Sentencia CIVIL Nº 219/2018, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 5219/2017 de 28 de Junio de 2018

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla
REFERENCIA: ORDINARIO
JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº11 DE SEVILLA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 5219/2017
JUICIO Nº 1074/2015
S E N T E N C I A Nº 219/18
PRESIDENTE ILMO SR:
D. MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA
MAGISTRADAS ILMAS SRAS:
Dª ROSARIO MARCOS MARTIN
Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ
En la Ciudad de SEVILLA a veintiocho de junio de dos mil dieciocho.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación
interpuesto contra Sentencia de fecha 23/02/2017 recaída en los autos número 1074/2015 seguidos en el
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº11 DE SEVILLA promovidos por Dª Paloma , representada por
la Procuradora DªMARIA TERESA BLANCO BONILLA, contra D. Octavio , Dª Raquel y Dª Rosa ,
representados por la Procuradora Dª.LUCIA SUAREZ-BARCENA PALAZUELO, pendientes en esta Sala en
virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandante, siendo Ponente del
recurso la Magistrada Iltma. Sra. Doña FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº11 DE SEVILLA cuyo fallo es como sigue: ' por Doña Paloma contra Doña Rosa y Doña Raquel y Don Octavio , debo absolver y absuelvo a éstos delas pretensiones exigidas en su contra y, todo ello,con expresa imposición de las costas a la parte actora.

Igualmente, estimando íntegramente la demanda reconvencional formulada por Doña Rosa y Doña Raquel y Don Octavio contra Doña Paloma debo declarar y declaro resuelto el contrato suscrito por las partes el día 24 de enero de 2.105, condenando a ésta a estar y pasar por tal declaración, así como a la pérdida de la suma de 40.000.-Euros entregada a los reconvinientes, que quedarán en poder de la misma, y, todo ello, con expresa imposición de las costas a la parte reconvenida.'.



SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de Dª Paloma que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.



TERCERO.- Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- En la demanda que dio inicio a las actuaciones se ejercitaba una acción de resolución del contrato de compraventa suscrito por las partes por incumplimiento de contrato de arras. La actora, Dª Paloma , exponía que con fecha 24 de enero de 2015 y mediante documento privado, celebró contrato de compraventa con los demandados, Dª Rosa , Dª Raquel y D Octavio por el que se estipulaba que la actora entregaba a los demandados la cantidad de 40.000 euros en concepto de arras penitenciales por la compra de la finca sita en la PLAZA000 NUM000 - NUM001 vivienda NUM002 de Sevilla. Las partes convinieron que dicha cantidad se aplicaría a cuenta del precio pactado por la compraventa que se cifraba en 207.500 euros.

Los vendedores eran propietarios de la finca a título de herencia si bien a la fecha del contrato no habían inscrito su adquisición porque no habían otorgado la correspondiente escritura de adjudicación de herencia.

Una vez firmado el contrato cada parte comenzó los trámites respectivos, la vendedora la legalización e inscripción registral de la finca y la compradora la gestión de la hipoteca que le era precisa para la adquisición.

La actora recibió comunicación de la terminación de los trámites de inscripción con fecha 11 de marzo, dos días después del vencimiento del plazo de 45 días fijado en la estipulación segunda del contrato para la firma de la escritura pública. No obstante lo anterior, como la actora seguía interesada en la compra, propuso a los vendedores pactar una prórroga por el tiempo imprescindible para conseguir la financiación hipotecaria que precisaba, sin embargo, no se llegó a acuerdo alguno sobre la prórroga. La vendedora entregó las llaves de la vivienda a la compradora aunque seguidamente ésta las devolvió. La vendedora intentó un nuevo acuerdo que suponía un aumento de las arras en otros 22.000 euros y un plazo inexcusable que terminaría el 30 de abril para firmar la escritura, lo que no fue aceptado por la actora que intentó mantener una reunión con los compradores, a lo que éstos no accedieron, remitiendo burofax el 27 de marzo señalando como fecha límite el 15 de abril, dándole un plazo de dos días para que indicara la notaría el día y la hora de la firma con la advertencia de que en otro caso se resolvería el contrato. Pese a los intentos de la actora, la vendedora se mantuvo en su decisión de forma que aquella citó a los vendedores para el día 15 de abril. Sin embargo, la actora no obtuvo las condiciones de financiación que interesaba, por lo que canceló la cita que había acordado con los demandados y seguidamente éstos remitieron burofax con fecha 15 de abril rescindiendo unilateralmente el contrato. El 23 de abril la actora remitió burofax a los demandados insistiendo en su voluntad de firmar la escritura de compraventa, estableciendo una prórroga hasta el 15 de mayo y, en su defecto, la devolución de los 40.000 euros a lo que la parte contraria se negó manteniendo la resolución contractual. Asimismo la actora pudo comprobar que el piso se había anunciado a la venta por un precio superior al concertado en el contrato suscrito, de forma que mientras la actora tenía un gran interés en la compra de la vivienda, por sus circunstancias familiares y personales, los demandados no tenían ningún interés lo que se demostró por la resolución unilateral del contrato. Solicitaba se declarase resuelto el contrato por incumplimiento de los vendedores, y se les condenase a la devolución del duplo de la cantidad entregada, esto es, 80.000 euros e intereses legales, subsidiariamente, solicitaba se condenase a los demandados a la devolución de la cantidad entregada más daños y perjuicios, y subsidiariamente se les condenase a la devolución de la cantiadad entregada, todo ello con imposición a la demandada de las costas causadas.

Los demandados contestaron a la demanda y se opusieron a la misma. Alegaban en primer lugar que el contrato era una promesa de compraventa, no compraventa como se había calificado por la parte contraria, en dicho contrato se pactaron arras por importe de 40.000 euros, fijandose como plazo máximo el de 45 días para que la vendedora pudiera llevar a cabo los trámites de escrituración e inscripción registral de la herencia de la que formaba parte la finca objeto del contrato. Ese plazo se podía prorrogar por otros 15 días más a instancia de la vendedora por motivos justificados. La celebración de la compraventa no se hacía depender de condición alguna, siendo obligación de la vendedora facilitar el acceso a la vivienda de la compradora una vez transcurrido un mes desde la firma pero no la entrega de llaves o de la posesión. Una vez transcurrido el plazo y su prórroga, la firma no se llevó a cabo por inacción de la demandante. Los vendedores notificaron a la demandante que la finca estaba inscrita desde el 26 de febrero, por lo que no había obstáculo para la firma de la escritura, sin que dicha notificación se hubiera pactado en el contrato, sin embargo, el 11 de marzo notificaron a la actora su entera disposición para la firma. No obstante, habiendo comunicado la compradora las dificultades para la financiación mostraron disposición a aplazar el otorgamiento ampliando el plazo hasta el 30 de abril a lo que la parte contraria se negó pretendiendo dejar abierto el plazo para el otorgamiento, al no llegar a acuerdo en este sentido le requirieron para que fijase lugar y fecha a lo que la demandada contestó fijando el 15 de abril a las 18 horas en la Notaría Lledó y Seda, días antes de la fecha prevista la actora suspendió la firma porque la financiación obtenida de CAJASUR no era de su agrado, motivo por el cual los vendedores remitieron burofax dejando sin efecto el contrato con los efectos de pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras. Del relato se concluía que la única parte incumplidora era la demandante y que no procedía la resolución instada de contrario ni las peticiones subsidiarias por lo que solicitaba la desestimación de la demanda con imposición de costas a la actora. Por medio de otrosí formulaba reconvención puesto que la obligación de convocar para la firma de escritura pública dentro del plazo pactado la había asumido la parte demandante y ésta había incumplido dicha obligación esencial, por lo que procedía se declarase resuelto el contrato suscrito por incumplimiento de la compradora con el derecho de los reconvinientes a hacer suya la cantidad entregada en concepto de arras e imponiendo las costas a la demandante reconvenida.

La actora contestó a la reconvención y se opuso a la misma alegando que la vendedora dio su consentimiento a que la escritura se otorgara una vez obtenida financiación, por lo que no había existido incumplimiento alguno por su parte y que era la parte contraria la que había incumplido el plazo pactado por lo que procedía la desestimación de la reconvención y consiguiente estimación de la demanda inicial con imposición de costas a la parte demandada.

En la sentencia dictada se desestimó la demanda y se estimó la reconvención apreciando incumplimiento de la parte compradora, por lo que procedía la resolución instada por reconvención y pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras, con imposición de costas a la parte actora.

Contra dicha sentencia se ha formulado recurso por la representación de la parte actora interesando la revocación de la misma e íntegra estimación de la demanda y asimismo la desestimación de todas las peticiones deducidas de contrario, y, subsidiariamente, se subsanase la incongruencia omisiva en la que ha incurrido la sentencia. La parte demandada se ha opuesto al recurso y ha solicitado la confirmación de dicha resolución.



SEGUNDO.- Alega la recurrente que la vendedora incurrió en incumplimiento porque inscribió su adquisición dos días más tarde del plazo de cuarenta y cinco días que se había fijado en la estipulación segunda del contrato Para que el incumplimiento de una parte exima a la otra de cumplir con las obligaciones a su cargo ha de ser grave y esencial. En este caso consta que la inscripción de la finca a nombre de los demandados se produjo el día 26 de febrero de 2015, habiendo sido firmado el contrato el 24 de enero del mismo año, lo que significa que la inscripción se produjo dentro del plazo. El hecho de que se comunicara el día 11 de marzo, no da lugar al incumplimiento que se mantiene por la parte recurrente, ya que la demandada había cumplido la obligación a su cargo, lo que es admitido por la propia compradora mediante actos propios, sin denunciar mora alguna ya que tal y como afirma en la demanda seguía interesada en la compra, e inició negociaciones para obtener una prórroga a fin de obtener la financiación que se ajustara a sus previsiones.

Al no obtenerla y pese a haber quedado citada con los vendedores para el día el 15 de abril a las 18 horas en la Notaría Lledó y Seda, fue la propia actora quien suspendió la firma como consta en el burofax fechado el 14 de abril, documento nº 14 de la demanda, en el que manifiesta la imposibilidad de acudir a la firma por no haber obtenido la hipoteca de CAJASUR con la que pretendía financiar la operación de compra. En la misma comunicación, la compradora intentó obtener una nueva prórroga hasta el 30 de abril 'y, en su defecto, durante el tiempo mínimo para la tramitación de la hipoteca', pero la vendedora sólo accedía a la misma a cambio de un aumento de las arras, por lo tanto no se llegó a acuerdo sobre dicha prórroga, en vista de lo cual la demandada resolvió el contrato por incumplimiento de la parte compradora. Como resulta de la declaración del testigo D Agustín , empleado de CAJASUR, la actora tenía concedido un préstamo el día 14 de abril por importe de 70.000 euros para la adquisición del inmueble en cuestión sin embargo, no se concertó porque a la apelante no le convenian las condiciones del segundo préstamo solicitado también a esa entidad que iba dirigido también a obtener financiación para la vivienda, siendo ese el motivo de la suspensión de la firma prevista para el día 15 de dicho mes.

Ha de señalarse, como ya lo hizo el Juzgador a quo, que ni las circunstancias personales de la compradora ni la financiación de la compraventa se tuvieron en cuenta en el contrato puesto que no se elevaron a condición resolutoria o suspensiva, por lo tanto, ha de estarse a lo pactado, la falta de comparecencia en la fecha señalada para el otorgamiento de escritura, fecha acordada por ambas partes, 15 de abril, produce la plena efectividad del pacto de arras penitenciales, cuyo carácter no ha sido negado por la parte recurrente, y por ello la pérdida de los 40.000 euros entregados en ese concepto.

En el recurso se denuncia incumplimiento por parte de la vendedora de aportar la documentación requerida para poder realizar los trámites notariales y bancarios previos a la firma de la escritura, se trata de una nueva alegación no contenida en el escrito de demanda por lo que no podrá ser tenida en cuenta en esta resolución en la que debe partirse de los términos en los que quedó fijado el debate a partir de los respectivos escritos, por otra parte, lo único que ha resultado probado en el litigio es que la parte actora, por propia voluntad no compareció al otorgamiento en la fecha indicada.

Al mismo tiempo se extiende la recurrente sobre la inexistencia de incumplimiento por parte de la compradora cuando es un hecho admitido que la escritura no se firma el día señalado porque ella es quien manifiesta que no va a comparecer. Las cuestiones relativas a la obtención del o de los préstamos hipotecarios son ajenas al vendedor y de responsabilidad exclusiva del comprador, si no disponía de financiación, si no se le concedió la que esperaba, si cambiaron las condiciones es algo que debió prever al firmar el contrato sobre todo teniendo en cuenta el pacto de arras, de forma que las consecuencias de esa falta de financiación esto es, la falta de firma de la escritura en la fecha acordada, no es imputable en modo alguno a la parte vendedora sino exclusivamente achacable a la compradora recurrente. De igual forma, el proceso de absorción de Barclays Bank por La Caixa es una cuestión completamente al margen del negocio, que no se ha tenido en cuenta por las partes, como presupuesto del mismo, por lo que no puede ser causalizado con motivo del recurso. Es la parte compradora la que ha asumido el riesgo de obtener financiación para una determinada fecha y debe por ello soportar las consecuencias de la falta de previsión.

Sobre la resolución unilateral del contrato, la facultad, contenida en el contrato, es ajustada a derecho atendido el incumplimiento de la parte contraria, la parte vendedora no estaba obligada a otorgar nueva prorroga o a esperar a que la compradora solucionara sus problemas de financiación, y asimismo una vez desligada del primer contrato, es libre de vender a quien tuviera por conveniente. No resulta probado que la vendedora obstaculizara el cumplimiento de lo pactado, antes bien, su actuación se ha ajustado a lo convenido.

La alegación de que ya antes tenía otro comprador y que por ello estaba interesada en la resolución, es nuevamente extemporánea y no puede ser tenida en cuenta a los fines de este recurso.

Por ello, teniendo en cuenta que la incumplidora es la parte compradora carece de efecto la alegación relativa a los daños y perjuicios sufridos por ésta, ya que el incumplidor carece de acción para reclamar por este concepto.

Por lo que se refiere al error en la apreciación de la prueba, examinadas las pruebas obrantes en autos y visionado el acto del juicio, este Tribunal, como ya se ha expuesto anteriormente, ratifica y mantiene toda la secuencia de hechos que se relata en la sentencia recurrida, efectivamente, el único plazo establecido para el otorgamiento de escritura de compraventa es el de 45 días que se establece a fin de poder escriturar e inscribir la herencia del padre y esposo de los demandados, D Calixto , con la posibilidad de prórroga por 15 días.

Sobre la incongruencia omisiva , la jurisprudencia, STS Civil sección 1 del 30 de mayo de 2018 establece: ' Al respecto, conviene recordar que, conforme a la jurisprudencia constitucional, 'no es necesaria, para la satisfacción del derecho a la tutela judicial efectiva, una contestación explícita y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones que se aducen por las partes como fundamento de su pretensión, pudiendo bastar, en atención a las circunstancias particulares concurrentes, con una respuesta global o genérica, aunque se omita respecto de alegaciones concretas no sustanciales' ( SSTC 25/2012, de 27 de febrero , y 40/2006, de 13 de febrero ). '.

Asimismo la STS, Civil sección 1 del 18 de mayo de 2018: ' Que la sentencia recurrida no estime la pretensión del actor no significa que la sentencia incurra en incongruencia omisiva, pues contesta a lo solicitado, para denegarlo (en el mismo sentido, sentencias 352/2015, de 2 de julio , 686/2015, de 2 de diciembre , entre otras).'.

Es claro que la vendedora debía comunicar a la compradora la inscripción de la finca a su nombre, resultado de la legalización de la herencia como así hizo y consta en autos, sin que el hecho de que se notificara dos días después de vencido el plazo de 45 días tenga efecto alguno puesto que la parte contraria seguía interesada en el contrato y no denunció la mora en ningún momento, lo que se comunica es el cumplimiento de una condición, no supone modificación ni novación del contrato ni afecta a la estipulación quinta, que se refiere a la situación registral al tiempo de la suscripción del mismo.

La sentencia no es incongruente porque no aprecia incumplimiento por parte de la vendedora, y con ello se da respuesta a esta objeción.

Nuevamente la recurrente denuncia incongruencia en cuanto a la aplicación del pacto de arras que se contiene en la estipulación séptima del contrato en los siguientes términos: 'Conforme al art 1454 del Código Civil expresamente se hace constar que como contrato de arras, en el supuesto de que la propiedad no compareciere a la firma de la escritura pública, previa la notificación establecida en la estipulación SEGUNDA, deberá abonar el doble de la cantidad recibida. Si el no compareciente es el comprador, perderá éste, la cantidad entregada quedando el presente contrato sin valor ni efecto alguno, y pudiendo la Propiedad disponer del inmueble sin limitación alguna.'.

La recurrente sostiene que no cabe alegar incumplimiento de la parte contraria, so pena en incurrir en vicio de incongruencia. Sin embargo, nada impide caracterizar las arras como de penitenciales, cuestión esta no combatida con motivo del recurso y a la vez apreciar que existe incumplimiento por parte de la compradora, lo que faculta a la parte contraria a tener por resuelto el contrato, con pérdida de lo entregado, como así se pactó expresamente. El hecho de que las arras tengan carácter de penitenciales, da lugar a que las partes puedan válidamente desistir del contrato, la una perdiendo lo entregado, la otra devolviéndolo doblado, pero ello no impide que en el caso de que la compraventa no llegue a concertarse efectivamente, la parte que incumpla bien pierda lo entregado, bien lo entregue doblado, en concreto, la previsión a la que se anuda esa consecuencia, por pacto entre las partes es la falta de comparecencia al otorgamiento de escritura que puede ser consecuencia bien por desistimiento, bien por cualquier otra causa, en este caso, el supuesto de hecho previsto se ha producido por lo que la consecuencia necesaria es la pérdida de la cantidad entregada. No existe la incongruencia omisiva denunciada.



TERCERO.- Vulneración por inaplicación de los arts 1124 y 1100.2 del C. Civil. La parte insiste en el hecho de que no existe incumplimiento por su parte, cuando como ya se ha dicho el incumplimiento es claro, al no haber comparecido al otorgamiento de escritura en la fecha señalada al efecto sin que se aprecie incumplimiento achacable a la parte contraria de manera que no existe la infracción que se denuncia ni por lo tanto vulneración de la exceptio no adimpleti contractus.

Vulneración de los arts 1101 y 1105 del C. Civil, el incumplimiento de la parte compradora no es constitutivo de un supuesto de caso fortuito ni fuerza mayor porque viene referido al hecho de la no obtención de la financiación en las condiciones que ella perseguía, el no conseguir financiación para una compraventa no es un hecho imprevisible al contrario, la parte pudo y debió prever si le sería o no posible obtener una hipoteca en las condiciones de buscaba, no asegurando esta eventualidad es ella la que debe soportar el riesgo de la no consecución en el plazo marcado en el contrato. La obligación estaba sometida a plazo que tenía carácter esencial puesto que se preveía la posibilidad de desistimiento con consecuencia económicas para cada una de las partes, eso también era conocido por la parte al suscribir el contrato y no obstante lo cual lo suscribió y entregó la cantidad cuya recuperación ahora pretende.

Vulneración del art 1504 del C Civil porque no ha existido requerimiento judicial o notarial. Por una parte se trata de un cuestión nueva no alegada en la demanda ni en la contestación a la reconvención, por otra parte, el contrato es una promesa de venta es decir, un precontrato, no sujeto a la previsión del precepto invocado, por lo que no produce la infracción denunciada.

En cuanto a la impugnación de las costas procesales causadas en primera instancia, se ha aplicado el art 394 de la LEC sin que se aprecien dudas de hecho o de derecho que justifiquen apartarse del criterio del vencimiento objetivo establecido en párrafo primero del precepto citado, tampoco se aprecia que la resolución recurrida no se encuentre motivada la valoración sea errónea.

El recurso ha de ser desestimado y la sentencia íntegramente confirmada.



CUARTO. - Las costas derivadas de esta alzada deben ser impuestas a la parte apelante al resultar desestimadas todas las pretensiones de su recurso, tal como se prevé en el núm. 1 del artículo 398 en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla acuerda: 1.- Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Paloma contra la sentencia dictada el 23 de febrero de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Sevilla, en el procedimiento núm. 1074/2015 del que este rollo dimana.

2.- Confirmamos íntegramente la resolución recurrida.

3.- Imponemos a la apelante las costas derivadas de su recurso.

Dada la desestimación del recurso, la parte recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer, en el plazo de 20 días, recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario de infracción procesal, a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de ellos en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección nº 4050 0000 06 5219 17 y 4050 0000 04 5219 17, respectivamente.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con copia auténtica de la presente resolución remitida vía telemàtica y oficio para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilustrísimos Señores Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fe.