Sentencia CIVIL Nº 219/2019, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 696/2018 de 31 de Mayo de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SALAMANCA
SENTENCIA: 00219/2019
Modelo: N10250
GRAN VIA, 37-39
-
Teléfono: 923.12.67.20 Fax: 923.26.07.34
Correo electrónico:
Equipo/usuario: MSZ
N.I.G. 37274 42 1 2017 0006262
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000696 /2018
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.N.7 de SALAMANCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000612 /2017
Recurrente: MERCADOS CENTRALES DE ABASTECIMIENTO DE SALAMANCA SA
Procurador: MIGUEL ANGEL GOMEZ CASTAÑO
Abogado: MIGUEL CORCHERO PEREZ
Recurrido: GRUPO FERPAL SA
Procurador: MARIA ANGELES CASTAÑO ALVAREZ
Abogado: JOSE VENTURA BUENO JULIAN
S E N T E N C I A
SE NTENCIA NÚMERO 219/19
ILMO SR PRESIDENTE :
DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO
ILMOS SRES MAGISTRADOS:
DON JUAN JACINTO GARCÍA PÉREZ
DOÑA MARIA DEL CARMEN BORJABAD GARCÍA
En la ciudad de Salamanca a treinta y uno de mayo del año dos mil diecinueve.
La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio PROCEDIMIENTO
ORDINARIO 612 /2017 del Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 696 /18 ; han

sido partes en este recurso: como demandante apelante MERCADOS CENTRALES DE ABASTECIMIENTO
DE SALAMANCA SA, representado por el Procurador de los tribunales D. MIGUEL ANGEL GOMEZ
CASTAÑO, bajo la dirección jurídica del Letrado D. MIGUEL CORCHERO PEREZ, y; como demandado
apelado GRUPO FERPAL SA, representado por el Procurador de los tribunales Dª MARIA ANGELES
CASTAÑO ALVAREZ, bajo la dirección jurídica del Letrado D. JOSE VENTURA BUENO JULIAN.

Antecedentes

1º.- El día 24 de septiembre de dos mil dieciocho, por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 7 de Salamanca, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: ' DESESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el Procurador D. Miguel Ángel Gómez Castaño en nombre y representación de Mercados Centrales de Abastecimiento de Salamanca, S.A., frente a Grupo Ferpal, S.A., representada por la Procuradora Dª. María Ángeles Castaño Álvarez, ABSUELVO a la parte demandada de las pretensiones contenidas en la demanda.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.' 2º.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando dicte en su día Sentencia por la que, con estimación del recurso de apelación se revoque la resolución recurrida en todos sus extremos y se dicte otra por la que estimen las pretensiones de esta parte conforme a los pedimentos contenidos en el cuerpo de este escrito, y, en consecuencia , se condene al GRUPO FERPAL a pagar a mi representada la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN EUROS CON DIECIOCHO CENTIMOS DE EURO (196.751,18 €).

en concepto de principal, más la cantidad que resulte en concepto de intereses legales que devengue la expresada cantidad, desde el vencimiento de la obligación de pago, hasta su efectivo pago y las costas causadas y que se causen en este procedimiento.

Dado traslado de la interposición del recurso a la contraparte, por la legal representación de ésta se presentó escrito de oposición al mismo y haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando dicte Resolución por la que se desestime íntegramente el recurso de apelación formulado de contrario, confirmándose la sentencia recurrida en todos sus extremos, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la actora-apelante .

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno rollo, pasando los autos a la Sala para resolver sobre la admisión de la prueba solicitada, y por Auto de fecha 12 de diciembre de 2018 se acordó la inadmisión de la prueba pericial solicitada por la parte apelante, así como la inadmisión del resto de documental interesada por ambas partes, señalándose para la deliberación,votación y fallo del presente recurso de apelación el día 30 de mayo de los corrientes, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO.

Fundamentos

1.
PRIMERO.- La parte actora fundamentó su recurso en el error de derecho por vulneración del derecho la tutela judicial efectiva, al no haberse admitido los informes periciales justificativo de la prestación del servicio de los costes de los mismos. Asimismo, alegó el error en la valoración de la prueba y vulneración de la doctrina de los actos propios. Se alegó igualmente el error de derecho con infracción de los artículos 1254 y concordantes del código civil , ya que sobre la base de las pruebas en autos existe un contrato entre las partes que fundamenta la causa de pedir. Por otro lado, se alegó el error de derecho con infracción de los artículos 1281 y siguientes del código civil sobre la reglas de la interpretación de los contratos, así como el error en la valoración de la prueba por no haber apreciado la subsistencia de la relación económica subyacente y por no haber apreciado la reconfiguración de esa relación como novación tácita del arrendamiento de servicios existente entre las partes. Finalmente, se alegó la incongruencia de la sentencia por resolver cuestiones que no forman parte del procedimiento y por las contradicciones existentes entre sus fundamentos y el fallo.

2. La parte demandada se opuso a dicho recurso.

3.

SEGUNDO.- Así las cosas, es preciso indicar inmediatamente que así como el artículo 209 LEC se ocupa del aspecto formal o literario de las sentencias, el artículo 218 tiene por misión expresa definir cuál ha de ser el contenido material de tales resoluciones. La preocupación del legislador fue la de garantizar la exigencia de la debida motivación y congruencia de las resoluciones judiciales en consonancia con el mandato contenido en el artículo 120 CE y en la doctrina sentada en infinidad de declaraciones del TC, la cual incorpora en su texto, tanto en lo que se refiere a la congruencia, como en la motivación. Sancionándose legalmente en lo referente a la congruencia la articulación entre el principio de la congruencia y el principio ' iura novit curia', objeto de tantos pronunciamientos jurisprudenciales. En ese sentido la STC 15/1999, de 22 de febrero declara que 'hemos distinguido dos tipos de incongruencia: de una parte, la llamada incongruencia omisiva o ' ex silentio' que se producirá cuando el órgano judicial deje sin contestar alguna de las pretensiones sometidas a su consideración por las partes, siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio judicial como una desestimación tácita cuya motivación pueda inducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución, y sin que sea necesaria, para la satisfacción del derecho a la tutela judicial efectiva, una contestación explícita y pormenorizada de todas y cada una de las alegaciones que se aducen como fundamento a su pretensión pudiendo bastar, en atención a las circunstancias particulares concurrentes, con una respuesta global o genérica, aunque se omita respecto de alegaciones concretas no sustanciales ( SSTC 91/1995 , 56/1996 , 58/1996 , 85/1996 y 26/1997 ). Y, de otra parte, la denominada incongruencia 'extra petitum' que se da cuando el pronunciamiento judicial recaíga sobre un tema no incluido en las pretensiones deducidas en el proceso, de tal modo que se haya impedido a las partes la posibilidad de efectuar las alegaciones pertinentes en defensa de sus intereses relacionados con lo decidido, provocando su indefensión al defraudar el principio de contradicción ( SSTC 154/1991 , 172/1994 , 116/1995 , 60/1996 y 98/1996 , entre otras). Y en otro lugar el TS dice ( ATS de 18 de septiembre 2007 ): 'de este modo, se ha declarado que el deber de congruencia consiste en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, y existe allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los hechos de los escritos fundamentales rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos; no exigiéndose tampoco, desde otro punto de vista, que la mencionada relación responda a una conformidad literal y rígida, sino más bien racional y flexible ( SSTS 15-12-95 , 7-11-95 y 4-5-98 ). La finalidad del artículo 359 de la LEC, hoy 218 de la LEC 2000 es asegurar que todos los asuntos sometidos a la decisión judicial alcancen adecuada solución, poniéndose así fin al litigio y evitando que queden sin resolver cuestiones que pudieran ser objeto de una nueva pretensión ( STS 28-7-95 ); de forma que para determinar la incongruencia se ha de acudir necesariamente al examen comparativo de lo postulado en el suplico de la demanda y los términos en que se expresa el fallo combatido ( SSTS 22-4-88 , 23-10-90 , 14-11-91 y 25-1-94 ), estando autorizados el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, con el límite del respeto a la causa de pedir, que no puede alterarse, ni cabe la sustitución de unas cuestiones por otras ( SSTS 11-10-89 , 16-4-93 , 29-10-93 , 23-12-93 , 25-1-94 y 4-5-98 ,), pero sin que su exigencia alcance a los razonamientos alegados por las partes ( SSTS 30-cuatro-91 y 13-7-91 ), o por el Tribunal ( STS 16-3-90 ).' 'Ante todo', señala la STS 308/2006, de 30 de marzo , 'la congruencia ha de darse en relación con lo pedido por las partes, y no con los argumentos empleados, y aún entonces no requiere una identidad absoluta, y lo que exige es que no se alteren las pretensiones sustanciales ( SSTS de 20 de febrero de 1998 , 12 de marzo de 1990 , 20 de marzo de 1991 ), pero el juez no está obligado a ajustarse a los razonamientos jurídicos empleados por las partes ( STC 329/93, el 13 de diciembre ), siempre que no se altere la causa de pedir ni se transforme el problema planteado en otro distinto, ya que es claro que el principio' iura novit curia' autoriza al juez civil a aplicar las normas jurídicas que estime procedentes, así como modificar el fundamento jurídico en que se basan las pretensiones de las partes ( SSTS de 7 de octubre de 1987 , de 27 de mayo y 16 de junio de 1993 , entre otras muchas)'; y más recientemente 4. Doctrina la anterior sobre cuya base no cabe sino concluir que la simple lectura de la amplia sentencia objeto de recurso, clara y rotunda en sus fundamentos de derecho permite desestimar sin más la alegación de incongruencia contenida en el recurso de apelación que nos ocupa, incongruencia que no puede nunca confundirse con la simple discrepancia de los fundamentos de derecho contenidos en la sentencia con los razonamientos jurídicos en que la parte apelante fundamenta sus pretensiones, los cuales deben ser objeto del recurso de apelación que ahora pasamos por ello a examinar.

5.

TERCERO.- La parte demandante fundamentó las pretensiones de su demanda en dos pilares fundamentales: 6. -por un lado, en la estipulación octava, apartado b), de la escritura pública de compraventa de las parcelas objeto de juicio, de 27 de marzo de 2008, según la cual la parte compradora se obliga a pagar las tasas establecidas por Mercasalamanca y a cumplir los reglamentos de prestación del servicio y de régimen interior de Mercasalamanca.

7. -por otro lado, fundamenta sus pretensiones asimismo en la existencia de un contrato tácito de arrendamiento de servicios entre demandante y demandada, por cuya virtud la pretensión de que la demandada debe pagar el precio de los servicios arrendados, es decir, prestados por la demandante debe ser estimada.

8. -Finalmente hemos de indicar que en la demanda de manera subsidiaria y última se alega también la aplicación del principio de prohibición del enriquecimiento injusto que se produciría si no se obliga a la parte demandada a pagar el precio de unos servicios que ha recibido y de los que se ha beneficiado.

9. En la sentencia de primera instancia, desestimatoria de la demanda y ahora apelada, se ha llegado a la conclusión de que no se ha probado la existencia de ninguna tasa para la zona en la que se encuentran las parcelas propiedad de la demandada. Y por lo tanto, no es aplicable la estipulación octava de la escritura pública, porque las tasas a las que se refiere dicha estipulación no existen y sólo las puede aprobar el Ayuntamiento, aprobación que todavía no ha tenido lugar. Tales tasas en cuanto impuestos o tributos no pueden ser impuestos unilateralmente por una sociedad, la vendedora.

10. Por otro lado, se fundamenta también la sentencia apelada en que no hay pruebas de la existencia de ningún contrato tácito de arrendamiento de servicios, puesto que el precio que se reclama, elemento esencial de dicho contrato, es un precio unilateral que no está justificado en autos. Y en fin, se fundamenta en que los servicios que consta que se prestan por la demandante a la demandada son inferiores a los que se prestan en otras zonas de Mercasalamanca y, por lo tanto, el precio debe ser inferior y no el que unilateralmente se ha marcado por la parte demandante sin justificación alguna.

11. En el recurso de apelación la parte demandante insiste, no ya tanto en la existencia de las tasas a las que se refiere la estipulación 8ª de la escritura pública de compraventa, cuanto en la existencia de un contrato tácito de arrendamiento de servicios derivado de los actos concluyentes de la parte demandada, como lo ha sido el pago de parte del precio de los servicios prestados.

12. E incluso se añade una argumentación nueva que es la especie de renovación o novación del contrato de arrendamientos de servicios que se ha producido, derivada de actos concluyentes de la parte demandada.

13. Parte demandada que se ha opuesto por completo a dicho recurso de apelación.

14. El cual no debe sino ser parcialmente estimado por las razones que a continuación se exponen.

15.

CUARTO.- En respuesta a las alegaciones de la parte apelante sobre la indefensión que se le ha producido al no habérsele admitido la prueba pericial propuesta, hemos de insistir que mediante dicha prueba no se trataba de contestar a las alegaciones contenidas en el escrito de contestación de la demanda, sino de fundamentar las pretensiones de la parte actora en su demanda.

16. No podemos olvidar que la parte actora en su demanda entendía que la reclamación del precio de los servicios que constituye la pretensión ejercitada por ella en la demanda se fundamentaba en la estipulación octava del escritura pública de compraventa, así como también en la existencia de un contrato tácito de arrendamiento de servicios. Pues bien, frente a tales pretensiones apoyadas en la escritura pública mencionada y en las numerosas facturas elaboradas para la reclamación del precio de sus servicios, parte de los cuales fueron pagados por la parte demandada, dicha parte demandada se opuso indicando que no existían tasas, por lo que la estipulación octava de la escritura pública no era aplicable, ni tampoco había actos concluyentes que determinasen la existencia de ningún contrato de arrendamiento de servicios. Por consiguiente, al proponer esa prueba pericial la parte demandada estaba en realidad tratando de fundamentar un hecho que constituía de una manera incluso silenciosa, pero esencial y fundamental uno de los pilares en los que sustentaba su demanda, y es el hecho de que la cantidad cuyo pago reclama como precio de los servicios prestados era una cantidad que no sólo se correspondía a los servicios prestados sino que era proporcional justa. Frente a ello la parte demandada alegaba que ese precio era unilateral y no era justo ni proporcional. Si el debate fue así planteado la parte demandante no puede proponer una prueba pericial tras la contestación a la demanda porque esa prueba pericial no va a tratar de probar que el precio no es justo ni proporcional, hecho negativo alegado por la demandada, sino el hecho positivo afirmado calladamente pero de modo esencial y básico en su demanda, que el precio que se reclama es justo y proporcional. No se olvide que la parte actora menciona reiteradamente en su demanda que la estipulación octava letra b) de la escritura pública de compraventa establece el compromiso, es decir, la obligación que asume la parte compradora de pagar las tasas establecidas por Mercasalamanca. Lógicamente lo que se está diciendo es que se obliga el comprador a pagar el precio de los servicios prestados por Mercasalamanca y que éste le reclamé. Se utiliza el concepto de tasas que, como veremos, es un concepto técnicamente errónea si se toma en su sentido jurídico administrativo, puesto que son solamente los órganos públicos, como puede ser la entidad local, la que está capacitada legalmente para establecer tales tasas. En todo caso, no nos olvidemos, como también se insistirá más tarde, que este concepto de tasas encierra siempre un concepto de pago proporcional, por ejemplo, las tasas de basuras, de agua, de alcantarillado, etc, se calculan en proporción a los metros de fachada etc.

de las fincas a las que afectan, es decir, se busca siempre la proporcionalidad. El problema es que la parte demandante en su demanda está afirmando que el precio que reclama es justo y proporcional y no hay ningún documento que obligue a la demandada- vgr. unos estatutos, un acta de una junta de propietarios, etc, en el que se establezca que ese precio es justo y proporcional. Es más, la escritura pública se refiere a unas tasas que no están aprobadas. Ahora bien, tampoco se puede entender que tal escritura pública obliga al comprador a pagar al vendedor, la entidad gestora de los servicios públicos, Mercasalamanca, el precio que esta unilateralmente quiera cobrarle. Se puede aceptar que se obligó al pago de la tasa que se establezca por el organismo público correspondiente, el cual está sujeto a unas normas y a unos controles legales para llegar a ese precio justo y proporcional. Pero, en una relación de derecho privado bilateral, como la que nos ocupa, no se puede aceptar a priori, ex art. 1256 CC , que una de las partes se compromete a pagar el precio que libre y unilateralmente quiera establecer la otra parte. Habrá que entender, por lo tanto, que el compromiso se refirió a que se iba a pagar el precio que fuese proporcional como las tasas que también lo son. Eso exigía a la parte actora acreditar que el precio reclamado era proporcional. En su estrategia procesal es legítimo que la parte actora deje no lleve a cabo la prueba de ese hecho tan importante, la proporcionalidad del precio y su carácter justo en el momento inicial, junto con la demanda, a la espera de que la otra parte acepte esa naturaleza justa y proporcional del precio que le reclama, pero entonces se arriesga a que si la otra parte no acepta como hecho cierto la naturaleza justa y proporcional del precio no puede ya probar tal hecho por la vía de una documental o de un informe pericial que debió acompañar con su demanda. Porque además tampoco es cierto que al exigir al demandante que acompañe con la demanda la prueba pericial se le esté exigiendo una prueba inútil, puesto que en la relaciones extrajudiciales anteriores la parte demandada ya le había demostrado y manifestado numerosas veces al actor que no quería pagar el precio que se le reclamaba porque le consideraba excesivo, es decir, desproporcionado e injusto, y de hecho pagó una mínima cantidad como liquidación de los servicios prestados. Por consiguiente, no se ha producido ninguna indefensión a la parte demandante cuando se le denegó esa prueba puesto que tal denegación fue debida, en la medida en que la prueba pericial que propuso en la audiencia previa debió haberla acompañado con su escrito de demanda, ni tampoco la denegación de dicha prueba en esta segunda instancia ha sido indebida y causante de indefensión, puesto que, se insiste, se trata de una prueba pericial que se dirigía a probar el hecho fundamental de la demanda, cuál es, el de que el demandado adeudaba el precio cuyo pago se le reclamaba, porque era un precio que se correspondía con los servicios prestados de manera justa y proporcional. En su contestación a la demanda la parte demandada se limita a negar esa naturaleza del precio reclamado, pero esa negación constituye un hecho negativo cuya prueba corresponde al que ha alegado el hecho positivo, y el hecho positivo, como hemos dicho, se contiene en la demanda.

17. Si en la demanda se acompaña un documento en el que consta que la parte demandada ha aceptado el precio que se le reclama no habría que realizar ninguna prueba pericial. Pero el problema es que no puede ser considerado como tal documento la escritura pública, estipulación 8ª b) por la razones que hemos dicho.

Ni tampoco los actos que se dicen concluyentes de la parte demandada, puesto que como mucho manifiestan que el demandado ha aceptado como válido, es decir, como justo y proporcional una parte muy mínima del precio que se le reclama.

18. De manera que sería al contrario, la indefensión se produciría para el demandado si hubiésemos admitido que después de la contestación a la demanda el demandante aportase una prueba pericial a través de la cual se justificase que el precio que reclamaba era justo y proporcional, porque en tal caso el demandado siempre podría sostener que su postura procesal habría sido diferente de haberse acompañado un tal informe pericial a la demanda que dio origen al pleito.

19. La lícita estrategia procesal escogida por la parte demandante le impidió añadir documentos, como el informe pericial en los que fundamenta sus pretensiones, con posterioridad a la demanda, porque así lo impide la Ley de Enjuiciamiento Civil en los artículos 265 y concordantes.

20.

QUINTO.- Por lo que se refiere a las tasas que se mencionan en la estipulación octava de la escritura, es, sin duda, cierto que de acuerdo con la legislación administrativa las tasas sólo pueden ser impuestas por la autoridad administrativa, de suerte que en caso de impago puede ser exigidas por la vía de apremio.

Una tasa, es, pues, un tributo cuyo hecho imponible consiste en la utilización privativa o el aprovechamiento especial del dominio público, la prestación de servicios o la realización de actividades en régimen de derecho público que se refieran, afecten o beneficien de modo particular al obligado tributario, cuando los servicios o actividades no sean de solicitud o recepción voluntaria para los obligados tributarios o no se presten o realicen por el sector privado.

21. Ahora bien, es también cierto que en sentido no estricto técnico jurídico, sino en sentido genérico, una tasa es una relación entre dos magnitudes. Se trata de un coeficiente que expresa la relación existente entre una cantidad y la frecuencia de un fenómeno. De esta forma, la tasa permite expresar la existencia de una situación que no puede ser medida o calculada de forma directa.

22. En el caso que nos ocupa no consta que existan tales tasas administrativas para los propietarios de las parcelas, por lo que la escritura pública de compraventa no sirve como fundamento para reclamar el pago de las cantidades a las que se refiere la parte actora como constitutivas unas tasas adeudadas, sencillamente porque tales tasas, en el sentido estricto técnico-administrativo, como hemos dicho, no existen. Y al contrario, como se dice en la sentencia apelada consta que la demandada como el resto de propietarios de parcelas no construidas pagan impuestos de Ibi alumbrado alcantarillado etc. al ayuntamiento.

23. Otro de los pilares en torno a los cuales se ha fundamentado la demanda, como hemos visto, es el relativo a la existencia de un contrato tácito de arrendamiento de servicios sobre la base de los actos propios concluyentes del demandado.

24. Los actos propios contra los que no es lícito accionar son aquellos que por su carácter trascendental o por constituir convención causan estado definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor, actos concluyentes para crear, modificar o extinguir algún derecho, con exigencia de que se origine un nexo causal eficiente entre el acto realizado y su incompatibilidad con la conducta posterior y fundamento en un comportamiento voluntario, concluyente e indubitable, de tal modo que defina de modo inalterable la situación del que lo realiza (T.S. 16/10/87, 12/7/90, 5/3/91, 4/6/92, 12/4/93 y 30/5/93).

25. Por ello la conocida doctrina de que nadie puede ir contra sus propios actos, 'contra actum propium venire non potest', califica y tilda de inadmisible el ejercicio de un derecho y acción que se halla en contradicción con una conducta y forma de comportarse anterior, contradictoria e incompatible con dicho ejercicio, a lo que cabe añadir que cuando en una determinada relación jurídica uno de los sujetos actúa de manera que produce en el otro una fundada confianza de que por la significación de su conducta, en el futuro se comportará coherentemente, la buena fe actúa como limite del derecho subjetivo ( art. 7.1 C.C .) y convierte en inadmisible la pretensión que resulte contradictoria con dicha forma precedente de actuar.

26. No podemos, según dicha doctrina, considerar como actos propios en el sentido jurídico expresado los realizados por la parte demandada, pues el pago de unas cantidades por dicha demandada no permite deducir que se acepte por la misma la existencia del contrato en los términos sostenidos por la parte actora, es decir, con el precio que dicha parte actora reclama, sino todo lo más que la parte demandada admite la prestación de unos servicios pero por una valoración muy inferior a la reclamada por la parte actora. Sin olvidar que precisamente esta discrepancia en la valoración de los servicios prestados constituye el eje en torno al cual gira el presente juicio.

27. Por lo demás, todo lo relativo a la especie de novación del arrendamiento de servicios constituye una alegación nueva del apelante que por aplicación del artículo 456 LEC no puede ser tenida en cuenta.

Sin olvidar, asimismo, que carece de toda prueba o evidencia en autos. En los que, al contrario lo que hay es la prueba o evidencia de que los pareceres de las partes sobre el precio que deben pagar los propietarios de parcelas como el demandado que no han llevado a cabo la construcción de ninguna nave, debe ser un precio proporcional y no lo es el reclamado por la parte actora. Los titulares de las parcelas donde se han construido naves en las que desarrollan una actividad industrial generan una serie de servicios cuyo coste es muy superior al de los propietarios de las parcelas donde no se ha llevado a cabo ninguna construcción.

28.

SEXTO.- La conclusión y punto final al que se llega en el presente juicio, pues, no es otro que este: la parte demandante ha prestado y presta unos servicios cuya magnitud respecto a la demandada no consta probada en autos, como tampoco su pago, al menos, el pago completo de los mismos.

29. Ahora bien, hemos de tener en cuenta, además, la situación de hecho concreta en la que se encuentran las partes. Nos referimos a que la parte demandante no es libre de prestar o no los citados servicios, puesto que se trata de servicios públicos, que se prestan en una parcela o urbanización, es decir, en un lugar determinado, el mercado de abastos de Salamanca al por mayor, que tienen carácter necesario e ineludible. Por consiguiente, la arrendadora o prestadora de los servicios, la demandante, no es libre de prestar o no los mismos, sino que la ley le obliga a llevar a cabo tales servicios.

30. Por otro lado, se trata de servicios de los que se beneficia de una forma directa o bien de una forma indirecta la parte demandada. De forma directa el alumbrado o la limpieza etc. sin duda benefician también a su parcela. Asimismo, de una forma indirecta, porque al fin y a la postre dicha parcela se encuentra en un lugar en el que existen esos servicios públicos, lo cual supone una mayor valoración, un mayor precio en el mercado, que se tratase de una parcela en medio del campo, sin ningún tipo de servicios.

31. Sentado todo lo anterior, llegamos finalmente al último de los fundamentos de derecho de la demanda, el principio de la prohibición del enriquecimiento injusto, que a la postre, en el presente juicio, se va a convertir en el fundamento de derecho esencial para resolver el problema controvertido.

32. Como hemos dicho tal problema en torno al cual gira el presente pleito no es otro que determinar cuál es el precio justo y proporcional de los servicios que la demandante por disposición de la ley está obligada a prestar y presta a la demandada. Si este es el problema en torno al cual gira el presente pleito, es claro que debemos otorgar una solución al mismo, pues de lo contrario se produciría, como alega en su último fundamento de derecho el demandante, una clara situación de enriquecimiento injusto, ya que el demandado recibiría unos servicios que el demandante está obligado por ley a prestarle, servicios que le producen un beneficio directo e indirecto como hemos visto, y, sin embargo, no pagaría ningún precio por ello, lo que constituye efectivamente un enriquecimiento y consiguiente empobrecimiento injustos, es decir, sin causa que los fundamente y explique. Por supuesto que también se produciría el mismo enriquecimiento injusto si la parte demandante cobrase una cantidad desproporcional por ser muy elevada en atención a la magnitud y frecuencia de los servicios públicos que presta a la demandada.

33. A estos efectos, el verdadero acto, negocio jurídico, celebrado entre las partes, expreso, claro y contundente, no es otro que el contrato de compraventa contenido en la escritura pública obrante en autos.

Sobre la base de la cual para resolver el problema que nos ocupa hemos de tener en cuenta, ex arts. 1281 y ss CC , los criterios interpretativos teleológico y sistemático. Es decir, hemos de fijarnos en cuál fue la intención de las partes al celebrar el contrato, así como la razón de ser de los pactos a los que llegaron, pero no teniendo en cuenta un pacto concreto solo, sino los diferentes pactos en los que se resolvió por las partes la materia que nos ocupa.

34. La materia que nos ocupa, como hemos dicho, es el pago del precio de los servicios prestados por la demandante a la demandada. A este respecto en la escritura que nos ocupa se dice que las fincas compradas tiene una cuota de participación en lo que se llama en la escritura 'urbanización' del 4,37 88 % cada una de las fincas. Al resaltar este dato queremos insistir en que, en efecto, por las partes se toma como punto de partida que por la compra de esas parcelas el comprador se convierte en titular de una parte proporcional de la urbanización en la que se ubican, proporcionalidad que va a regir su vida en la misma. De suerte que sobre la base, por ejemplo, de este dato recogido en la escritura no puede resultar que el titular de unas parcelas que supongan un tanto porciento inferior no puede pagar mayores costes o gastos como consecuencia de los servicios que se presten en la urbanización que los titulares de otras parcelas que supongan una participación superior en la totalidad de la urbanización. Hay, pues, siempre una preocupación desde el inicio de la escritura por la proporcionalidad. Como también lo hay, por lo demás, en la legislación civil reguladora de la propiedad horizontal o de las comunidades de bienes.

35. Desde este punto de vista o criterio de la proporcionalidad debe ser leído también el contenido de la estipulación octava letra b) que constituye el nudo gordiano del presente juicio. Ahora bien, esta estipulación octava en la letra b) comienza diciendo 'a partir de hoy la sociedad compradora queda obligada'. Por lo tanto, hay un antes y un después desde la escritura pública. El antes aparece regulado en la estipulación cuarta, relativa a las cuotas de comunidad, que así se titula, donde se dice que la sociedad vendedora está al corriente del pago de esas cuotas de comunidad. Es más, en la estipulación quinta se declara que la compradora conoce y acepta las normas por las que se rige la urbanización. Por eso, finalmente en la estipulación octava en la letra B se dice, en efecto, que a partir de hoy la sociedad compradora queda obligada al abono de las tasas establecidas por Mercasalamanca, así como a cumplir los reglamentos de prestación de servicios y reglamentos de régimen interno.

36. Utiliza, pues, la estipulación octava la expresión tasas, sin embargo no podemos olvidar que en la estipulación novena, es decir, en la estipulación siguiente, se regula una condición resolutoria para el caso de que en la parcela que se vende no se lleve a cabo la construcción de una nave en el plazo que se señala. Por lo tanto, tal compra-venta está claramente dirigida a la construcción de unas naves, tras las cuales efectivamente se aplicarán las tasas que sí están aprobadas para ello.

37. Ahora bien, la demandada no ha llevado a cabo la construcción de esas naves, pero lo cierto es que tampoco la demandante ha aplicado la condición resolutoria, que constituye la consecuencia sancionadora prevista por las propias partes para el no cumplimiento de esa obligación. Queremos decir con ello que no se puede entender que puesto que la compradora no ha construido las naves se la ha de sancionar con el pago de las tasas como si se hubiesen ya construido las naves, porque no fue esa la voluntad pactada por las partes, las cuales se plantearon qué se haría en el caso de que en la compradora no construyese la nave en el plazo pactado, y lo que se acordó fue el pacto de una condición resolutoria, no ninguna indemnización o sanción pecuniaria como por ejemplo, el pago de unas tasas no aprobadas.

38. Lo que se acordó, pues, en la estipulación octava fue que a partir de hoy, es decir, a partir de la fecha de la escritura la compradora quedaba obligada al abono de las tasas establecidas por la entidad aquí demandante, es decir, la entidad vendedora.

39. Ya hemos dicho anteriormente que dicha entidad no puede establecer o imponer tasas en el sentido técnico-administrativo de las mismas. Ahora bien, lo que sí que es cierto es que las partes utilizaron la palabra tasa. Y como hemos dicho, dicho término en un sentido general, encierra en su esencia una idea básica o fundamental, que es la de comparación para llegar a un resultado de proporcionalidad. Como vimos, una tasa es una relación entre dos magnitudes. Se trata de un coeficiente que expresa la relación existente entre una cantidad y la frecuencia de un fenómeno. De esta forma, la tasa permite expresar la existencia de una situación que no puede ser medida o calculada de forma directa. Concepto que si se aplica a la prestación de los servicios públicos objeto de juicio nos permite concluir que las tasas a las que se refiere la estipulación octava y que se obligó a pagar la compradora no son sino el precio de los servicios públicos que la entidad vendedora aquí demandante preste a la demandada calculado a partir de la cantidad o coste del servicio público y la frecuencia y magnitud en que ese servicio público se presta a la demanda, teniendo en cuenta que la misma no ha construido ninguna nave en sus parcelas, a diferencia de otros propietarios. De hecho, la queja fundamental de la parte demandada ha sido esa injusticia de las cantidades reclamadas por su desproporción.

Queja en la que ha fundamentado la sentencia la desestimación de la demanda, cuando dice que no ha resultado suficientemente justificado el importe total de los gastos en que incurre Merca Salamanca por el mantenimiento de la unidad alimentaria y la zona Zac, ni el coste de los servicios que presta en la unidad alimentaria, servicios que ni siquiera detalla en la mayoría de las facturas. Falta la prueba del criterio de distribución de referidos gastos entre las zonas Merca y ZAC y del porcentaje de imputación de los costes de los servicios a cada uno de los propietarios de parcelas de la zona. En este mismo orden de ideas se afirma en la sentencia que la demandante realiza servicios de vigilancia, limpieza de viarios y zonas comunes, de jardinería en toda la unidad alimentaria, alumbrado de las calles públicas de referida unidad, tiene contratado un seguro con cobertura para toda unidad alimentaria y lleva la administración de la misma, limitándose las labores de limpieza dentro de la superficie ZAC a limpiar las calles públicas de referida zona, lo que no se acredita que se realice a diario, y a sulfatar y quitar los matojos de las parcelas que se encuentran sin edificar, lo que se realiza una vez en otoño y otra en primavera, y a recoger ocasional y puntualmente alguna basura procedente de alguna nave para llevarlas al punto limpio existente en la citada unidad, , no existe en las calles de la zona ZAC contenedor alguno. Un porcentaje muy elevado de las tareas de limpieza que se prestan por los empleados de Merca Salamanca en la unidad alimentaria se realizan principalmente en la zona Merca, en la cual se llevan a cabo trabajos diarios de limpieza de los espacios y elementos comunes de las naves de frutas, hortalizas, polivalente y envases en frío, así como recogida de residuos procedentes de las mismas.

Igualmente, la mayor parte de las tareas administrativas que realiza el personal de la entidad demandante para la unidad alimentaria están relacionadas con la gestión de la zona Merca.

40. Así se deduce de una amplia y completa valoración de la prueba contenida en la sentencia apelada y que la parte demandante no ha rebatido suficientemente mediante el presente recurso de apelación.

41. La conclusión de todo ello, sin embargo, a juicio de esta sala no es al no haberse acreditado el montante, magnitud y frecuencia, concreto de los servicios y de la proporción en que éstos son prestados a la demandada, no hay prueba del precio reclamado, por lo que debe desestimarse la demanda. Puesto que con ello caeríamos en un enriquecimiento injusto, al olvidarnos que la parte demandante no tiene opción para prestar o no a prestar esos servicios a la parte demandada, ya que vienen impuestos por ley y de ellos se beneficia directa o indirectamente, como hemos visto, dicha parte demandada.

42. No obstante, lo que sí que queda claro por razón de dichas pruebas es que la parte demandada recibe menos servicios que los propietarios de la zona Merca y que los propietarios de la zona ZAC de parcelas donde se han construido naves.

43. En consecuencia, esta Sala considera que la solución al problema planteado pasa por y exige la aplicación de la estipulación octava que habla de 'tasas', término que debe ser entendido en el sentido genérico- no en el técnico jurídico administrativo- de pago proporcional a la frecuencia y magnitud de los servicios que se prestan a la compradora demandada. La aplicación de esta estipulación octava debe hacerse por medio de una interpretación de dicha cláusula en sentido teleológico y sistemático, es decir, teniendo en cuenta la intención y la razón de ser de la misma de acuerdo con la voluntad manifestada de las partes en atención a las demás cláusulas relacionadas con la cuestión debatida. De suerte que conforme a todo ello dicha estipulación exige que en el presente caso se considere como tasa justa y proporcionada la mitad de la cantidad reclamada por la parte demandante, en atención a que la frecuencia y magnitud de los servicios que se prestan a la parte demandada es menor en esa misma proporción, a decir, en la mitad a la magnitud y frecuencia de los servicios que se prestan a los titulares de la zona Merca y también a los titulares de la zona ZAC de parcelas donde se han construido naves.

44. Quizás una prueba pericial practicada al efecto en los autos a instancia de la parte demandante, si la hubiese presentado en el momento procesal oportuno, o/y a instancia de la parte demandada que también pudo haber acompañado a su contestación a la demanda una tal prueba, habría arrojado un resultado más preciso en términos técnicos sobre la proporcionalidad que debe calcularse, pero, como hemos visto, no podemos sino insistir en que esa falta de precisión técnica obedece a la actitud y comportamiento procesal de ambas partes. Toda vez que, en última instancia, son ciertas ambas cosas: 45. por un lado, que por aplicación del estipulación octava de la escritura pública de compraventa la parte aquí demandante solo tiene derecho a reclamar una tasa en el sentido del precio que proporcionalmente le corresponde pagar a la demandada por los servicios de los que está disfruta; 46. -así como que, por otro lado, por aplicación de dicha estipulación 8ª la parte demandada tiene la obligación de pagar dicha tasa en cuanto precio que proporcionalmente le corresponde abonar a cambio de los servicios de los que disfruta y que la parte demandante está obligada por ley a proporcionarle, sin posibilidad de denegación de dichos servicios.

47. No podemos olvidar que en la escritura pública se venden unas parcelas para construir en ellas unas naves, pero el incumplimiento de la obligación de construcción de dichas naves dentro del plazo pactado no quisieron las partes que produjese como consecuencia que el precio de las tasas fuese el que se le reclamase por la parte actora o el que se estableciese por el ayuntamiento para las parcelas con nave construida, sino que dicho incumplimiento las partes quisieron que tuviese como consecuencia únicamente la posibilidad de resolución del contrato con una rebaja del 25 % en el precio que debía en caso de resolución debía devolver la vendedora al demandante, no dicho incremento sancionador en el precio de los servicios.

48. Procede, pues, estimar parcialmente como dijimos el presente recurso de apelación y condenar a la parte demandada al pago de la mitad de la cantidad reclamada en la demanda, es decir, 98.375,59 euros.

49. SEPTIMO.- Por aplicación del artículo 398.2 LEC no se hace imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Que estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Miguel Angel Gómez Castaño en nombre y representación de MERCADOS CENTRALES DE ABASTECIMIENTO DE SALAMANCA SA contra la sentencia dictada por el Sr. Magistrado-Juez núm. 7 de Salamanca, con fecha de 24 de septiembre de 2018 , en los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 612 /2017 de los que dimana el presente rollo, y, en consecuencia, estimamos parcialmente la demanda interpuesta por MERCADOS CENTRALES DE ABASTECIMIENTO DE SALAMANCA SA contra GRUPO FERPAL SA, a la que condenamos a que pague a la demandante la cantidad de 98.375,59 euros . Todo ello sin hacer imposición de las costas de este juicio a ninguna de las partes.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.