Sentencia Civil Nº 220/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 379/2011 de 24 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 379/2011-I

Procedencia: Juicio Ordinario nº 75/2008 del Juzgado Primera Instancia 1 El Prat de Llobregat

S E N T E N C I A Nº 220/2012

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veinticuatro de abril de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre validez de contrato nº 75/2008, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 1 El Prat de Llobregat, a instancia de D/Dª. Verónica y Amelia , contra D/Dª. Gervasio , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 30/7/2010.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

F A L L O

Que DEBO ESTIMAR y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta a instancia de Dña. Verónica y Dña. Amelia contra D. Gervasio , declarando la plena validez, legalidad y eficacia de los contratos y acuerdos de fecha 2/10/2000, la opción de compra de fecha 20/09/06, y la solicitud y autorización administrativa de fecha 20/11/2007; se declara que Dña. Amelia es legítima propietaria, en pleno dominio, de la totalidad de la vivienda sita en el PASEO000 , Bloque NUM000 , Escalera NUM001 , piso NUM002 , puerta NUM003 de El Prat de Llobregat, vivienda inscrita en el tomo NUM004 , libro NUM005 , folio NUM006 , finca nº NUM007 del Registro de la Propiedad de El Prat de Llobregat.

Se condena a D. Gervasio a estar y pasar por las anteriores declaraciones; a que emita las declaraciones de voluntad precisas para la perfección de la compraventa y su inscripción en el registro de la propiedad, con la advertencia de que si no lo hiciere, será realizada por el propio juzgado a su costa.

En cuanto a las costas procesales causadas, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Así por esta mi Sentencia, juzgando definitivamente en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 27 de marzo de 2012.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- Las demandantes DOÑA Amelia y DOÑA Verónica presentan demanda de juicio ordinario contra DON Gervasio , en la que tras exponer los hechos y los fundamentos de derecho que consideran de aplicación, solicitan se dicte sentencia por la que estimando la demanda, se establezcan los siguientes pronunciamientos de derecho:

A) Se declare la plena validez, legalidad y eficacia de los contratos y acuerdos (contrato de fecha 2 de octubre de 2.000 y opción de compra de fecha 20 de septiembre de 2.006, así como solicitud y autorización administrativa de fecha 20 de noviembre de 2.007), relativos a la compraventa de la vivienda sita en El Prat de Llobregat, PASEO000 , Bloque NUM000 , Escalera NUM001 , piso NUM002 , puerta NUM003 , inscrita en el Registro de la Propiedad de El Prat, en el tomo NUM004 , libro NUM005 , folio NUM006 , finca número NUM007 .

B) Que como consecuencia del anterior pronunciamiento de derecho, se declare que DOÑA Amelia es legítima propietaria, en pleno dominio, de la totalidad de dicha vivienda, condenando al demandado DON Gervasio , a lo siguiente:

1.- A estar y pasar por las anteriores declaraciones.

2.- A que emita las declaraciones de voluntad precisas para la perfección de la compraventa y su inscripción en el Registro de la Propiedad, con la advertencia de que si no lo hiciere, será realizada por el propio Juzgado a su costa.

3.- A que levante las cargas que pesan sobre la vivienda de autos, dejándola libre a favor del adquirente.

C) Que, asimismo, se condene al demandado al pago de las costas del presente procedimiento.

El demandado DON Gervasio se opone a la demanda alegando en síntesis que el ejercicio de compra de la mitad indivisa de la vivienda sólo tenía sentido que se pudiera aplicar durante la vigencia de la relación sentimental.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda deducida por DOÑA Amelia y DOÑA Verónica contra DON Gervasio , declarando la plena validez, legalidad y eficacia de los contratos y acuerdos de fecha 2 de octubre de 2.000, la opción de compra de fecha 20 de septiembre de 2.006, y la solicitud y autorización administrativa de fecha 20 de noviembre de 2.007; declara que DOÑA Amelia es legítima propietaria, en pleno dominio, de la totalidad de la vivienda sita en El Prat de Llobregat, PASEO000 , Bloque NUM000 , Escalera NUM001 , piso NUM002 , puerta NUM003 , inscrita en el tomo NUM004 , libro NUM005 , folio NUM006 , finca número NUM007 , del Registro de la Propiedad de El Prat, y condena a DON Gervasio a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a que emita las declaraciones de voluntad precisas para la perfección de la compraventa y su inscripción en el Registro de la Propiedad, con la advertencia de que si no lo hiciere, será realizada por el propio Juzgado a su costa.

Todo ello, sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento.

Frente a dichos pronunciamientos recurre en apelación la parte demandada, formulando una serie de motivos de impugnación que seguidamente pasamos analizar.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Debemos partir de los siguientes hechos acreditados:

1º.- El día 2 de octubre de 2.000, documento 3 de la demanda, al folio 43, DON Gervasio , DOÑA Amelia y DOÑA Verónica suscriben contrato privado en el que hacen constar que hallándose interesado DON Gervasio en la venta de un piso de protección oficial, habiendo decidido DON Gervasio y DOÑA Amelia convivir como pareja de hecho, y hallándose ésta última interesada en adquirir la mitad indivisa de dicha vivienda, DOÑA Verónica entrega a DON Gervasio la suma de 5.000.000 pesetas en concepto de préstamo, acordándose la devolución del préstamo en una sola cuota pagadera en el momento del cese de la convivencia, y que en el momento en el que sea posible la venta de la mitad indivisa a DOÑA Amelia , DON Gervasio se compromete a la venta de dicha mitad indivisa por el importe del préstamo, quedando éste saldado y finiquitado.

2º.- En fecha 26 de octubre de 2.000, documento 1 de la demanda, al folio 17, DON Belarmino y DOÑA Ángela otorgan contrato de compraventa con DON Gervasio en relación a la vivienda sita en El Prat de Llobregat, PASEO000 , Bloque NUM000 , Escalera NUM001 , piso NUM002 , puerta NUM003 , inscrita en el tomo NUM004 , libro NUM005 , folio NUM006 , finca número NUM007 , del Registro de la Propiedad de El Prat, por importe de 5.203.400 pesetas.

3º.- El mismo día 26 de octubre de 2.000, documento 2 de la demanda, al folio 22, DON Gervasio otorga escritura de préstamo hipotecario en relación a la vivienda sita en El Prat de Llobregat, PASEO000 , Bloque NUM000 , Escalera NUM001 , piso NUM002 , puerta NUM003 , inscrita en el tomo NUM004 , libro NUM005 , folio NUM006 , finca número NUM007 , del Registro de la Propiedad de El Prat, con la entidad CAIXA D'ESTALVIS DE CATALUNYAM, recibiendo a título de préstamo la cantidad de 7.000.000 pesetas, operación que es garantizada por DOÑA Amelia como fiadora solidaria.

4º.- El día 20 de septiembre de 2.006, documento 4 de la demanda, al folio 44, DOÑA Amelia remite un burofax a DON Gervasio expresando su voluntad de adquirir la mitad indivisa de la vivienda conforme al pacto quinto del documento privado suscrito el día 2 de octubre de 2.000, por el precio de 5.000.000 de pesetas, recibidos por el SR. Gervasio en concepto de préstamo.

5º.- Por burofax de fecha 4 de octubre de 2.006, se opone el demandado alegando que la pareja ya no convive.

6º.- El día 14 de noviembre de 2.007, DON Gervasio presenta una instancia a ADIGSA, EMPRESA PUBLICA, expresando su voluntad de vender la vivienda a DOÑA Amelia en las condiciones y por el precio máximo estipulado por la normativa vigente.

7º.- Por escrito de fecha 20 de noviembre de 2.007, ADIGSA, EMPRESA PUBLICA, autoriza la venta de la vivienda a DOÑA Amelia siempre que el precio de la transmisión no supere la suma de 33.650,42 euros.

8º.- En fecha 16 de enero de 2.008, la parte demandante remite burofax al demandado requiriéndole para que designe día, hora y Notaría para el otorgamiento de escritura pública.

TERCERO.- En el presente recurso debemos analizar la naturaleza jurídica de los documentos número 3, número 4 y número 6 de la demanda, puesto que, como es sabido, los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son.

En primer término, en el documento 3 de la demanda, al folio 43, suscrito el día 2 de octubre de 2.000, entre DON Gervasio , DOÑA Amelia y DOÑA Verónica , las partes hacían constar que, hallándose interesado DON Gervasio en la venta de un piso de protección oficial, habiendo decidido DON Gervasio y DOÑA Amelia convivir como pareja de hecho, y hallándose ésta última interesada en adquirir la mitad indivisa de dicha vivienda, DOÑA Verónica hacía entrega a DON Gervasio de la suma de 5.000.000 pesetas, en concepto de préstamo, haciéndose constar que, en el momento en el que fuera posible la venta de la mitad indivisa a DOÑA Amelia , DON Gervasio se comprometía a la venta de dicha mitad indivisa por el importe del préstamo, quedando éste saldado y finiquitado (cláusula quinta); asimismo, se hacía constar que DON Gervasio procedería a la devolución del préstamo más los intereses devengados, en una sola cuota pagadera en el momento del cese definitivo de la convivencia (cláusula tercera).

Se trata de un contrato de préstamo personal, motivado por el inicio de una relación de pareja, a tenor del cual, la madre de DOÑA Amelia prestaba a DON Gervasio la suma de 5.000.000 de pesetas para la compra de la mitad indivisa de una vivienda de protección oficial para su hija con el compromiso de que cuando fuera posible la venta de la referida mitad indivisa a DOÑA Amelia , DON Gervasio se comprometía a poner dicha mitad indivisa a nombre de DOÑA Amelia , por el importe del préstamo, quedando éste saldado y finiquitado; asimismo, se pactaba que si se producía el cese definitivo de la convivencia, DON Gervasio debía devolver a DOÑA Verónica la suma de 5.000.000 objeto de préstamo más los intereses devengados, en una sola cuota pagadera de una sola vez.

Las cláusulas tercera y quinta sólo pueden tener la siguiente interpretación: si todo iba bien, en cuanto fuera posible, DON Gervasio se comprometía a poner dicha mitad indivisa a nombre de DOÑA Amelia por el importe del préstamo; si se producía la ruptura de la pareja, DON Gervasio debía devolver a DOÑA Verónica la suma de 5.000.000 objeto de préstamo más los intereses devengados, en una sola cuota pagadera de una sola vez.

Dicho documento contiene para DON Gervasio las dos obligaciones expuestas, o poner la mitad indivisa a nombre de DOÑA Amelia , realizado la tramitación correspondiente, o devolver el préstamo con sus intereses de una sola vez, pero lo que, desde luego no contiene dicho documento, es un contrato de opción de compra.

Y tampoco puede considerarse que es un contrato de opción de compra el documento número 4, de fecha 20 de septiembre de 2.006, al folio 45, o que mediante dicho burofax se esté ejercitando un derecho de opción de compra contenido en el documento número 3, pues el documento número 4 constituye un requerimiento para formalizar la transmisión de la mitad indivisa por el importe total del préstamo.

Por tanto, producida la ruptura de la pareja, circunstancia en la que están conformes ambas partes, lo que procede es la devolución del capital prestado más los intereses devengados en la forma prevista en el documento número 3.

CUARTO.- En segundo término, se plantea si el documento número 6, al folio 50, constituye un auténtico contrato de compraventa perfeccionado entre las partes, con carácter vinculante y, por tanto, si debe ser elevado a escritura pública.

En este documento denominado "INFORMACIÓN DE VENTA-DECLARACIÓN" se dice:

MANIFIESTO/MANIFESTAMOS:

1.- Como titular compareciente (DON Gervasio ) que han transcurrido cinco años desde la adjudicación de mi vivienda de la que hecho efectiva la totalidad de las cantidades aplazadas y por tanto el precio está totalmente amortizado.

2.- Como titular compareciente (DON Gervasio ) mi voluntad de vender la vivienda a la compradora compareciente (DOÑA Amelia ) con las condiciones y el precio máximo estipulado por la normativa vigente.

3.- Como comprador compareciente mi conformidad con lo que ADIGSA EMPRESA PUBLICA me repercuta los gastos que puedan generarse de resultas de la realización de obras de mejora, conservación y mantenimiento del edificio o de la vivienda que ocupo.

4.- Que tanto el titular como el comprador comparecientes eximen de responsabilidad a ADIGSA EMPRESA PUBLICA, con relación a las cargas y gravámenes que puedan afectar la finca objeto de esta solicitud de venta.

ADIGSA EMPRESA PUBLICA responde comunicando la información solicitada sobre las condiciones de la venta y el precio máximo estipulado por la normativa vigente, haciendo constar que de esta información no se derivan derechos ni expectativas de derecho y que si en el plazo de 90 días no se aporta copia de la escritura pública y de la carta de pago esta información quedará sin efecto y se entenderá que no se ha realizado la transmisión de la vivienda.

Se trata de una solicitud a Adigsa (Generalitat de Catalunya) sobre la posibilidad de vender la vivienda objeto de información, y sobre el precio máximo de venta, lo que contestado por escrito de fecha 20 de diciembre de 2.007, en el sentido de que el precio máximo era de 33.650,42 euros.

Entendemos, por tanto, que si bien es un documento complejo en cuanto contiene una solicitud de información y la expresión de una voluntad de comprar y de vender, predomina la solicitud de información para la venta y no existe un consentimiento integrado por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y precio objeto del contrato, con manifestación inequívoca de comprar por parte de la demandada y que, por ello, el referido documento no supone la plasmación documental de un acuerdo ya logrado, por lo que no nos hallamos ante una compraventa perfeccionada y en consecuencia, no procede la condena al otorgamiento de la escritura pública .

En base a lo anterior, si bien no se cuestiona la plena validez, legalidad y eficacia del contrato de fecha 2 de octubre de 2.000, ello no puede comportar el pronunciamiento que se pide en la demanda, esto es, que se declare que DOÑA Amelia es legítima propietaria, en pleno dominio, de la totalidad de dicha vivienda.

Tampoco puede derivarse el pronunciamiento que se pide en la demanda de los documentos 4 y 6.

Respecto del documento número 4, no es un contrato de opción de compra ni puede entenderse que mediante el mismo se esté ejercitando derecho de opción alguno, pues se trata de un burofax por el se requiere al demandado para realizar la tramitación correspondiente para vender a DOÑA Amelia la mitad indivisa de la vivienda por el importe del préstamo.

Y finalmente, respecto del documento 6, ya hemos indicado que no se trata de un contrato privado de compra venta.

Por todo lo expuesto, debemos estimar el recurso y revocar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia, con devolución de la cantidad consignada a la parte actora.

QUINTO.- Desestimando la demanda, las costas de la primera instancia deben imponerse a la parte demandada, conforme al artículo 394 de la L.E.C .

Estimando el recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas de este recurso, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Gervasio contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de EL PRAT DE LLOBREGAT, en los autos de Procedimiento Ordinario número 75/2.008, de fecha 30 de julio de 2.010, debemos REVOCAR y REVOCAMOS íntegramente dicha sentencia, y en su lugar, desestimamos la demanda presentada por DOÑA Amelia y DOÑA Verónica contra DON Gervasio , absolviendo al demandado de las pretensiones contenidas en la misma, con devolución de la cantidad consignada a la parte actora.

Todo ello, con imposición a la parte demandante de las costas de la primera instancia y sin hacer expresa imposición de las costas de este recurso.

Devuélvase al recurrente el depósito constituido para recurrir.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.