Sentencia Civil 22/2009 Audiencia Provincial de Ávila Civil-penal Única, Rec. 21/2009 de 17 de febrero del 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

SENTENCIA: 00022/2009

Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, ha pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A N U M: 22/09

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRISIMOS SRES.

PRESIDENTA

Dª .MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ DUPLÁ

MAGISTRADOS

D. JESÚS GARCÍA GARCÍA

D. MIGUEL ÁNGEL CALLEJO SÁNCHEZ

En la ciudad de AVILA, a diecisiete de Febrero de dos mil nueve.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 127 /2007, seguidos en el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA N.2 de AVILA, RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 21 /2009, entre partes, de una como recurrente ANDRADA SANZ, S.L., representada por el Procurador D. CARLOS SACRISTAN CARRERO, dirigida por el Letrado D. JUAN JOSE CALVO MARTIN, y de otra como recurridos D. Jeronimo , Dª. Rosana y DIRECCION000 , C.B. , representados por la Procuradora Dª. BEATRIZ GONZALEZ FERNANDEZ y dirigidos por la Letrado D. LUIS CARLOS GARCIA MUÑOZ.

Actúa como Ponente, la Iltma. Sra. Dª. MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ DUPLÁ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA N.2 de AVILA, se dictó sentencia de fecha 1 de septiembre de 2008 , cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Sacristán Carrero en nombre y representación de la sociedad mercantil Andrada Sanz S.L. contra D. Jeronimo , Dª. Rosana y la Comunidad de Bienes DIRECCION000 C.B., DEBO DECLARAR Y DECLARO que NO HA LUGAR A LA MISMA; y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante. ".

SEGUNDO.- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Se acepta los de la resolución impugnada, dándolos aquí por reproducidos.

SEGUNDO.- Interpuesta por la mercantil Andrada Sanz SL demanda contra Don Jeronimo , Doña Rosana y DIRECCION000 CB, en ejercicio de acción resolutoria e indemnizatoria por incumplimiento del contrato de arrendamiento de negocio suscrito con fecha 1 de julio de 2005 en referencia al Bar-Restaurante y finca rústica dedicada a camping, sitos en Navalonguilla, Carretera de Navalguijo Km. 1.100, se alza el actor denunciado la valoración de la prueba en la instancia, errónea a su parecer pues en realidad, apoyando su tesis, evidenció una situación de incumplimiento real, trascendente e inhabilitante del negocio jurídico desde la firma hasta interponer la demanda; además el recurrente niega la existencia de incumplimiento contractual por su parte que lo inhabilite para el ejercicio de la facultad resolutoria, e incluso sostiene que de adverso se reconoce la dejación de las propias obligaciones, manteniendo, en resumen, que la sentencia desconoce la facultad de resolver el contrato en litigio cuando incumple el arrendador y el derecho a ser resarcido por los daños y perjuicios que ese incumplimiento haya producido.

Por tanto, el planteamiento del recurso exige un nuevo análisis de la prueba practicada, tarea que si en principio corresponde al Juzgador de instancia como propia de la función jurisdiccional, no empece sea revisada por el Tribunal que conoce de la apelación, que es de los llamados de plena jurisdicción, y ello permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y, entre éstas, así la comprobación de la oportunidad en la fundamentación jurídica, como la revisión de aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a idénticas o discordantes conclusiones a las mantenidas por el Juez a quo.

TERCERO.- La primera cuestión vinculada al thema decidendi es el de la posición de la demandante respecto al cumplimiento de sus obligaciones contractuales, como en unos términos u otros aceptan las partes y sienta el Juzgador aplicando reiterada doctrina legal, pues, en definitiva, la facultad de resolver la obligación, reconocida por el artículo 1124 del Código Civil para las sinalagmáticas a cualquiera de los contratantes, precisa que quien la ejercite haya cumplido frente a la contraparte, salvo, claro está, que su dejación traiga causa de la anterior de adverso, y, por decirlo gráficamente, nos encontramos con que incumple quien desatiende primero sus obligaciones siempre que tal dejación tenga suficiente envergadura para frustrar los fines del negocio jurídico e implique una significativa merma de las expectativas legítimamente ostentadas por la otra parte contratante, entrando en consideración la naturaleza y objeto del convenio, que, tratándose de un arrendamiento de negocio -relativo a local destinado a bar, restaurante y camping- implicaba fundamentalmente y con el marco estipulado el día 1 de julio de 2005, la entrega posesoria, realización de las reparaciones precisas a fin de conservarlo en estado de servir para el uso a que ha sido destinado y mantener al arrendatario en el goce pacífico por todo el tiempo convenido, y como contraprestación sustancial, el pago del precio pactado, más el diligente uso de la cosa, conforme a lo previsto en los artículos 1554 y 1555 del Código Civil , cuyo incumplimiento faculta a arrendatario y arrendador para postular la rescisión, en vocablo utilizado por el artículo 1556 de dicho texto legal, y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

CUARTO.- El Juzgador expresa en su sentencia la conclusión de que la actora incumplió parcialmente la obligación de pago de la renta en los términos expresados en la cláusula quinta del contrato, conforme a cuyas estipulaciones "El arrendatario hará efectivo conjuntamente con la renta el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido..." "Se incluirán asimismo los gastos a que se refiere la cláusula 8ª del presente contrato, que a todos los efectos legales tendrán el mismo tratamiento jurídico que la renta propiamente dicha y que se abonarán por el arrendatario con carácter mensual".

Tal conclusión no contraría el resultado de las pruebas, e incluso en algún pormenor la recurrente acepta la existencia de impago siquiera sea dando el tratamiento de compensación por gastos -tal es el caso de la suma de 2.189,73 euros, importe de una caseta para recepción y tienda- compensación carente de cobertura en las cláusulas contractuales, o considerándolo imprecisión sólo merecedora de liquidación o reajuste, merced a los conceptos IVA y retención IRPF, por lo que, incluso antes de que la actora suspendiera en absoluto el pago de la renta conforme al ejercicio de la acción resolutoria, ya venía observando ciertas irregularidades en su abono. Respecto al importe del suministro de energía eléctrica, mediante los documentos 32 y siguientes de adverso se observa igualmente la falta de satisfacción de cuentas a partir de septiembre de 2005, con al menos dos requerimientos de adverso en los meses de mayo y agosto de 2006, por lo que en un momento dado se obvió el sufragio de cualquier suma por tal concepto, incluso la mitad del importe de las facturas que se venía abonando en el entendimiento de que el resto correspondía al hostal existente en la parte superior del edificio, ajeno al contrato de méritos. Por último, en cuanto al abastecimiento de gas, es lo cierto que la arrendataria solicitó en enero de 2006, -vid. documentos 43 y siguientes- a Cepsa el suministro, sin que llegara a pagar el monto de la factura emitida -2.247,40 euros- y que el reparto, supuestamente oportuno, con el negocio de hostelería ubicado en la planta superior del edificio se desmiente por la utilización de bombonas individuales de propano para suministro del hostal, siendo, por otra parte, la calefacción de gasoil, según testimonio que ofrece el operario Don Ramón , instalador de dichos servicios, persona ajena a la litis.

Ciertamente cabrá discutir si tales desatenciones por parte de la actora tienen virtualidad asaz para impedirle el ejercicio exitoso de su acción resolutoria, o si no obstan por su escasa significación en el conjunto de las prestaciones, pero lo que no cabe es distinta vara de medir respecto a la contravención en que haya incurrido la otra parte contratante.

QUINTO.- Decimos esto porque buena parte de los alegatos del recurso versan sobre las deficiencias que observa la disconforme en el cumplimiento de obligaciones esenciales del arrendador, cual es la entrega de la cosa en estado útil para el fin a que se destina y así mantenerla por todo el tiempo del contrato, conforme al artículo 1554 del Código Civil .

Importa destacar que las deficiencias relatadas en el acto de la visita de inspección del Servicio Territorial de Industria, Comercio y Turismo el día 6 de octubre de 2005 son de relativa gravedad y fueron subsanadas por los arrendadores. Así, se modificó la parcelación para adecuarla a la normativa vigente, fueron limpiados y señalizados los viales, se amplió el espacio de protección del transformador, se instalaron tres puntos de agua potable, fue revisada la instalación eléctrica, se presentó el certificado de la empresa instaladora de extintores, se proporcionó una caja fuerte, fueron colocados asideros en los baños de minusválidos etc, traduciéndose todo ello en que se autorizara el cambio de titularidad solicitado por la actora con fecha 4 de mayo de 2006, como ya antes la Alcaldía, en el ámbito de su competencia, concedió el cambio de titularidad solicitado y la licencia municipal de apertura del establecimiento, y la Delegación Territorial de la Junta de Castilla y León resolvió inscribir en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas el cambio de titularidad, con la correspondiente legalización administrativa del mismo.

SEXTO.- El criterio seguido en la sentencia, atribuyendo a los organismos administrativos competentes para controlar el estado de las instalaciones y su acomodo a la normativa vigente, preeminencia en orden a ponderar la existencia de irregularidades o defectos de peso, con la tesis de que autorizada la actividad tras la correspondiente inspección mal cabría hablar de incumplimiento grave de las obligaciones que para la parte arrendadora derivaban del contrato, suscita el desacuerdo del recurrente, que recalca la obligación que ex artículo 1554 del Código Civil incumbe al propietario de efectuar las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, lo que relaciona con las reclamaciones formuladas con fechas 23 de enero, 17 de mayo, 5 y 31 de julio de 2006, mediante sucesivas cartas, y trae a colación también el informe emitido por el perito Sr. Bartolomé , para terminar concluyendo que la envergadura de los defectos y pasividad del arrendador han impedido la explotación del campamento de turismo.

Sin embargo entendemos que las deficiencias aludidas no revisten la gravedad exigible para ser tenidas por inhabilitantes para el funcionamiento del negocio, amén de no ser achacables algunas a los arrendadores, mereciendo una solución menos drástica que el ser conceptuadas de incumplimiento contractual, como es la previsión de la cláusula decimosegunda del contrato para solución de las discrepancias que surjan entre las partes.

Así, siguiendo el orden del escrito de recurso, hemos de referirnos primeramente al depósito de gas, que, esté destinado sólo a cubrir las necesidades del bar-restaurante o también las del hostal, lo cierto es que no era utilizado en beneficio de este último negocio, y no se acredita situación irregular alguna ni requerimiento para su solución que provenga de algún organismo competente para ello, y antes bien la instalación de almacenamiento y distribución contaba con acta favorable de inspección reglamentaria, válida hasta el día 13 de julio de 2007, lo que hubiera permitido que la arrendataria se subrogase en el contrato correspondiente. La circunstancia de que los extintores cuya utilidad se relaciona con el depósito de gas estuviesen guardados bajo llave, en un almacén, más parece depender de actos llevados a cabo por la locataria que por la parte arrendadora, pues si pudo acceder a esos elementos, para mostrarlos, con ello pone de relieve su disponibilidad.

Respecto al suministro de agua sanitaria proveniente de un pozo y elevada a un depósito, cuyo clorador se encontraría averiado, aparece que se trata de una cuestión menor, de fácil solución y en todo caso estaba en mano de la arrendataria proceder a la reparación si la revisión llevada a cabo en el mes de julio de 2006 no tuvo éxito o se estropeó después.

El tratamiento de las aguas residuales mediante una depuradora cuyo estado no sería el correcto da lugar también a queja, pues, se dice, tenía encendida una luz de avería y residuos orgánicos acumulados; sin embargo no parece que el funcionamiento del bar-restaurante y camping sea ajeno a la acumulación de residuos, que lógicamente ha de ser limpiados, como labor de mantenimiento que corresponde al arrendatario, y respecto a la luz de avería fácil es colegir que pueda guardar relación con el estado de los filtros.

Respecto a la supresión de barreras arquitectónicas para el acceso de minusválidos, comporta ciertas reparaciones o cambios cuyo alcance en relación al conjunto de prestaciones contractuales es escaso. Así, sin dificultad cabía mover las barras o asideros mal colocados en inodoros o duchas, señalizar la arqueta sobresaliente en una rampa, o rebajarla buscando otra solución para evitar que la lluvia o nieve penetre en su interior, etc.

Se dice también que existen dos acumuladores de gas que facilitan el agua caliente sanitaria, y no están revisados, afirmación desmentida por el testigo Don Everardo , lo que abre duda sobre su realidad.

En cuanto a la red de distribución de agua, que carecería de enconquillado aislante, generando esto numerosas fugas producidas por el hielo, es claro que las tuberías deben ser purgadas durante la época álgida del año, en que el camping no se encuentra funcionando, labor que compete a quien explota el negocio, por lo que, ignorando sea anterior en la posesión por la arrendataria la existencia de ese deterioro, mal puede constituir reproche que apoye la resolución contractual

Otros pormenores o características de local puestos de manifiesto como vicios por la recurrente son los alusivos al acceso a los aseos del bar -sin vestíbulo de independencia-, particular que consideramos inocuo si no constituyó óbice a la concesión de autorización sanitaria -con referencia expresa a los aseos y su acceso directo- por mucho que pudieran ser mejorados dotándolos de antecámara; o lo que se califica de "salida de emergencia" "trampa mortal", reconociendo, eso sí, que está obstruida, cuando en realidad se trata del hueco de acceso a una terraza inexistente a día de hoy, clausurada, siendo así que en cambio ningún reproche se hizo por la autoridad competente en la materia respecto a las condiciones de evacuación del edificio. Al igual, el posible almacenamiento de productos alimentarios para la reposición de bar y restaurante en sitio inadecuado no es achacable al arrendador, cuando en su día el informe técnico sanitario emitido por la Inspección competente reconoció que las dependencias cumplen las condiciones idóneas respecto a aislamiento. Para terminar, en referencia a la caldera con depósito de gasóleo en estado de abandono, y toda vez que no da servicio al bar-restaurante ni al camping, sin que se tenga noticia de que represente algún riesgo para el edificio en cuyo sótano se encuentra, este es un hecho irrelevante.

SÉPTIMO.- Dice de nuevo la recurrente en su alegación octava que se ha visto imposibilitada para explotar el campamento de turismo, y el bar-restaurante, lo que en esta ocasión vincula a la actual carencia de suministro de energía eléctrica, pues Iberdrola lo cortó por haberse dado de baja y retirado el contador, a instancia de Don Jeronimo y con motivo de la cesión de la línea a aquella compañía; este proceder que constituiría un incumplimiento grave por parte de la arrendadora, como también la carencia de autorización sanitaria de funcionamiento.

Sin embargo lo realmente sucedido, a más del impago por la actora de algunos recibos con la tesis de que los consumos procedían en parte del hostal regentado por un tercero y en funcionamiento sólo desde diciembre de 2006, lo que derivó en que fueran sufragados los mismos por los demandados, es que, según resulta de la prueba documental y testifical de Don Remigio , en aquel mes se trasladó el emplazamiento del centro de transformación desde el interior del camping a otro punto exterior, y el titular suscribió con Iberdrola contrato cediendo la línea de alta tensión y centro de transformación, en forma tal que asumía dicha entidad el mantenimiento, y estos cambios exigieron suspender el suministro de energía eléctrica durante unos días, lo cual no imposibilitaba al arrendatario darse de alta después en Iberdrola, como prevé el contrato de arrendamiento en su cláusula cuarta , y reclamar las pérdidas que el corte de energía le hubiera ocasionado por deterioro de alimentos.

Por lo demás, es de recordar que a instancia de la parte arrendadora se había preparado un contador que permitía, antes de la cesión, conocer el monto del consumo en cada uno de los negocios albergados en la finca.

Por último, la autorización sanitaria debía ser solicitada y obtenida por Andrada Sanz SL en cuanto empresa titular de la explotación del Bar-Restaurante, conforme se deduce del Decreto 131/1994, de 9 de junio , y sólo si por deficiencias imputables a la arrendadora fuese denegada la autorización, y tras solicitarse infructuosamente la solución, cabría exhibir tal circunstancia como incumplimiento contractual de adverso. A la postre fue la Administración competente la que requirió para el cumplimiento del requisito de autorización sanitaria de funcionamiento por tres veces en 2006, dirigiéndose el Servicio Territorial de Sanidad precisamente a la mercantil que explotaba el negocio, como también incumbía a la nueva titular justificar la potabilidad del agua, anualmente, cargas que la parte arrendadora no había tampoco asumido contractualmente, por lo que, es paladino, al constituir requisitos administrativos anudados a la actividad competen al arrendatario, y los arrendadores sólo estaban obligados a facilitar los documentos necesarios para la tramitación del cambio de titularidad y obtención de los permisos necesarios para la explotación, como prevé la susodicha cláusula cuarta del contrato suscrito inter partes.

OCTAVO.- Hemos de concluir recordando la doctrina legal surgida en torno a las características precisas para que exista incumplimiento resolutorio, entre las cuales se dotó de especial trascendencia a la voluntad deliberadamente rebelde del deudor (v.gr. sentencias del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 1.994, y 24 de Noviembre de 1995 y 5 de diciembre de 2002 , entre otras muchas) si bien la evolución doctrinal condujo a ciertas matizaciones, presumiéndose que la voluntad de incumplimiento se demuestra por actos tales como la inefectividad del precio contraviniendo la obligación asumida o por la frustración del fin del contrato, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte (v.gr. sentencias de 7 de mayo y 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre y 31 de octubre de 2006 ), exigiendo simplemente que la conducta del incumplidor sea grave (sentencias de 13 de mayo de 2004 y 5 de abril de 2006 ) o admitiendo el incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida la realización del fin del contrato (sentencia de 15 de octubre de 2002 ). Esta tendencia, como sostienen las resoluciones del alto Tribunal de 5 de abril y 22 de diciembre de 2006 se ajusta a los criterios sobre incumplimiento contenidos en la Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, de 11 de abril de 1980 (a la que se adhirió España por Instrumento de 17 de julio de 1990) cuyo artículo 25 califica como esencial el incumplimiento de un contrato -con posible resolución- "...cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, salvo que la parte que haya incumplido no hubiese previsto tal resultado y que una persona razonable de la misma condición no lo hubiere previsto en igual situación"; en similar sentido se pronuncia el artículo 8 : 103 de los Principios de Derecho Europeo de Contratos, según el cual "el incumplimiento de una obligación es esencial para el contrato: a) Cuando la observancia estricta de la obligación pertenece a la causa del contrato. b) Cuando el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de lo que legítimamente podía esperar del contrato, salvo que la otra parte no hubiera previsto o no hubiere podio prever en buena lógica ese resultado. c) O cuando el incumplimiento sea intencionado y dé motivos a la parte perjudicada para entender que ya no podrá contar en el futuro con el cumplimiento de la otra parte".

En el caso objeto de estudio no concurre voluntad deliberada de incumplimiento, ni una desatención de obligaciones que por sí frustre los objetivos del contrato, como decíamos más arriba, y por ello la demanda cuya esencial base fáctica es la contravención atribuida a los arrendadores no podía prosperar en ninguno de sus pedimentos.

NOVENO.- En mérito a las anteriores consideraciones procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia en todos sus particulares, imponiendo las costas de esta alzada al apelante ex artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ante el absoluto rechazo de sus pretensiones.

Vistos los artículos citados y demás aplicables.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto en representación de Andrada Sanz SL contra la sentencia de fecha 1 de septiembre de 2008, dictada por el Titular del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Ávila, en el procedimiento civil Nº 127/2007, de que este rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución en todos sus particulares e imponemos las costas de esta alzada al recurrente.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber los recursos que caben contra la misma y una vez firme, expídase su testimonio que será remitida con los autos originales al Juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.