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Última revisión
14/07/2015
Sentencia Civil Nº 22/2015, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 3, Rec 146/2012 de 19 de Enero de 2015
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Orden: Civil
Fecha: 19 de Enero de 2015
Tribunal: AP - Las Palmas
Ponente: FERNANDEZ ALAYA, ROSALIA MERCEDES
Nº de sentencia: 22/2015
Núm. Cendoj: 35016370032015100047
Encabezamiento
SENTENCIA
Ilmos. /as Sres. /as
SALA Presidente
D./Dª. RICARDO MOYANO GARCÍA
Magistrados
D./Dª. ROSALÍA MERCEDES FERNÁNDEZ ALAYA (Ponente)
D./Dª. MARÍA PAZ PÉREZ VILLALBA
En Las Palmas de Gran Canaria, a 19 de enero de 2015.
SENTENCIA APELADA DE FECHA: 14 de enero de 2011
APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: D. /Dña. Inocencia y Elias
VISTO, ante la Sección Tercera de la Audiencia Provincial, el recurso de apelación admitido a la parte demandante, en los reseñados autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Arrecife de fecha 14 de enero de 2011 , seguidos a instancia de D. /Dña. Inocencia y Elias representados por el Procurador D. /Dña. MARIA DE LAS MERCEDES RAMIREZ JIMENEZ dirigido por el Letrado D. /Dña. FEDERICO TOLEDO GUADALUPE , contra ALGOL DESARROLLO INMOBILIARIO SL representado por el Procurador D. /Dña. INMACULADA GARCIA SANTANA y dirigido por el Letrado D. /Dña. FRANCISCO JAVIER BURGOS LÓPEZ.
Antecedentes
PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice:
'Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por Doña Inocencia y Don Elias contra Algol Desarrollo Inmobiliario S.L, y en consecuencia debo ABSOLVER Y ABSUELVO al referido demandado de los pedimentos efectuados en su contra.
Y debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por Algol Desarrollo Inmobiliario S.L el contrario Doña Inocencia y Don Elias , y en consecuencia debo ABSOLVER Y ABSUELVO a los referidos demandados de los pedimentos efectuados en su contra.
No procede condena en costas.
Notifíquese esta sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer recurso de apelación ante la Ilma. Audiencia Provincial de Las Palmas. El recurso se preparará por medio de escrito presentado ante este Juzgado en el plazo de los cinco días hábiles siguientes contados desde el siguiente de su notificación, limitado a citar la resolución apelada, manifestando la voluntad de recurrir, con expresión de los pronunciamientos impugnados.
Por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.'
SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se señaló para su estudio, votación y fallo el día 2 de julio de 2014.
TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la Sentencia el Ilmo. /a Sr. /a. D. /Dña. ROSALÍA MERCEDES FERNÁNDEZ ALAYA quien expresa el parecer de la Sala.
Fundamentos
PRIMERO.- El presente rollo de apelación trae causa de un juicio ordinario entablado por los aquí recurrentes en ejercicio de una acción de resolución contractual por incumplimiento y consiguiente reclamación de las cantidades entregadas de conformidad con lo estipulado por las partes, todo ello en relación con el contrato privado de promesa de compraventa suscrito con fecha 10 de abril de 2006 respecto de una vivienda adosada en la promoción 'Residencial Los Roques', situada en Coste Teguise, Lanzarote. La demanda se apoyaba en el incumplimiento de la obligación de entrega del inmueble en el plazo pactado, en virtud del cual los actores solicitaban la declaración de resolución contractual y el reintegro de las cantidades entregadas con los correspondientes intereses calculados al tipo del Euribor anual más un diferencial del 0,25%, en virtud de la cláusula octava del contrato, esto es un total de 54.866,08 euros más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.
La demandada ALGOL DESARROLLO INMOBILIARIO se opuso a la pretensión actora y formuló reconvención por la que, imputando el incumplimiento contractual a la parte contraria, interesaba la declaración de resolución contractual a su favor y, en virtud de la cláusula novena del contrato suscrito, el derecho de la reconviniente a retener el 40% de las cantidades satisfechas por los compradores y su obligación de restituir sólo el 60% restante.
La juzgadora de instancia desestimó tanto la demanda como la reconvención formuladas. La primera, por entender que la vivienda efectivamente no fue entregada a tiempo pero que ello fue por problemas en la concesión de las licencias de las que no puede ser responsable la demandada. La segunda, por considerar que no cabe imputar tampoco responsabilidad a los compradores al no haber sido requeridos fehacientemente para la entrega de llaves y posesión del inmueble.
Contra tal decisión se alzan únicamente los demandantes, no así la demandada que consintió el fallo apelado y solicitó expresamente su confirmación. En el recurso de apelación interpuesto se insiste en el incumplimiento alegado en apoyo de la pretensión deducida en la demanda invocando error en la valoración de la prueba en que a su entender ha incurrido la juez a quo, máxime cuando ésta reconoce que no existe ningún acto fehaciente de que la vendedora haya puesto las llaves y posesión de la vivienda a la compradora, no se le ha mandado burofax con ese sentido previsto en la condición séptima del contrato ni mucho menos se ha requerido a la compradora acudir a la Notaría para otorgar escritura pública de compraventa. Los apelantes interesan la revocación del fallo recurrido y el dictado de nueva sentencia por la que se estime íntegramente la demanda interpuesta con expresa condena en costas a la parte demandada.
SEGUNDO.- Para resolver adecuadamente este recurso debe partirse de considerar que nos hallamos ante una problemática de cumplimiento contractual referida a un contrato de compraventa de cosa futura -una vivienda a construir-y no de 'promesa de compraventa' como lo califican las partes, ni mucho menos 'contrato de opción' como entiende la juez a quo. De este tipo de contratos existe una abundante casuística y ya reiterada doctrina jurisprudencial que ha venido sentando los criterios necesarios para resolver al respecto de cuestiones como la que aquí se plantean: la falta de entrega de la vivienda en el plazo pactado, retraso y/o no obtención de la licencia de primera ocupación.
En cuanto a la resolución por incumplimiento, la reciente STS de 22 de diciembre de 2014 recuerda que se trata de uno de los efectos de las obligaciones sinalagmáticas o recíprocas -como lo son las derivadas del contrato de compraventa- cuyo presupuesto esencial es el incumplimiento de la obligación por una parte y el cumplimiento por la otra. 'Aquel incumplimiento implica la frustración del fin del contrato, concepto objetivo que defiere del subjetivo atinente a la voluntad rebelde del deudor; sentencias de 3 diciembre 2008 , 13 febrero 2009 , 30 octubre 2009 , 10 junio 2010 , sentencias que emplean estas mismas palabras. Incluso concurre este presupuesto si se da por razón de una imposibilidad sobrevenida, como dice la sentencia de 9 octubre 2006 en cuyo caso se excluye la indemnización de daños y perjuicios, sentencia que cita otras muchas anteriores. Presupuesto que lleva consigo el que sea esencial, grave y definitivo'
En la misma línea y, en concreto, sobre la obligación de entrega en el plazo pactado, la STS de 10 de septiembre de 2012 , entre otras muchas, señala que 'La jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011, RC n.º 369/2008 y 21 de marzo de 2012, RC n.º 931/2009 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000 , 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]) '-que se citan con carácter orientador para la interpretación de la normativa contractual contenida en nuestro sistema jurídico', cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato». Entre las lógicas expectativas del comprador se encuentra la de recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC ).
.'Con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. Como declara la
STS de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007 , la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora cuando se dan los presupuestos que, entre otros, establece el
artículo 1100 CC , con las consecuencias que indican los artículos
En la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991 (artículo 49.1), al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya «un incumplimiento esencial del contrato». En el artículo 49.2 se precisa que si el plazo de entrega no se ha pactado como esencial, el comprador no puede resolver hasta que transcurre un plazo razonable ( SSTS 5 abril de 2006 , 22 diciembre 2006 y 3 de diciembre de 2008, RC n.º 2919/2002 ). Para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como supuesto de incumplimiento resolutorio se requiere que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, que sea capaz de frustrar la satisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo ( SSTS de 25 de junio de 2009, RC n.º 2694/2004 y de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007 ), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato ( STS de 17 de diciembre de 2008, RC n.º 2241/2003 ).
B) En relación con el contenido de la obligación de entrega de la cosa vendida cuando se trata de contratos de venta de inmuebles destinados a vivienda , ha declarado también esta Sala (STS de 3 de noviembre de 1999, RC n.º 509/1995 ) que la denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. Se trata por tanto, de un compromiso asumido por el constructor-vendedor con la Administración, del que solo se libera mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra, caso en que la Administración, según declara la Sala Tercera de este Tribunal Supremo, está obligada a expedir la licencia de primera ocupación , que no es por lo tanto de concesión discrecional, sino una actividad reglada, que no se suple por el transcurso del tiempo ( SSTS, Sala 3.ª, Sección 5.ª, de 18 julio 1997 , 1 de junio de 1998 , 23 de junio de 1998 , 20 octubre de 1998 y 14 diciembre de 1998 ). Puesto que quien construye para vender no puede desconocer este deber, a él incumbe cumplir el deber administrativo -ajeno en principio a la parte compradora- de gestionar la licencia de primera ocupación y de cumplir así la obligación nacida del contrato de compraventa de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto.
Ahora bien, que se trate de una obligación que incumbe al promotor-vendedor al amparo del 1258 CC -como consecuencia inherente a la naturaleza del contrato y conforme con la buena fe, el uso y la ley-, no significa que siempre tenga un carácter esencial, de modo que su incumplimiento permita ejercitar la pretensión resolutoria. Para fijar las consecuencias de su incumplimiento es preciso determinar en cada caso si el incumplimiento de esta obligación tiene o no carácter esencial, pues ha quedado dicho que únicamente la infracción de una obligación esencial, no accesoria, puede entenderse determinante de la frustración del fin del contrato y justificar la resolución del mismo'.
La Sala, reunida en Pleno para el dictado de la anterior sentencia, consideró oportuno fijar los siguientes criterios:
(i) La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.
(ii) Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.
(iii) De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia , demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.
La jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo en torno a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor es ya consolidada ( SsTS de 6 de marzo de 2013 , 11 de marzo de 2013 , 20 de marzo de 2013 , 10 de junio de 2013 , 14 de noviembre de 2013 , 28 de abril de 2014 , por citar algunas de las más recientes). Y consolidada también la que se pronuncia en contra de la posibilidad de que tal licencia pueda ser obtenida por silencio administrativo positivo ( STS 14 de noviembre de 2013 con cita a su vez de la STS de 11 de marzo de 2013 , apoyada en sentencia de la Sala Tercera del propio Tribunal de 28 de enero de 2009, rec. n.º 45/2007 ).
TERCERO.- En aplicación de la doctrina expuesta, se impone la estimación del recurso y, consecuentemente, de la demanda interpuesta.
No ofrece duda alguna a este Tribunal que se ha incumplido la obligación de entrega de la vivienda por parte de la vendedora, en el plazo pactado, entendida tal obligación en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular y que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales. A tenor del clausulado del contrato suscrito por las partes no resulta que la entrega de la licencia de primera ocupación se estableciera como obligación esencial por lo que, a falta de pacto, su valoración como esencial debe resultar de las circunstancias concurrentes, pues no es igual que se trate de un mero retraso no imputable a la promotora-vendedora, que no justificaría por sí la resolución, a que la falta de licencia traiga causa o responda en realidad a motivos relacionados con la imposibilidad de obtenerla, que sí la ampararía por frustración de las legítimas expectativas del comprador. Incumbe a la vendedora -parte a la que se imputa el incumplimiento- acreditar que el retraso no se funda en estas últimas razones.
En el caso, cierto es que antes de expirar el término contractual se expidió la certificación final de obra y se solicitó la licencia de primera ocupación, pero no lo es menos que a fecha 3 de marzo de 2010 -casi dos años después- esta licencia no se había aún expedido, como tampoco la cédula de habitabilidad, certificándose en esa fecha por el Ayuntamiento de Teguise que no constaba ninguna resolución al respecto. La demandada no ha justificado, como le correspondía, su cumplimiento de todos los requisitos urbanísticos y que la falta de concesión de la licencia se deba a un simple retraso por parte de la Administración competente. Ni siquiera consta actuación alguna realizada al respecto salvo sus solicitudes iniciales en el año 2008 ni que, a día de hoy, tal licencia haya sido concedida.
En esta tesitura, considerando que no puede estimarse, como alega la demandada, la concesión de la licencia urbanísitica por silencio administrativo positivo y subsistiendo la incertidumbre acerca de si existen o no osbtáculos que impidan su obtención, se justifica la resolución contractual interesada por los compradores careciendo en este momento de relevancia el hecho de que la voluntad resolutoria se manifestara inicialmente dos días antes del plazo previsto en el contrato, por cuanto es evidente que la voluntad resolutoria permanece con un fundamento legal: no pueden ser obligados los compradores a escriturar la compraventa cuando subsiste a día de hoy -que conste- la incertidumbre acerca de la posibilidad de obtención de la referida licencia, al no haber logrado la vendedora, como le incumbía, disipar las dudas sobre la existencia de posibles impedimentos legales para su otorgamiento.
CUARTO.- Se impone en congruencia con lo expuesto la estimación del presente recurso de apelación en el sentido que se dirá en la parte dispositiva de esta resolución, sin expresa imposición de las costas causadas en esta alzada conforme al art. 398.2 L.E.C .
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
Fallo
Que estimando el recurso de apelación interpuesto por D. /Dña. Inocencia y Elias , contra la sentencia de fecha 14 de enero de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Arrecife , debemos REVOCAR el fallo recurrido y, en su lugar, con estimación de la demanda interpuesta, decaramos resuelto el contrato suscrito entre las partes con fecha 10 de abril de 2006, por incumplimiento de la vendedora demandada ALGOL DESARROLLO INMOBILIARIO S.L., a quien condenamos a reintegrar a los actores las cantidades percibidas con los intereses contractualmente pactados calculados al euribor anual más diferencial de 0,25%, es decir, a la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y SEIS EUROS CON OCHO CENTIMOS (54.866,08 euros) ,más intereses legales desde la interposición de la demanda y costas de la primera instancia.
Sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas de la alzada.
Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse de recibo.
Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. /as Sres. /as Magistrados /as que la firman y leída por el/la Ilmo. /a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario/a certifico.