Sentencia Civil Nº 220/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 201/2011 de 12 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 19

MADRID

SENTENCIA: 00220/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION 19

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91 493 3815-16-86-87 Fax: 91 493 38 85

N.I.G. 28000 1 0000116 /2011

RECURSO DE APELACION 201 /2011

Autos: PZ.INC.CONC. OPOSICION APROB. CONVENIO(129) 1960 /2007

JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de MADRID

Apelante/s: Ángela , Elena , Germán

Procurador/es: SUSANA ROMERO GONZALEZ

Apelado/s: CARNICAS SIERRA GORDA, S.L.

Procurador/es: RAQUEL GOMEZ SANCHEZ

Apelado/s: Mariola , Miguel

Procurador/es: MIRIAM RODRIGUEZ CRESPO

SENTENCIA NÚM. 220

Ponente: Ilmo. Sr. D. NICOLAS DÍAZ MÉNDEZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. NICOLAS DÍAZ MÉNDEZ

D. EPIFANIO LEGIDO LÓPEZ

D. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ

En Madrid a doce de Mayo del año dos mil once.

La Sección Décimo-Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sra. Magistrados al margen reseñados, ha visto, en grado de apelación, los autos de juicio ordinario sobre ejercicio derecho de opción, con cumplimiento e indemnización de daños y perjuicios, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de los de Madrid bajo el núm. 1960/2007 y en esta alzada con el núm. 201/2011 de rollo, en el que han sido partes, como apelantes, Doña Elena y Doña Ángela y Don Germán , representado por la Procuradora Doña Susana Romero González y dirigidos por el Letrado Don Antonio Meca Cañones, y, como apelados, de una parte, la entidad Cárnicas Sierra Gorda, S.L., representada por la Procuradora Doña Raquel Gómez Sánchez y dirigida por el Letrado Don J. Lorenzo Herráez López, y, de otra, Doña Mariola , que actúa por sí y en representación de su hijo menor Don Miguel , representada por la Procuradora Doña Miriam Rodríguez Crespo y dirigida por Letrado.

Se aceptan y se dan por reproducidos, en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida, en cuanto se relacionan con la presente resolución.

Antecedentes

PRIMERO: En los autos más arriba indicados, con fecha 5 de Octubre de 2010, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda de juicio ordinario interpuesta por la Procuradora Dª Raquel Gómez Sánchez, en nombre y representación de de la sociedad Cárnicas Sierra Gorda, S.L., contra Dª. Elena , D. Germán , Dª Ángela , Dª Mariola , como demandada y en su condición de representante legal de D. Miguel , debo declarar y declaro que la opción de compra sobre el local comercial, número siete, del portal número catorce, hoy calle Sierra Gorda número treinta y seis de Madrid, situado en la planta baja de la casa denominada "Edificio Montjuich", de una superficie de sesenta y cinco metros y ochenta decímetros cuadrados, número ciento veintiocho de orden en la división de la herencia horizontal del inmueble en que se integra y finca registral número NUM000 del Registro de la Propiedad número 20 de Madrid, fue ejercitada en plazo, y que llegó a conocimiento de los concedentes, que se cumplieron las condiciones contractuales y que quedó consumada, quedando, a su vez, firme, perfeccionada y válida la compraventa y fijado el precio definitivo a satisfacer por la actora compradora en 158.836,89 euros.

Debo declarar y declaro el derecho de la actora de cumplir su obligación de pago del precio simultáneamente a la entrega del ocal al otorgamiento de escritura.

Debo condenar y condeno a los demandados al cumplimiento del contrato de compraventa y otorgamiento de escritura pública, con entrega a la actora de la finca urbana objeto del negocio, antes identificada.

Debo condenar y condeno, de forma solidaria, a los demandados Dª Elena , D. Germán y Dª Ángela a que, tan pronto sea firme esta resolución, abonen a la parte demandante la cantidad de 5.579,1º0 euros en concepto de daños y perjuicios, con más intereses legales desde la fecha de interposición judicial de la demanda.

Se imponen las costas procesales causadas a los demandados opuestos a las pretensiones de la demanda; no procede especial imposición respecto de las costas motivadas por la demanda dirigida contra Dª Mariola , codemandada y que actúa en su condición de legal representante de D. Miguel ."

SEGUNDO: Contra dicha sentencia por la representación procesal de Doña Elena y de Doña Ángela y Don Germán se preparó e interpuso recurso de apelación, fundamentándolo en la existencia de errónea valoración de las condiciones del contrato de opción, con ausencia de autorización suficiente para la venta de la parte del menor e incumplimiento grave en la entrega del precio pactado, indicando que se silencia en la sentencia que en Doña Elena recae, por voluntad testamentaria, la condición de usufructuaria vitalicia del bien que se enajena, lo que supone unos derechos que las partes no pueden conculcar, añade que la opción de compra está sujeta al cumplimiento de unas condiciones, que en el concreto caso no se cumplen; se pasa a señalar como en el expediente de jurisdicción voluntaria en que se recaba la autorización para la venta de la parte del menor, se silencia al Juzgador la existencia del usufructo vitalicio antes indicado, y sólo se solicita una autorización genérica de venta, omitiendo que la parte perteneciente al menor lo es en nuda propiedad, sin que dicha autorización cumpla las exigencias previstas en el contrato, por que el mismo se condiciona a un hecho imposible cual es la entrega de su parte al menor, siendo que el derecho de usufructo; no procediendo la entrega de la cosa usufructuada hasta la extinción del usufructo; se añade en que en el procedimiento de jurisdicción voluntaria para autorización de venta de la parte del menor, no han tenido intervención los ahora apelantes, por lo que la autorización del menor no puede vincular a quienes no han sido oídos ni partes en dicho proceso; se añade que aun cuando se entendiese que dieran los presupuestos para el ejercicio de la opción, ya determinado el precio, éste es por definición un elemento esencial, por lo que debe exigirse su cumplimiento de forma rigurosa y no al arbitrio de la demandante, no pudiendo destinarse a persona distinta de su legítimo beneficiario, conocido por la demandante, tanto desde los términos del contrato como de los propios actos; se pasa a diferenciar los derechos del nudo propietario y los del usufructuario, indicando que en el arrendamiento con opción de compra, se requiere para su adecuado ejercicio, para que nazca el derecho a optar, que se dé una condición o presupuesto, cual la autorización de venta de la parte del menor, reiterando que en el procedimiento en que se concede la autorización de venta de la parte del menor, no han sido oídos los ahora apelantes y se concede la autorización siempre que se entregue la parte del precio, siendo que con ello no se cumple la exigencia contenida en el contrato, dado que al pesar usufructo sobre la parte del menor no se puede entregar el precio al carecer del derecho a disfrutar.

Desde otra vertiente hace expresa impugnación de lo en sentencia acogido por daños y perjuicios, que dice no fundamentada y además no corresponderse a ningún perjuicio, indicando que si la opción se ejercitó adecuadamente, el arrendamiento era inexistente y, consecuentemente, no procede indemnización por un arrendamiento inexistente al que nadie fue conminado, y, además, para que nazca el derecho a ser indemnizado debe existir una conducta contractual o extracontractual generadora de un daño y una relación de causal directa entre la conducta en cuestión y el daño caudado, haciendo alegaciones en justificación.

Se termina suplicando que con estimación del recurso se revoque la sentencia a la que se contrae, dejándola sin efecto y dictando otra en su lugar por la que se acuerde la desestimación íntegra de la demanda, con condena en costas a la parte actora.

TERCERO: Por interpuesto que fue el mencionado recurso se acordó dar traslado del mismo a las demás partes, presentándose sendos escritos de oposición por las respectivas representaciones procesales de la en la instancia en la instancia demandante, Cárnicas Sierra Gorda, S.L y de la codemandada Doña Mariola , por sí en la representación que ostenta, para en base a las que alegaciones que realizan suplicar la desestimación de aquél.

CUARTO: Remitidos los autos a esta Audiencia, con fecha registro de entrada del día 25 de Marzo de 2011, por repartido que fue el conocimiento del recurso a esta Sección, se formó el oportuno rollo, se designó Ponente conforme al turno previamente establecido y no estimándose necesaria la celebración de vista pública, se señaló para deliberación y votación, la que tuvo lugar el pasado día nueve.

Fundamentos

PRIMERO: Es de comenzar señalando como conforme a lo que prevé el art. 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dando acogida al principio "tantum devolutum quantum apellatum", la sentencia a dictar en el recurso de apelación se habrá de pronunciar exclusivamente sobre los puntos y cuestiones hechos valer en el escrito de interposición del recurso y, en su relación, en el de oposición; partiendo de lo precedente es ya de señalar como hechos incontrovertidos que en fecha 1 Marzo de de 2004 entre Doña Elena y la entidad en la instancia demandante, Cárnicas Sierra Gorda, S.L., se suscribió contrato de arrendamiento sobre el local al que la demanda de contrae, y ese mismo día se suscribe, de una parte, por la misma Doña Elena , Doña Ángela , Don Germán , estos tres ahora apelantes, Doña Mariola , que actúa por sí y en nombre de su hijo menor de edad, Don Miguel , y representante legal de Cárnicas Sierra Gorda, S.L., de otra, contrato de opción de compra sobre el mismo local objeto del arrendamiento antes referido, expresándose que Doña Elena es propietaria de una mitad proindiviso, y Doña Ángela , Don Germán y el menor Don Miguel , son propietarios por partes iguales de la otra mitad y Doña Mariola , usufructuaria de la parte que corresponde a su hijo; se establece como plazo para el ejercicio de la opción, transcurridos dos años desde el inicio del contrato de arrendamiento antes referido y antes del término de cinco años, se señala precio de compra, 144.241,91 €, incrementada con los sucesivos IPC interanuales hasta la fecha de realizar la escritura de compraventa, y expresamente se pacta que habida cuenta la edad del antes referido menor, su madre se compromete expresamente a instar en plazo de treinta días desde que se ejerza la opción de compra, la preceptiva autorización judicial para la venta de bienes del menor, contemplándose para el caso de que la misma se deniegue una indemnización a favor de la optante; en fecha 17 de Marzo de 2006 la optante comunica que ejerce el referido derecho de opción, con solicitud de todos los trámites necesarios para llevar a efecto la transmisión; en fecha 8 de Enero de 2007 se dicta auto en procedimiento judicial para autorización de venta de menores en relación con aquel concreto local, por el que se concede la misma con ingreso de la parte del precio obtenido correspondiente al menor en cuenta titularidad del mismo; en fecha 23 de Marzo de 2007 se reitera por la dirección Letrada del optante su ejercicio de la opción, lo que nuevamente se hace en fecha 27 de Abril de 2007, citando día, 27 de Mayo de 2007, hora y Notaría para otorgamiento de la escritura pública; a este último por la Dirección Letrada de los ahora apelantes, con fecha de Mayo de 2007, se contesta indicando que no se ha ejercitado adecuadamente el derecho de opción, no reconociendo ningún perjuicio a la optante por cuanto, indica, no ha ejercitado el derecho de opción, para cuyo ejercicio se requiere inexcusablemente se haya depositado el precio convenido, señalando cuenta corriente de los mismos para ingresar el precio, que actualizado fija en 158.836,89 euros; a ello se contesta por la optante haciendo saber que pagará este precio simultáneamente a la formalización de la escritura el día 29 de Mayo de 2007 a la hora y en la Notaría que indica, con indicación de que cada uno de los ahora apelantes recibirá un cheque por la cantidad que indica, 79.418,46 euros Doña Elena y 26.472,81 cada uno de los otros dos ahora apelantes; sin que el precitado día los ahora apelante acudan a la Notaría que se había indicado; se produce allanamiento a las pretensiones de la demanda por la codemandada Doña Mariola , por sí en representación de su hijo menor.

SEGUNDO: Antes de dar concreta respuesta a lo motivos que se esgrimen por la parte apelante, se hace conveniente señalar como la opción de compra se manifiesta como contrato, con sustantividad propia, mediante la cual el optante logra, de modo exclusivo, la facultad de prestar su consentimiento, en el plazo señalado, a la oferta de venta que, por el primordial efecto de la opción, es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido y que una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado, y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste, el concurso del consentimiento exigido por la Ley, sin que el concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con que el optante le haya comunicado su voluntad de ejercitar su derecho de opción. La opción de compra supone, pues, una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme ( Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de febrero de 1985 , 17 de noviembre de 1986 y 23 de diciembre de 1991 ); señalando la más próxima en el tiempo STS de 26 de Abril de 2010 , y referido al arrendamiento con opción de compra, que ejercido el derecho de opción por el arrendatario dentro del plazo señalado, se perfecciona la compraventa pudiendo desde ese momento el vendedor instar de la otra parte el otorgamiento de la escritura y el pago del precio convenido, añadiendo con cita de la STS de 4 mayo 1994 (Recurso núm. 1547/1991 ) que, en un supuesto similar al ahora enjuiciado, señala que el importe de las rentas satisfechas a partir del ejercicio de la opción de compra por el anterior arrendatario había de imputarse al precio de la compraventa, añadiendo que ello responde a que, en esencia, la opción no es más que una modalidad de precontrato o promesa unilateral de contrato, de modo que desde el momento en que el arrendatario-optante decide perfeccionar la compraventa -para cuya celebración el concedente u optatario ya adelantó su consentimiento- carece de sentido hablar de la existencia de arrendamiento y de pago de rentas, pues sobre una misma cosa no se concibe que el mismo sujeto sea a la vez comprador y arrendatario; siendo de reiterar se mantiene la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, como así lo corrobora en caso de opción la doctrina jurisprudencial ( sentencia, de 3 febrero 1992 , entre otras ); la STS de 3 de Abril de 2006 después de reiterar el concepto de opción antes indicado y al momento de su perfección, cual comunicación de la voluntad de ejercitar la opción ( SSTS entre otras, de 13 noviembre y 22 diciembre 1992 ), pasa a señalar que dentro de los efectos de la opción, que se perfecciona una vez debidamente ejercitada el contrato de compraventa, éste queda sometido a su propia regulación (arts. 1.445 y ss. del CC ), en la que figura el 1.450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, como así lo corrobora en caso de opción la doctrina de esta Sala (sentencias, entre otras, de 3 febrero 1992 ), al poner de relieve que si bien el contrato de opción puede funcionar como preliminar de la compraventa, una vez consumado por su ejercicio en tiempo y forma, la enajenación ha de cumplirse en la forma pactada. Y esta misma sentencia al examinar en concreto el requisito del pago o consignación del precio, se remite a la de 2 de febrero de 1992 para declarar que se trata de una condición no exigida "salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante", doctrina que igualmente se expresó en las sentencias de 17 de mayo y 24 de junio de 1993 .

TERCERO: Descendiendo al concreto supuesto de autos es de comenzar señalando como llama la atención que sean los propios concedentes de la opción, los que para oponerse a la consumación de la misma, esgriman frente al optante una relación interna entre ellos, siendo, además, que la razón que esgrimen en relación con la autorización de ventas del menor y el usufructo existente sobre la misma a favor de Doña Elena , existía al momento de conceder la opción y en el propio arrendamiento sobre el local a que aquella se contrae, de modo que se ha de entender desde los actos propios que al conceder la referida Doña Elena la opción junto a los demás copropietarios, sin referencia alguna a su derecho de usufructo, al disp9oner sobre la nuda propietaria, lo está haciendo sobre el usufructo como gravamen sobre el dominio, al disponer de éste sin reserva de aquél, consolidando la propiedad o dominio, en cualquier caso es de señalar, además, lo que en el contrato de opción se establece en orden a la necesaria autorización de venta del menor, la que expresamente se obtiene, sin que en nada obsta a su valor la existencia del usufructo que se alega por los apelantes, pues desde la propia conceptuación del usufructo se pasaría a retener sobre los rendimientos del precio obtenido, y en cualquier caso de trata de relación interna entre nudo propietario y usufructuario, sin afectar al optante desde la consideración, más arriba indicada, de quien conceden la opción, consideraciones las precedentes que llevan a la desestimación del recurso en el particular ahora tratado.

CUARTO: Igual suerte desestimatoria debe correr el recurso en cuanto al motivo alegado de falta de pago del precio, nunca negado por el optante, remitiéndonos a la doctrina jurisprudencial más arriba recogida en cuanto a la efectividad del préstamo, no al momento de ejercitar la opción sino al del otorgamiento de la escritura pública; como también debe ser desestimado el recurso en cuanto se contrae a la indemnización en sentencia acogida, y ello igualmente según se extrae de la doctrina jurisprudencial también más arriba recogida, en orden al efecto de la ejercicio de la opción y carecer de sentido de hablar de propietario y arrendatario en una misma persona, por lo que el efecto del ejercicio de la opción hace cesar la obligación del pago de renta, citábamos STS que realizado el pago de renta después de ejercitada la opción indica que lo pagado debe imputarse el precio de la venta, lo que mutatis mutandi es de aplicación para la indemnización que en demanda se postulas y la sentencia acoge; desde todo lo hasta aquí expuesto que estemos en el caso de desestimar el recurso y de con firmar la sentencia a la que se contrae.

QUINTO: Por la desestimación del recurso que proceda hacer expresa imposición de las costas del mismo derivadas a la parte apelante, conforme a lo prevenido en el art. 398.1 de la LEC , con su expresa remisión al art. 394 , y no estimar que el asunto en los términos en que ha sido traído a esta alzada presente serias dudas de hecho o de derecho, dudas que para su apreciación han de ser fundadas y razonables, tanto en cuanto a la realidad de los hechos en que se fundamente la pretensión o en su caso de los efectos jurídicos de los mismo derivados, bien por la existencia de jurisprudencia contradictoria en relación o bien por disparidad doctrinal en la interpretación de la norma o normas de que se trate, a ello unido de lo que el precepto establece con el término de "serias", lo que han de entenderse en términos de objetividad, no desde la subjetividad de la parte, y en cualquier caso excluyente de aplicación de la excepción, en la mera creencia expuesta ex post, siendo, además, que el principio del vencimiento, opera no sólo desde una vertiente sancionadora, sino también con proyección positiva, en base al principio de causalidad, que implica que la sola circunstancia de provocar en la contraparte, vencedora en juicio, unos gastos procesales, justifica el pago de los mismos y que las costas suponen por el vencido, a ello unido el principio de la autoresponsabilidad, estos es que cada parte debe responder de las consecuencias de su propios actos, sobre todo cuando inciden patrimonialmente en otro, y ello a pesar de la incertidumbre que todo proceso conlleva.

VISTOS los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Elena y Doña Ángela y Don Germán , contra la sentencia dictada con fecha 5 de Octubre de 2010 en los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de los de Madrid bajo el núm. 1960/2007 , debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con expresa imposición de las costas del presente recurso a la parte apelante.

Al notificar esta sentencia, dése cumplimiento a lo prevenido en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de su razón y a los autos de que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN. - Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.