Sentencia Civil Nº 22/2007, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 3, Rec 200/2006 de 07 de Febrero de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERÍA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 200/06

SENTENCIA NUMERO 22/07

ILMOS SRES.

PRESIDENTE:

Dª. TÁRSILA MARTÍNEZ RUIZ

MAGISTRADOS:

Dª. GEMA SOLAR BELTRÁN

Dª. SONIA ZURITA SÁNCHEZ

En la Ciudad de Almería, a 7 de febrero de 2007.

La Sección 3ª de esta Audiencia Provincial, ha visto en grado de apelación, Rollo número 200/06, los autos procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Almería, seguidos con el número 611/05, sobre ELEVACIÓN A ESCRITURA PÚBLICA DEL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA, entre partes, de una, como DEMANDANTES, D. Imanol , D. Jorge , y Dª Montserrat y D. Oscar , representados por el Procurador D. Ángel Vizcaíno Martínez y asistido del Letrado D. Rogelio Pérez Martínez, y de otra, como DEMANDADAS, Dª. Julia , representada por la Procuradora Dª. María Dolores Fuentes Mullor y dirigida por la Letrado Dª. Emilia Vargas Garbín, y la segunda representada también por la Procuradora Dª. María Dolores Fuentes Mullor y dirigida por el Letrado D. Javier Torres Viedma.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO.- Por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Almería, en los referidos autos se dictó sentencia con fecha 27 de marzo de 2006 , en cuya parte dispositiva se establece: "FALLO: Desestimar íntegramente la demanda promovida por Don Imanol , doña Montserrat , Don Oscar y Don Jorge contra Doña Julia y contra la Sociedad Agraria de Transformación costa de Almería y absolver a las demandadas de todas las prensiones deducidas en su contra, con imposición de costas a la parte actora.

Estimar íntegramente la demanda reconvencional promovida por doña Julia contra Don Imanol , Doña Montserrat , Don Oscar y Don Jorge , con el siguiente contenido:

Declarar resuelto el contrato de compraventa celebrado el 22 de noviembre de 2004 entre Don Imanol y Doña Julia .

2) Tener por cumplida la obligación que Doña Julia tiene para el comprador Don Imanol , de devolver el doble de la cantidad entregada como señal por el comprador y declarar rescindido el contrato.

Condenar a la parte demandada en reconvención al pago de las costas causadas en la reconvención."

TERCERO.- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandante, se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, mediante escrito en el que se solicitó se dicte nueva sentencia estimatoria de su pretensión y desestimatoria de la demanda reconvencional, por las razones expuestas en dicho escrito.

CUARTO.- El recurso deducido fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte apelada, quien solicitó la confirmación de la mencionada resolución.

QUINTO.- A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y, no habiéndose solicitado prueba en esta segunda instancia, ni habiéndose estimado necesaria la celebración de vista, se señaló para deliberación, votación y fallo el pasado 25 de enero de 2007.

SEXTO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Dª. TÁRSILA MARTÍNEZ RUIZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Aunque son varios los pronunciamientos que se pretenden en el suplico de la demanda iniciadora de esta litis, algunos de ellos son innecesarios, puesto que no existía una previa discusión sobre los mismos, quedando reducida, en realidad, la cuestión litigiosa a la interpretación -discrepante entre las partes- de la cláusula sexta del contrato privado de compraventa que, en efecto, suscribió la codemandada Dª. Julia y uno de los actores, en fecha 22 de noviembre de 2004, respecto a la finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad de El Ejido.

Establece la citada cláusula, literalmente, lo siguiente: "Si la parte compradora no abonase el resto del precio en el plazo estipulado, se considerará rescindido el contrato, allanándose el comprador a perder la primera cantidad entregada en este acto, por considerarla arras o señal, de conformidad con lo establecido en el Art. 1454 del C. Civil .

En caso de arrepentimiento por parte del vendedor éste se compromete a devolver el doble de la cantidad entregada en concepto de señal en este acto."

La parte actora considera que, pese a lo establecido en la mencionada cláusula, la vendedora codemandada no puede rescindir unilateralmente el contrato, como hizo mediante Acta notarial de notificación y requerimiento de fecha 25 de enero de 2005, puesto que dicha cláusula no refleja verdaderamente unas arras penitenciales, cuya interpretación, según doctrina jurisprudencial, ha de ser restrictiva, pretendiendo, en definitiva, a través de la acción que ejercita, que la referida codemandada vendedora otorgue la correspondiente escritura pública de compraventa, con abono del resto del precio por la parte compradora.

La mencionada codemandada -al igual que la otra parte demandada- sostiene, en cambio, que la mencionada cláusula refleja claramente lo que establece el art. 1454 que en ella se cita, por lo que la vendedora tenía la posibilidad de desistir del contrato, devolviendo a la compradora el doble de la cantidad entregada -cantidad que ha sido debidamente consignada; pronunciamiento éste que ha sido solicitado mediante la formulación de la oportuna reconvención por parte de dicha vendedora codemandada.

La sentencia de primera instancia acoge la tesis de las demandadas, estimando la citada reconvención y desestimando la pretensión actora, insistiendo en esta alzada los demandantes, en síntesis, en que la referida cláusula no puede ser interpretada en la forma en que lo ha hecho la parte demandada y el Juzgador "a quo", de manera que la vendedora, que no puede desistir del contrato, ha de otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa.

SEGUNDO.- En orden a las arras, y como señala la resolución recurrida, expone la sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 24 de octubre de 2002 , que "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 . Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de marzo de 1986 )."

TERCERO.- Pues bien, aplicando lo anterior al supuesto que nos ocupa, y pese a las extensas argumentaciones de la parte recurrente, no podemos dar la razón a dicha parte, ya que, si bien es cierto -según reiterada jurisprudencia del Tribual Supremo, como hemos expuesto (reflejada, además de en las citadas, en sentencias de 30 de abril de 1988, 9 de marzo de 1989, 12 de diciembre de 1991, 28 de septiembre de 1992, 4 de marzo de 1996, 5 de julio de 1996, o, 20 de mayo de 2004 , entre muchas otras) -que el precepto contenido en el art. 1454 del CC tiene un carácter excepcional, y por ello exige una interpretación restrictiva, cuando no aparezca la voluntad indubitada de las partes de atribuir a las arras el carácter de penitenciales, ya que en otro caso han de ser conceptuadas como confirmatorias, esta doctrina jurisprudencial, invocada por los apelantes, no es aplicable al supuesto en que aparezca con toda claridad y sin género alguno de duda que la voluntad de las partes fue la de atribuir al pacto arral un carácter penitencial o de posibilidad de arrepentimiento del contrato. Y ello es lo que ocurre en el presente caso, según lo ha entendido correctamente la sentencia de primera instancia, pues no admite otra interpretación posible la cláusula sexta del contrato litigioso (que ha sido transcrita literalmente), en virtud de la cual las partes estipularon clara y expresamente que de no llevarse a cabo la compraventa por arrepentimiento del comprador -al no abonar el resto del precio según lo estipulado- o por arrepentimiento del vendedor, el primero de ellos (en su caso) perdería la cantidad que, como arras, entregaba en dicho acto, o el segundo (en el suyo) habría de devolverlas duplicadas, haciendo expresa mención, para eludir cualquier duda al respecto, al citado art. 1454 del CC ; de manera que nos encontramos, pese a lo argumentado por los recurrentes, ante unas verdaderas arras penitenciales que posibilitan el unilateral desistimiento del contrato por parte de la vendedora, como así ha sucedido; posibilidad que fue libremente suscrita en virtud del principio de libre autonomía de la voluntad, sin que pueda alegarse ahora el desconocimiento del contenido de dicha cláusula, cuando el contrato privado aparece firmado por ambas partes, no habiendo sido negada la realidad de la firma correspondiente a la parte compradora.

Por tanto, la interpretación que realiza la sentencia de primera instancia en orden a la referida cláusula, coincidiendo con la tesis de los demandados, ha de estimarse correcta.

CUARTO.- Por todo ello, ha de rechazarse la apelación deducida, confirmándose la sentencia recurrida e imponiendo las costas de esta alzada a la parte recurrente, de conformidad con los arts. 394 y 398 de la LEC .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada con fecha 27 de marzo de 2006, por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Almería , en los autos sobre ELEVACIÓN A ESCRITURA PÚBLICA DEL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA de los que deriva la presente alzada, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la expresada resolución, con imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.