Sentencia Civil Nº 22/2011, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 190/2010 de 26 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO 00022/2011

Rollo Núm. ................ 190/2.010.-

Juzg. 1ª Inst. Núm. 3 de Torrijos.-

J. Ordinario Núm.... 1013/2.008.-

SENTENCIA NÚM. 22

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a veintiséis de enero de dos mil once.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 190 de 2.010, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Torrijos, en el juicio ordinario núm. 1013/08 , sobre resolución de contrato de compraventa e indemnización de daños y perjuicios, en el que han actuado, como apelante CONSTRUCTORA GUTIPER S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Gómez-Calcerrada Guillen y defendida por el Letrado Sr. Arroyo Romero; y como apelada y no personada en esta instancia Dª Delfina .

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Presidente D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Torrijos, con fecha 20 de enero de 2.010, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Estimar la demanda interpuesta por Dª María Ángeles González López, Procuradora de los Tribunales, en nombre y representación de Dª Delfina , declarando la resolución del contrato de compraventa de fecha 17 de marzo de 2005 celebrado entre la demandante y la mercantil Constructora Gutiper S.L., relativo a la vivienda 98 del Residencial Santa Ana de Val de Santo Domingo, condenando a la demandada Constructora Gutiper, SL. A devolver a la demandante la suma de 15.000 € (quince mil euros), más los intereses legales desde la fecha de entrega de dicha cantidad, con expresa imposición de las costas de esta instancia a la parte demandada".

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por la mercantil demandada, dentro del término establecido, se interpuso recurso de apelación, y personado el recurrente se formó el oportuno rollo, que siguiendo por sus trámites a dado lugar a la celebración del correspondiente juicio, donde se practicó la prueba propuesta y admitida, y donde al informar terminó el apelante por solicitar que se tenga por interpuesto el recurso de apelación, y que se dicte sentencia revocatoria de la de instancia y que se dicte otra por la que se desestime la demanda interpuesta.-

SE CONFIRMAN Y RATIFICAN los antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Es objeto del presente recurso la resolución de un contrato de compraventa -con devolución de la cantidad entregada como señal-, que tuvo por objeto una vivienda sita en Val de Santo Domingo, que se insta por la parte actora Sra. Delfina frente a Construcciónes Gutiper S.L., quien no procedió a la entrega de la vivienda en el pazo pactado, y situación que persistía a la fecha de presentación de la demanda; alegando la demandada, luego condenada y ahora recurrente, error en la valoración de la prueba, al no tener como probado que la falta de entrega de las viviendas adquiridas obedeció a causa de fuerza mayor, consistente en que el Ayuntamiento de Val de Santo Domingo, no concedió a la demandada la licencia de primera ocupación, por carecer ese municipio de Plan de Ordenación Municipal (POM). Resumidamente se alega que los demandados suscribieron el 20 de diciembre de 2005 un convenio urbanístico con la anterior corporación municipal para ejecutar entre otras, las viviendas que nos ocupan, con arreglo a la legislación urbanística vigente en aquel momento. El Ayuntamiento concedió licencia de segregación de la parcela originaria, otorgándose escritura de segregación y obra nueva, la cual no ha podido tener acceso al Registro de la Propiedad calificación negativa del Registrador por diferentes motivos, el último de ellos el no poderse efectuar parcelaciones urbanísticas en suelo urbano mientras no se haya aprobado el correspondiente Plan de Ordenación Municipal, del cual carece el municipio de Val de Santo Domingo; como tampoco dicho Registrador ha inscrito la escritura de hipoteca concedida por Caja Castilla La Mancha, para financiar la obra de construcción, y además el Ayuntamiento exige desde enero de 2008 para la concesión de la licencia de primera ocupación, una nueva tasa por licencia urbanística así como contar con un certificado final de obras suscrito por técnico competente, certificado que deniega el Colegio de Arquitectos de Castilla la Mancha por carecer precisamente de Plan de Ordenación Municipal.

SEGUNDO: En los Rollos de la Sala núms. 226/2010 y 175/2010, ya se han resuelto sendas demandas con el mismo objeto, en las que siendo la pretensión y motivos de defensa los mimos, solo varían en la persona que ejercita la pretensión resolutoria, por lo que pueden ser aquí traídas, en cuanto ya constituyen doctrina al respecto a tal cuestión litigiosa.

Decíamos en nuestras sentencias de 4 y 23 de noviembre de 2010 , que "... la cuestión que se plantea es si tales circunstancias, que vienen impidiendo hasta la actualidad la entrega de la vivienda, constituyen causa de resolución del contrato de compraventa como se solicita por los actores, o si como afirma el recurrente, al tratarse de una causa de fuerza mayor y no un incumplimiento imputable al vendedor, impide dicha resolución. Así, señalábamos en nuestra sentencia de 27 de septiembre de 2010 respecto a la inexistencia de licencia de primera ocupación, que la Jurisprudencia no es unánime, y así la STS. de 12 marzo 2009 no consideró que su falta fuera causa bastante para la resolución del contrato en un supuesto en el que el comprador obtuvo la posesión el mismo día del otorgamiento de la escritura pública y desde tal fecha pudo usar la vivienda, "que contaba con todos los servicios básicos de agua, teléfono, gas y electricidad, y los demás compradores de viviendas del edificio las han usado y disfrutado, sin que la falta de tales documentos les haya impedido tal uso y disfrute (fundamento de derecho primero, párrafo noveno); mencionábamos también la SAP. de Málaga de 29 junio 2009 , recogiendo la de la misma Sala de 20 de marzo de 2.007 , que no consideraron imprescindible la licencia de primera ocupación, pero teniendo en cuenta que fue posible la entrega de la vivienda.

Por contra, la misma AP. de Málaga en otras sentencias, como las de 30 junio , 17 de abril y 16 de enero de 2.009 , señaló que "la primera ocupación de edificios se encuentra sujeta a licencia administrativa urbanística, materializada en la licencia de primera ocupación. Así lo establecen el art. 21.1 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales y el art. 1.10 del Reglamento de Disciplina Urbanística. La concesión de la licencia de primera ocupación requiere la acreditación, mediante certificado final de obra, de que la construcción ha concluido, pues su objeto es comprobar el cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras, y que la obra reúne las condiciones de habitabilidad. En la mayoría de los casos, también, la licencia de primera ocupación es requisito para la contratación de suministros de energía eléctrica, agua, gas y telefonía.

En este orden de cosas, los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato, actúan como causa resolutoria de la relación, conforme reiterada jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (STS. de 19 enero 1990 , 24 febrero y 26 abril 1993 , 18 abril 1994 , 28 mayo 1996 y 23 octubre 1997 ). Concluye la Audiencia de Málaga más adelante señalando que "los riesgos derivados de las vicisitudes administrativas y urbanísticas que afectan a la vivienda no tienen por qué ser asumidos por los compradores, los cuales no consta que tuviesen conocimiento de los mismos en el momento de la celebración del contrato de compraventa. Es por ello que ha de concluirse con el incumplimiento contractual de la parte vendedora, la que venía obligada a entregar un inmueble dotado de las necesarias autorizaciones y licencias administrativas, y no en las condiciones en que se ha pretendido su entrega."

Traída la doctrina anterior al caso presente, en el que no es que las viviendas meramente carezcan de un requisito de orden administrativo como es la licencia de primera ocupación, sino que las mismas ni siquiera se han intentado entregar a los demandantes pese a que han transcurrido ya más de tres años desde que finalizó el plazo y su prórroga para la entrega de las mismas, es claro que con independencia de que se trate de una circunstancia imputable o no a los vendedores, a quien desde luego no puede perjudicar a esta compradora, que no reclama otra cosa que no sea el que se le devuelva la suma de dinero que había entregado en afirmación de la compra del inmueble a que se refiere el contrato concertado entre ambos, sin que en caso alguno la contraparte haya cumplido con su contraprestación de entrega de la cosa, sin que conste, si quiera, que pueda recibirla algún día; y lo que supone que no estamos ante la existencia de un retraso más o menos prolongado en el tiempo, con sus consecuencias aleatorias sobre si constituye el plazo un elemento esencial del contrato, sino ante un verdadero y propio incumplimiento, porque de momento la cosa ni se ha entregado ni se está en condiciones de hacerlo, habiéndose frustrado por ello el fin del contrato, siendo plenamente procedente su resolución. Y argumentación que lleva al rechazo del recurso.-

TERCERO: Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil .-

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de CONSTRUCTORA GUTIPER S.L., debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Torrijos, con fecha 20 de enero de 2.010, en el procedimiento núm. 1013/08 , de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO, en audiencia pública. Doy fe.-