Sentencia Civil Nº 220/2010, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 237/2010 de 15 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00220/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000237 /2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a quince de junio de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 1.189/09, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Oviedo, Rollo de Apelación nº 237/10, entre partes, como apelantes y demandantes DON Alejo , DOÑA Nieves Y DON Celso , representados por la Procuradora Doña Josefina Alonso Argüelles y bajo la dirección del Letrado Don Carlos Paredes López, y como apelada y demandada CONSTRUCTORA LOS ÁLAMOS, S.A., representada por la Procuradora Doña Ana Felgueroso Vázquez y bajo la dirección de la Letrado Don José Luis Orejas Pérez.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Oviedo dictó Sentencia en los autos referidos con fecha nueve de febrero de dos mil diez , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por D. Alejo , Dª Nieves y D. Celso contra Constructora Los Álamos, S.S., debo absolver y absuelvo a la entidad demandada de las pretensiones contra ella ejercitas en el suplico de la demandada, todo ello con expresa imposición a los actores de las costas causadas en el procedimiento.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la representación de Don Alejo , Doña Nieves y Don Celso , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de primera instancia, que desestimó la demanda formulada frente a Constructora Los Álamos S.A., se alzan los actores reiterando sus pretensiones.

En síntesis, y como se recordará, las mismas venían referidas a la resolución del contrato de compraventa celebrado entre ambas partes contendientes, ello básicamente habida cuenta del retraso en la entrega de llaves del objeto de la compraventa (vivienda, trastero y plaza de garaje), tal y como lo autorizaba lo convenido en el contrato, siendo así que dicha demora había abocado a que el préstamo hipotecario para su financiación, en su día solicitado y en un primer momento concedido, le hubiera sido denegado.

Dos, resultan, las cuestiones en liza. De un lado, la relevancia en orden a la resolución del contrato del plazo de entrega en orden a su posible consideración como elemento esencial y, de otro lado, la trascendencia que en orden a la revocabilidad contractual y como elemento alterador del equilibrio de prestaciones podría tener la denegación del préstamo hipotecario a los compradores, derivada asimismo de la demora en cuestión.

SEGUNDO.- Abordando en primer término el problema referente al plazo de entrega, cabe recordar que el contrato se firmó el día 3-5-06 y en el mismo (cláusula IV ) se fijó como tal el día 5-6-08, señalándose que no obstante el retraso en la entrega de llaves, siempre que lo fuese por causa justificada a juicio de la dirección facultativa, no supondrá incumplimiento contractual por parte del vendedor.

Por otro lado, y en cuanto a la forma de pago, se establecieron en el contrato una serie de plazos y cantidades, a abonar de forma paulatina hasta el momento de la entrega de llaves, en el que quedaría pendiente 150.431,36 euros, a abonar mediante un pagaré a fecha 5-6-08, habiéndose previsto en dicho contrato que si llegada la fecha de vencimiento del efecto no se hubiera entregado el objeto de la venta, se sustituiría el mismo por otro efecto con vencimiento a la nueva fecha prevista para la entrega, sin perjuicio de lo pactado en la condición general tercera.

En dicha condición se consignó que de superar la fecha prevista para la entrega, sin que ésta se hubiera producido, y no concurriera causa justificada a juicio de la dirección facultativa, la parte compradora podrá optar por solicitar la resolución del contrato, dirigiendo requerimiento notarial o conciliación a la vendedora, con derecho a la devolución de las cantidades entregadas más un 5% como daños y perjuicios.

La parte recurrente ya sostuvo en su escrito rector que la entrega de llaves se había demorado más allá del día 21 de agosto de 2.008, y pone ahora énfasis en que no fue hasta el día 24 de octubre de 2.008 cuando el Ayuntamiento concedió la licencia de uso y el 28-10-08 cuando se constituyó la comunidad de propietarios del edificio.

Ahora bien, lo cierto es que de la prueba practicada resulta que las viviendas comenzaron a entregarse a finales del mes de julio de 2.008, otorgándose en el mes de Agosto las primeras escrituras, y que asimismo, según se infiere de las actuaciones, estaría justificado cuando menos el retraso del final de la obra en un mes conforme establece la Dirección Facultativa, y ello con independencia de la incidencia que pudiera tener la huelga de transportes acaecida por tales fechas.

Por otra parte, tampoco se infiere del contrato que el otorgamiento de la escritura fuere concomitante con la entrega de llaves, ni tampoco se hacía depender dicho acto de la concesión de la licencia de uso o de la cédula de habitabilidad, como ahora parece haber pretendido la parte apelante.

De otro lado, es bien conocida la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, de la que huelga toda cita, conforme a la cuál la resolución del contrato ha de exigir un incumplimiento esencial, y que la simple demora en la entrega no lo es, a no ser que el plazo tuviera carácter esencial, lo que podría suceder cuando su incumplimiento impidiera alcanzar el fin del contrato. Es éste, pues, el sentido que suele darse a la facultad resolutoria del art. 1.124 del Código Civil por nuestra Jurisprudencia.

Así las cosas, todo parece indicar que en el caso de autos la demora en la entrega de llaves se habría producido con un retraso de algo más de mes y medio, del que cuando menos un mes estaría justificado, lo que conduce a una dilación que se puede considerar leve. Ahora bien, no cabe desconocer lo pactado en el sentido de que la demora sin causa justificada podría facultar a la parte compradora a resolver el contrato, estipulación que en principio vendría amparada por el art. 1.255 del Código Civil , mas no debe olvidarse que también se había previsto la posibilidad de prórroga del plazo de entrega, que además el pagaré de fecha 5-6-08 no fue pasado al cobro, y que como se señaló el plazo de demora resultó leve, y además no fue hasta el día 17- 3-09 cuando los actores presentaron la demanda de conciliación según lo estipulado reclamando la resolución negocial.

Tales circunstancias, que conducen a concluir que no puede hablarse de un propio incumplimiento, además no denunciando según lo estipulado sino cuando la demora había resultado paliada sobradamente, y ello unido a que en cierto modo la esencialidad del plazo cuando se concluyó el contrato quedaba un tanto dulcificada por la posibilidad de la fijación de otro posterior, ello determina que este Tribunal deba ratificar lo acordado sobre este extremo en la recurrida, y entender la no procedencia de la resolución postulada.

TERCERO.-En lo que se refiere a la cuestión de la imposibilidad sobrevenida, se señala como causa el hecho de la negativa de la entidad bancaria a la aprobación del préstamo hipotecario relacionada con el retraso en la finalización de la obra.

A este respecto, aparece en autos una comunicación remitida el día 10-6-08 al actor Don Celso en la que se señalaba que se le indicaba que dada la proximidad de la entrega de llaves, podría ponerse en contacto con la entidad bancaria allí designada, o la que eligiese, a fin de concertar el préstamo hipotecario caso de precisarlo, señalando además en dicha misiva que el edificio estaba prácticamente terminado y la intención era proceder a la entrega de llaves en el mes de julio.

Asimismo obra en autos un oficio de la mercantil Banesto significando que el día 3-6-08 Don Celso había solicitado un préstamo hipotecario por 171.000 euros, solicitud que si bien viable habría quedado pendiente de la tasación del inmueble, con caducidad el 18-7-08, propuesta finalmente no formalizada al no haberse entregado la vivienda en dicho plazo, según manifestaran los titulares. A continuación se señala en dicho documento que el 1-8-08 se procedió a nueva solicitud no aprobada al haber variado los criterios del Banco sobre concesión de préstamos.

Lo que antecede pretende la recurrente que sirva de base para considerar el hecho como un supuesto de imposibilidad de cumplimiento sobrevenida, mas lo cierto es que en el contrato de compraventa ninguna estipulación ni previsión se hizo respecto a la existencia de préstamos hipotecarios, o su subrogación, sino que lo establecido fue que el abono de la cantidad correspondiente a la entrega de llaves lo fuese por medio de pagaré, de ahí que cada comprador debería buscar su propia fórmula de financiación a fin de obtener el montante correspondiente a dicho efecto. Así, en la comunicación de 10-6-08 simplemente la constructora se limita a consignar los datos de una entidad bancaria dirigida a quien precisare solicitar un préstamo hipotecario y quisiera hacer uso de tales datos, señalando al propio tiempo la próxima entrega de llaves, como así sucedió según hemos visto.

En el caso concreto, los actores ya habían solicitado previamente el préstamo, dos días antes de la teórica entrega de llaves pactada y luego demorada, quedando pendiente de la tasación, y aludiéndose simplemente a su viabilidad, que no aprobación, y sin que conste cuál pudo ser el real motivo de no haber tasado el inmueble, pues el mero hecho de no haber sido entregado no tenía por qué impedir dicha tasación, o no se acreditó tal imposibilidad fuera de la mera manifestación de los interesados, siendo así que si la propia constructora instaba a sus compradores a solicitar el préstamo no se explicaría que pudiera poner objeción a la tasación aún antes de la entrega.

Si además tenemos en cuenta el carácter restrictivo de las excepciones al principio de la irrevocabilidad de los contratos, ampliamente puesto de relieve en la recurrida, todo ello conlleva al rechazo de lo pretendido.

CUARTO.-Como último motivo de su recurso, la parte apelante señaló que, cuando menos, concurrirían en el caso dudas suficientes para la aplicación de la regla excepcional de la no imposición de las costas establecida en el art. 394.1.1º "in fine" de la Ley Enjuiciamiento Civil .

Lo cierto es que las circunstancias concurrentes puestas de relieve en la presente resolución avalan tal conclusión, pues no debemos pasar por alto que realmente sí aconteció la demora, aunque leve, y cabe la duda de si el préstamo inicialmente podía haber sido concedido.

El motivo, pues, se acoge, de manera que lo resuelto en la instancia respecto al pronunciamiento condenatorio en las costas procesales debe quedar sustituido por su no imposición.

En consecuencia, de idéntica forma debe resolverse en orden a las costas de la presente instancia, dado además el parcial acogimiento del recurso (art. 398 Ley Enjuiciamiento Civil )

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Estimar en parte el recurso de apelación formulado por Don Alejo contra la sentencia dictada en fecha nueve de febrero de dos mil diez por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Oviedo , en los autos de los que el presente rollo dimana, la que se REVOCA en el único sentido de dejar sin efecto el pronunciamiento condenatorio en costas, acordando en su lugar su no imposición.

Se confirma en lo demás la recurrida.

No procede expresa condena en cuanto a las costas de la presente alzada.

Habiéndose estimado parcialmente el recurso de apelación, conforme al apartado 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre , por la que se modifica la L.O. 6/1985, de 1 de julio , del Poder Judicial, procédase a la devolución del depósito constituido por la parte apelante para recurrir.

Contra esta resolución no cabe recurso alguno.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.