Sentencia Civil Nº 22/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 816/2010 de 26 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 816/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 BARCELONA

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 831/2009

S E N T E N C I A núm. 22/2012

Ilmos. Sres.:

Don José Antonio Ballester Llopis

Doña Maria Pilar Ledesma Ibáñez

Doña María Sanahuja Buenaventura

En la ciudad de Barcelona, a veintiseis de enero de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 831/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Barcelona, a instancia de Marisol Y Jose Ignacio quien se encontraba debidamente representado/a por Procurador y asistido/a de Letrado, actuaciones que se instaron contra INMOBILIARIA OSUNA, S.L., quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de Marisol Y Jose Ignacio contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 28 de mayo de 2010, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente: "FALLO:

"DESESTIMAR la demanda principal interpuesta en su día por el Procurador Sr. Lago, en nombre y representación de Doña Marisol y de Don Jose Ignacio , contra la entidad mercantil INMOBILIARIA OSUNA, SL, ABSOLVIENDO a esta última de todas las pretensiones frente a ella deducidas en este pleito, con imposición a la parte actora principal de las costas procesales causadas en el mismo cono ocasión de la citada demanda principal. Y,

ESTIMAR parcialmente la demanda reconvencional interpuesta también en su día por el Procurador Sr. Cubero, en nombre y representación de la entidad mercantil INMOBILIARIA OSUNA, SL, contra Doña Marisol y contra Don Jose Ignacio , con los pronunciamientos siguientes:

1. DECLARAR la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito en fecha 12 de mayo de 2006 entre INMOBILIARIA OSUNA, SL, y la Sra. Marisol y el Sr. Jose Ignacio .

2. CONDENAR a la Sra. Marisol y al Sr. Jose Ignacio a dar cumplimiento a dicho contrato, abonando a INMOBILIARIA OSUNA, SL, el importe del precio pendiente de pago por suma de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS con OCHENTA (.-246.356'80.-) EUROS, tomando posesión de los inmuebles objeto del contrato mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa en el día y hora que al efecto de señale en fase de ejecución de sentencia, bajo apercibimiento de que, de no verificar la Sra. Marisol y el Sr. Jose Ignacio dicha comparecencia, será otorgada la escritura pública de referencia por este Juzgado, previa verificación de los trámites y requisitos oportunos para ello.

3. ABSOLVER a la Sra. Marisol y al Sr. Jose Ignacio del resto de pedimentos deducidos en su contra a través de la citada demanda reconvencional.

4. CONDENAR a cada una de las partes al pago de las costas procesales causadas a su instancia en este pleito y al de las comunes por mitad con ocasión de la citada demanda reconvencional."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Marisol Y Jose Ignacio y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO .- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para la celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado once de enero de dos mil doce.

CUARTO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª Maria Pilar Ledesma Ibáñez .

Fundamentos

PRIMERO .-Los actores, D. Jose Ignacio y DÑA. Marisol , interesan en la demanda por la que se iniciaron las presentes actuaciones la resolución del contrato de compraventa que en fecha de 12 de mayo de 2006 suscribieron con la promotora BELESIN,S.L., posteriormente absorbida por la también promotora aquí demandada, INMOBILIARIA OSUNA,S.L., y que tenía por objeto una vivienda, dos plazas de parking y un trastero sitos en la Urbanización "Residencial Sol Ponent" de la localidad de Cubelles. Como consecuencia de ello, solicitan la condena de dicha demandada a la devolución de las sumas entregadas a cuenta por los compradores, esto es, a que les restituya la suma de 61.589,36.- euros a la que ascienden dichas entregas, más otros 17.268,04.- euros en concepto de indemnización derivada de la interpretación del contrato que postulan. Fundamentan, en síntesis, dicha pretensión en que mientras los compradores abonaron puntualmente todas las sumas a cuenta conforme al calendario pactado en el contrato de compraventa, sin embargo la vendedora incumplió la obligación de entregar en el plazo señalado al efecto en el contrato, plazo que los demandantes sitúan en junio de 2008.

La demandada se opuso a la demanda negando el incumplimiento que le imputan los actores y, en consecuencia, defendiendo la improcedencia de la resolución contractual interesada de contrario. Asimismo INMOBILIARIA OSUNA formuló demanda reconvencional solicitando, a su vez, la declaración de validez y eficacia del aludido contrato de compraventa así como la condena de los demandantes, demandados reconvencionales, a dar cumplimiento a dicho contrato abonando el resto del precio concertado pendiente de pago, que asciende a la suma de 246.356,80.-euros y otorgando la correspondiente escritura pública. Además, en dicha reconvención se solicitaba la condena de D. Jose Ignacio y DÑA. Marisol a abonar, en concepto de cláusula penal los intereses, calculados al 16%, de la suma pendiente de pago, desde el día 30 de agosto de 2009 hasta el momento de otorgamiento de escritura pública de compraventa.

Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Barcelona se dictó sentencia en fecha de 28 de mayo de 2010 por la que: 1º) desestimando íntegramente la demanda principal interpuesta por la representación de D. Jose Ignacio y DÑA. Marisol , absolvía a la entidad INMOBILIARIA OSUNA,SL de cuantos pedimentos se realizaban en su contra con expresa imposición a los actores de las costas derivadas de dicha demandada y 2º) estimando parcialmente la reconvención: a) declaraba la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito por las partes en fecha de 12 de mayo de 2006 ; b) condenaba a los demandados de reconvención a abonar a INMOBILIARIA OSUNA el reseñado importe pendiente de pago, esto es, la suma de 246.356,80.-euros y a otorgar la correspondiente escritura pública ( con la prevención de que de no hacerlo de forma voluntaria, dicha escritura sería otorgada por el Juzgado) y c) absolviendo a D. Jose Ignacio y DÑA. Marisol de las restantes peticiones efectuadas en su contra. Todo ello imponiendo las costas derivadas de la demanda reconvencional a cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

La representación de INMOBILIARIA OSUNA,S.L. se ha aquietado a la decisión de primer grado.

Por la representación de los demandantes, D. Jose Ignacio y DÑA. Marisol , se interpone recurso de apelación contra dicha resolución alegando que la misma incurre en error en la valoración de la prueba al no estimar acreditado el incumplimiento del contrato de compraventa por parte de la demandada, tanto en lo relativo a la fecha de terminación de los inmuebles, como en lo atinente a la tramitación de las licencias administrativas; asimismo estiman que la sentencia de instancia incurre en error de hecho y de derecho por considerar, en síntesis, que el plazo de entrega fijado en el contrato, que era un contrato de adhesión cuya interpretación debe ajustarse a lo dispuesto en el art. 1.288 del Código Civil , se dejaba a la voluntad de la promotora conculcando con ello lo dispuesto en el art. 1.256 del mismo texto legal, así como lo dispuesto en el art. 85.8 de la Ley para la Defensa de Consumidores y Usuarios y el art. 5.5 del RD. 515/1.989 que, en el caso de compraventas de viviendas, impiden el señalamiento de fechas de entrega meramente indicativas. Por todo ello solicita la revocación de la sentencia recurrida y que se dicte otra en esta alzada favorable a sus pretensiones.

La apelada se opone al recurso interpuesto de contrario y solicita la confirmación de la sentencia recurrida mostrando, en síntesis, su conformidad con los argumentos expuestos por la juzgadora de instancia.

SEGUNDO .- A efectos de evitar reiteraciones innecesarias debemos dar por reproducidos en esta resolución los antecedentes de hecho que se contienen en la resolución recurrida.

Antes de examinar los concretos motivos de impugnación esgrimidos por los apelantes cabe señalar, como consideración previa, que la facultad revisora del Tribunal de apelación es total porque el Juzgador que recibe la prueba puede valorar la misma de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de la segunda instancia el pleno conocimiento de la cuestión, pudiéndose en la alzada verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez "a quo" de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la apreciación de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. Partiendo de esta consideración debemos avanzar, ya desde ahora, que compartimos enteramente las razonadas conclusiones a las que llega la juzgadora de instancia, quien efectúa una detenida, pormenorizada y exhaustiva valoración probatoria, que no resulta en absoluto arbitraria o ilógica, a la que poco cabe añadir, no pudiendo, desde luego, sustituir ese razonable criterio por las valoraciones probatorias subjetivas que propone la parte apelante.

En este sentido y abundando en las consideraciones doctrinales que se recogen en la sentencia de primer grado, conviene recordar que constituye jurisprudencia consolidada la que establece que el simple retraso en la ejecución de una prestación no puede equiparse automáticamente a un incumplimiento contractual pues, para que se produzca dicho incumplimiento, y más con consecuencias resolutorias, es necesario que ese retraso se origine por una voluntad de la parte de quien se predica el incumplimiento y que, además, por ser esencial el término establecido para la ejecución de la prestación, el retraso impida el buen fin del negocio.

En el supuesto de autos los actores defendían en su demanda y también en el recurso que se examina que la fecha prevista para la entrega de los inmuebles objeto del contrato de compraventa era la de junio de 2008. Basta una mera lectura del contrato para comprobar que ello no es así. Como bien indica la juzgadora de instancia, el contrato incorpora ( vid. doc. nº 2 de la demanda, folio 11, vuelto) la estimación de que la construcción estaría acabada aproximadamente para dicha fecha pero, conforme a lo pactado por las partes, dicha finalización de la obra no producía automáticamente la obligación de entrega, pues dicha obligación se supeditaba a la obtención por parte de la vendedora de las "correspondientes licencias administrativas", mención que hay que entender referida a la obtención de la licencia de primera ocupación. Y es que, en contra de lo que defienden los apelantes, no puede asimilarse la finalización de la construcción de las obras a la terminación de las mismas en condiciones de ser entregadas y, ello es así, en primer lugar, por considerar ser lo razonable, ya que a los compradores lo que les interesa es la entrega de su vivienda debidamente terminada para poder disponer y disfrutar de ella, pues de nada sirve una vivienda cuya construcción se haya finalizado, pero que no disponga de las autorizaciones administrativas legalmente exigibles como para poder hacer de la misma el uso que le es propio; por tanto, es necesario que la demandada entregara la vivienda en condiciones, técnicas y legales, de habitabilidad.

Pues bien, partiendo de estas previsiones, consta acreditado en las actuaciones ( vid. el oficio remitido por el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos obrante el folio 169) que el certificado de final de obra en cuanto a las viviendas de que constaba la promoción, 105 en total, fue visado en fecha de 30 de julio de 2008, esto es, al mes siguiente de las previsión estimativa fijada en el contrato y que lo que se demoró respecto a esa previsión fue la finalización de las obras de aparcamientos y urbanización cuyo certificado final de obra, según el mismo oficio, data del 4 de noviembre de 2008. Ahora bien, este retraso en la finalización de las obras de aparcamientos y urbanización en ningún caso puede considerarse apto para producir la resolución contractual. Ello, en primer término, porque, conforme a la línea jurisprudencial expuesta, el retraso sólo puede comportar efectos resolutorios cuando el término se haya fijado como un elemento esencial del contrato. En este sentido, la STS de 22 de septiembre de 2006 ( RJ 2006, 6520) señala que: " el término esencial bien como periodo dentro del que se ha de cumplir, bien como momento (fecha) en el que debe efectuarse la prestación tiene que estar expresa y claramente establecido en el contrato , o deducirse de los términos del mismo o circunstancias de la prestación de modo inequívoco, de tal forma que la actuación cumplidora posterior no resulta ya útil para el interés del acreedor desde a perspectiva con que se configuró el sinalagma contractual ". En el supuesto de autos se deben ratificar en esta alzada los razonamientos de la sentencia de instancia cuando indica que no hay dato alguno que permita concluir que para las partes era esencial el término de entrega, término que no se correspondía, como hemos indicado, con el de finalización de las obras, sino con el de la obtención de las preceptivas licencias municipales, máxime teniendo en cuenta que el destino de los inmuebles adquiridos no era el de constituir la residencia habitual de los actores sino el de residencia vacacional. Por otra parte la falta de ese carácter esencial del plazo de entrega se deduce también del propio comportamiento de los compradores apelantes ya que si, como señalan en su escrito de recurso, su intención era la de haber podido disfrutar de la vivienda en el verano del año 2008 pues, según ellos, la entrega se debía haber producido en junio de ese año, no se comprenden porque omiten requerimiento alguno a la demandada al llegar ese término y no comunican su intención resolutoria sino hasta el mes de diciembre de 2008.

Del mismo modo, coincidimos con la juez a quo en que la fijación del plazo de entrega por remisión a la obtención de las aludidas autorizaciones administrativas no suponía dejar al arbitrio de uno de los contratantes el cumplimiento del contrato ni tampoco conculca la normativa protectora de consumidores y usuarios en cuya virtud sólo cabría considerar abusivas aquellas cláusulas que supongan consignación de una fecha meramente indicativa pero siempre y cuando la llegada de la misma aparezca condicionada a la voluntad del empresario vendedor. En este caso el hecho de que la fecha de entrega no se indique de modo directo no invalida la previsión contractual ni vulnera la normativa aludida en la medida en que dicha se fecha se establece por remisión a un hecho cierto cual es la obtención de las licencias municipales. Para la promotora vendedora, la demandada en el presente litigio, dicha previsión contractual, entendida desde el principio de buena fe que debe presidir el desenvolvimiento de todo acuerdo entre partes, lo que suponía era una obligación de poner todos los medios a su alcance para promover la obtención de las repetidas licencias.

Desde esta óptica, cabe indicar que junto al escrito de contestación a la demanda, INMOBILIARIA OSUNA presentó ( doc. nº 3, folio 127) copia de la autoliquidación de la tasa municipal por expedición de documentos administrativos, cuya fecha de entrada, que consta por sello estampado por el Ayuntamiento de Cubelles, data de 13 de agosto de 2008, esto es, días después de haberse obtenido el certificado final de obra correspondientes a las viviendas de que constaba la promoción. En dicho documento se hace constar expresamente que la tasa que con el mismo se liquida se corresponde a la solicitud de licencia de primera ocupación para las 105 viviendas integrantes de la promoción. Este hecho, el de la liquidación de la tasa por dicha solicitud en la fecha indicada, se recoge también (vid. folio 130) en la notificación, acompañada como doc. nº 4 al escrito de contestación a la demanda, emitida por el Ayuntamiento de Cubelles expresiva del acuerdo de concesión de la indicada licencia de primera ocupación en fecha de 14 de julio de 2009. Es cierto que en dicho acuerdo municipal se indica que la ahora apelada presentó la solicitud de licencia para el "resto" de la promoción el día 29 de enero de 2009, coincidiendo, por otra parte, con la finalización de las obras de urbanización, garajes y trasteros, pero ello no desvirtúa el hecho de que la tramitación de la licencia se iniciara, como hemos dicho, en agosto del año anterior, según resulta de la documentación examinada.

Por lo expuesto, en el caso que se examina, existe un transcurso temporal prolongado entre la fecha en que debe entenderse concluida la obra desde el punto de vista constructivo y la fecha en que se expide la licencia de primera ocupación pero consideramos que ese lapso de tiempo resulta de todo punto ajeno a la voluntad y a la actuación de la demandada, quien en todo momento hizo lo que estaba en su mano para cumplir con todas las formalidades, incluidas las administrativas, y tuvo un cumplimiento diligente de las obligaciones que le correspondían por lo que, aunque las autorizaciones administrativas se demoraron mucho más allá de lo razonablemente previsible, esa demora no trae causa de deficiencia alguna imputable a la demandada.

Ello nos lleva a compartir también con la juzgadora de instancia la consideración de que dicho demora no impedía el fin normal del negocio ni frustraba las expectativas negociales de los compradores por lo que no puede declararse ni el incumplimiento contractual de la demandada ni, en consecuencia, la resolución contractual con sus consecuencias inherentes.

Todo ello lleva a la íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto por lo que conduce a confirmar en todos sus pronunciamientos la resolución impugnada.

TERCERO .-Desestimado el recurso, las costas devengadas en esta alzada derivadas de la apelación interpuesta deben ser impuestas a los recurrentes de conformidad con lo establecido en los artículos 398.1 º y 394.1º de la LEC .

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DÑA. Marisol y de D. Jose Ignacio contra la sentencia dictada en fecha de 28 de mayo de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Barcelona en autos de procedimiento ordinario número 831/2009 de los que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos la expresada resolución con imposición a los recurrentes de las costas causadas en esta alzada.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.