Sentencia Civil Nº 220/2012, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 7, Rec 399/2011 de 11 de Junio de 2012

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Cádiz

Sección de Algeciras.

Iltmos. Sres. Magistrados

Presidente: Don Manuel Gutiérrez Luna

Doña María de las Nieves Marina Marina

Don Juan Carlos Hernández Oliveros .

Rollo de Apelación nº 399/11.

Procedimiento Civil Ordinario 998/09, del Juzgado de Primera Instancia Número 1 de Algeciras.

S E N T E N C I A 220

En la ciudad de Algeciras, a once de junio de 2012.

Visto por esta Sección de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Algeciras, integrada por los Magistrados antes citados, el Rollo de Apelación de referencia, dimanante del Procedimiento Civil reseñado, pendiendo en esta Sala recurso de apelación formulado por la entidad PROMOSOL 99 S.L., representada por la Procuradora doña Concepción Valadez Domínguez, asistida del Letrado Sr. Viñas de Roa, contra la Sentencia de fecha 20 de junio de 2011, del Juzgado de Primera Instancia Número 1 de Algeciras , siendo parte recurrida Doña Ángeles , representada por la procuradora doña María Rosa Vizcaíno Gámez y asistida por el letrado don Pedro A. Martínez Contreras , y habiendo actuado como Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Dª. María de las Nieves Marina Marina , quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y se dan por reproducidos los de la sentencia impugnada.

SEGUNDO.- El indicado Juzgado de Primera Instancia, en el procedimiento igualmente citado, dictó, el día 20 de junio de 2011 , Sentencia cuyo Fallo dice lo siguiente:

"Que, estimando íntegramente la demanda interpuesta por la representación de Doña Ángeles , y desestimando en su integridad la reconvención formulada por la representación de PROMOSOL 99 SL , declaro resuelto el contrato de compraventa de 14 de diciembre de 2006, condenando a la demandada a abonar a la actora once mil cuatrocientos veintiocho euros (11.428 ), y al pago de las costas causadas".

TERCERO.- Contra dicha Sentencia se interpuso en tiempo y forma por la representación de Promosol 99 S.L., recurso de apelación, admitido a trámite el cual, y conferidos los preceptivos traslados, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, en la que, tras formarse el correspondiente Rollo y designarse Ponente, quedó el recurso visto para la votación y fallo, y redacción y publicación de la sentencia.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales .

Fundamentos

PRIMERO.- El presente procedimiento se inicia con la demanda interpuesta por la parte compradora Ángeles , interesando la resolucion de la compraventa de la vivienda celebrada el día 14 de diciembre de 2006 con la parte vendedora - Promosol 99 SL , sita en la URBANIZACIÓN000 , vivienda letra DIRECCION000 de la planta NUM000 del portal NUM001 , y trastero nº NUM002 , por aplicación de la Cláusula Séptima del mismo, documento número tres de la demanda: "para el caso de que se instara la resolución de este contrato por las causas previstas en el artículo 3º de la Ley 57/1968 del 27 julio , las cantidades recibidas del comprador le serán devueltas al adquirente en unión de sus intereses en la forma indicada en el citado artículo renunciando a otro tipo de indemnización que le pudiera corresponder. Si se instara la resolución del contrato por la parte compradora, ambas partes pactan expresamente que se indemnizará a la parte vendedora en el 50% de las cantidades devengadas hasta esa fecha"; interesando asimismo la actora la devolución de la mitad de las cantidades entregadas a la vendedora ascendente a 11.428 euros ( atendida la cantidad total entregada -22.856 euros -)

Por su parte , la demandada en su escrito de contestación manifiesta que la obra se terminó en los plazos previstos habiéndose iniciado el intento de entrega en los tres meses posteriores a la obtención de dicha licencia municipal, tal como establece el contrato ; habiéndose otorgado la licencia de primera ocupación el 14 julio 2008 , concluyendo por tanto el plazo para el otorgamiento de la escritura terminaría el 14 octubre 2008, no habiéndose podido formalizar la escritura por la inactividad de la propia compradora; alegando su total cumplimiento , interesando la desestimacion de la demanda interpuesta . Asimismo formuló demanda reconvencional , interesando la condena de la actora a la pérdida de la totalidad de las cantidades entregadas -22.856 euros - , y además la fijacion de en concepto de daños y perjuicios de 11.289,26 euros por dpreciación del valor de la vivienda , y 270 euros , en concepto de cuotas abonadas a la Comunidad de Propietarios .

SEGUNDO .- La sentencia recurrida , centra la cuestión litigiosa en la interpretación del párrafo segundo de la cláusula séptima del contrato en la que de forma clara se establece el derecho de la parte compradora de desistir de la compraventa sin causa alguna , perdiendo la mitad de las cantidades que hasta dicha fecha se hubieran devengado. Y efectivamente, las cantidades devengadas hasta esa fecha son las efectivamente entregadas por la compradora ya que el resto del pago del precio se supeditó en el propio contrato a la entrega de las llaves, que no se produjo por haber operado la resolución alegada , estimando íntegramente la demanda y con desestimación absoluta de la reconvencion formulada de contrario .

Frente a dicha resolución se interpone recurso de apelación por la mercantil promotora manteniendo que por su parte se cumplió con el conjunto de obligaciones establecidas en el contrato y puso a disposición de la compradora la vivienda objeto del mismo. Advierte que las cantidades devengadas son la totalidad del precio de la vivienda ya que la misma estaba a disposición de la compradora para el otorgamiento de la escritura y el pago del resto del precio pendiente, no pudiéndose confundir el término "devengadas" con el término "entregadas". Respecto a la desestimación de su demanda denuncia que habiendo incumplido su obligación la parte compradora, que era la de recibir el inmueble y pagar el resto del precio, la vendedora puede ejercer la facultad de resolución del contrato y exigencia de los daños y perjuicios conforme al artículo 1124 CC .

TERCERO .- Como ya adelantabamos anteriormente la Sentencia recurrida estima íntegramente la demanda declarando resuelto el contrato de compraventa y condenando a la demandada al pago de las cantidades reclamadas , no por incumplimiento de la ahora recurrente, que actuaba como promotora, sino por la aplicación automática de la cláusula 7ª del citado contrato firmado por ambas partes , y que permitía a la compradora resolver en cualquier momento dejando que la vendedora se quedase con la mitad de las cantidades devengadas hasta la fecha de solicitud ( siendo esta precisamente la única pretensión de la demanda , y la que en congruencia se acuerda en la sentencia recurrida ) .

Para nada sirven en relación a la solución que se le da a la primera de las demandas los argumentos de que se cumplieron todas las obligaciones a que obligaba a la recurrente el referido contrato relativas a poner a disposición del comprador en los plazos establecidos la vivienda en cuestión, con sus garages y trastero.

En relación a la aplicación de la discutida cláusula , esta Sala en la sentencia de 20 de septiembre de 2010 en el Rollo de Apelación nº 270/09 en un caso idéntico ,exponía cuál era la interpretación que habría que darle a esa cláusula 7ª, en cuanto que permitía a la compradora instar la resolución, y si la misma tiene prioridad en relación a la opción de cumplimiento que, le concede el citado articulo 1.124 del C. Civil a la parte cumplidora, en este caso, la vendedora. Así, se decía que los artículos 1.281 y siguiente del Código Civil , establecen las normas relativas a la interpretación de los contratos, siendo facultad del Tribunal de instancia, revisable en la alzada, y de ser claros los términos del contrato, habrá de ser interpretado conforme a su contenido. Y así la cláusula 7ª del contrato privado de compra-venta, evidentemente redactado por la parte vendedora -la entidad demandada-, establece que, en el supuesto de que se instase por el comprador la resolución del contrato, se indemnizará a la vendedora en el 50% de las cantidades devengadas hasta esa fecha. No se dice que la resolución del contrato fuera procedente, por haber cumplido el comprador, sino que simplemente el hecho de instarse la resolución, ya determinaría la indemnización establecida en tal forma; por lo que, la cláusula firmada al amparo de la autonomía de voluntad de ambas partes, es válida y por tanto deja sin efecto la facultad de cumplimiento ni de pedir otra indemnización distinta a la pactada tal y como expondremos posteriormente , en la forma que se pretende al amparo de lo dispuesto en el articulo 1.124 C. Civil , no pudiendo ir contra sus propios actos, ya que, si se comprometió el día de la fecha del contrato -14 de diciembre de 2006 - a cuanto se estipula en la meritada cláusula no puede ahora optar por otra facultad, al haber quedado limitada la misma.

En consecuencia, pese a ser cierto que, ha cumplido con sus obligaciones la demandada, la parte actora se ha limitado a ejercitar su derecho a resolver el contrato tal y como permite el contrato suscrito entre ambas partes , debiendo procederse a cuanto se estipula en el clausulado, tal y como se recoge por la sentencia recurrida; por lo que, procede la desestimación del motivo del recurso y la confirmación de la sentencia impugnada.

CUARTO .- Asimismo plantea la recurrente su disconformidad con la interpretacion de la resolución recurrida acerca de las cantidades devengadas, que la referida resolucion circunscribe a las cantidades efectivamente entregadas por la actora - compradora .

Frente a dicha interpretacion , la recurrente considera que deben incluirse las cantidades devengadas desde el día 15 de julio de 2008 ( fecha de la licencia de primera ocupación ) , y que dicha cantidad sería la totalidad del precio de la vivienda que tendría que haberse pagado si la compradora hubiera cumplido con su obligación de facilitar la fecha del otorgamiento de la escritura.

Sin embargo, siguiendo con el mismo criterio anteriormente apuntado en cuanto a la interpretación de las cláusulas contractuales ha de afirmarse que hasta el momento concreto en que se pide la resolución por la compradora no se habían devengado más que las cantidades que efectivamente habían sido entregadas, es decir, 22.856 euros, pues de la cláusula 2ª.c del contrato, folio 14 de las actuaciones, la tercera parte del precio no se entregaría hasta "la entrega de llaves". Esta expresión parece que se usa como sinónimo de otorgamiento de escritura pública, según se deduce del párrafo segundo de la clúsula sexta del contrato ("Con la escritura pública se entenderá consumada la compraventa") y del artículo 1462 CC ("Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario"). Pero ni una ni otra cosa se había producido sin que se haya probado que ello fuera responsabilidad de la compradora pues para ello necesariamente se tendría que haber cumplido con lo preceptuado en el artículo 1504 Cc : "En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial", es decir, como también se afirma en la sentencia de esta Sala antes comentada, "no basta con una declaración de voluntad encaminada a que cumpla el comprador su obligación de pagar el precio, sino que ha de dirigirse a que se tenga por resuelto el contrato por haber incumplido el comprador aquella obligación, STS 6-2-79 . Es decir, como señala la Sentencia de 25 de febrero de 2.002 , se trata de un acto obstativo al pago y declarativo de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato, de modo que mientras el requerimiento no se produzca, el comprador tiene la posibilidad de hacer pago. Por ello, los requisitos establecidos con carácter general por el artículo 1124 del Código Civil han de concurrir, dado que ambas normas no se eluden entre sí, sino que se complementan. Estamos ante un supuesto singular de aquella doctrina general, es decir, de la facultad implícita de resolver las obligaciones reciprocas, como reiterada jurisprudencia establece. En este sentido, la Sentencia de 24 de octubre de 1.998 declara que: "En el ámbito de aplicación de ese precepto, es cierto, como se viene proclamando por la Sala que los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil , no se eluden entre sí, sino que se complementan, en el sentido de que la regla que, con carácter general para toda clase de obligaciones recíprocas, contiene el primero, se aplica al segundo cuando se trata de un contrato de compraventa de bienes inmuebles, y así, ha sido doctrina jurisprudencial reiterada que la aplicación de la facultad resolutoria del artículo 1.504 del Código, en el especial supuesto de la venta de inmuebles, como la genérica del 1.124 del mismo cuerpo legal , requiere no un simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el denunciado como incumplidor, sino que es preciso se patentice de forma indubitada la existencia de una voluntad manifiestamente rebelde y obstativa al cumplimiento y que éste sea imputable al comprador, presupuesto material cuya apreciación incumbe a la Sala de instancia, doctrina ésta que aparece recogida, entre otras, en las Sentencias de 22 de diciembre de 1.978 ; 5 de noviembre de 1.979 ; 30 de Marzo , 30 y 15 de abril y 23 de mayo de 1.981 ; 15 de abril de 1.982 ; 20 de noviembre de 1.984 y 7 de julio de 1.987 .

En todo caso, y no siendo posible entender que se hubiera devengado el tercer plazo de pago del precio, ha de concluirse que lo único devengado era lo realmente pagado y que sobre esa cantidad debería aplicarse el 50% a favor de la compradora , tal y como interesó la actora y acogió la sentencia recurrida .

QUINTO .- Respecto a la alegaciones formuladas por la desestimacion de la reconvención formulada baste señalar que partiendo de que la facultad de resolución contractual puede ser de ejercicio enteramente libre (desistimiento unilateral o denuncia), o fundada en la concurrencia de una justa causa especialmente contemplada en la ley o en el propio contrato como presupuesto del ejercicio de la extinción de la relación (resolución por incumplimiento, por imposibilidad sobrevenida o por extraordinaria modificación sobrevenida de las circunstancias). Partiendo de lo anterior -y con independencia de la facultad resolutoria implícita en todas las obligaciones recíprocas, conforme a lo establecido por el artículo 1124 del Código Civil , para el caso de uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe- ha de tenerse presente que, conforme a lo establecido por el artículo 1258 del Código Civil , perfeccionados los contratos por la concurrencia del consentimiento de ambas partes, éstas quedan obligadas no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

El desistimiento puede definirse como la resolución unilateral del contrato por una de las partes contratantes sin otro motivo ni justificación que su mera voluntad, siendo en este caso la parte que ha desistido del contrato la compradora , solicitando la resolución en base simplemente a la cláusula séptima del contrato, y pide una reclamación de cantidad en la cuantía del 50 % de las cantidades entregadas hasta ese momento sin que haya acreditado una circunstancia o imposibilidad sobrevenida sino exclusivamente su propio y unilateral desistimiento , conforme a la facultad prevista en la cláusula séptima, y tal y como hemos venido razonando en los fundamentos jurídicos precedentes .

Esta cláusula atendiendo a su tenor literal, impide a Promosol 99 S.L. instar el cumplimiento una vez que el comprador opta por desistir, con derecho a quedarse la mitad de las cantidades devengadas ya que se recoge en la misma un derecho para el comprador, el de resolver el contrato, o, mejor dicho, desistir del mismo, sin causa alguna .

Admitida la plena la vigencia de la cláusula tal y como venimos reiterando a lo largo de la presente resolución , y la posibilidad de ejecutarla el comprador, dado que el primer criterio interpretativo a tener en cuenta es el literal, recogido en el artículo 1.281 , 1 CC , aplicable cuando son claros los términos examinados, sin ofrecer duda racional de la voluntad de las partes y teniendo carácter supletorio la regla hermenéutica contenida en el párrafo 2.º, que se complementa con la del artículo 1.282 CC , de modo que la averiguación del sentido y alcance de lo expresado o pactado a fin de conocer la verdadera intención de las partes, prevista en éste último se aplicará únicamente cuando, conforme al artículo 1.281, las palabras usadas en el contrato pareciesen contrarias a aquélla intención, función interpretativa que no sólo ha de proyectarse sobre la literalidad y expresiones externas de los negocios o convenios, sino que debe abarcar, para determinar la real intención de los sujetos contratantes, al conjunto de lo expresado, con atención a los hechos coetáneos y posteriores, ya que si las relaciones contractuales surgen por la expresión del consentimiento de los interesados, en el objetivo de traducir en actos y realidades de lo convenido, puede suceder que se aparte su puesta en práctica respecto de lo estipulado.

En el presente caso , precisamente se ha producido el supuesto previsto en la cláusula, instar la resolución por parte del comprador, por lo que procede aplicar las consecuencias de la misma convenida bajo el principio de la autonomía de voluntad de las partes - artículo 1255 CC - y como indemnización de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del comprador a lo que originariamente se había comprometido. No dice esta cláusula que la resolución del contrato es procedente por haber cumplido el comprador, sino simplemente "si se instase la resolución del contrato por la parte compradora". Debe entenderse que firmada al amparo de la autonomía de la voluntad de ambas partes, es válida y deja sin efecto la facultad de cumplimiento ,ni la de optar por la reclamación de indemnización por daños y perjuicios que exige la vendedora al amparo del artículo 1124, tal y como interesa en la reconvención planteada , teniendo en cuenta además que el comprador ha cumplido con la entrega de la totalidad de los pagos en los plazos previstos previos a la firma de la escritura pública y que el vendedor no puede ir contra sus propios actos , y que por tanto debe estar a lo pactado en la cláusula séptima , y en concreto a la consecuencia aparejada para el supuesto de desistimiento de la parte compradora ; procediendo en consecuencia , la íntegra desestimación del recurso interpuesto .

SEXTO.- Es por todo ello que procede desestimar el presente recurso, con expresa imposición de las costas de la alzada a la apelante, conforme a los artículos 394 y 398 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por PROMOSOL 99 S.L., contra la Sentencia de que dimana el presente Rollo, debemos ratificar y ratificamos la misma en todos sus términos, con expresa imposición de las costas de la alzada a dicha recurrente.

Devuélvanse a su debido tiempo los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y únase otro testimonio al Rollo de la Sala.

Contra la presente Sentencia cabe recurso de casación o extraordinario por infracción procesal, en los casos expresamente tasados por la Ley de Enjuiciamiento Civil, y en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN : Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por su Ponente , estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que doy fe.