LOPEZ
Recurrido: Rodrigo
Procurador: JOSE ALFONSO BARTOLOME NUÑEZ
Abogado: JULIAN SANZ GOMEZ
S E N T E N C I A Nº 219 / 2017
C I V I L
Recurso de apelación
Número 295 Año 2017
Juicio Ordinario 662/2015
Juzgado de 1ª Instancia de
S E P Ú L V E D A
En la Ciudad de Segovia, a nueve de octubre de dos mil diecisiete.
La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Ignacio Pando Echevarria,
Pdte.; D. José Miguel García Moreno y Dª Mª Asunción Remirez Sainz de Murieta, Magistrados, ha visto en

grado de apelación los autos de las anotaciones al margen seguidos a instancia de D. Rodrigo ; contra D.
Leon Y D. Gregorio Y Dª Valle ; sobre juicio ordinario, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra
la sentencia dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como apelante 1º, el 1º de los
demandados según el orden de este encabezamiento, representado por el Procurador Sr. Salcedo Rico y
defendido por la Letrado Sra. Melero López y como apelantes 2ºs. los otros dos demandados, que figuran
en este encabezamiento, representados igualmente por el Procurador Sr. Salcedo Rico y defendidos por el
Letrado Sr. Pérez Agueda y como apelado el demandante, representado por el Procurador Sr. Bartolomé
Núñez y defendido por el Letrado Sr. Sanz Gómez y en el que ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado
Presidente.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de Sepúlveda, con fecha nueve de junio de dos mil diecisiete, fue dictada Sentencia , que en su parte dispositiva literalmente dice : 'FALLO: Estimando como estimo la demanda interpuesta por D. Rodrigo representado por el Procurador de los Tribunales D. José Alfonso Bartolomé Núñez contra D. Gregorio , DÑA. Valle Y D. Leon todos ellos representados por el Procurador de los Tribunales D. Jesús Lorenzo Salcedo Rico DEBO CONDENAR Y CONDENO a los citados codemandados a: 1.- Retraer la finca rústica sita al paraje conocido como DEHESA000 , designada como parcela número NUM000 , polígono NUM001 del catastro de rústica del Ayuntamiento de Riaza dedicada al cultivo de cereal secano otorgando escritura pública por el codemandado vendedor y a favor de D. Rodrigo en las mismas condiciones en que fue adquirida declarando la nulidad de la compraventa inicialmente realizada.

2.- El demandante deberá consignar la cantidad restante hasta completar el precio real de venta que figura en la escritura de compraventa o en su caso abonar el precio total al vendedor procediéndose entonces a la devolución de la cantidad inicialmente consignada en este Juzgado.

3.- Caso de no otorgar voluntariamente escritura pública el codemandado vendedor, se otorgará, a su costa, escritura pública declarando la nulidad de la otorgada el día 17 de mayo de 2014.

4.- Se otorga a las partes un plazo de tres meses para que convengan el cumplimiento de lo resuelto en el fallo de esta resolución.

Todo ello con imposición de las costas causadas en el presente procedimiento por mitad y de forma solidaria a las partes demandadas.'

SEGUNDO.- Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de los demandados, se interpusieron en tiempo y forma, sendos recursos de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por interpuestos los mismos para ante la Audiencia en legal forma, en base a lo establecido en el art. 458 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada en la Ley 37/2011 (BOE. 11 /10/2011), dándose traslado a las adversas y emplazándolas para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo por el demandante-apelado, oponiéndose a ambos se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes ante la misma.



TERCERO.- Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, turnado de ponencia y personadas las partes en tiempo y forma, señaló fecha para deliberación y fallo del citado recurso, y llevado a cabo que fue, quedó el mismo visto para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

PRIMERO. - Se interpone recurso de apelación por las partes demandadas contra la sentencia dictada en la instancia, en que estimando la demanda, declaraba haber lugar la retracto en la transmisión de la finca en litigio en favor del actor, como arrendatario de la misma.

Como decimos, la sentencia es recurrida por ambas partes demandadas, el vendedor y el comprador.

Y así el recurso del vendedor, supuesto arrendador de la finca alega, reiterando sus argumentos de oposición, en primer lugar la falta de legitimación activa del actor, por no constar ser el titular del supuesto contrato de arrendamiento; en segundo lugar impugna la legitimación pasiva de la parte, por entender que en el juicio de retracto la única parte legitimada pasivamente es el comprador, que es quien sufre las consecuencias del retracto; en tercer lugar se alega infracción del art. 22 LAR por no haber quedado acreditada la condición del actor como agricultor profesional; en cuarto y en cuanto la fondo alega error en la valoración de la prueba , por entender que la practicada no acredita la existencia de la situación arrendaticia pretendida; sosteniendo en quinto lugar la infracción del art. 386 LEC relativo a las presunciones judiciales, y finalmente el art. 217, respecto de la carga de la prueba, por considerar que debe ser la actora la que pruebe la existencia del arrendamiento.

A su vez el comprador alega en primer lugar que el actor no ha acreditado su condición de profesional de la agricultura; en segundo lugar que no se ha demostrado la existencia del contrato de arrendamiento; y en tercero que en todo caso de reconocerse que el arrendamiento procedía del padre del actor, el mismo se habría extinguido a su muerte la no haberse cumplido con el requisitos del art. 24.e) LAR de comunicación por escrito de la subrogación.



SEGUNDO.- De la exposición de los argumentos de las partes apreciamos que ambos recurso coinciden en impugnar tanto que se haya probado la condición del arrendador como agricultor profesional como la existencia del arrendamiento.

Efectivamente, ejercitada la acción de retracto por un arrendatario, es su obligación la acreditación de las condiciones que le permitan acceder al retracto, y por tanto es el actor el que debe pobrar de forma bastante la existencia de un contrato de arrendamiento en vigor suscrito con la parte vendedora, así como (si se aplica la actual normativa, art. 22.2 LAR 2003 tras la modificación realizada en 2005), su carácter de agricultor profesional. Igualmente deberá acreditar que el retracto se ejercita dentro del plazo legalmente previsto, debiendo por tanto expresar, de forma clara, el momento en que ha tenido conocimiento completo de la trasmisión, correspondiendo a la parte demandada, si no ha existido una notificación fehaciente, como era su obligación, combatir la fecha que el actor exprese.

Y esta obligación probatoria de la partes hace que la primera alegación de la parte vendedora deba posponerse la análisis del fondo, esto es de la existencia de arrendamiento. Se impugna la legitimación activa porque dice que quien figuraba como pagador de las rentas no era el actor. Pero puesto que impugna la misma existencia del arrendamiento, si éste no esta probado es irrelevante discutir si el pago hecho por uno o por otro tenía relevancia procesal.

El segundo extremo objeto de apelación por el vendedor es su falta de legitimación pasiva, por no existir vínculo procesal alguno que el obligue a comparecer como demandado, pues el retracto no supone la resolución del contrato anterior, sino la subrogación del retrayente en la posición del comprador.

Siendo cierto lo expuesto, también lo es que en su cita jur prudencial en apoyo de sus pretensiones, la parte se esta refiriendo la retracto de comuneros o de colindantes, no la de arrendatarios, posición diferente, pues en el primero efectivamente no se discute relación jurídica alguna entre retrayente y vencedor, pues la situación base que motiva el retracto, la comunidad o la colindancia, es una situación física o jurídica en la que la parte vendedora no tiene vinculación jurídica. Y no obstante ello la propia jurisprudencia ya admitía que aunque su presencia no fuese obligatoria, su ausencia tampoco lo es, de forma que debía admitirse su presencia cuando tuviese un interés (así se expresa la STS 11 de mayo de 1992 , recogiéndola doctrina general de las STS 6 de abril de 1988 o 17 de octubre de 1961 ).

En este caso nos hallamos ante un retracto de arrendamiento rústico, en el que por tanto y como hemos dicho se debe acreditar la existencia de arrendamiento. Y esa relación locaticia se da entre el vendedor y el retrayente, siendo ajena a ella el comprador, por lo que la presencia en estos retractos del vendedor no es sólo conveniente, sino necesaria cuando el vendedor se opone la existencia del contrato, como es el caso.

En este sentido podemos citar la STS 399/08 de 14 de mayo cuando expresa: 'En este motivo, el recurrente combate otra vez uno de los motivos por los que la sentencia recurrida dice que la demanda de retracto no podía prosperar, pues se dirigió contra el vendedor y contra el comprador retraído, no teniendo legitimación pasiva más que este último.

El motivo se estima, no porque la sentencia recurrida mantenga un criterio erróneo sobre la legitimación pasiva en el ejercicio de las acciones de retracto, sino porque en el caso litigioso era necesario que el vendedor fuera parte, al afirmar el retrayente, hoy recurrente, que su relación con él era de arrendamiento, si bien simulada bajo una relación laboral. Evidentemente, esta cuestión no podía ser abordada en relación con el comprador, que ninguna relación jurídica tenía con el retrayente antes de la venta' .



TERCERO. - Resueltas estas cuestiones debemos pasar al fondo sustancial del litigio, esto es la acreditación de la existencia del contrato de arrendamiento y la prueba del actor como profesional de la agricultura.

La Sala entiende, frente el orden expositivo de los recursos, que el elemento esencial a acreditar es la existencia o no del arrendamiento, y sólo si la respuesta es positiva, deberemos entrar a analizar el carácter del actor como agricultor profesional.

Está admitido por la actora que el contrato de arrendamiento no está documentado por escrito, tratándose de un contrato verbal. La juez a quo acepta su existencia sobre la base de la prueba de presunciones, que las partes impugnan. Efectivamente la juez de instancia realiza un meritorio esfuerzo de indagación para determinar el origen de la finca arrendada y de las otras dos adyacentes, una por cada lado, una propiedad del actor (la 41) y otra propiedad del comprador (la 40). El examen de los documentos le lleva a concluir que todas las fincas formaron un todo, una especie de comunidad administrada en conjunto por los hermanos propietarios (la madre del vendedor y sus hermanos Luis Pedro y Bibiana ), y que al haber comprado el padre del actor a otro hermano la finca 41, se deduciría la existencia de un arrendamiento sobre la finca litigiosa (la NUM000 ).

Se comparten las dudas que expresa la primera apelante respecto de las consecuencias de tales presunciones. Dispone el art. 386.1 LEC que '1. A partir de un hecho admitido o probado, el tribunal podrá presumir la certeza, a los efectos del proceso, de otro hecho, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano.

La sentencia en la que se aplique el párrafo anterior deberá incluir el razonamiento en virtud del cual el tribunal ha establecido la presunción'.

A juicio de la Sala, los hechos probados de la relación entre el padre del actor y un hermano de la titular de la finca (hasta que fue heredada por su hijo y luego vendido), no permiten llegar a la consecuencia lógica de que existiese un contrato de arrendamiento entre el actor y la madre del vendedor. Ese razonamiento presenta un salto lógico imposible de llenar, a juicio de esta Sala. Entendemos que lo que la juez elabora es una hipótesis, no una conclusión probada, pudiendo serle opuestas otras hipótesis con otras bases fácticas, como la de considerar que puesto que el arrendador ya arrendatario de los recibos no son ni actor ni la madre del vendedor, esos recibos pudiesen obedecer la pago de la renta otra finca, hecha por otra persona a otro propietario.

En todo caso esta situación de la supuesta relación del padre del actor con los propietarios nos introduce en un elemento del supuesto contrato de arrendamiento que no ha sido aclarado en momento alguno, y es el origen del mismo. La demanda no hace mención alguna la respecto y parecería dar a entender que el contrato se concertó entre el actor y la madre del vendedor. Sin embargo el hermano del vendedor, que comparece como testigo, dice que el contrato fue pactado por su padre y que fue cedido a su muerte el actor, también de forma oral. Pero si ello fuese cierto sería imposible saber la fecha en que el mismo se concertó, extremo que puede ser relevante habida cuenta de la posible extinción del contrato por transcurso del plazo o para saber la ley aplicable.

Y es que tal cuestión también debería ser relevante para la resolución de caso. El actor reclama la aplicación de la LAR de 2003, según la redacción dada en 2005. La juez no lo admite y dice que siendo el contrato anterior a 2003, la legislación aplicable seria la antigua LAR de 1980, con las adaptaciones de la Ley 19/95. Sin embargo, si el contrato hubiese sido suscrito por el padre quizá ni siquiera fuese de aplicación la reforma de 1995, o a lo mejor ni siquiera la LAR 1980, pues el hermano que ha declarado no ha especificado cuando se pactó ese contrato. En todo caso, lo que resulta incongruente en la sentencia de instancia es que, tras declarar que esa es la normativa aplicable, aplique la LAR de 2003 con su reforma de 2005 a la hora de estudiar los elementos precisos para el retracto, y con ello las condiciones profesionales del retrayente.

Pero por otra parte, si no diésemos por buena esa sucesión en el contrato, que como decimos no se sostenía en la demanda y que no están documentado basándose únicamente en la declaración de un testigo de cuya objetividad cabe dudar; dada la fecha del primer recibo que consta en autos, resultaría que la primera prueba de la existencia del supuesto contrato sería en la año 2004. De ser así, la normativa aplicable sería la LAR 2003, y en ella y precisamente durante el periodo entre su entrada en vigor y la entrada en vigor de la reforma de 2005, el derecho de tanteo y retracto desapreció, con lo que en este caso no ostentaría tal derecho.



CUARTO. - En todo caso, no apreciándose que presuntivamente quepa declarar la existencia de un contrato de arrendamiento, la carga de la prueba de su existencia debe ser analizada, al haber negado el vendedor que existiese arrendamiento alguno de esas tierras y negando, como tutor legal de su madre, que se hubiesen realizado pagos por su arrendamiento.

Como ya hemos dicho, dicha prueba corresponde al actor, que no puede ampararse alegando que el vendedor no ha probado que no se le hayan hecho los ingresos. Y la prueba presentada es a juicio de la Sala manifiestamente insuficiente para acreditar la existencia del susodicho contrato. Como prueba de su afirmación se aportan tres recibos bancarios de pago de renta, fechados en 2005, 2006 y 2010, así como una anotación informática del año 2014 en que figura otro pago, conjuntamente con otros pagos de rentas a otras personas.

Nos hallamos ante un contrato que según parece exponer el testigo, hermano del actor, y que parece mantener cuentas conjuntas con él, por lo que su objetividad debe ser racionalmente puesta en tela de juicio, el contrato se desarrollaría desde mucho tiempo atrás, cuando su padre aun vivía, exponiendo que su muerte se produjo a finales de los noventa. Pese a ello sólo se aportan cuatro recibos de renta. Los primeros tres recibos son curiosos, puesto que quien abona la renta no es el actor, y quien figura como beneficiario no es la entonces propietaria del terreno.

Evidentemente en estas condiciones dichos recibos no tiene un gran valor probatorio. La parte actora decía en su demanda que en realidad el pago que se dice hecho a Luis Pedro es un error gramatical y que en realidad se refiere a Marta . En el desarrollo del juicio se ha probado que Marta tenía un hermano de nombre Luis Pedro . Con ello la tesis sostenida por la actora decae, razón por la que las interpretaciones y valoraciones que hace la juez acerca de las relaciones existentes entre Luis Pedro , sus hermanas, y el padre del actor, no tienen demasiado sentido, puesto que la demanda partía de la base de un error que la parecer no existe.

Pero en todo caso, negada por la parte vendedora los pagos (para entonces ya era el tutor legal de su madre), la parte actora pudo y debió acreditar la titularidad de la cuenta en que se hacía el ingreso en esos años. Tal extremo no se ha probado, por lo que no existe prueba alguna de que la renta se abonase a Dª Marta , ni que por tanto la parcela arrendada en base esos documentos fuese la litigiosa.

En cuanto al que realiza el abono, es cierto que en uno de los recibos se hace constar que el ordenante son los herederos del Baltasar , padre del actor, pero los otros dos ingresos son realizados por su hermano Baltasar . Es cierto que el pago de 2014 se hace desde una cuenta en la que el parecer son titulares ambos hermanos. Sin embargo desconocemos si esa cuenta, de Bankia; se corresponde con la vieja cuenta; de Caja Segovia, desde las que se hicieron los pagos de 2005, 2006 y 2010, por lo que no existe tampoco prueba de que la titularidad de la cuenta de abono fuese del actor ni por tanto que se correspondiese con el pago de un alquiler concertado por él con la madre del vendedor.

QUNITO. - En cuanto la pago del año 2014, los interrogantes son aún mayores. Como consta en el documento, el pago se haría en favor de los herederos de Bibiana , hermana de Dª Marta . Se dice en la demanda que ello fue debido a que se les pidió así. Pero no aclara quien le pidió que se cambiase la cuenta de abono. E interrogado el hermano del actor, de forma insistente al respecto, no fue capaz de indicar qué persona les dijo que tenía que hacerse ese cambio, sin que haya trascurrido tanto tiempo como para presuponer un olvido. Pero lo más extraño de todo es que la cuenta de abono fijada en el manuscrito que efectivamente se correspondía a una cuenta de Dª Bibiana y su hijo (propuesto como testigo y la que renunció la actora, por lo que ignoramos lo que pudiera haber dicho), correspondiente a un número de Caja Segovia, no se corresponde con la cuenta de abono de la renta efectuada el 16 de octubre de 2014, de Bankia, pues aquella cuenta fue integrada en otra de Bankia con distinta numeración, como muestra el certificado de Bankia obrante al folio 94.

Por otro lado no debemos obviar un hecho cuando menos relevante, y que también puede dar lugar a una serie de hipótesis, que en caso alguno son pruebas, como es el hecho que, no habiéndose realizado pago alguno acreditado, se haga un pago en el año 2014, en el mes de octubre, cuando la venta del terreno tuvo lugar en mayo de 2014. Retrayente y comprador serían ambos agricultores, y además los dos son propietario de fincas colindantes con la litigiosa, y residen en una comunidad pequeña. Estas circunstancias hacen que no fuese descartable que se hubiera conocido por el actor la enajenación de terreno al vendedor, y que el ago realizado tuviese la finalidad de preconstituir la posible existencia de un arrendamiento. Se trata de una mera hipótesis, que como decimos no es una prueba, pero que, no alejada de la lógica hace que la Sala estime que deba exigirse a la actora una acreditación más firme de la efectiva existencia del arrendamiento.

Por todo lo expuesto no cabe dar por probado que existiese un arrendamiento en vigor que vinculase al actor con el vendedor en el momento de la venta del terreno, y por ello debe revocarse la sentencia y desestimarse la demanda.



SEXTO.- No estimándose probada la existencia del contrato de arrendamiento, las demás cuestiones propuestas por los apelantes, como el carácter o no de agricultor profesional del actor, la falta de comunicación a la arrendadora de una hipotética sucesión del actor en el contrato de arrendamiento del padre, o la legitimación activa del actor, quedan sin objeto.

SÉPTIMO.- Estimados los recursos de apelación, no procede imponer a ninguna de las partes las costas de esta alzada. Desestimándose la demanda como consecuencia de la estimación de los recursos, las costas de la primera instancia deberán ser impuestas a la parte demandante.

Vistos los preceptos legales anteriormente citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que estimando los recursos de apelación interpuestos por la representación procesal de D. Leon y por la representación de D. Gregorio y Dª Valle , contra la sentencia de fecha 9 de junio de 2017, dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Sepúlveda en juicio ordinario 662/2015; se revoca la misma y en su lugar, desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Rodrigo , se absuelve a los demandados de los pedimentos de la misma.

No se hace imposición de costas a ninguna de las partes en esta alzada. Las costas de la primera instancia se imponen a la parte demandante.

La revocación total o parcial de la Sentencia de instancia supone la devolución del depósito para apelar consignado por las partes recurrentes, debiendo procederse de la forma establecida para este supuesto ( D.A..

15ª de la L.O.P.J ) según redacción de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre.

Contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de la utilización por las partes, de aquellos otros recursos para cuyo ejercicio se crean legitimados.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D.

Ignacio Pando Echevarria, de esta Audiencia Provincial, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.