Sentencia Civil Nº 22/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 973/2012 de 22 de Enero de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 973/2012 3ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1597/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 TERRASSA (ANT.CI-2)

S E N T E N C I A N ú m. 22/14

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintidos de enero de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1597/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Terrassa (ant.CI-2), a instancia de D/Dª. Milagros contra D/Dª. Marí Jose los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Milagros y Marí Jose contra la Sentencia dictada en los mismos el día 19 de septiembre de 2012 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por la procuradora D.ª Maria Roser Davi Freixa, en nombre y representación de D.ª Milagros contra D.ª Marí Jose y CONDENO a dicha demandada a pagar a la actora la cantidad de 3.664,16 euros, más los correspondientes intereses desde la fecha de la interposición de la demanda; abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. '

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 18 de diciembre de 2013 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a y Dª Marí Jose a abonar a Dª Milagros la suma de 11.594'57 € (rentas impagadas y reparación de daños) o, subsidiariamente, 10.724'57 € (en caso de que se acuerda compensar el importe de la fianza a cuenta del importe de la reparación de los daños ocasionados en la vivienda arrendada con la arrendataria) más los intereses pactados.

A dicha pretensión se opone la demandada en base a que

(1) la cláusula de aceptación del buen estado de la vivienda es nula, por no responder a la realidad,

(2) no debe renta alguna pues en diciembre 2010 pactaron la compensación de los meses de enero y febrero con la fianza 'según conversación telefónica',

(3) los gastos asumidos, se pagaron al suscribirse el documento de resolución (112 €), conforme al cual las llaves se entregaron en 3.3.2011,

(4) entra en el detalle de la relación de desperfectos, oponiéndose a los mismos.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, condenando a la demandada a pagar a la actora la suma de 3.664'16 € (1524'88 como rentas pendientes, 90'07 € como gastos debidos y 2829'21 como daños causados, menos 870 de la fianza), más los correspondientes intereses desde la interpelación judicial, sin especial declaración sobre las costas.

Frente a dicha resolución se alzan ambas partes: a) la actora por

(1) error en la apreciación de la prueba, pues la demandada pudo verificar antes de firmar el contrato, el estado de la vivienda hasta tres veces (testifical del Sr. Eulogio ) sin poner ninguna objeción, no siendo válido el correo electrónico remitido por la demandada, 11 días después de suscribir el contrato; la tormenta de febrero provocó daños en la cubierta del piso ático, que fueron reparados por la Comunidad de propietarios y por la aseguradora Liberty, sin que tales daños tengan que ver con el presupuesto acompañado a la demanda;

(2) los daños no reconocidos en la sentencia, también son consecuencia de la obligación de devolver la vivienda en perfecto estado (daños en desagües de lavabo y lavadora, rotos, instalación eléctrica de alumbrado en la cocina, el mueble en el lavabo, - no aludidos en el mail, ni en la relación de Liberty, y sí testifical Sres Leonardo , Eulogio y acta notarial - , limpieza,....). b) la demandada, reiterando la compensación de las rentas de enero y febrero con la fianza, y pactándose la resolución para el 3 de marzo, la comunicación sobre el deficiente estado inicial de la vivienda, las lluvias torrenciales de febrero 2010 respecto de las que la misma actora mostró su disconformidad con el informe de la aseguradora, todo lo cual produjo la inhabitabilidad de la vivienda, que se refleja en el acta notarial, excluyéndose la responsabilidad de la arrendataria

SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda (f. 18 y ss en relación con el hecho 1º contestación de la demanda), concertado en 5.11.2009 entre Dª Milagros (propietaria, f. 21 y ss), como arrendadora y Dª Marí Jose , como arrendataria, sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 ) de Terrassa, del que merecen destacar los siguientes extremos:

a) la vivienda se arrienda con el mobiliario que se describe en el contrato (nevera, aire acondicionado con bomba de calor, radiadores eléctricos, mesa de la terraza...), reconociendo la arrendataria recibirla en perfecto estado de conservación, reiterándose en la cláusula 10ª que la arrendataria 'declara encontrar el piso en estado de servir al destino pactado, haciéndose cargo de su conservación';

b) se pacta por tres años prorrogables por períodos anuales, hasta los 5 del art. 9 LAU 94y sin perjuicio de las prórrogas del art. 10 ;

c) se parte de una renta de 5220 € anuales (435 mensuales), a abonar por adelantado dentro de los tres primeros días de cada mes, mediante transferencia a una cuenta de la actora que se detalla, estableciéndose como causa de resolución el retraso en el pago de la renta (en caso de impago, las rentas devengarían el interés legal del dinero más tres puntos) , y asumiendo la arrendataria los gastos de comunidad, el IBI, las tasas de residuos y otros impuestos que pudiesen originarse durante el arrendamiento, conceptos que ascendían a la fecha del contrato, a 384'84 € anuales, y suministros;

d) se entregan 870 € en concepto de fianza; e) se establece como causa resolutoria, el incumplimiento de los Estatutos y normas de funcionamiento interno de la Comunidad de Propietarios.

2) Previamente a dicho contrato, la demandada tuvo ocasión de visitar el inmueble y comprobar su estado (testifical Don. Eulogio )..

3) 11 días después de suscribir el contrato, el 16.11.2009 la demandada remitió un e-mail (f. 108) a la actora comunicándole que no estaba en buen estado ni el estractor de humos, había mala recepción de los canales de TV, la lavadora no funcionaba correctamente, las puertas y ventanas no cerraban, existían humedades y grietas en las paredes y en el techo, la mayoría de muebles de la cocina estaban desencolados o con las puertas o piezas colocadas al revés, no funcionaba el portero automático, mal estado de la pintura de la terraza (depende de la comunidad de vecinos), la cisterna del baño perdía agua, todos los desagües funcionaban mal,...intentando arreglar algunos de tales desperfectos... la cláusula del buen estado es nula. No obstante, tras el referido correo, no constan reclamaciones posteriores hasta diciembre de 2010 (más de un año después), a pesar de aludir a aspectos importantes.

4) en febrero 2010 hubo una entrada de agua (como consecuencia de una situación metereológica fortuita y excepcional, consistente en una tormenta con fuerte granizada) que provocó diversos desperfectos en el piso y grietas en el techo, estropeando electrodomésticos (lavadora), se producían chispazos en los enchufes y de ahí su voluntad de resolver y compensar la fianza con enero y febrero; se hizo un peritaje por la compañía de seguros Liberty (por el perito Sr. Juan María al f. 112, señalando como daños pintura del techo de dos dependencias, sustitución del suelo de parket de 4 dependencias, revisión de la parte eléctrica ;la misma actora se quejó del peritaje, diciendo que los daños eran más graves, por e-mail (f. 121 y ss) ; se arreglaron los daños' 'mi seguro me ha comunicado que podré proceder a realizar los arreglos oportunos', según la comunicación de la actora en enero 2011............reparaciones efectuadas por la Comunidad de propietarios en la cubierta del ático, para solucionar el problema de filtraciones (f. 136 y ss).

5) burofax de la demandada de 29.12.2010 (f. 33 y 111) informando sobre su voluntad de 'rescindir' el contrato por 'las condiciones deplorables en las que se encuentra el piso', concretando en humedades, goteos en paredes y techos, fallos eléctricos, los muebles de la cocina se desmontan, los desagües se embozan, remitiéndose a un email de noviembre 2009 ;contestado por la actora por otro de 3.1.2011 (f. 34) ,recordando los términos del contrato y requiriendo de pago de la renta y otros conceptos asumidos , lo que se reitera en 13.1.2011 (f. 32).

6) En 8.3.2011 la arrendataria comunica su voluntad de resolver el contrato (f. 35), aunque sin entrega de la posesión.

7) En 12.4.2011 las partes suscriben un documento de resolución, mediante el cual acuerdan resolver de mutuo acuerdo con fecha 3.3.2011, y la arrendataria entrega la posesión y las llaves del inmueble, y 112 € 'en concepto de comunidad, basuras, IBI, IPC', constatando la lectura de contadores de luz y gas (f. 36, 123) .

8) Las llaves, con la efectiva posesión del inmueble, se entregan realmente el 13.4.2011, y la actora puede comprobar el estado del inmueble (f. 37 y ss), aportando una serie de fotografías (daños en lavadora, ducha, puertas, paedes, techo, electrodomésticos, estufas, aire acondicionado, enchufes, brezo, pérgola exterior).

9) En dicho momento la arrendataria adeudaba las rentas de enero, febrero, marzo y los 12 días de abril de 2011, es decir 444'14 por 3 más 192'46, es decir, 1524'88 €, así como gastos de comunidad, tasa de gestión de residuos y prorrata mensual del IBI, total 202'07 € ,a cuya suma debe reducirse los 112 € entregados por la arrendataria según el documento de resolución, sin que conste acuerdo alguno de compensación de las rentas de enero y febrero con la fianza, máxime cuando nada consta en el documento de resolución.

10) Existió reclamación extrajudicial via burofax de 18.7.2011, adjuntando copia del referido presupuesto, que ni siquiera fue recogido por la destinataria (f. 70 y ss).

TERCERO.- La fundamental obligación del arrendatario de pago de la renta y cantidades asumidas por el mismo en el contrato (ex art. 1555.1 CC ) se mantiene durante toda la vigencia de éste y aún después de su resolución, hasta la efectiva recuperación de la posesión del inmueble, siquiera no como renta propiamente dicha, sino en concepto de contraprestación por el uso o como indemnización de daños y perjuicios, por la no disposición del inmueble por el arrendador. En este sentido ha de stablecerse como fecha de recuperación de la posesión, la efectiva entrega de las llaves y posesión del inmueble, a partir de cuyo momento pudo inspeccionar la arrendadora el inmueble, conforme a los hechos básicos 7, 8 y 9 del anterior fundamento, todo lo cual supone una deuda por tal concepto de 1614'95 €.

CUARTO.- Tal y como se expone en la resolución recurrida, compartiendo la Sala el fundamento 4º, pfo. 3º en tanto que criterio, literal, adoptado en diversas resoluciones, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriedo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantumde (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....).

Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto(identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ).

Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantumque el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC )que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...).

Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende elidir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirà su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

QUINTO.- Dicho lo cual, consta suficientemente acreditado, que se causaron una serie de deterioros en la vivienda, cuya reparación ha de correr a cargo de la arrendataria:

a) aparecen en las fotofrafías acompañadas en la demanda, no impugnadas.

b) Se constatan en el acta notarial de 19.4.2011 (f. 51 y ss), que concluye con que 'en general la vivienda presenta un aspecto de gran deterioro, con señales ostensibles de no haber sido cuidada ni aseada. Todo ello se aprecia claramente en las 8 fotografías que tomadas en mi presencia reflejan los diferentes aspectos de la vivienda...', relacionando con cierto detalle los desperfectos, en relación con los términos y el inventario que consta en el contrato de arrendamiento: los muebles de la cocina están 'en pésimo estado de conservación', el aparato de aire acondicionado se halla en mal estado; solo hay un radiador eléctrico y roto; mesa metálica plegable de exteriores en mal estado, oxidada; hamaca de resina plegable rota,...

c) Con tal motivo, se eleboró un presupuesto de la empresa ALEXANDRE IZQUIERDO SA (f. 66 y ss en relación con la testifical del Sr. Leonardo y f. 187), por un total 9979'62 € más IVA, y por los conceptos:

a)instalaciones de electricidad y fontanería, por 1591'06 € (que ya se encuentra reparada, obrando la factura correspondiente al f. 69)

b)mobiliario piso.....845 €

c)carpintería de madera....2.823'50 euros

d)varios.........2.149 €

e)limpieza.......638 euros

d) La demandada reconoce expresamente que en el momento de la entrega la vivienda estaba limpia, recién pintada, con los suministros dados de alta y con los electrodomésticos correspondientes, no impugna las fotografías y acepta expresamente el acta notarial; y, de otro lado, admite el pésimo estado de los muebles (pero a causa de la lluvia), las fotografías presentadas con la demanda.

En base a ello, la Sala comparte con la resolución recurrida, los daños que en ésta se consideran acreditados (reparar bajante pluvial roto en la terraza, por 280'11; sustituir mesa terraza, por 115; sustituir brezo terraza, por 170'10; sustituir puerta de entrada en vivienda, por 588; sustituir nevera combi, por 450; sustituir aire acondicionado bomba calor, por 350; sustituir 2 radiadores eléctricos, por 338; eliminar pintura verde alicatado baño, por 538 €) y su valoración total por 2829'21 € (fundamento 4º, que se da por reproducido), por cuanto existen una serie de datos sobre el referido estado inicial de la vivienda o que interfieren en la relación causal: a) el e-mail de los 11 días después del contrato relacionando algunas deficiencias; b) la entrada de agua en febrero 2010, causando daños que el perito de Liberty, aseguradora de la actora, valoró en 1380 €, e incluso mostrando la misma actora su disconformidad con dicha valoración y relación de desperfectos, en el sentido de que los daños fueron mayores, alcanzando el techo de la sala,indicando que la instalación eléctrica estaba mojada y al enchufar saltaba la corriente, que una estufa eléctrica y la lavadora 'petaron', que se rompió una persiana de la habitación por la acumulación de agua;c) y, como se afirma en la resolución recurrida, el presupuesto de reparación incluye partidas que nada tienen que ver con el comportamiento de la arrendataria, como la eliminación de la estructura metálica de la terraza (tipo pérgola) ya que es extremadamente peligrosa por su inestabilidad y podría caer a la calle.

No obstante existen una serie de daños a los que no se hace referencia en el mail, ni constan en la relación de la pericial de la aseguradora Liberty y sí en el acta notarial, viniendo avalados por la testifical de los Sres. Leonardo y Eulogio , no tachados y sujetos a contradicción, en relación con los reconocimientos de la demandada, que también se consideran acreditados, en concreto:

e) daños en desagües de lavabo y lavadora, rotos 205'65 €

f) la instalación eléctrica de alumbrado en la cocina, por 515'16 euros

g) el mueble en el lavabo, por 425 euros

h) la limpieza por 100 €

Todo lo cual, asciende a 1245'81 €, que sumados a los anteriores 2829'21 y a las rentas y otros conceptos debidos (1524'88 € y 90'07 €), suponen un total de 5.689'97 €, de los que, detrayendo los 870 € entregados como fianza, dan un resultado de 4819'97 €.

SEXTO.- Consecuentemente, con estimación parcial del recurso formulado por la actora y desestimación del formulado por la demandada, procede la revocación parcial de la sentencia, en el sentido de estimar la demanda condenando a la demandada a pagar a la actora la suma de 4819'97 € más los intereses correspondientes desde la interpelación judicial, sin declaración especial del recurso formulado por la actora y con expresa imposición a la demandada de las costas derivadas de su recurso.

Fallo

QUE estimando parcialmente el recurso formulado por Dª Milagros y desestimando el formulado por Dª Marí Jose contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos parcialmente dicha resolución en el único sentido de establecer a favor de la actora apelante la suma de 4819'97 € más los intereses correspondientes desde la interpelación judicial y sin declaración de las costas derivadas del recurso de la actora y con expresa imposición de las ocasionadas por su recurso a la demandada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.