Sentencia CIVIL Nº 22/2020, Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 3, Rec 381/2019 de 23 de Enero de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA - SECCIÓN TERCERA
BIZKAIKO PROBINTZIA AUZITEGIA - HIRUGARREN ATALA
BARROETA ALDAMAR, 10-3ª planta - C.P./PK: 48001
TEL.: 94-4016664 Fax / Faxa: 94-4016992
NIG PV / IZO EAE: 48.02.2-18/004408NIG CGPJ / IZO BJKN :48013.42.1-2018/0004408
Recurso apelación juicio verbal LEC 2000 / Hitz.jud.ap.2L 381/2019O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia:
Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Barakaldo - UPAD Civil / Barakaldoko Lehen Auzialdiko 2 zenbakiko
Epaitegia - Arlo Zibileko ZULUP Autos de Juicio verbal 434/2018 (e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: Alonso y Palmira
Procurador/a/ Prokuradorea:ANA TERESA RODRIGUEZ FERNANDEZ y ANA TERESA RODRIGUEZ FERNANDEZ
Abogado/a / Abokatua: MARIA BEGOÑA DE JUAN DE MIGUEL y MARIA BEGOÑA DE JUAN DE MIGUEL
Recurrido/a / Errekurritua: Aureliano
Procurador/a / Prokuradorea: IDOIA GUTIERREZ LOPEZAbogado/a/ Abokatua: JOXEAN LOZANO MURGA
S E N T E N C I A N.º 22/2020
ILMA. SRA. D.ª MARIA CARMEN KELLER ECHEVARRIA.
En BILBAO (BIZKAIA), a veintitrés de enero de dos mil veinte.
Visto en grado de apelación ante la Audiencia Provincial de Bizkaia - Sección Tercera, por la Ilma. Sra.
Magistrada arriba indicada, el procedimiento Juicio verbal número 434/2018, procedente del Juzgado de
Primera Instancia nº 2 de Barakaldo - UPAD Civil, y seguido entre partes: D. Alonso y Dª Palmira , apelantes-
demandantes, representados por la procuradora D.ª ANA TERESA RODRIGUEZ FERNANDEZ y defendidos por
la letrada D.ª MARIA BEGOÑA DE JUAN DE MIGUEL, y D. Aureliano , apelado-demandado, representado por la
procuradora D.ª IDOIA GUTIERREZ LOPEZ y defendido por el letrado D. JOXEAN LOZANO MURGA; todo ello en
virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha
1 de mayo de 2019.
SE ACEPTAN y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada
en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- El fallo de la resolución recurrida es del tenor literal siguiente: 'QUE DEBO DESESTIMAR y DESESTIMO la DEMANDA formulada por la Procuradora de los Tribunales Dña.

ANA TERESA RODRÍGUEZ FERNÁNDEZ, en nombre y representación de D. Alonso y Dña. Palmira , frente a D.

Aureliano , representado por la Procuradora de los Tribunales Dña. IDOIA GUTIÉRREZ LÓPEZ; y en consecuencia HE DE ABSOLVER y ABSUELVO a D. Aureliano , de la integridad de los pedimentos deducidos frente al mismo, con expresa imposición a la parte demandante de las costas procesales causadas.

Notifíquese esta sentencia a las partes'.



SEGUNDO.- Publicada y notificada dicha resolución a las partes litigantes, por la representación de los demandantes se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación que, admitido por el Juzgado de Instancia y tramitado en legal forma, ha dado lugar a la formación del presente rollo, al que ha correspondido el número 381/2019, y que se ha sustanciado con arreglo a los trámites de los de su clase.



TERCERO.-) No siendo necesaria la celebración de vista, se señaló fallo 22 de enero de 2020 en el presente recurso de apelación.)

CUARTO.-) En la tramitación del presente recurso, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Motivos del recurso. Incorrecta valoración de la prueba. Principal controversia, la diferencia entre los metros cuadrados que constaban en el Registro de la Propiedad y los catastrales (exceso de cabida) y las posibles consecuencias que fueron ocultadas a los recurrentes. La contraparte se opone al recurso.



SEGUNDO.- Se fundamenta el recurso en sus diversos motivos en el error en la valoración de la prueba y en tal sentido es necesario recordar como premisa de partida a tener en cuenta en este procedimiento, que lo que procede es efectuar una traspolación de si las circunstancias que concurren en el caso son incardinables en los presupuestos para considerar errónea la prueba; y de ello se hace necesario examinar las pruebas que en el caso se aportan, y que a lo largo del desarrollo del juicio oral se practicaron quedando suficientemente reproducidas en soporte informático que procederá ser reexaminado por esta Sala, por ser cuestión de prueba el hecho alegado para sostener la demanda; no sin antes recordar que como viene reiterando esta Sala en términos generales son muchas las Sentencias del Tribunal Supremo, y por ello huelga su cita concreta y específica al ser sobradamente conocidas, las que expresan que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a idénticas o discordantes conclusiones a las mantenidas por el Juez 'a quo', en la sentencia apelada. Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez 'a quo' sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto solemne del juicio en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo la Juzgadora desde su privilegiada y exclusiva posición, intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes y los testigos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos, ventajas de las que, en cambio, carece el Tribunal llamado a revisar dicha valoración en segunda instancia, exigencia que no se cumple ni siquiera con el visionado del soporte informático del acta, pues, como ya hemos dicho, no tiene la posibilidad de intervenir que posee el Juez 'a quo'. De ahí que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia ( Sentencias del Tribunal Constitucional de fechas 17 de diciembre de 1985 , 23 de junio de 1986 , 13 de mayo de 1987 , 2 de julio de 1990 , 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994 , entre otras), únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador 'a quo' de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada. La revisión jurisdiccional del juicio de hecho en el segundo grado jurisdiccional se incardina en una estructura jurídica claramente pergeñada por el legislador: infracción de las normas que regulan la valoración de la prueba denunciada en las alegaciones que sirvan de base a la impugnación de la sentencia ( artículo 458.1 LEC). O Como recuerda la sentencia de la AP de Valladolid de 18 de octubre 2006 , que la ponderación probatoria corresponde de forma primera y primordial al juzgador de instancia que sabido es, opera con las ventajas que confieren la inmediación, oralidad y contradicción, de manera que en esta alzada, y a pesar del conocimiento pleno que de la cuestión tiene el Tribunal de apelación, éste se limita a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio, el juez de origen se ha comportado de forma ilógica, arbitraria o contraria a las máximas de experiencia o a las reglas de la sana crítica. Así mismo y en cuanto a la valoración de la prueba es preciso traer a colación la reiterada doctrina del T.C. relativa a que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial 'ad quem' para resolver cuantas cuestiones se le planteen sean de derecho o de hecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un 'novum iudicium' (entre otras SSTC 194/1990, de 29 de noviembre FJ-5 ; 21/1993, de 18 de enero, FJ 4 ; 272/1994, de 17 de octubre FJ 2 ; y 152/1998, de 13 de julio FJ 2). El Juez o Tribunal de apelación puede así valorar las pruebas practicadas en primera instancia y revisar la ponderación que haya efectuado el Juez 'a quo', pues en esto consiste, precisamente, una de las finalidades inherentes al recurso de apelación. Así pues, en la valoración de la prueba, en principio, debe primar la realizada al efecto por el juzgador de la primera instancia al estar dotada de la suficiente objetividad e imparcialidad de la que carecen las partes al defender particulares intereses, facultad ésta que si bien sustraída a las partes litigantes, en cambio, sí se les atribuye la de aportación de los medios probatorios que queden autorizados por la ley en observancia a los principios dispositivo y de aportación de parte, según recogen, entre otras, las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 1996 y 7 de octubre de 1997 , sin que ello signifique que ante el planteamiento de un recurso de apelación interpuesto por una de las partes litigantes el tribunal de la segunda instancia venga obligado a acatar automáticamente los razonamientos valorativos efectuados por el unipersonal de primer grado, habida cuenta que esa valoración probatoria tiene los propios límites que imponen la lógica y la racionalidad. De ahí que el Tribunal Constitucional en sentencia 102/1994, de 11 de abril , expresara como el recurso de apelación otorga plenas facultades al Tribunal 'ad quem' para resolver cuantas cuestiones se planteen, sean de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un 'novum iudicium', de lo que cabe colegir que el deber del tribunal de apelación de comprobar si pese a las facultades del órgano judicial 'a quo' para la apreciación conjunta de la prueba, se incurrió por el mismo, para la obtención de sus resultados, en falta de lógica o se omitió todo género de consideraciones sobre los elementos probatorios obrantes en las actuaciones, pues de ser así, el órgano judicial de segunda instancia vendría obligado a corregir el indebido proceder del de instancia.

De otro lado, la prueba testifical ha de valorarse conforme a las reglas de la 'sana crítica', según previene el artículo 376 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , por cuanto que reiterada y uniforme doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo afirma que el actualmente extinto artículo 1248 del Código Civil contiene sólo una norma admonitiva, de carácter meramente facultativa, no preceptiva, ni valorativa de prueba, y el mismo, así como el artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , facultan al juzgador de la instancia para apreciar libremente las declaraciones de los testigos, según las reglas de la 'sana crítica' - T.S. 1ª SS. de 30 de noviembre de 1990 , 14 de octubre de 1991 3 de junio de 1993 , 22 de abril de 1994 , 27 de febrero de 1995 , 12 de noviembre de 1996 y 10 de febrero de 1997 . En lo que se refiere a la valoración de las pruebas testificales, igualmente este Tribunal tiene establecido que, como señala la S. TS 19/12/89, que es doctrina constante y reiterada de esta Sala la de que la apreciación de la prueba de testigos es discrecional por el Juzgador de instancia y, por tanto, no impugnable en casación, ya que los arts. 1248 del Código Civil y 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no contienen reglas de valoración probatoria hábiles para fundar el recurso y sólo poseen carácter admonitorio, y no preceptivo, además de que las reglas de la sana crítica tampoco pueden citarse como infringidas, por no constar en norma jurídica positiva alguna - Sentencias, entre otras muchas, de 12 de diciembre de 1986 (RJ/1986/7436), 4 de febrero de 1987 (RJ/1987/680), 25 de marzo de 1988 (RJ/1988/2472) y 16 de febrero de 1989 (RJ/1989/970)-.

TERCERO.- Como recoge la Sentencia de la A.Pr. de Alicante entre otras muchas de fecha 17 de Enero de 2013 : ' En efecto, el defecto de cabida que se denuncia como base del incumplimiento contractual en la )compra de la )vivienda objeto del )contrato privado de compraventa, al resultar una )superficie inferior a la que figuraba en el )contrato de compraventa y en el catastro, no constituye un incumplimiento contractual, pues aunque el artículo 1469 del Código Civil establece la obligación de entregar la cosa vendida con todo lo que exprese el contrato, lo cierto es que esto es así pero con sometimiento a determinadas reglas y una de ellas es la prevista en el artículo 1471 del mismo cuerpo legal que nos dice que' En la venta del inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.' Esto nos lleva a determinar si la )compraventa discutida lo fue a )cuerpo cierto o precio alzado, o bien por unidad de medida o número. Respecto de este problema, entre otras, la STS de 21 de julio de 2000 ya declaraba que 'cuando es vendido un inmueble, para la determinación del mismo, no es necesario que sean precisadas en el contrato las dimensiones, la medida, pudiendo tener esta indicación dos significaciones, dos valores bien distintos: primero, que las partes hayan querido obtener aquella determinada medida por aquel determinado precio, estableciendo que se convenía aquel precio en cuanto el inmueble tenía tal medida, siendo obvio que si después resulta que el inmueble tenía dimensiones distintas también el importe del precio debe modificarse proporcionalmente, en más o en menos, hipótesis de la venta de inmuebles por unidad de medida o número prevista y disciplinada por los arts. 1469 y 1470 del Código Civil , y segundo, que el inmueble sea vendido como )cuerpo cierto, es decir, por lo que es, independientemente de sus dimensiones efectivas, hipótesis regulada por el artículo 1471 del propio cuerpo legal, y la STS de 25 de febrero de 1997 ya afirma que ' esta Sala tiene declarado, entre otras, en sentencias de 28 de noviembre de 1962 y 4 de febrero de 1979 , que para la determinación del objeto vendido no es preciso determinar sus dimensiones, y aunque así se ha haga, siempre que falte la indicación del precio concreto por unidad de medida, la ley supone que tal individualización no ha tenido para las partes valor esencial, y constituía tan sólo una superabundancia de datos, que es una presunción de valor absoluto.'. tenor de la precedente doctrina, basta un somero examen del contrato en discusión para comprobar que no existe la más mínima indicación de precio concreto por unidad de medida, lo que determina, en palabras de la STS de 29 de mayo de 2000 , que' las diferencias posibles de metros en las cabidas no afecten a la complitud del contrato, ni modifiquen las condiciones de adquisición en el precio, que tiene carácter de precio alzado, pues la extensión de las fincas viene determinada por el polígono de sus linderos respectivos, según las constancias registrales.'. Es decir, en el caso debatido, tal falta de indicación del precio concreto por unidad de medida hace suponer que tal venta se produjo con independencia de las dimensiones reales de la )vivienda por lo que no existió incumplimiento contractual alguno por parte de las vendedoras.'. En el caso de autos la parte apelante omite esta doctrina de la que ya se hace eco la sentencia de instancia, porque es lo cierto que se ha acreditado que los apelantes contactaron con la inmobiliaria 'Mariatomasa', en fecha 15 de marzo de 2018, pactaron una primera visita al inmueble que se llevó a cabo en fecha 20 de marzo de 2018, y una posterior, en fecha no concreta del mes de abril. En dichas visitas, los actores constataron las características del inmueble, negociaron el precio, y convinieron en contratar la compraventa, por un precio de 113.000 euros. (Documento número 1 de los aportados junto con la demanda). En fecha 24 de abril de 2018 acudieron a las oficinas de la inmobiliaria situadas en la localidad de Getxo, firmando el documento aportado como número 1, consistente en un 'Contrato de compraventa de finca urbana', entregando una señal de 3.000 euros, y obligándose a aumentar dicha cantidad, (la cual se pacta con la consideración de 'arras penitenciales'), hasta completar la cantidad de 11.300 euros, antes del 9 de mayo de 2018, es decir que debían de entregar al margen de los iniciales 3.000 euros, otros 8.300 euros, dejando el 90 % restante, para ser abonado a la firma de la escritura pública, advirtiéndose en la estipulación sexta, la traslación de lo previsto en el artículo 1454 del Código Civil, en cuanto al destino legal que se daría a la señal otorgada, caso de no llevar a término la compraventa pactada. Los apelantes al igual que en primera instancia mantienen que la realidad fáctica del inmueble, se corresponde con la realidad catastral, pero no se corresponde con la realidad registral, al aparecer en el Registro de la Propiedad una cabida menor de la real. Que ello motivó que se incluyera en el informe pericial de tasación efectuado por la mercantil 'Valoraciones y Tasaciones Hipotecarias S.A. de fecha 2 de mayo de 2018, elaborado a instancias de la mercantil 'La Caixa', y que dicha mercantil les postergó la financiación de la compraventa, condicionado a la solución del problema que entendía el tasador como existente en la divergencia de cabida entre el Registro de la Propiedad y la realidad del mismo. Pues bien sin perjuicio de tomar en consideración las declaraciones de la prueba testifical propuesta por la actora hoy apelante en aras a acreditar tales hechos, ello no desvirtúa lo señalado en las líneas precedentes esto es que como recoge la resolución de instancia la finca se concibe en su sentido material, desde la perspectiva del derecho civil, es decir, como predio o parcela con cuerpo, como trozo de terreno, edificado o no, cerrado por una línea poligonal (espacio deslindado), perteneciente a un solo propietario o a varios pro indiviso. Sin embargo la finca registral no exige unas características físicas determinadas pues adquiere su condición únicamente por su acceso al registro. Es, en definitiva, toda aquella entidad que ocasiona la apertura de un folio real propio e independiente en el Registro de la propiedad, tenga cuerpo o no lo tenga, pues acceden al registro también las llamadas fincas especiales y las fincas funcionales. Se hallan en estas últimas clases, no corporales stricto sensu, por ejemplo, las fincas discontinuas que se forman con distintas parcelas no colindantes a las que les une sólo la unidad de explotación, o las fincas especiales, como las formadas por unidades de aprovechamiento urbanístico desligado del suelo, las concesiones administrativas, o los nacimientos de aguas, (entre otras). Sentado lo anterior, la finca existía en el Registro de la propiedad, y venía asignada al vendedor (hoy demandado), con una descripción cierta, en cuanto a sus coordenadas, pudiendo diferenciarse del resto de parcelas, predios y fincas restantes. El hecho de que la cabida designada en el registro sea inferior, no dificulta su identificación como finca registral transmitible, ni impide su transmisión, ni es conforme a la doctrina anterior causa de resolución por incumplimiento en este caso desistimiento por los actores. En cuanto a la imposibilidad de financiación si bien en supuestos diversos ante la crisis económica habida el TS en su S. de 17 de Enero de 2013 recoge: 'El motivo primero se funda en infracción de los arts. 1182, 1183 y 1184 relativos a la imposibilidad sobrevenida porque, según la parte recurrente, en este caso la imposibilidad no sería definitiva sino coyuntural y, además, imputable a los deudores dado el poco tiempo transcurrido entre el 28 de abril de 2008, fecha de la firma del contrato privado de compraventa, y el 29 de julio de 2008, fecha del primer requerimiento para otorgar escritura pública. Se alega también que no cabe identificar la imposibilidad de financiación con las dificultades para obtenerla; que el 28 de abril de 2008 'la situación de crisis generalizada ya se había puesto de manifiesto'; que en su respuesta al requerimiento de 5 de noviembre de 2008 los compradores no alegaron la imposibilidad sobrevenida de pagar el precio; que según el propio documento de la entidad de crédito acompañado con la demanda la denegación del préstamo hipotecario se debió a la situación financiera del comprador y no a la situación financiera general; que no consta comparación alguna entre la situación económica de los compradores al firmar el contrato y su situación en noviembre de 2008; y en fin, que 'los compradores procedieron a adquirir la vivienda cuando esta se encontraba próxima a su finalización, no pudiendo manifestar que tres meses después ya no podían cumplir, pero tres meses antes sí'.

Pues bien, este motivo sí debe ser estimado por las siguientes razones: 1ª) El régimen de los arts. 1182 a 1184 CC, referido a la pérdida de la cosa debida como causa de extinción de la obligación de entregarla, y a la liberación del deudor cuando este lo sea de una obligación de hacer y la prestación resultare legal o físicamente imposible, se compadece mal con los hechos litigiosos y con la pretensión de los demandantes-reconvenidos: lo primero, porque la obligación de estos no era la de entregar una cosa determinada, hipótesis del art. 1182 CC, ni tampoco una obligación de hacer, hipótesis del art. 1184 del mismo Código, sino la de pagar una suma de dinero, siendo el dinero una cosa genérica sujeta a la regla de que el género nunca perece; y lo segundo, porque lo verdaderamente pretendido en la demanda inicial no era tanto una liberación de la obligación de los compradores de pagar el precio subsistiendo la de la vendedora de entregar la cosa cuanto un desistimiento del contrato, por más que se calificara de resolución y se invocara el art. 1124 CC, por circunstancias sobrevenidas consistentes, en esencia, en la imposibilidad de obtener financiación. 2ª) Cuando la jurisprudencia admite la aplicación analógica del art. 1184 CC a las obligaciones de dar a que se refiere su art. 1182 (p. ej. SSTS 21-2-91, 29-10-96, 23-6-97 y 30-4-02) no lo hace para ampliar el ámbito del art. 1182 a las deudas de dinero, sino para admitir la liberación del deudor de cosa determinada no solo por la pérdida de esta sino también por la imposibilidad legal o fáctica de entregarla. 3ª) Lo que sucede, por tanto, es que la sentencia recurrida se funda formalmente en los arts. 1182 a 1184 CC, que guardan una estrecha relación con el caso fortuito contemplado en su art. 1105, pero materialmente aplica la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, más próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC ( SSTS 5-1-80, 8-11-83, 26-5-90 y 21-7-10), a su art. 1289 o a su art. 1575, atendiendo a la restricción del crédito provocada por la crisis económica y a las consiguientes dificultades de los compradores de viviendas para acceder al que hasta entonces venía siendo su medio habitual de financiación, es decir el préstamo hipotecario. 4ª) La cláusula o regla rebus sic stantibus [estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC, de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90, 6-11-92 y 15-11-00). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa ( SSTS 10-2-97, 15-11-00, 22-4-04 y 1-3-07), y por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria ( SSTS 20-5-97 y 23-6-97). Más concretamente, en relación con compradores de viviendas que debían pagar el precio en tiempo más o menos próximo al inicio de la todavía subsistente crisis económica, la sentencia nº 597/2012, de 8 de octubre, ha rechazado tanto la nulidad por vicio del consentimiento como la resolución por incumplimiento solicitadas por una compañía mercantil que había comprado tres viviendas de una misma promoción inmobiliaria y alegaba que la vendedora se había comprometido a obtener la subrogación de la compradora como deudora hipotecaria, razonándose en la sentencia de esta Sala que el deudor debe prever las fluctuaciones del mercado, amén de apreciarse en la sociedad compradora una finalidad especulativa; la sentencia nº 568/2012, de 1 de octubre, ha rechazado unas pretensiones similares de la compañía mercantil compradora de una vivienda, que igualmente alegaba el compromiso de la vendedora de facilitar la financiación del pago del precio, razonando esta Sala que 'era previsible que el banco no hubiese aceptado la subrogación por falta de solvencia, pues a la propia compradora se le denegaron los préstamos que directamente solicitó a las entidades financieras'; y la sentencia nº 731/2012, de 10 de diciembre, ha rechazado unas pretensiones semejantes de los cónyuges compradores de una vivienda en una urbanización de la costa razonando que la propia ambigüedad de su planteamiento impedía dilucidar si en verdad les interesaba o no la financiación del pago del precio mediante un préstamo hipotecario. 5ª) Lo anteriormente razonado no significa, sin embargo, que la regla rebus sic stantibus haya de quedar descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles. Antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla ( SSTS 27-6-84, 17-5-86, 21-2-90 y 1-3-07). Por otra parte, en la actualidad es clara una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales ( art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación).

Así, en el último trabajo citado se propone para el art. 1213 CC el siguiente texto, inspirado tanto en la idea de la causa negocial como en la de la asignación de riesgos: 'Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución. La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato'.

6ª) Ahora bien, que la regla rebus sic stantibus pueda aplicarse a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior, y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento. 7ª) De aplicar todo lo anterior al presente caso resulta que tampoco desde la perspectiva de la regla rebus sic stantibus cabe mantener el fallo impugnado, precisamente porque, dada la motivación que le precede en la propia sentencia, su único fundamento real queda reducido a la crisis económica, hecho ciertamente notorio, y a la consiguiente restricción generalizada de los préstamos hipotecarios, hecho igualmente notorio. Sin embargo, aparte de que los compradores demandantes iniciales solo aludieron a la regla rebus sic stantibus al contestar a la reconvención de la mercantil vendedora, lo cierto es que la propia sentencia recurrida prescinde de los presupuestos más elementales para su aplicación al no considerar necesaria una comparación entre la situación económica de los compradores antes y después del contrato, al prescindir por completo de la capacidad económica de uno de los cónyuges compradores mediante el solo y nada convincente argumento de que ambos compraban para su sociedad de gananciales, al identificar la imposibilidad de financiación con la denegación de financiación por una sola entidad de crédito y fundada en un alto endeudamiento que bien podía ya existir al tiempo de celebrarse el contrato o, en fin, al no dar la debida relevancia al dato de que el propio contrato ya contemplaba expresamente la posibilidad de que los compradores no obtuvieran la financiación prevista sin por ello exonerarles del pago del precio, asignándoles así un riesgo que en principio excluiría la aplicación de la regla rebus sic stantibus conforme al criterio de la asignación de riesgos seguido por la sentencia de esta Sala nº 240/2012 de 23 de abril. 8ª) En suma, la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.'. En este caso la compraventa no se condiciona a ningún tipo de financiación y por tanto sus consecuencias no pueden ser impuestas a la contraparte, que deviene totalmente ajeno a ello, por lo que conforme a los términos del documento suscrito la sentencia no yerra en su valoración probatoria debiendo desestimar el recurso.



CUARTO.- Las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante, arts. 394 y 398 LEC.



QUINTO.- La disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito. Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación y, en virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Alonso y Palmira contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Barakaldo - UPAD Civil, en los autos de Juicio verbal número 434/2018 del que el presente rollo dimana, DEBO CONFIRMAR Y CONFIRMO la misma con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante.

Transfiérase el depósito por la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de origen a la cuenta de depósitos de recursos inadmitidos y desestimados.

Contra esta resolución no cabe recurso alguno.

Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Dada, pronunciada y leída fue la anterior Sentencia por la Ilma. Magistrada Ponente el día de hoy, de lo que yo, la Letrada de la Administración de Justicia, certifico.