Sentencia Civil Nº 220/2010, Audiencia Provincial de Huesca, Sección 1, Rec 67/2010 de 14 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

HUESCA

SENTENCIA: 00220/2010

A. Civil 67/2010 S141010.1U

Sentencia Apelación Civil Número 220

PRESIDENTE

SANTIAGO SERENA PUIG

MAGISTRADOS

ANTONIO ANGÓS ULLATE

JOSÉ TOMÁS GARCÍA CASTILLO

En Huesca, a catorce de octubre de dos mil diez.

En nombre del Rey, la Audiencia Provincial de Huesca ha visto el recurso de apelación planteado en los autos de juicio ordinario número 454/2008 seguidos ante el Juzgado de primera instancia e instrucción número 4 de Huesca, al que se acumularon los autos de igual clase número 92/2008 tramitados ante el Juzgado de primera instancia e instrucción número 3 de Huesca, sobre resolución de contratos y consiguiente reclamación de cantidad. Guillermo promovió ambos procedimientos, como demandante, dirigido por sí mismo, como letrado en ejercicio, y representado por la procurador Marta Pardo Ibor, contra INMOBILIARIA BUIL, S.A., como demandada, defendida por el letrado José María Used Zamora y representada por la procurador Natalia Fañanás Puertas. Se hallan pendientes ante este Tribunal en virtud del presente recurso de apelación, tramitado al número 67 del año 2010, e interpuesto por el demandante, Guillermo . Es ponente de esta sentencia el Magistrado ANTONIO ANGÓS ULLATE.

Antecedentes

PRIMERO: Damos por reproducidos los que contiene la sentencia apelada.

SEGUNDO: La Magistrada Juez del indicado Juzgado de primera instancia, en el procedimiento anteriormente circunstanciado, dictó la sentencia apelada el día 16 de octubre de 2009, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

"FALLO

Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Pardo Ibor, en nombre y representación de Guillermo , y que dio lugar a la incoación en este Juzgado de los autos nº 454/2008, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada 'INMOBILIARIA BUIL, S.A.' de las pretensiones contra ella formuladas en el escrito rector del presente procedimiento, con imposición al demandante de las costas causadas por dicha demanda.

Al tiempo que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Pardo Ibor, en nombre y representación de Guillermo , y que dio lugar a su incoación en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los autos nº 92/2008, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada 'INMOBILIARIA BUIL, S.A.' de las pretensiones contra ella formuladas en el escrito rector del presente procedimiento, con imposición al demandante de las costas causadas por dicha demanda [...]".

TERCERO: Contra la anterior sentencia, el demandante, Guillermo , anunció recurso de apelación. El Juzgado lo tuvo por preparado y emplazó a la parte apelante por 20 días para que interpusiera el recurso, lo cual efectuó mediante la presentación del oportuno escrito, en cuya súplica interesó a esta Sala lo siguiente:

"I. Sobre el contrato de compraventa que formalizó con Inmobiliaria Buil, S.A. el día 15 de octubre de 2005 de la vivienda situada en el Bloque NUM000 , Planta NUM001 tipo B, garaje nº NUM002 y trastero nº NUM002 en el Conjunto Residencial ubicado en el ámbito de la Unidad de Actuación U.E.-2 en el Pueyo de Jaca-Panticosa (Huesca):

a) Que se declare la resolución del contrato privado de compraventa.

b) Condene a la demandada al pago de la cantidad adeudada por importe de 47.722 _, más el interés legal del dinero hasta el momento que se haga efectiva la devolución.

c) Que se condene igualmente a la demandada al pago de las costas del juicio.

II. Sobre el contrato de compraventa que formalizó con Inmobiliaria Buil, S.A. el día 31 de agosto de 2006 de la vivienda situada en el Bloque NUM003 , Planta NUM000 tipo C, garaje nº NUM004 y trastero nº NUM004 en el Conjunto Residencial ubicado en el ámbito de la Unidad de Actuación U.E.-2 en el Pueyo de Jaca-Panticosa (Huesca):

a) Que se declare la resolución del contrato privado de compraventa.

b) Condene a la demandada al pago de la cantidad adeudada por importe de 52.323 _, más el interés legal del dinero hasta el momento que se haga efectiva la devolución.

c) Condene igualmente a la demandada al pago del 20% del importe del precio de la vivienda, como indemnización prevista en la cláusula sexta del contrato de compraventa.

d) Que se condene igualmente a la demandada al pago de las costas del juicio.

III. Que se condene a la demanda[da] y a cualquiera que se opusiese a las costas de esta alzada".

CUARTO: A continuación, el Juzgado dio traslado a las otras partes para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que pudiera serles desfavorable. En esa fase, la demandada, INMOBILIARIA BUIL, S.A., se opuso al recurso. Seguidamente, el Juzgado, tras emplazar a las partes por término de treinta días, remitió los autos a este Tribunal, en donde quedaron registrados al número 67/2010. No habiéndose propuesto prueba ni solicitado vista, la Sala acordó que el asunto quedara pendiente de deliberación, votación y fallo, a cuyo efecto señalamos el día de hoy.

En la tramitación de esta segunda instancia, no se han cumplido los plazos procesales por la atención prestada a otros asuntos pendientes ante este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO: Aceptamos y damos por reproducidos los que contiene la sentencia apelada, salvo en lo que a continuación puedan quedar contradichos.

SEGUNDO: 1. El petitum antes transcrito del farragoso recurso interpuesto por el actor reproduce literalmente las respectivas súplicas de las dos demandas acumuladas, en las cuales interesa, en su condición de comprador, la resolución de los dos contratos privados de compraventa suscritos con la otra parte sobre sendas viviendas de nueva construcción, más sus correspondientes garaje y trastero, con la consiguiente devolución de la parte ya anticipada del precio y más los intereses legales, así como, con relación a la segunda demanda [relativa a la vivienda situada en el Bloque NUM003 , Planta NUM000 , tipo C), del conjunto residencial DIRECCION000 ], el pago del 20% del importe del precio de la vivienda, como indemnización prevista en la cláusula sexta del contrato de compraventa.

2. La causa de pedir en ambos supuestos radica en el incumplimiento por parte de la vendedora del plazo previsto en cada uno de los contratos para la finalización de las obras y entrega de los apartamentos. Especialmente, los fundamentos de Derecho de las demandas citan el artículo 3 de la Ley de Percepción de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas, 57/1968, de 27 de julio (declarada vigente por Ley 33/1984 ), así como los artículos 1124 y 1506 del Código civil .

3. La sentencia apelada no analiza la mencionada Ley 57/1968 , salvo para considerar que es extemporánea la alegación hecha por el actor en fase de conclusiones relativa al incumplimiento por la demandada de su obligación de prestar el aval exigido por la repetida Ley 57/1968 . En todo caso, ya debemos anticipar que compartimos tal conclusión, dado que la alegación así introducida en el proceso (reproducida especialmente en el primer otrosí del recurso) supone mutatio libelli o cambio de demanda, lo que prohíbe el artículo 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , conforme al principio ut lite pendente nihil innovetur. El actor incluyó de este modo otra causa de pedir sin dar oportunidad a la otra parte de haberse defendido eficazmente mediante las oportunas alegaciones que pudiera haber hecho en la contestación a la demanda y la eventual proposición de práctica de prueba.

4. También constituyen cuestiones nuevas prohibidas en apelación, conforme al principio pendente apellatione nihil innovetur recogido en el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cuando recuerda que en apelación puede perseguirse la revocación de la resolución apelada "con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia"), las pretensiones introducidas ex novo en el segundo otrosí del recurso [viene a solicitar, subsidiariamente a la resolución de la compraventa sobre la vivienda del bloque NUM000 , la anulación del contrato por el mero paso del tiempo, por no otorgarse la escritura en el plazo de treinta días, con devolución del precio adelantado, más intereses] y en el tercer otrosí del recurso [también de forma subsidiaria a la resolución en cuanto al mismo apartamento, se declare que el comprador ya había adquirido la propiedad de la vivienda del bloque NUM000 "libre de cargas y sin hipotecas", con arreglo a la cláusula sexta de las condiciones generales].

TERCERO: 1. La falta de motivación detectada en el párrafo 3 del anterior fundamento de Derecho nos debe llevar a que esta Sala analice directamente si concurre el supuesto previsto en el párrafo primero del artículo 3 de la Ley 57/1968 , a cuyo tenor "expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 % de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda".

2. Examinada la jurisprudencia y, en particular, las resoluciones citadas en el recurso, vemos que las sentencias del Tribunal Supremo que aplican la Ley 57/1968 a favor del comprador parten de la no terminación de las obras por uno u otro motivo, a diferencia de lo que aquí ocurre, como en las sentencias de 8 de marzo de 2001 (ROJ: STS 1843/2001 ) y 9 de abril de 2003 (ROJ: STS 2494/2003 ). Solo la doctrina desarrollada en la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2002 (ROJ: STS 6219/2002 ) afirma con contundencia que el plazo pactado para la entrega de la vivienda no puede entenderse como "aproximado"; que la vendedora no cumplió con esta obligación esencial ni puso en conocimiento del comprador los motivos del retraso; y que por todo ello procede la resolución del contrato.

3. Ahora bien, una sola sentencia no crea jurisprudencia; y, además, desconocemos todos los hechos que condicionaban el litigio resuelto por la citada sentencia de 26 de septiembre de 2002 . Hemos de resaltar que esta la sentencia no afirma expresamente que la aplicación de la Ley 57/1968 implique una excepción a la doctrina clásica en materia de resolución de contrato por incumplimiento del término pactado, según la cual el mero retraso en la prestación de una obligación no es por sí solo causa de resolución conforme al artículo 1124 del Código civil , a menos que el plazo estipulado haya sido considerado de carácter esencial o que su inobservancia frustre el fin del negocio. La Ley 57/1968 nada aporta en este sentido, como expresa la sentencia de la Audiencia provincial de Zaragoza, sección 5, de 14 de julio de 2010 (ROJ: SAP Z 515/2010). Asimismo, la sentencia de la Audiencia provincial de Guadalajara de 14 de septiembre de 2010 (ROJ: SAP GU 264/2010) destaca que el "artículo 3 de la Ley 57/1968 nunca ha sido utilizado por la jurisprudencia para justificar una automática resolución contractual, y ello a pesar de que se trata de una ley con una prolongada vigencia en el tiempo desde su entrada en vigor".

4. En el presente supuesto, a tenor de los hechos declarados probados en la sentencia apelada (los cuales aceptamos expresamente, dado que, tras el examen de las actuaciones y el visionado de la grabación del juicio, no apreciamos en ellos error alguno), nos encontramos con los siguientes datos relevantes: a) que las obras concluyeron efectivamente, aun fuera del plazo convenido para ello (siete meses de retraso para el piso situado en el bloque II y doce meses para el situado en el bloque I); b) que, tras la conclusión de las obras de la vivienda situada en el bloque II en julio de 2007 (objeto del primero de los contratos y de la primera demanda), el actor obtuvo la posesión del piso mediante la entrega de las llaves por parte de la vendedora, y por ello pagó los gastos de comunidad desde octubre a diciembre de 2007; c) que, en ese momento, puso a la venta, a través de una agencia inmobiliaria, tanto este apartamento como el otro que todavía estaba en construcción (concluyó en enero de 2008); y d) que es solo a partir de febrero de 2008 cuando el demandante requirió de resolución a la vendedora, a pesar de que en fechas recientes podía haber obtenido las escrituras públicas de compraventa, cuyos otorgamientos fueron a continuación expresamente ofrecidos por la demandada.

5. En suma, es el mismo actor quien aceptó posteriormente, por hechos concluyentes e inequívocos, la no esencialidad del plazo pactado para la terminación de las obras en uno y otro contrato. Es decir, no puede ir ahora contra sus propios actos para sostener las resoluciones de unos contratos cuya eficacia aceptó después de conocer y asumir el motivo que funda las demandas, esto es, el retraso en la finalización de las obras, las cuales, además, concluyeron antes de que el comprador instara extrajudicialmente la resolución de las compraventas. Como enseña la jurisprudencia, son actos propios los que se realizan con voluntad de crear, modificar o extinguir una relación jurídica y su voluntad se manifiesta expresamente o por acto que la revela de manera inequívoca, como en este caso ocurre, en el que el comprador realizó actos trascendentes que causaron estado y definieron de una manera definitiva las relaciones jurídicas. La anterior conclusión no queda alterada ni aun partiendo hipotéticamente de la interpretación dada por el apelante al artículo 3 de la Ley 57 /1968 ni aun teniendo en cuenta la irrenunciabilidad de derechos proclamada en el artículo 7 de esta misma ley , puesto que el comprador tenía la potestad de aceptar la eficacia de los contratos aun después de transcurrido el plazo previsto para la conclusión de las obras, como así acaeció, de modo que la prohibición de irrenunciabilidad de derechos ex ante no impide al comprador esa toma de postura, como ya dijimos al resolver un caso parecido en nuestra sentencia de 13-XI-2009 .

6. Por consiguiente, no procede la estimación de ninguna de las pretensiones formuladas en las demandas. En especial, no procede el pago del 20% del importe del precio de la vivienda porque la indemnización así prevista en la cláusula sexta del contrato de compraventa depende de la anulación del contrato por causas imputables al vendedor, lo que no concurre en este supuesto, como ha quedado dicho.

CUARTO: Sobre la base de todo ello, procede desestimar el recurso, si bien no debemos imponer al apelante las costas de esta alzada, dado que concurre un supuesto análogo al regulado en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (al que se remite su artículo 398.1 en sede de apelación) cuando habla de las serias dudas de Derecho, cual es que la sentencia apelada no analizó si procedía la resolución de las compraventas de acuerdo con el artículo 3 de la repetida Ley 57/1968 .

Fallo

FALLAMOS: DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por el actor de ambas demandas, Guillermo , contra la sentencia referida, que CONFIRMAMOS íntegramente. No hacemos especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

Sin perjuicio del derecho de las partes a intentar cuantos recursos consideren legalmente procedentes, contra esta resolución puede caber recurso de casación y de infracción procesal ante el Tribunal Superior de Justicia, a preparar ante esta misma Audiencia Provincial en un plazo de cinco días, en el caso de que las partes entiendan que esta sentencia ha infringido normas de Derecho civil de esta Comunidad Autónoma.

Notifíquese y devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de esta resolución, para que tenga lugar la ejecución y cumplimiento de lo resuelto.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá un testimonio al rollo de Sala, definitivamente juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.